如何購買已抵押的二手房

　　生活中有人想要購買已抵押的二手房，很顯然這樣的二手房是比較麻煩的，而購房者肯定是要為自己的利益著想，不能在購買已抵押的二手房后還要付出更多的價款。那究竟該如何購買已抵押的二手房呢？本文就已抵押的二手房做具體介紹。

　　實踐中，通過下列方式購買已設(shè)抵押二手房的行為有效：

　　(一)一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額

　　雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，而后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來，雙方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋買賣。

　　(二)買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額

　　是雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙。

　　(三)共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)貸款(轉(zhuǎn)按揭)手續(xù)

　　是雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)貸款(轉(zhuǎn)按揭)手續(xù)。這種方法的優(yōu)點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方;缺點是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為復(fù)雜，且不是所有銀行都有這項業(yè)務(wù)，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢的配合，將是交易成敗的關(guān)鍵。

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