物業公司管理制度【優】

　　在快速變化和不斷變革的今天，需要使用制度的場合越來越多，制度是要求大家共同遵守的辦事規程或行動準則。那么你真正懂得怎么制定制度嗎？下面是小編幫大家整理的物業公司管理制度，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

物業公司管理制度1

　　為加強和規范公司質量管理，不斷提高各項目服務質量，給顧客提供優質、高效的物業管理服務，提升公司品牌價值，實現公司的總體發展戰略，特制定本公司質量管理制度。

　　一、建立公司質量管理網絡，各職能部門、分公司及管理處必須設立公司質量管理員，具體負責本部門的公司質量管理工作，協助質量管理部落實各項質量管理工作，接受質量管理部的業務指導和監督，以加強公司各職能部門、分公司及項目管理處公司質量管理工作。

　　公司質量管理員的職責與權限：

　　1、負責本部門的公司質量管理工作，對本部門的質量活動進行日常監督、檢查，對發現的不合格及時開出不合格報告予以糾正；

　　2、負責ISO9001：20xx質量體系文件在本部門的貫徹落實，并對日常工作檢查中發現的不適用的質量體系文件向公司質量管理部提出修改、改進建議；

　　3、對本部門質量目標完成情況進行月、年統計、分析并上報公司質量管理部或分公司；

　　4、負責在本部門跟蹤落實內部審核不合格項及公司質量管理部開出不合格報告的整改情況；

　　5、定期參加由公司質量管理部召開的質量工作座談會；

　　6、負責跟蹤落實及反饋公司質量管理部安排工作在本部門的執行情況；

　　7、掌握物業管理的各項政策、法規、標準，制定本部門ISO9001：20xx質量體系文件年度培訓工作，并按計劃實施；

　　8、接受公司質量管理部的業務指導和監督；

　　9、質量監督員的設立和更換必須經公司質量管理部經理批準。

　　二、以分公司為單位，建立分公司外部和內部雙層質量監督制度，即建立公司對各分公司的質量監督制度和分公司內部質量監督制度。

　　（一）公司對各分公司的質量監督制度

　　1、公司定期質量考核

　　1）考核組織和時間

　　公司定期質量監督考核由公司質量管理部組織人員成立考核小組進行，每半年一次，具體時間和行程安排由公司質量管理部確定，報管理者代表批準。

　　2）考核范圍、內容和方式

　　公司定期質量考核范圍包括所有分公司及管理處；考核內容及具體標準詳見《珠海市丹田物業管理有限公司質量考核標準及量化評分表》（見附件1、2）；考核采取突擊考核方式，考核前不通知被考核分公司及管理處，參加考核人員必須對考核時間及行程安排進行保密。

　　3）考核要求

　　考核小組必須遵循公開、公平、公正的基本原則，認真開展檢查考核工作，不弄虛作假、敷衍了事，考核人員交通及食宿由公司統一安排解決，不得接受分公司或項目的宴請。

　　考核小組必須嚴格按照《珠海市丹田物業管理有限公司質量考核標準及量化評分表》進行評分，計考核人平均分為管理處考核得分；分公司只有一個項目的，該項目管理處得分即為該分公司考核得分；分公司有二個以上項目的，各項目管理處得分的平均分為該分公司考核得分。

　　無特殊原因，被考核項目管理處負責人必須全程陪同考核小組進行考核，記錄考核小組提出的問題和建議，及時進行整改。

　　4）考核結果

　　考核結果由公司質量管理部予以書面通報，對于發現問題由質量管理部發出整改通知，各分公司必須在收到整改通知之日起一個星期內督促責任部門完成整改，并將整改情況報送質量管理部，由公司質量管理部進行復檢。經復檢，發現整改工作未完成的.，由公司質量管理部再次發出整改通知，并在全公司范圍內進行通報，同時在下次考核中給予扣分。

　　5）獎懲制度

　　分公司及管理處考核結果與分公司及管理處負責人當月工資掛鉤。

　　考核得分在95分（含95分）以上的，當月工資上浮10%；考核得分高于90分（含90分）但低于95分（不含95分）的，當月工資上浮5%。

　　考核得分在75分（不含75分）以下的，當月工資下浮10%；考核得分低于80分（不含80分）但高于75分（含75分）的，當月工資下浮5%。

　　2、不定期質量監督檢查

　　不定期質量監督檢查由公司質量管理部根據實際需要進行安排，對檢查發現的問題，由質量管理部開出不合格報告，分公司及管理處必須在質量管理部規定的時間內予以整改糾正，并將整改情況書面反饋公司質量管理部。

