銷售計劃

　　日子如同白駒過隙，又迎來了一個全新的起點，該為自己下階段的學習制定一個計劃了。那么你真正懂得怎么制定計劃嗎？以下是小編為大家整理的銷售計劃5篇，歡迎大家分享。

銷售計劃 篇1

　　本片區的區域包含空軍醫院（473部隊醫院）和蘭州市第二人民醫院兩家，其中一家是三級甲等部隊醫院。一個是二甲醫院地方醫院（正在申報/檢查成為三級甲等醫院），區域銷售代表人員三人楊明霞：王海霞：龐利民。工作區域互相交叉。每個醫院的具體進院品種為空軍醫院是巨和粒，愛倍。多帕菲。洛鉑。舒龍。波貝。歐貝。幫達。氨曲南。卡維地洛。奧正南。瑞丁。譽捷。申捷。人參多糖。瑞白，方克。丁克等。第二人民醫院的進院品種為舒亞。特蘇尼。蟲草膠囊。復方樟柳堿注射液，泉奇。瑞立泰。多帕菲和新活素。歐貝。丁克和 三代鉑系列等。通過一個月的基本摸底情況熟悉和人員一起工作協訪，基本清晰了下半年的本區域的工作目標計劃，并按照這個思路進任務分解。按照計劃完成公司制訂的年度銷售目標。

　　總綱圍繞著下半年的總體任務目標從以下幾個方面展開：

　　1.按照公司制定的產品銷售目標年度計劃。追加完成。橫向計劃深度分解，明確任務 。

　　上半年已經過去，本區域內醫院市場，在完成公司產品任務業績上非常的不理想，完成率在21%，有些新品幾乎是空白銷售和或則是很低，如在第二醫院的眼科藥復方樟柳堿注射液；空軍醫院的卡維地洛等，有些品種和歷史業績相比下降的很大，公司主營品種在本區域醫院內推廣上量不理想（有產品結構的原因和醫院本身的特殊性及病源數量的原因），區域下半年的銷售任務壓力很大。但是我們可以通過產品結構調整和產品市場的細分根據每個具體的醫院的情況，采取銷售人員的合理搭配，團隊重點協作相信可以把上半年的未完成的任務完成。

　　2.產品目標任務責任化和目標任務的落實到每個伙伴醫生具體任務分解。（要求每個員工根據自己負責的品種去分解）

　　從7月份開始！對本區域的銷售員工開始落實，以前一直沒有實施的工作考核和工作流程的管理，加強過程化的管理，把以前的結果管理轉化為上，但是不忽視業績的完成和提高，重點開發和維護負責醫院內的所有重點的科室和人員，提升伙伴醫生的處方量和個人關系的建立，一個真正的伙伴關系！在利益上和友誼上同步發展。組織員工把區域內的產品認真的分析，根據本醫院的具體的情況和競爭對手的策略，制定一個產品的提升計劃！在保持重點品種的銷售穩定的情況下！集中人員開發和推廣新品的.銷售上量，同時要求員工并和他們一起協商，把產品目標任務分解到具體的每個科室：每個重點的醫生/和專家的身上！和一般醫生的頭上，并按照銷售追蹤進行反饋及時解決問題。任務區別對待。

　　3.目標管理工作日程的流程管理實施縱向標準化流程把握細節

　　標準化流程更容易被理解和掌握，易于執行；而且，標準化的流程有統一的標準，易于監督、控制和考核；還有，成熟的文字性業務流程和管理的表格使的上傳下達能保持目標的一致性與清晰性，有效防止溝通失真，更好提高本團隊的效能。這個細節是所有工作中最重要的開始。

　　具體辦法在必須實施計劃過程的管理表格執行和基礎工作的完善，銷售信

　　息的完整反饋，工作計劃的嚴謹性和提高日常工作的效率。并通過前期的人員管理資料培訓！大家都有新的市場認識，對以后開展工作減少了很多的阻力。具體的工作的管理表格為下面幾個內容：

　　A.兩家醫院的完整檔案的建立。（一個月完成以完成80%）

　　B.醫生的資料卡的建立（包括三個方面的一是主任/副主任/主治醫生的完全資料，二是專家和反聘重點權威的資料建立。三是一般醫生及實習醫生資料的建立不斷的完善，現交公司。

　　C.住院部和急診科護士/主管護師/實習護士/的信息收集。。（20天內完成）

　　D.每月目標品種任務分解計劃表/和個人計劃半年的滾動分解。包含每周的工作計劃和完成的公司要求的總結，目標任務根據年度計劃進行分解，按照月工作進度執行和考核。

　　E.季度目標計劃分解表/和差距分析

　　F.每個季度進行任務完成的情況匯總，總結得失。同時把競爭對手的情況每周進行調查和摸底，每個月上報公司并采取對策。每個季度把任務完成率制作為線形分析圖和拄狀分析圖進行對比，找出銷售業績跟蹤的差距采取下一步的工作安排。

