房地產調查報告
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一、房地產開發統計工作中存在的問題
（一）統計制度缺乏完整性
（1）房地產業統計的范圍單一。房地產業是從事土地和房屋的投資、開發、經營、管理和服務的經濟活動，它包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、其他房地產活動。目前房地產業統計的范圍僅限房地產開發企業，而物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動在制度上還是個空白。
（2）統計指標設計重投資輕經營。在日常房地產統計工作中，計劃總投資、本年完成投資，商品房建設投資、土地開發投資等投資指標涉及較多，房地產企業經營狀況的統計指標如收入、利潤、稅收等經營指標涉及的較少。另外目前房地產二、三級市場已經形成，而房地產業的統計制度還殘留著計劃經濟時期的烙印，與市場經濟條件下經濟成分和經濟結構日趨復雜、投資主體和利益主體日益多元化的實際不符合。
（二）房地產開發統計報表制度缺乏可操作性
房地產開發統計采用的是全面定期統計報表制度，在實際工作中，隨著房地產開發企業的增多，全面定期統計報表的操作性難度加大。具體表現在：
（1）房地產開發統計基層表收集難。一是人難找。目前許多房地產開發企業沒有固定的統計人員，一遇到統計局要報表，老總總是臨時指定人員來做，往往是這個月報表做了，下個月又不做了，統計人員變動頻繁，培訓又不及時，經常造成房地產開發企業漏統，或者填報的基層表質量不過關。二是按時上報難。按照制度要求，房地產開發企業基層表一般均在月底前上報統計局，方不影響統計資料的匯總和上報，在現實中，總有些企業以各種各樣的理由無法按時上報。從客觀上講，房地產開發企業月底才能結賬，如果不給企業一定的時間，企業就無法完成統計工作，如果碰到星期六或星期天，上報報表會更加困難。三是全面統計難，目前房地產開發統計采用的是全面定期統計報表的方式，統計范圍包括各種登記注冊類型的房地產開發公司、商品房建設公司及其他房地產開發單位。目前房地產開發企業逐漸增多，縣市級統計人員缺少，一個人往往要從事許多工作，再加上房地產統計報表上報的時間緊，工作難度可想而知。
（2）房地產統計報表填報難。據填報房地產開況的統計人員反映，如果要填好統計局的一套報表，非下一番苦功夫不可。一是報表指標太多太細。例如房地產開發企業（單位）投資、資金和土地情況共有40個指標，40個空格；房地產開發企業（單位）施工、銷售和空置情況29個指標，168個空格，在年報中在加上房地產開發企業財務報表，又要增加44個指標，44個空格。二是邏輯關系很復雜。一套房地產開發統計報表指標之間的關系也是很復雜的。房地產按用途分組的投資額與房地產施工面積是有對應關系的，房地產竣工面積、房地產竣工套數和房地產竣工價值是相對應的，所以在填報房地產開發統計報表時，剛開始接觸統計報表的人員往往感覺到很頭痛。三是填報的指標搜集難。據填報房地產統計報表的人員反應，填報房地產開發報表需要房地產開發企業工程部、財務部、銷售部三部門配合。如果房地產統計人員不與工程部銷售部去聯系，填報數據的真實性就值得懷疑。如本年完成投資額指標來源于施工企業填報的“工程進度報告單”或“工程價款結算帳單”，如果施工單位沒有或施工單位不能夠按時提供，統計人員又怕麻煩，很容易造成投資額數據不準確。
（三）房地產開發統計指標設計缺乏實用性。
房地產開發統計指標設計不夠實用主要表現在：一是統計指標設計過于專業。過于專業的指標只宜用作專業研究，如果的統計信息老百姓連看都看不懂，他們又如何能使用呢？二是統計指標設計沒有做到與時俱進。在實際工作中，有時領導和群眾關心的熱點、難點問題，統計部門無法用數字去回答。而領導和群眾不關心的問題，報表中涉及的很多，這是因為統計指標的設計還比較傳統，沒有做到與時俱進。傳統的統計工作主要是為政府部門的決策提供統計資料和統計咨詢意見，重點在于為如何管理好國家、企業、百姓提供依據，而可能為廣大百姓所用的統計指標則很少。三是統計的結果缺乏真實性。只有真實、及時的數據方能為社會所用。如果基層統計報表填報的不準確，填不全或干脆不填，造成了匯總數據不準確，無法為社會所用。
（四）政府綜合統計和部門統計間缺乏協調性。
一是數據較亂，數出多門的現象時有發生。筆者從網站上曾看到多篇反映政府部門的數據不一致，甚至打架，給房地產市場造成了一定的混亂，也給社會帶來了不好的影響。二是同一指標，由于部門之間的統計標準、統計口徑、統計方式不一致，導致數據不一致；在向外信息時，部門之間缺少溝通交流，給人們造成了數據不一致的誤解。比如房價，因為商品房有住宅、辦公樓、商業營業用房和其他之分，也有期房和現房之分，又有一級、二級地段之分，如果籠統地某個城市的房價是多少，這樣數據不一致的可能性很大。
二、解決當前房地產統計工作中存在問題的對策
1、建立、健全房地產業統計制度。目前，房地產業的發展加快，而與此對應的房地產業的相關統計信息已經不適應房地產業的發展要求，物業管理、房地產業中介服務的統計制度還沒有建立，房地產業交易的多級市場已經形成。所以建立健全房地產業統計制度已是擺在統計部門的議事日程了。筆者對建立健全房地產業統計制度有兩條粗淺建議，一是增加物業管理、房地產中介服務和其他房地產業的統計。二是改房地產開發統計月報為季報，增加房地產業人員勞動報酬、利潤、稅收等經營統計指標，以滿足gdp核算的需要。
2、簡化統計報表，增強實用性。一是統計指標設計要提綱挈領、突出重點。豐富多彩的市場經濟，加上差異巨大的區域經濟，往往使不同區域、不同時期關注的焦點是互異的。如果國家統計指標設得太細，會使得有些城市、地區難以完整填報。所以，國家級的指標設計得簡要些，既能滿足管理部門的需要，又能減輕填報單位的負擔，提高統計質量。二是統計指標的設計盡量做到實用、便于搜集。在如今的市場體制下，企業經營活動和個人投資行為日前活躍，他們也需要一定的統計信息來指導自己的活動。故此，統計體系應能針對他們的需要，設置相應的指標，提供相應的信息。另外在設計統計指標中，應充分考慮數據的來源與出處，便于企業操作。如在房地產開發企業（單位）投資、資金和土地情況報表中本年完成投資按工程用途劃分的商品住宅、辦公樓、商業營業用房和其他的分組，在實際工作中，企業很難掌握這方面的數據，不如刪去。
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