　　（二）分公司內部質量監督制度

　　1、分公司定期質量考核

　　分公司定期質量考核由分公司組織人員成立考核小組進行，每月考核一次，考核小組組長由分公司經理擔任，具體時間和行程安排由分公司經理確定。

　　分公司定期質量考核范圍為分公司管轄項目管理處；考核內容及具體考核標準詳見《珠海市丹田物業管理有限公司質量考核標準及量化評分表》；考核采取突擊考核方式，考核前不通知被考核管理處。

　　考核小組必須遵循公開、公平、公正的基本原則，認真開展檢查考核工作，不弄虛作假、敷衍了事。

　　考核小組必須嚴格按照《珠海市丹田物業管理有限公司質量考核標準及量化評分表》進行評分，計考核人平均分為管理處考核得分。

　　無特殊原因，被考核管理處負責人必須全程陪同考核小組進行考核，記錄考核小組提出的問題和建議，及時進行整改。

物業公司管理制度2

　　為充分調動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責任制度,根據公司之實際管理要求和實踐經驗,特對原《管理員崗位目標責任書》進行修訂,具體內容如下:

　　一、本責任書適用之職位范圍:本責任書應用管理處主任、管理員之任務。

　　二、本責任書考評形式:考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結合之考評形式。

　　三、本責任書之考評項目:責任區住宅樓及公共設施完好率;治安案件、火災、刑事案件、小區秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風、紀律;工作日記及房屋管理檔案。

　　四、崗位目標責任書之內容:堅決服從公司領導之安排,認真學習物業管理之法規及公司規章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務,做到業主、公司滿意,具體工作細則如下:

　　1、要熟練掌握好物業管理之有關知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務的思想。

　　2、要切實熟練掌握好責任區內之物業情況,合理安排責任區的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應與保安隊長協商后上報公司領導審核確定,其余員工根據實際情況安排崗位上報公司領導審核確定)。

　　3、要熟練掌握好責任區內之管理有關資料(其中包括收樓數據、鎖匙交收情況、維修情況、配套設施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數據、清潔衛生情況等數據),且要有條理地進行整理歸檔。

　　4、統籌監控好責任區內之客戶服務、治安、維修、清潔、綠化等方面的`工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責任區內的環境衛生,治安秩序良好,業主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結果按本辦法獎罰標準執行)

　　5、要及時組織人員修復損壞之樓宇及設施。

　　6、按公司之規定及時安排工作人員修復業主/住戶要求之維修。

　　7、嚴格按照公司之規定組織人員做好責任區內之裝修監控,嚴防違章事件發生。

　　8、嚴格按照公司之要求辦理裝修手續,嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。

　　9、確保責任區內正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應及公共設施之正常使用。

　　10、確保責任區內工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。

　　11、嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。

　　12、嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。

　　13、嚴格按照公司規定之工作程序接待業主/住戶,并作好有關記錄。

　　14、有效、有禮及時處理業主之投訴(業主投訴的問題如能及時處理應實時處理,如確不能及時處理的,應要同業主另約時間到時安排人員跟進投訴)。

　　15、不準與業主發生一切任何之私人經濟來往,嚴禁以任何借口向業主索要什費及錢物。

　　16、按公司之規定組織好員工之培訓和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。

　　17、按公司之規定按時、按質組織好員工之巡查工作。

　　18、積極做好本花園之宣傳工作,定時按質整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。

　　19、認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質召開周務會。

　　20、積極及時地處理突發事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。

　　21、要保守公司之內部秘密和業主/住戶資料(公安機關查案要求除外),不得假借公司名義或用職務之便做有損公司名譽或利益之行為。

　　22、認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。

　　23、積極配合財務部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。

　　24、認真做好轄區內之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規定之要求。

　　25、要積極主動管理好花園日常工作,按質完成公司領導下達之臨時任務。

　　26、要服務公司領導之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領導之行為。

物業公司管理制度3

　　為保證工作秩序的`正常開展，加強考勤管理，特制定本規定：

　　一、公司員工(指副總經理級別以下人員)必須簽到。

　　二、按時簽到：上午上班8：30以前簽到，下班12：00以后簽退;下午上班13：30以前簽到，下班6：00以后簽退。(簽到、簽退時間隨公司作息制度相應調整)