　　G.周工作上量品種銷售完成和歷史差距分析表

　　H.本區域醫藥代表的日程工作表內容

　　1）姓名：會見醫生的姓名，會見多位醫生只要將主要醫生的名字列出，會見的時間和科室。

　　2）科室：

　　3）目的：可分為支持進藥、增加用量、保持用量、介紹新藥、開院內會議、查庫存/用量/取

　　定單、解決問題、其它等等。

　　4）結果：拜訪是否達到了目標？在此可以對每天的工作效率做一個匯總，通過這樣一天的總

　　結，可以提高自己的工作效率，改進自己的交流方式。

　　5）拜訪醫生的用藥評級：醫生的分級便于提高我們的工作效率和拜訪的目的性。 7-全面使用

　　6-優先使用

　　5-常用

　　4-少用、接受

　　3-試用

　　2-不用、不支持

　　1-不用、反對

　　6）總結/跟進：總結這次拜訪的重點和制定下一步的具體行動計劃。每周每個員工5份！周一發到手里！下周一開會時候研討和上報。有效提高我們區域員工的有效的工作率。

　　4．區域團隊內員工的工作執行力的建設和產品線線品種劃分。全面提升團隊效率。

　　工作的目標是把團隊內部員工建立成為一個和諧和不怕壓力，一個具有凝聚力和穩定性的讓每個成員都能在團隊中找到歸屬感銷售團隊。在工作中互相協助。銷售業績和人性管理相結合的目標。保持區域版快銷售人員的長期穩定。讓員工學會集中力量。團隊集中工作。并為公司提供合適銷售人員。

　　5.本區域內部銷售人員的業務和市場技能培訓計劃。

　　每周六在公司的文化和技能培訓結束后，本區域內員工召開周工作的計劃總結和經驗的交流，同時安排下周的工作計劃。

　　每周一的公司晨會結束后，開30分鐘內部會議，大家上交本周的工作計劃和目標任務計劃分解。和日程工作計劃。

　　每周五下午3點集中到公司進行業務培訓。提高自己的綜和業務能力和思想眼界，了解本行業；個人負責品種的銷售動態。由我進行培訓。前三個月主要講市場和營銷。同時學習其他企業高級代表的實戰經驗。管理理論 。

　　后三個月主要講銷售目標管理和業績考核和提高醫藥代表寫作能力。 專業學習在 每周三和 周二的 早上由學術部2位經理負責。做到基本問題醫生難不 到我們。

　　6.作好協訪工作和處理區域內的科室工作難點，給員工創造一個好的工作平臺，解決工作流程中的環節問題。

　　在公司整體政策下，各部門互相協調，重點解決本區域內醫院工作中遇到的各個難點問題。

　　以上是我們區域所有員工下半年的一個總體工作計劃安排和完成工作指標。 考核的指標是： 目標醫生的發展和建設的數量/

　　目標任務的分解和完成差距分析和完成率

　　團隊和諧建設和個人綜合能力的提高及穩定

　　基礎工作的建立和工作管理表格的執行力

　　其他內部 表格不 在 這里 發表 諒解！

　　下面是具體的工作任務目標：

　　區域內醫院的銷售目標 ：

　　初步計劃在20xx年7月8日到20xx年的1月31日，區域內醫院的公司產品銷售業績在上半年的基礎上增長40%左右到60%之間，其中空軍醫院作為區域內重點的開發和維護市場，也是保持銷售上量的第一工作的重點，計劃7月5日開始到8月3日統方空軍醫院的銷售量提升到13萬元每月，醫院的科室開發率百分之百，重點醫生的開發和維護達到60%，一般醫生的開發百分之百。樹立2個樣板的銷售上量的科室。腫瘤用藥因為醫院的特殊性，在作好流程維護的同時，保證我公司腫瘤藥的占有率和第一名業績的位置，在銷售上使腫瘤藥維持在80000元每個月，并爭取穩定和提高。但是因為病原的問題會出現變動量銷售，所以我們的重點是發展新品和上量的品種在本醫院的開發，維持重點。目標在9月穩定空軍醫院的銷售業績。保證每個月的銷售業績在穩定23萬到25萬之間。通過以下產品品種的分解來完成。（附頁）

　　蘭州市第二人民醫院；因為根據我對這個醫院市場的調查和從其他公司人員的情況了解，以及員工的詳細介紹和走訪，這個醫院有一定的問題需要認真的處理和協調內部關系，一是醫院自

銷售計劃 篇2

　　營銷管理部經過全體員工的共同努力，出色的完成了20xx年的營銷及發車工作，面對取得的業績，我們“勝不驕，敗不餒”，展望20xx年，營銷管理部充滿了希望和熱情，在公司領導的帶領下，內強素質、外塑品牌，迎接每一個挑戰，戰勝每一個困難，爭取超額完成公司下達的任務。具體工作安排如下：

　　1、20xx年銷售收入完成計劃安排

　　按月銷售收入完成計劃如下表：國內銷售收入5000萬元。

　　注：不包括XX公司20xx年的20xx萬銷售收入。

　　按代理公司任務分配計劃如下表：

　　注：XX公司負責國外市場20xx年20xx萬的.銷售收入計劃。

　　2、20xx年計劃具備12家代理商、20家經銷商的渠道規模，進一步開拓未覆蓋銷售區域，拓寬渠道，加強銷售工作的規范和管理，對于各代理公司，實行專人、專車、日報、周報的管理模式，32家代理、經銷公司及1家XX公司，覆蓋全國各個省份及國外市場。