　　三、如因公事外出，不能按時簽到、簽退者，由本人外出歸來次日寫出情況說明，交本部門經理簽字批準后，報總臺或考勤管理員備案。如無簽到又無原因說明者，按公司相關規定給予處理。

　　四、因私事請假或請病假(有醫院證明)的員工，必須寫出書面申請，按請假規定程序審批后，交人力資源部備案。

　　五、禁止代他人簽到。發現代他人簽到者，公司將對代簽到者進行處罰，第一次違紀扣1分，第二次違紀扣2分，第三次違紀扣3分，依次類推。違紀三次以上者，除作以上處罰外，取消本年度評先及加薪資格。嚴重者給予開除處分。

　　六、員工應嚴格遵守公司上下班時間。遲到或早退15分鐘以下，每次扣1分;遲到或早退15分鐘以上1小時以下者，每次扣2分;遲到或早退超過1小時，按曠工1天處理。

　　七、無故不上班或故意不簽到者按曠工處理。曠工半天扣發當月薪金的10%，曠工1天扣發當月薪金的20%，曠工2天扣發當月薪金的40%，曠工3天或以上者，扣發當月全部薪金，當月連續曠工5天或1年內累計曠工超過10天者，公司將按規定做除名處理。

　　八、品質部、管理部、人力資源部負責對考勤情況跟蹤監督。

　　九、本制度自20xx年1月1日起開始執行，由人力資源部負責解釋和修訂。

物業公司管理制度4

　　一、倉庫保管人員的要求

　　1、庫保管人員應熟悉其所管物資的基本特性、使用性能、保管知識、規格用途、存放期限等。

　　2、及時、準確的做好記帳工作,如實反映物資的庫存及發放情況。

　　3、經常保持倉庫環境的整潔文明、各種物資存放整齊。

　　二、驗收進庫制度

　　1、所有物資進庫前由采購經辦人填寫一式四聯收料單,收料單的內容包括物資的名稱、規格、數量、單價和金額。

　　2、倉管人員或申購人對進庫的物資必須驗收其質量是否符合使用要求,

　　3、凡尚未取得發票而先進庫的物資,倉管人員或申購人必須核對收料單所列的品名、規格、數量與實收物資及送貨單是否相符。

　　4、已取得發票的物資,還必須對發票上所列的內容進行核對。

　　5、收料單一式三聯,倉管人員驗收后,其中:

　　1)第一聯倉庫留存,作收貨的'記帳依據;

　　2)第二聯送財務部隨同發票報銷;

　　3)第三聯領料人自存

　　三、保管制度

　　1、倉庫各種物資的存放,應適應各種物資存放的條件進行分類、定位。

　　2、倉管人員必須經常檢查物資存放的情況,發現物資有變質情況時,應及時進行處理。

　　3、各種物資應做到帳實相符,并每月進行一次盤點。

　　1)、盤點中發現有盤盈、盤虧及變質等情況應查明原因及時報告主管部門及財務部;

　　2)、情況嚴重時,應及時報告公司領導。

　　3)、盤點報告在每月3日前報財務部匯總。

　　4、主管部門應對一些主要的物資定出最低庫存量。倉管人員必須隨時掌握其庫存情況,凡有物資接近其最低庫存量時,應及時通知有關部門。

　　5、各倉庫應分品種、規格設帳登記各種物資的收、發、存情況,并定期進行帳實核定。

　　6、每月29日前,各部門、小區管理處應向綜合事物部提交次月增加物資清單,以便購買。

　　7、凡屬代保管的物資(含暫不需用或不合用的),需辦理進庫手續,倉管人員應另設帳登記、保管。

物業公司管理制度5

　　一、著裝儀表

　　1、工作或執勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；

　　2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

　　二、行為規范

　　1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；

　　2、站崗時姿態嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等；

　　3、值班室內時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天；

　　4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關人員閑聊；

　　5、不得脫離崗位，按照規定時間、指定地點站崗；

　　6、不得睡覺；

　　7、對住戶要有禮有節，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，

　　三、日常管理

　　1、不得遲到早退，嚴格按照規定時間站崗或巡邏；

　　2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記；

　　2、嚴格執行對講機管理規定和警棍使用規定；

　　4、做好本班崗亭的清潔衛生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品；

　　5、門崗值班室不得會客。

　　四、罰則

　　1、違反本規定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次（含五次）以上者作辭退處理；

　　2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；

　　3、本守則不盡之處，按《公司管理規定》相關條款執行。

　　值班管理規定

　　1、公共秩序維護人員實行24小時輪流值班制度。

　　2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30－16：00，中班為：16：00－0：00，晚班：0：00－7：30。

　　3、各班公共秩序維護員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的.要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發事件。

　　4、當值班人員發現情況時，應做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。

　　①報告時簡要說明事發地點、性質、人數和特征等；

　　②及1時勸阻和處理在物業區域違法管理規定的人員和事件；

　　③遇緊急事件及重大事故應報告相關領導；

　　④在當班期間發生的問題及處理經過，在《值班記錄》做好記錄。

物業公司管理制度6

　　1.0目的

　　為樹立良好的公司形象，規范員工統一著裝，特制定本管理制度。

　　2.0適用范圍

　　本規定適用于唐山**物業服務有限公司全體員工工服的管理。

　　3.0職責

　　3.1人力行政部負責員工的工服的統籌管理及工服制作。

　　3.2庫管員負責發放保管，應準確把握發放和庫存工服數量和質量；在工服不足時及時補充（指保安服裝）。

　　3.3庫管員負責驗收和執行物品管理的各項規定（含補充服裝時型號數量的統計）。

　　3.4各部門主管負責人負責監督執行，并對本部門工服負責。

　　4.0工服的管理

　　4.1以人力行政部的正式入職單為依據，填寫《員工工服領取登記表》

　　4.1.1人力行政部在填寫《員工工服領取登記表》時，必須注明每件或每套工服的購置價格。

　　4.2物業公司總經理、副總經理、及各物管處經理和總公司各部門經理每人交納1000元人民幣；其它管理人員（含物管處副經理、經理助理、各部門主管）每人交納500元人民幣；保安員每人交納服裝押金600元人民幣；商管員員工交納服裝押金500元人民幣；客服部員工交納服裝押金300元人民幣；維修部（含各種運行工）、保潔員、綠化員每人交納200元人民幣；其它總公司員工根據層級比照交納。

　　4.3 員工工服的支領、退還、押金繳納方式與折舊年限

　　4.3.1總經理、副總經理、各部門及各物管處經理工服支領標準及折舊年限

　　職位

　　物業公司總經理、副總經理、各物業管理處經理、總公司各部門經理

　　物品

　　黑色西服2套、白色長袖襯衣2件、白色半袖襯衣2件、黑色單皮鞋1雙、黑色棉皮鞋1雙、

　　備注

　　領帶（藍色或淺灰色暗花）自備

　　押金

　　在工資內扣除并開具押金收據

　　折舊年限：所有物品折舊年限均為3年。

　　4.3.2各物管處副經理及各部門主管工服支領標準及折舊年限

　　職位

　　各物業管理處副經理、各部門主管、物業管理處經理助理

　　物品

　　黑色西服2套、白色長袖襯衣2件、白色半袖襯衣2件

　　備注

　　黑色皮鞋及領帶（藍色或淺灰色暗花）自備

　　押金

　　在員工工資內扣除并開具押金收據

　　折舊年限：所有物品折舊年限均為3年。

　　4. 4. 3 保安員工服支領標準及折舊年限

　　職位

　　保安員

　　物品

　　黑色或藏藍色制服2套、長袖靠色襯衣2件、半袖白色襯衣2件、黑色易拉得領帶2條、黑色三接頭皮鞋1雙、黑色軍鉤（棉）皮鞋1雙、迷彩服2套、()黃膠鞋（訓練用）2雙、武裝帶1條、保安專用半身棉服1件、高筒雨靴1雙、雨衣1件