　　3、繼續推廣服務標準化，塑造XX服務品牌形象。借助XX市場宣傳平臺及XX品牌知名度來進行廣告宣傳和產品市場推廣。借助XX強大的研發平臺和技術儲備力量快速推進市場需求的新型產品。

　　4、制定穩定的價格體系及合理的銷售管理模式。嚴格控制發貨和回款及時性，充分掌握代理及客戶財務狀況，減少應收賬款風險。以成本為基礎，以同類產品價格為參考，使價格具有競爭力，順應市場變化，及時靈活調整。

　　5、整合業務、理順流程，根據具體情況適當增加部分崗位人員。

　　營銷管理部各崗位人員配置如下：

　　6、建立初級培訓制度、以自培為主、激發潛力。管理人員也要去市場學習、接觸用戶、了解競爭對手，以方便日常工作。

　　培訓計劃表如下：

　　7、實行內部輪崗制度，讓大家業務互通，能彌補人員的不足，配合公司整體新的銷售體制，制定完善市場銷售任務計劃及業績考核管理實施細則，提高部門的銷售業績，激發、調動員工的積極性。

　　8、完善銷售發車程序，與發車相關部門配合，按照新流程執行

　　9、建立合同管理臺賬，每一份合同分項逐條記錄，保證合同從簽訂到下單生產、入庫及發車、回款等每一步驟順利進行，全面實行臺賬跟蹤制度直至合同執行完畢。

銷售計劃 篇3

　　一。公司定位和品牌的定位

　　ml公司是一個電信和數據通訊行業的技術領導者。ml科技已提供和將提供的商品和解決方案是構筑互聯網的基礎商品，包括有線接入領域和無線接入領域，目前在中國已經建立了開發基地，已實現在中國的研發和本地化。

　　品牌定位

　　A.在電信和數據通信商品相結合的領域中為國內領先的品牌設備供應商。

　　B.擠身一流的網絡商品生產商及供應商。

　　C.以系統集成項目帶動整個網絡商品的銷售和發展。

　　二。銷售策略指導和行業目標

　　1.采取有上朝下的銷售策略：絕對不能拋開大的區域分銷商，區域分銷商 是我們的重點發展目標。

　　2.強調兩個重點；大力發展重點區域和重點代理商對完成我們的銷售目標具有非同尋常的意義。

　　3.重點發展以下行業：

　　（1） 住宅（智能小區）

　　（2） 醫院

　　（3） 教育，政府，金融等行業。

　　1.采取有下朝上的銷售策略：具體為發展小型的經銷商，用密集的人海戰術來完成。

　　2.用整體的解決方案帶動整體的銷售：要求我們的商品能形成完整的解決方案并有成功的案例，由此帶動全線商品的銷售。

　　3.遍地開花，中心城市和中小城市同時突破。

　　大小互動：以網絡商品的銷售帶動系統集成銷售，以系統集成項目促進網絡商品的銷售。

　　4.實際的出貨量決定商品的知名度，每一個商品都是一個強有力廣告。

　　5.大力發展OEM廠商，迅速促進商品的銷量及營業額的提高。

　　三。市場行銷近期目標

　　1.目標：在很短的時間內使銷售業績快速成長：再年底使自身商品成為行業內知名品牌，取代國內同水平商品的.一部分市場，與國外商品形成競爭關系。跨越生成點，成為快速成長的成功品牌。

　　2.致力于發展分銷市場，到20xx年底發展到100家分銷業務合作伙伴，發展到200家左右基數的系統集成商，在上述行業中取得一定的銷售業績。

　　四。銷售基本理念和基本規則

　　1.銷售團隊的基本理念；

　　A.開放心胸：

　　B.戰勝自我：

　　C.專業精神；

　　2.銷售基本規則：

　　A.分銷合作伙伴名稱：分為二類：一是分銷顧客，是我們的重點合作伙伴。二是系統集成顧客，是我們的基礎顧客。

　　B.每一個員工都不要認為他是一個新品牌。

　　C.競爭對手是國內同類商品的廠商。

　　D.分銷市場上目標顧客的基本特征

　　（1） 市場上處于成長類的公司，具有強烈的事業心和生成的欲望。

　　（2） 在當地的網絡市場處于重要地位的網絡公司。

　　（3） 具有較好行業背景及消化能力的系統集成商。

　　五。市場銷售模式

　　1.渠道的建立模式：

　　A.采取逐步深入的方式，先草簽協議，在做銷售預測表，正式簽定協議，訂購第一批貨。如不進貨則不能簽定代理協議（草簽協議采用：注冊登記表傳真，商品定單，正式代理協議）

　　B.采取尋找重要顧客的辦法，通過談判將貨壓到分銷商手中，然后我們的銷售和市場支持跟上。

　　C.在代理之間挑取競爭心態，在談判中因有當地的一個潛在顧客而使我們掌握主動和高姿態。不能以低姿態進入市場。

　　D.草簽協議后，在我們的廣告中就可以出現草簽代理商的名字，挑取了分銷商和原廠商的矛盾，我們乘機進入市場。

　　E.在當地的區域市場上，隨時保證有一個當地的可以成為一級代理的二級代理，以對一級代理成為威脅和起到促進作用。

　　2.給代理信用等級上的支持（指定信用等級評定方法）

　　A. 顧客的分類：地區的一級代理商（A），地區的二級代理商（AA），系統集成商（AAA）

　　B. A級20家，AA級100家，只有A級才能有信用支持。

　　C. A級的信用等級評定標準：

　　1） 簽定了正式的授權銷售協議，并在ml公司進行了完整的備案。

　　2） 前三個月內每月的定貨符合授權銷售協議的規定銷售額。

　　3） 在三個月內的商業交換中沒有發生過惡意倒帳事件和商業糾紛。

　　4）積極開拓市場，獨立操作在當地的市場活動。配合公司的市場銷售活動。

　　5）沒有違反授權行銷協議中規定內容。

　　六。價格策略

　　1.高品質，高價格，高利潤空間為原則！

　　2.制訂較現實的價格表：價格表分為兩層，公開報價，市場銷售的最底價。

　　3.制訂較高的月返點和季返點政策，以控制銷售體系。

　　4.嚴格控制價格體系，確保一級分銷商，二級分銷商，系統集成商，最終用戶之間的價格距離級利潤空間。

　　七。渠道銷售的策略

　　1.市場上有推，拉的力量。要快速的增長，就要采用推動力量。拉需要長時間的培養。為此，我們將主要精力放在開拓渠道分銷上，另外，負責大顧客的人員和系統集成的人員主攻行業市場和系統集成市場，力爭在三個月內完成4~5項樣板工程，給內部人員和ASMI樹立信心。到年底為止，完成自己的銷售定額。

　　2.短渠道策略：分四種顧客：A,AA,系統集成商，行業顧客。他們能和我們建立直接的聯系。

　　3.業務團隊的垂直聯系，保持高效溝通，才能作出快速反應。團隊建設扁平。

　　4.以專業的精神來銷售商品。價值=價格 技術支持 服務 品牌。實際銷售的是一個解決方案。

　　5.條件成熟，則建立起物流中心，解決我們在地方市場上的困難，因為物流中心起一個融資平臺，一個財務平臺，一個物流平臺的作用。

　　八。售后服務體系

　　1.可以與分銷商（A）簽定授權維修中心協議。有備件支持。專人負責全國的授權維修中心的備件更換和維修工作。

　　2. 以前三個月銷售額的1%來提供維修備件。

　　3. 建立專門的授權維修中心，支付一定費用。

　　4.售后的技術咨詢上設立顧客咨詢記錄表，專門記錄顧客的咨詢問題，公司的網站開通專門的BBS.

　　九。培訓工作的開展

　　1. 認證工程師培訓工作。分為初，高二級。并且開展專業銷售工程師的培訓工作。前為收費培訓，后為免費培訓。

　　2. 培訓在廣告上打出，宣傳內容的豐富和權威。

　　3. 做出招生簡章和宣傳頁，網上公布。同時印出宣傳冊，含課程內容簡介。

　　4. 作出授權培訓中心協議，合作辦學。

　　5.網上培訓，考試，發結業證書。

　　十。專業網絡站點

　　1.公司形象，商品介紹，手冊，驅動程序下載。解答。新聞。

　　2.電子化服務。如資料，圖片。

　　3.電子商務。顧客下單，貨物查詢，庫存查詢等。

　　十一。內部人員的報告制度和銷售決策

　　1.每周一召開工作會議，提交工作報告，內容為：

　　A.本周完成銷售數

　　B.本周渠道開發的進展

　　C.下周工作計劃和銷售預測。

　　D.困難。

　　E.月末會議進行業務人員的銷售排名。獎勵制度。

　　2.價格控制

　　A. 統一的價格和折扣制度。

　　B. 價格的審批制度

　　3. 工作單制度

　　4.做好銷售支持工作；一定時間的業績，折扣，返點的計算，定單的處理，分銷商的業績排名

　　5.編制銷售手冊；其中包括代理的游戲規則，技術支持，市場部的工作范圍和職能，所能解決的問題和提供的支持等說明。

　　十二。附屬文件

　　1.授權銷售的協議

　　2.授權銷售商的季度返點表

　　3.授權銷售商注冊登記表

　　4.銷售情況預測表

　　5.商品定單和銷售合同

　　6.信用等級評定辦法

　　7.授權維修中心協議文件

　　8.授權培訓中心協議文件

　　9.授權培訓中心評定政策

　　10.備件庫的建立和管理辦法

　　11.發展計劃一覽表

　　12.20xx年市場銷售計劃

　　13.業務經理周工作報告

　　14.行業經理周工作報告

　　15.部門工作交接單

　　16.商品價格表

　　17.返點確認單

　　18.銷售業績統計表

　　19.業務人員銷售業績統計表

銷售計劃 篇4

　　策略所論及的是營銷活動是”什么”和”為什么”的問題，而執行則論及到”誰”去執行，在”什么地點”、”什么時間”和”怎么樣”去執行等問題。策略與執行密切相關，策略指導著執行，如給營銷方案分配一些基金，指導房屋銷售人員改變推銷重點，重印價格表等。另外，執行也是一種策略反饋，即預計在執行某一策略過程中會產生的因難將影響策略的選擇。