　　備注

　　1.武裝帶、高筒雨靴和雨衣離職時必須交還公司

　　2.所有所需交回物品，必須清洗干凈

　　押金

　　員工上崗前繳納

　　折舊年限：保安專用半身棉服、高筒雨靴和雨衣的折舊年限為

　　5年，其他物品的折舊年限3年。

　　4.3.4客服部員工工服支領標準及折舊年限

　　職位

　　客服部（含物業管理處人力資源、行政、文員及總公司文員等相應崗位）

　　物品

　　黑色夏季套裝2套（下半身裙裝、上半身半袖襯衣）、職業套裝2套（下半身長褲、上半身長袖襯衣）、領結2個

　　備注

　　押金

　　在員工工資內扣除并開具押金收據

　　折舊年限：所有物品的折舊年限均為3年。

　　4. 4. 4 環境保潔部員工工服支領標準

　　職位

　　環境保潔部員工

　　物品

　　女員工：紅色或米黃色T恤和深藍色寬松運動褲2套、 天藍色或深藍色工作服套裝2套、棉背心1件、遮陽帽1頂、橡膠底布鞋2雙、橡膠底棉鞋1雙、中筒雨靴1雙、雨衣1件

　　男員工：米黃色或天藍色T恤和深藍色寬松運動褲2套、天藍色或深藍色工作服套裝2套、棉背心1件、遮陽帽1頂、橡膠底布鞋2雙、橡膠底棉鞋1雙、中筒雨靴1雙、雨衣1件

　　備注

　　1.夏季室外作業人員可配發草帽。

　　2.中筒雨靴和雨衣在離職時必須交還公司。

　　3. 所有所需交回物品，必須清洗干凈

　　押金

　　在員工工資內扣除并開具押金收據

　　折舊年限：棉背心、中筒雨靴、雨衣的折舊年限為5年，其他

　　物品折舊年限3年。

　　4.4.5 工程維修部員工工服支領標準及折舊年限

　　職位

　　工程維修部員工

　　物品

　　夏天：半袖工程套裝2套；冬季：冬季工程套裝2套、工程用半身防寒服1套；絕緣鞋（單鞋2雙、棉鞋1雙）、高筒雨靴1雙（普通員工）、絕緣雨靴1雙（電工專用）、雨衣1件

　　備注

　　1.高筒雨靴和絕緣雨鞋在離職時必須交還公司

　　2.所有所需交回物品，必須清洗干凈

　　押金

　　在員工工資內扣除并開具押金收據

　　折舊年限：工程用半身防寒服、高筒雨靴、絕緣雨靴的折舊年

　　限為5年，其他所有物品的折舊年限為3年。

　　4.4.6商管員工服支領標準及折舊年限

　　職位

　　商管員

　　物品

　　黑色西服2套、白色長袖襯衣2件、白色半袖襯衣2件

　　備注

　　黑色皮鞋及領帶（藍色或淺灰色暗花）自備

　　押金

　　在員工工資內扣除并開具押金收據

　　折舊年限：所有物品的'折舊年限均為3年。

　　4.4.7播音員及公司其他女性文員工服支領標準及折舊年限

　　職位

　　播音員及公司其他女性文員

　　物品

　　黑色夏季套裝2套（下半身裙裝、上半身半袖襯衣、領結兩個）、職業套裝2套（下半身長褲、上半身長袖襯衣）

　　備注

　　押金

　　1.在員工工資內扣除并開具押金收據

　　2.押金標準與客服部標準一致

　　折舊年限：所有物品的折舊年限均為3年。

　　4.4.8員工工服的折舊計算方法及其他規定

　　4.4.8.1 折舊費用：實際的購置價格÷折舊年限的月份和×員工實際工作年限的月份和 。

　　例如：一員工在本公司申領了一套價值360元，折舊期為3年的工服，該員工在公司工作2年零3個月，主動離職。該員工在離職時

　　可支領服裝折舊費用為360元÷36個月×27個月=270元。

　　4.4.8.2 折舊期從工服申領到位的日期開始計算，到員工將工服上繳至公司的日期截止（一個月內累計工作不足15天含15天不予計算折舊月份；一個月內累計工作超過15天不足30天按整月計算。）