　　影響有效執行營銷方案的因素主要有四個方面：

　　1.發現及診斷問題的技能；

　　2.評定存在問題的公司層次的技能；

　　3.執行計劃的技能；

　　4.評價執行效果的技能。

　　一、診斷技能

　　當營銷計劃的執行結果不能達到預期目標時，策略與執行之間的內在緊密關系會造成一些難以診斷的問題。如銷售率低究竟是由于策略欠佳還是因為執行不當呢？此外還得確定究竟應確定是什么問題（診斷）還是應確定采取什么行動的問題？對每個問題都有不同的管理”工具”組合與不同的解決方法。

　　二、存在問題的公司層次

　　營銷的執行問題在公司3個層次的'任一層上都會發生。

　　1.營銷功能層次

　　銷售、辦理許可證、廣告、新產品計劃、配銷渠道等等功能，在執行營銷任務時是必須履行的。

　　2.營銷方案層次

　　即把各種營銷功能協調組合在一些，構成一整體活動。例如房屋代理商通過定價、促銷和配銷的整體功能活動將房屋售給顧客。

　　3.營銷政策層次

　　這里管理部門所關心的是：引導從事營銷工作的人去理解本組織的主張及其在營銷活動中的作為。營銷的領導藝術以及更具體的各種報酬、招聘、訓練和銷售政策等要素，都體現了該組織的營銷文化。如果房地產公司的工作人員在與客房，開發商和其他人交易時采用社會性營銷觀念，就需要有達到這一目標的明確的營銷政策。營銷政策對能否有效執行營銷方案的影響最大，其次才是執行營銷功能的能力。因此，營銷方案能否有效地執行，主要取決于制訂和執行健全的政策。

　　三、執行市場營銷的技能

　　為了有效地執行營銷方案，公司的每個層次即功能、方案、政策等層次都必須運用一整套技能。主要包括：配置、監控、組織和相互影響。

　　1.配置技能

　　指營銷經理給功能、政策和方案3個層次分配時間、資金和人員的能力。如按何種方式來有效配置好房地產推銷人員是每個房地產公司都面臨的一個共同問題。

　　2.監控技能

　　建立和管理一個對營銷活動效果進行追蹤的控制系統。控制有4種類型年度計劃控制、利潤控制、效率控制和策略控制。從執行的角度出發，我們主要關心的是前3種類型。

　　3.組織技能

　　涉及營銷人員之間為實現公司目標而應具有的關系結構。掌握構成控制系統的集中化程度和正規化程度及理解非正式營銷組織的地位和作用，是制定有效執行程序的重要先決條件。非正式系統與正式系統的交互作用將影響許多執行活動的效率。

　　4.相互影響技能

　　指公司人員之間相互影響，尤指經理影響他人把事情辦好的能力。營銷人員不僅必須有能力推動本組織的人員有效地執行理想的策略，還必須推動組織外的人或企業，如營銷調研企業、廣告代理商、經銷商來執行理想的策略，哪怕他們的目標不會正好與組織的目標相同。

　　組織內每個問題出現的頻率，可能與企業的規模，市場位置和企業與之競爭的行業增長率有關系，而卓越的營銷執行需要的在3個層次（功能、方案、政策）上的4個方面（配置、監控、組織、相互影響）的管理技能。

　　四、執行的評價技能

　　在市場上取得良好的績效并不一定能證明營銷執行得好。因此很難用績效來區分策略好/執行差和策略差/執行好的情況。但是，我們可為評價一個公司的執行效果做一些基本的準備工作。要證明營銷執行工作有效，應包括對下列問題的正面回答：

　　1.有無明確的營銷主題、強有力的營銷領導和能促進和誘發美德的企業文化？

　　2.公司的營銷活動中有無健全的次級功能？屬于銷售功能的配銷、定價和廣告是否都管理得很好？

　　3.公司的營銷方案是否形成整體，并以集中的方式向各類顧客群進行營銷活動？

　　4.公司營銷管理部門與（1）其他與營銷有關的人員如銷售人員；（2）公司的其他職能部門；（3）顧客與同行的相互關系是否良好？

　　5.管理部門采用什么監控方法使自己不僅知道自身的活動狀況，而且也知道顧客和潛在顧客的行動狀況？

　　6.管理部門給各種營銷工作分配的時間、資金和人員是否得當？

　　7.為完成營銷活動和處理與顧客的相互關系、管理部門是如何組建的？是否有向顧客及同行敝開的，容易進入的”組織機構大門”？

　　要將策略和執行在市場上產生的結果區分開來終究是一項因難的工作。但是，強調公司需要擅長執行營銷計劃和做好策略性的營銷規劃則會全面提高公司的績效。

銷售計劃 篇5

　　世界頂級的投資家、世界股王沃倫·巴菲特說過一句名言“當企業有形資產預期產生的價值大大超過市場收益率時，企業的價值就遠遠大于有形資產的價值”。當您看完這本商務計劃書，是否可以作這個斷言呢？！

　　一、項目概述

　　90年代以來，隨著我國房地產業的迅猛發展，房地產中介服務行也隨之日趨繁榮，經歷從無到有、從小到大、從不規范到比較規范的發展過程，到上世紀90年代末在中國的大地上房地產中介服務機構實實在在成為房地產市場上的特殊行業以至市場發展的一股新生力量，它們為盤活樓市，特別是在二手樓市場中起到了積極的推動作用。

　　近年來，我國的房地產中介服務行業中出現了一些信譽較好的公司，他們機構規模逐步擴大，從業人員專業化水平顯著提高，行業理論研究水平也不斷提升，他們的出現為加速傳播房地產交易信息和加快房地產商品流通起了積極的作用。但在當前房地產經紀行業入行門檻低、法律法規不夠完善的環境下，也有一些無牌無照的中介違規經營，特別是只從事二手樓租售業務的中介，就一張桌子、一臺電話、一本筆記本也可以開張營業。而現在房地產中介所普遍采用的經營模式和業務操作流程中存在諸多問題，如信息不對稱、操作方式不公開等，給一些無良中介有了可乘之機，這嚴重影響了整個行業的誠信。作為一個剛剛進入發展期的行業，此時誰能出來做個誠信、服務顧客、陽光操作的房地產中介服務商，誰就能真正贏得顧客，贏得市場，dr房地產連鎖服務公司之商業計劃就是在這種市場環境下孕育而生的。

　　發起人在前期已經大量的調查了全國及廣東深圳目前的房地產市場，認真對行業中的二十一世紀不動產、美聯物業、順馳置業、我愛我家及中原地產等中介服務機構的經營模式進行了分析和比較，研究了一套更為完善、讓顧客更容易接受和采用的中介服務經營模式。顧客選擇這樣的置業方式，不盡可以得到了更多的便利，而且能節約更多的時間和金錢。

　　公司從創建伊始就將走信息網絡化、技術現代化、體系規模化、服務專業化的高端路線。即利用高效率的網絡應用技術，開發一套完整、實用的樓盤信息檔案并擁有全景實拍錄相的數據庫網絡系統；通過公司直營、區域加盟、個體加盟的特許加盟經營模式有計劃的組建一個遍布深圳、珠江三角洲、全國各個城市的連鎖店網絡體系，在這兩網合一、優勢互補的客戶資源網絡平臺上發展一個以房地產業務及各種衍生業務為內容的專業連鎖服務機構。

　　二、經營管理體制

　　發起人介紹：

　　公司的發起人，cw，男，19921年畢業于hb江西省南昌城市建設學校，讀房地產經營管理專業，網大本科在讀。ad在深圳從事房地產業務工作至今已有近三年時間，曾在深圳創道地產、深圳聯合縱橫機構、深圳崇基地產等公司服務過，并擔任主管或交易經理職務，一直都是參加各公司的業務開發和管理工作，有豐富的實戰經驗。

　　創業所有權的分配：

　　公司最初將發行10萬股普通股票，發起人將投資5萬元，換取9%即9000股。本項目將吸收另6位有專長（有電子商務、營銷、培訓、財務、企劃及法律等方面專長）的人士加盟公司，他們將和發起人一道共同組建一支團結向上、積極有創造力的管理團隊，他們每人將獲得1%（共6000股）的股份作為報酬。如果他們決定離開，公司發起人有對他們持有股份的第一優先收購權。同時，公司將吸收一位或多位投資者共出資295萬，他們按出資多少共享85%的股份。

　　三、市場分析

　　根據國家統計局最新測算結果表明：20xx年12月份，“國房景氣指數”為106.19，房地產業總體景氣水平在明顯上揚。

　　全年“國房景氣指數”明顯上揚的數據特征是：

　　1、全年全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到5.43億平方米，增長28.5%，增長幅度比上年增加10.9個百分點。

　　2、全國房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5%，增長幅度比上年增加2.7個百分點。

　　3、全國房地產到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6%，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6%；

　　4、全國完成土地開發面積超過2億平方米，增長20.2%。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5%。

　　5、全國商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8%，增幅比上年增加0.9個百分點。

　　6、全國商品房銷售面積達到3.22億平方米，同比增長29.1%，增速超過商品房竣工面積。其中，銷售給個人比重達到94.2%。

　　7、全國商品房空置面積為1.28億平方米，增長2.2%，比上年回落8.7個百分點。其中，空置一年以上的面積為5425萬平方米。

　　看似些眼花繚亂的數據，雖然不能直接對房地產中介行業說明什么，但是房地產中介行業作為房地產產業中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地產開發、流通、消費各個過程之中，在促進房地產經濟發展中起舉足輕重的作用，全國各地房地產市場的快速發展，勢必促進房地產中介服務及相關性行業的發展，它發展的潛力是可以想象的。

　　在深圳，這幾年隨著各項促進存量市場發展政策的實施，根據市規劃與國土資源局網上備案預售合同資料顯示，20xx年深圳市商品房銷售面積為868.46萬平方米，其中二手樓成交面積已經達到496.83萬平方米，二手樓市場日趨活躍，成交面積逐年上升（見下圖1）。20xx年一季度商品房銷售面積為242.08萬平方米，僅二手房交易面積達到148.79萬平方米，已經接近1999年全年的成交量。據估計，二手樓市場中有近80%的成交是通過房地產中介牽線說合促成的，而且這個比例在逐年上升。據上海市工商局有關負責人介紹，20xx年上海存量房交易達1790萬平方米，呈現大幅增長的態勢，其中住宅占75％。上海約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產經紀實現的。可見，房地產中介的作用日益顯現，在整個二手樓市場是一支不可或缺的力量。