　　4.4.8.3 員工主動離職，按此辦法執行；員工被動離職視情況而定。

　　4.4.8.4 在試用期內員工主動離職，公司將不退任何費用；員工被動離職視情況而定。

　　5.0著裝標準

　　員工著裝標準按***（唐山）房地產開發有限公司之《員工行為規范》之相關規定執行。

　　6.0本規定由人力行政部負責解釋和修訂。

　　7.0本規定自公布之日起執行，同時廢止原有規定及口頭規定。

物業公司管理制度7

　　1、崗前培訓

　　上崗前向每位新入職的公共秩序維護員介紹物業轄區情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。

　　①上崗前必須掌握公共秩序維護、通訊及消防設備器材的使用和操作；②新入職的公共秩序維護員須進行3－5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗；

　　2、崗位培訓

　　①公共秩序維護培訓：根據每年制定的公共秩序維護部制定的培訓計劃，擬訂公共秩序維護培訓方案，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高公共秩序維護員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質，使其掌握基本技能；

　　②消防培訓：根據每年制定的公共秩序維護部內部制定的`培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內容，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高公共秩序維護員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的；

　　③每位公共秩序維護員必須根據培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，并要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。

　　3、培訓課程設置

　　①培訓目的：

　　通過培訓，提高公共秩序維護員的綜合素質和服務水平，培養一支訓練有素、紀律嚴明、文明執勤的公共秩序維護隊伍；

　　②培訓項目：

　　A、應知、應會部分

　　4頁第公司制度與規定部門制度與規定公共秩序維護常識服務意識教育

　　禮節、禮貌及員工的行為規范、個人修養轄區設施、設備介紹消防常識

　　B、崗位工作規范

　　崗位禮貌用語、工作方法與技巧崗位工作職責與細則轄區突發事件的處理

　　C、消防培訓

　　D、法律常識

　　③培訓要求

　　A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；

　　B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄；

　　C、隊列訓練時，按正規化軍事要求操作；

　　D、拳術訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。

　　④考評方式

　　A、理論培訓在結束后采取筆試閉卷方式進行，85分以上為優，75－84為良，60－74分為中，60分以下為差；

　　B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結束后進行考核，成績分為優、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定；

　　C、根據考評等級給予相應的獎勵和處罰。

物業公司管理制度8

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴禁進入小區。

　　2、非小區住戶的車輛進入小區時，門衛應嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區時，應對其進行檢查，并按規定收取停車費。

　　3、管理人員對在小區內超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。

　　4、提高責任意識，加強責任心。對出入本小區的可疑車輛要進行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區路面和公共設施的車輛要令其賠償損失，并視情節處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。

　　5、管理人員必須堅持原則，嚴格執行車輛出入、停放規定和收費標準，不得徇私舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收受賄賂，放松管理，違者從嚴處理。

　　小區車輛停放、出入管理規定

　　為加強對出入、停放本小區車輛的管理，維護小區正常生活秩序，確保住戶的生命財產安全，特對出入、停放本小區的.車輛作如下規定：

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛入小區。2噸以上的卡車一律不得進入小區，特殊情況除外。

　　2、本小區有車輛的住戶，應向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區停放，按規定收取IC卡工本費、停車費。

　　3、本小區住戶車輛進入小區后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴禁亂停亂放。

　　4、非本小區住戶的車輛，進入大門時應主動向門衛出示證件，講明進入原因，符合進入條件的領取臨時通行IC卡，并做好登記，方可進入小區，嚴禁沖闖大門。出小區時收回IC卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。

　　5、進入本小區的貨車，卸完貨物后應及時離開小區，因故不能離開的，應將車停放在指定停車位置。

　　6、進出、停放車輛必須服從小區管理人員的管理。駛入小區的車輛應減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設施，應照價賠償損失，并視情節處以罰款。

　　7、管理人員必須堅持原則，嚴格執行車輛出入、停放管理規定，發現可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關系，收受賄賂，放松管理，違者從嚴處理。

　　8、違反以上規定者按小區有關規定辦理，情節特別嚴重的，移交公安部門處理。

　　車輛停放收費標準

　　按物價部門的核價或批文收取（略）

　　收費人員管理制度

　　1、舉止文明，姿態端正；熱情服務，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種

　　9頁第問題，樹立公司的良好形象。

　　2、加強學習，不斷提高業務技能，熟練掌握收費系統的操作。

　　3、堅守崗位，認真履行職責，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區的車輛要嚴格進行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償；如遇車輛丟失，根據電腦資料要追究當班值班人員的責任。