　　蓬勃發展的房地產中介服務行業，對房地產業的健康發展具有重要作用。首先傳播房地產經濟信息，促成買賣雙方的交易；其次可以推動房地產二、三級市場的聯動，使一些消費者賣舊換新，有利于房地產市場需求的增長；其三，有利于市場的規范完善，促進整個房地產市場的健康、穩定發展，保證房地產經濟的平穩運行。

　　不難看出，在市場需求日益增加和相關政策不斷完善下，這個行業還將得到新一輪的發展，對我們而言，這是一種難得的機遇！

　　四、競爭分析

　　中國加入wto后，除本土房地產中介機構外，還有很多國外品牌都已瞄準了中國這個商機無限的房地產中介市場，到底在這場激烈的市場搏擊中誰能最終笑傲江湖，我們還不得而知，但無論結果怎樣，企業間的競爭其最終受益者都是廣大的消費者，無論誰能成為中國房地產中介業的霸主，有一點可以肯定，它提供給消費者的一定是更加專業、高效、誠信、優質的服務。下面我們來看看目前在中國房地產中介服務行業中創立較早、勢力較強的競爭對手：

　　21世紀不動產是目前全球最大的房地產服務提供商，1971年在美國加州創立，它以特許經營的商業模式，通過33年的發展，現已經在全球44個國家和地區，擁有6000多家加盟店和112000萬名專業、誠信的經紀人。21世紀不動產母公司cendant corporation，紐約股票交易所（nyse）上市公司，股票代碼為cd，目前市值180億美元，是世界上首席的服務業銷售公司，世界財富 500強之一，業務范圍涉及不動產、度假、租車、金融、旅行五大服務領域，擁有30多個世界著名品牌。20xx年3月，21世紀不動產進入中國大陸，以中國房地產市場成熟的沿海城市為先導，發展第一批區域加盟商，目前已成立了北京、廈門、鄭州、溫州、上海、廣州、深圳（深圳北新房地產經紀有限公司于20xx年11月正式簽約加盟21世紀不動產體系，成立了深圳區域分部）、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都13個區域分部，擁有140家加盟店和1000多名經紀人，它的下一步目標是在中國成立30個區域分部，培養14000名經紀人（在的深圳是發展80家加盟店，培養1000多名經紀人）。

　　21世紀不動產經營范圍：新樓盤策劃、包裝與銷售、房屋租賃、涉外房屋租售、寫字樓租售、二手房買賣、調差安家、不動產價格評估與咨詢、衍生事業的發展（代辦房地產交易手續、搬家服務、房屋裝飾）

　　美聯物業成立于1973 年，一直為本港居民提供住宅及工商鋪之物業代理服務，多年來積極擴展，分行遍布港、九、新界，美聯物業于一九九五年六月八日在香港聯合交易所掛牌上市，是香港首間及唯一物業代理上市公司(香港聯交所編號：1200 )。在1997年全港的分行網絡已經超過了300家，20xx年4月集團收購香港置業，擁有全港地產代理業務最大市場占有率。另外，長江實業透過附屬公司入股集團互聯網業務，發展網上地產及電子商貿。

　　美聯物業的主要業務范圍：香港住宅、寫字樓、工商鋪，以及中國大陸房地產代理；同時提供估價、拍賣、投標及按揭等多元化服務。另外，集團1997年引入內聯網系統，并積極發

　　展互聯網－美聯數碼網，提供最新地產資訊，大力發展數碼代理、數碼廣場cybermall 、數碼拍賣、數碼按揭、數碼保險等服務，將業務進一步拓展至電子商貿。

　　順馳集團成立于1994年，現已成為集房地產開發、房地產中介服務與物業管理于一體的大型企業集團，20xx年，順馳集團項目開工面積達200萬平方米，銷售面積達130萬平方米，銷售額40億元。占有天津市商品房市場20%的市場份額，在天津市房地產開發行業排名第

　　一。其下屬全資公司順馳置業集團在天津二手房市場中有30%的市場份額，是房地產中介行業的第一。現已經進入了9個城市，在全國范圍內擁有300家直營連鎖店和近200家社區協作店。順馳置業通過整合廣泛的外部資源，進入多個領域，實現服務門類的鏈接，擴大品牌的延續性和覆蓋范圍，增加品牌內涵，在全國范圍內打出樹立"中國房地產連鎖服務商"第一品牌的口號。

　　順馳置業的經營范圍包括:商品房的連鎖銷售、空置房業務、租賃業務、綜合性的家居服務業務（租賃、裝修、保潔、搬家、保險、家政、家教、票務等），現有限時代買、租賃直通車兩種優勢產品。

　　我愛我家公司成立于20xx年4月，是由偉業控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同組建，是從事不動產經紀和居家綜合服務的大型企業，其宗旨為創建中國規模最大的居家綜合服務商。在業內最早采用直營和連鎖加盟特許經營模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州開設了分公司，在太原發展了特許加盟商。

　　我愛我家公司的主要業務為：包括房屋租賃、房屋信托、房屋置換、裝修代理、家用電器購置代理、房屋抵押貸款擔保在內的個人級整體解決方案，包括寫字樓租賃及免費綜合評估、商鋪租賃及免費商用房價值分析、高級員工公寓租賃及免費全程擔保、普通員工民宅租賃及免費全程擔保在內的企業級整體解決方案，以及空置房銷售代理、新樓盤策劃代理等業務。

　　香港中原地產成立于1978年，創始人為施永青先生及王文彥先生。在20年的時間里，創辦人憑著專業知識及服務，業務得到迅速發展，由最初的兩人辦公發展至最高峰時期的超過300間分行，服務范圍更全面，服務更專業化，成為全港最具規模、最具代表性的華資地產代理公司之一。與此同時，中原亦將眼光投向廣闊的中國大陸市場，積極拓展國內的地產代理業務，于1992年、1994年于分別在上海、廣州、北京成立了分公司；1997年，中原進一步擴大在國內的分行網絡，借著“九七回歸”這一有利形勢，成立了深圳中原物業顧問有限公司，借助深港兩地緊密連接的經濟走廊，積極開拓深圳的房地產代理業務和開設房地產中介服務直營店。20xx年深圳中原在深圳整體市場（含代理和自售）上的市場占有率為8.2%，在代理樓盤中的市場占有率為18%，排名第一。

　　深圳中原地產的業務范圍包括下列三大類：1、物業項目顧問服務（項目可行性研究、市場調查研究、物業定位分析、租售推廣策劃）；2、二級市場房地產獨家銷售代理；3、三級市場房地產買賣及租賃服務（住宅部、商鋪部、寫字樓部）

　　據統計，在我國工商部門注冊登記的房地產中介服務已有數萬家，上述企業雖然目前都走在我們的前面，但中國的房地產中介服務行業遠沒有充分發展到一個已經很成熟的市場，或者說現在只是一個群雄爭霸的市場，它還有巨大的發展潛力。而應用特許經營的商業模式發展房地產中介服務的企業更為數不多，它還是一種較新的東西，并沒有標準也沒有領導者，走

　　在我們前面的'創業者，他們所帶來的是給后一批更多的經驗和教訓。所以，在如此大的市場空間內，房地產中介服務行業沒有真正意義上的競爭對手，還是一個需要不斷發展、不斷創新的行業。

　　五、競爭優勢

　　任何企業投資活動的目標都是尋求未來的發展，當一個行業當發展到很成熟的時候，再投資時，風險是相對小一些，但發展起來會有不少困難，尤其是想在市場上占有一席之地，會有不小的競爭。反過來說，企業如果投資到一個充滿發展機會卻又暫時沒有完全規范的市場，發展的機遇、盈利的機會就相對更大，但風險也隨之增大，即所謂風險是伴隨著機會永遠存在的。因此，企業所尋求的應該是有機會且又規避風險的投資，而dr房地產連鎖服務公司全新的經營理念和服務方式將是成功的法寶。

　　1、我們將采用全球最容易成功、最具有戰略擴張意義的商業運營模式——特許經營發展遍布深圳和全國范圍內目標城市的連鎖店網絡

　　特許經營指特許者將自己所擁有的商標、商號、產品、專利、專有技術、經營模式等以特許經營合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規定，在特許者統一的業務模式下從事經營活動，并向特許者支付相應費用。

　　特許經營對特許人來說，是技術和品牌價值的擴張，經營模式的克隆而不是資本的擴張。 特許經營是全球最有效的成功方式。據統計，在美國只有10%的新企業5年之后在繼續經營，但特許經營企業有80%在10年之后仍然在繼續經營，有45%以上的商品和服務通過特許經營系統提供，60%不動產交易通過特許經營的中介公司操作；而中國連鎖經營協會統計數據顯示，截止到20xx年6月底在中國的30多個行業中已有總特許體系600多個，并發展加盟店數有11000多家。

　　2、建立企業門戶網站，接入internet，實現房地產中介服務的電子商務

　　internet作為全球最大的計算機互聯網絡，其發展是呈爆炸性的，它將超越傳統的產業，而成為二十一世紀經濟最高的增長點。現全球150多個國家的45000個計算機網絡和7000多萬用戶組成了一個龐大的互聯網市場，每天都有上億人次在互聯網絡上閱讀和交換信息，成為了連接全球各個角落的信息高速路。據美國國際數據公司統計，因特網服務業的收入正以每年60%的速度增長，到20xx年可到780億美元。在中國，1999年6月30日，internet用戶為400萬，而1998年12月31日前為210萬，僅僅半年時間就增長了91%！

　　internet系統過去可以認為屬于非營利性的網絡系統，網上大量的電子郵件和文件轉送對于用戶來說費率很低甚至是免費的。進入９０年代后，隨著政府經濟支持的減少，internet的商業化趨勢增強，一些提供商業性在線服務的經營者紛紛加入internet，可見在浩如煙海的internet網絡中，商業用戶將成為未來的主導。在將來，這個全球最大的、無形的、牽動的人最多的計算機網絡，必以巨大的力量，包括豐富多采的商業化行為，影響著人們的生產和生活。因此，加入internet就意味著掌握了巨大的市場。

　　3、完整、便捷、陽光操作的業務模式

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