　　4、堅持原則，嚴格執行收費標準，按照票額開具發票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收受賄賂，放松管理，嚴格控制出口人工抬閘，違者從嚴處理。

　　5、愛護設備，不得擅自修改系統各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。

　　6、如遇停電或設備出現故障，應及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款IC卡應分類保管，交收費管理員處理。

　　7、認真交接班，如實做好各項登記。

　　8、維持收費崗亭良好秩序，保持收費崗亭及出入車道的衛生整潔。

　　車輛免費制度

　　1、本公司的車輛可免費，但駕駛員必須在《車輛免費登記表》簽名，以備財務部查核。

　　2、軍警車輛除執行公務時免費外，其他一律不得免費。

　　3、如遇特殊情況需免費的，必須經物業服務中心物業經理以上級別人員批準后方可免費，并做好相關登記。

　　收費人員交接班制度

　　1、交接班時，交班人員應按照《收費人員交接班登記表》如實填寫相關內容，并在交班人一欄簽名，接班人核對無誤后在接班人一欄簽名確認。

　　2、接班人接班時，應當面點清發票號碼、收費金額、時租卡數量、設備運行狀況等，交班后發現錯誤，由接班人負責。

　　收費人員財務結算制度

　　1、每周五為收費管理員收取停車費時間。

　　2、財務部指定專人負責核算收費員收費情況。

物業公司管理制度9

　　為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。

　　一、全體員工必須嚴格執行公司制定的各項規章制度，嚴格履行自己的職責。

　　二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經教育仍不能到職到崗的視為曠工處理。

　　三、做到按時上下班。

　　嚴格考勤制度，各物業管理站必須堅持每日簽到考勤。月底匯總，于次月1日報經理審查后交財務科備案，是每月工資發放的主要依據之一。

　　四、對無視公司工作紀律，屢次違反，將調離其本人工作崗位或待崗學習。

　　五、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。

　　六、水電工要嚴格執行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應實事求是，嚴禁弄虛作假。

　　八、對業主提出的各種合理性服務要求，在規定范圍內的要立即去辦。

　　九、業主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規定和批準的收費標準，直到業主理解和滿意為止。

　　獎懲制度

　　獎勵：

　　一、對完成年度工作任務及下達指標，年底評出的先進個人由集團公司進

　　行統一表彰。

　　二、對各有償服務范圍內的創收，按實際創收額的一定比例提取給個人。處罰：

　　一、工作遲到或早退10分鐘以內處罰10元，10分鐘以上處罰20元；30

　　分鐘以上者按曠工處理（30分鐘以上為半天，1小時后為一天）。

　　二、曠工半天，扣發本人一天工資，曠工一天扣發本人兩天工資；曠工超過一天以上做自動與公司解除勞動合同處理。

　　三、無正當理由，不服從分配及安排的，按曠工處理。

　　四、嚴格請銷假制度，請假人不按規定寫請假報告的按曠工處理。

　　五、嚴格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月1日報公司經理，審核簽字后備案并編制本月工資表。

　　考勤制度

　　一、全體干部、員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲到不早退。

　　二、各物業站應對所屬人員的簽到出勤情況予以監督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。

　　三、財務部應對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。

　　四、凡因查抄水電等入戶占用的非工作時間，不做加班處理，事后也不予以補休，可適當安排提前1小時下班，但不能推遲上班時間。

　　五、考勤記錄要于次月1日報交經理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無故拖交。

　　財務管理制度

　　一、根據會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續傳遞制度。

　　二、向經理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區水、電損耗情況報告。

　　三、每月10日前各站上報上月經營情況報表，財務分析報告。

　　四、出納會計現金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。

　　五、對各類獎罰，由物業公司報企管部后下發通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現。

　　水、電工管理制度

　　一、由專人負責對水、電的'日常管理和維修養護。

　　二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄要齊全。

　　三、操作人員即水、電管理員要嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。

　　四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。

　　五、嚴格控制小區內水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現象，維護

　　全體業主的合法權益。

　　六、如業主發生水、電、暖損壞時，水電工應在短時間內給予修復，最遲不能超過24小時。

　　七、水、電、暖管理員設備房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現象。

　　八、保證路燈、樓道燈完整無損。出現損壞及時修復，最遲不能超過兩天。

　　九、保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　保安隊的職責

　　一、在集團、公司的領導下，維護物業小區治安秩序，保障小區內居民的生命財產安全，為居民創造一個安全、舒適的居住、生活環境。

　　二、認真做好防火、防盜、防搶劫工作，確保小區內休閑椅、路燈、草坪燈、圍墻護欄、圍墻燈、消防栓、電子監控等各種公共設施設備的完整無損，確保小區的安全。

　　三、對小區內的居民做好公司各項規章制度及治安保衛有關規定的宣傳工作。

　　四、負責管理好小區內交通秩序。

　　五、完成領導交辦的其他臨時性和特殊性任務。

　　環衛保潔工管理制度

　　一、保潔人員服從領導、聽從指揮，認真執行公司制定的各項規章制度。

　　二、堅守崗位，行為規范。

　　三、環衛保潔工作要求：

　　1、生活垃圾每天清運2次，保持垃圾桶和果皮箱清潔。

　　2、小區道路、廣場、停車場、綠地每日清掃，綠地內不得有人為性垃圾，路燈每月清潔1次。

物業公司管理制度10

　　第一節培訓講師的管理

　　1、熟悉開展工作的環境。對于管理人員，要求他們對于公司的經營性質、管理制度和所分配部門的工作性質要充分了解，只有如此才能有效的開展工作；

　　2、注意團隊生活的培養。在團體中生活，向具有經驗的同事或領導學習工作經驗是最快速有效的方法。所以，培訓各級管理人員時要讓他們先融入團體，成為團體的一分子，直接參加團體活動，加入生產行列，在工作中獲得經驗。此外，工作最好由最基層干起，以使他們確切了解基層人員的工作情形、心理狀態和工作中可能發生的問題。這在將來的主管工作中是最實用的經驗；

　　3、提出工作報告。在初期的培訓工作中要求被培訓人員定期提出工作報告，最好以三天或一周為一期。內容至少要包括工作日記、心得報告、專案報告和改善建議等事項。每份報告均需向其工作的主管提出并逐層詳閱，使每一級主管人員均能了解該人員的學習進度和深度，以便作必要的調整和加強培訓。主管人員必須在對每份報告內容了解后，對疑難問題予以解答或指示該人員如何自行發掘答案。有錯誤的要改正，有合理的建議和意見要立即實行；

　　4、隨時進行工作考核。除了定期的工作報告外，主管應以隨機測驗的方式作不定期的考核。這種測驗方式可使主管更深入了解被培訓人員的工作績效和培訓成果。主管人員更可藉此機會與他們進行溝通。通常工作考核可由被培訓人員的逐層主管進行，但主管有必要自己親自了解其部門內人員的工作能力和工作績效。這種隨機測驗的方式可以以單獨會談的方式進行，使被測驗人員不致于因緊張拘束而影響其表達。就是一般工作人員的考核也可采用隨機測驗的方式進行，測驗的結果要記錄，以便前后比較，了解被測人員在此期間的進步情形；

　　5、合理的工作調配。在管理人員對某一工作熟悉后，最好能安排調動其他的工作，特別是一些能力較高、有發展前途、有潛力的新進人員尤不可使其長期做同一工作，以免浪費時間和精力，而造成士氣低落和離職他就的危險。適當調動工作，使其能在最短時間內學習最多的工作經驗。有了工作經驗后要看情形許可和需要，安排職位，培養其領導和協調的能力等。（附8：萬科物業授權講師管理規定實例）

　　第二節培訓講師的自我修養

　　一名優秀的培訓師除了要具備扎實的專業知識，還應深諳各種培訓技巧，比如：如何讀懂參訓者的肢體語言；怎樣妥善統籌時間；如何讓培訓充滿趣味等等。就像烹制一道佳肴，雞、鴨、魚等原料必不可少，而填加油鹽醬醋這些佐料更能將原料的美味發揮得淋漓盡致。

　　1、制定時間表

　　每個人都需要有一定計劃。時間表就好像是一幅地圖，指導著學習目標的完成。對時間的安排可以進行討論和展示，而且可為每一部分設定大致的時限。時間表還可以不時地提醒培訓師工作最新進展如何。

　　2、一切為了學習

　　注意結合學員的培訓需求實施培訓。如果學習內容與目標偏離得較遠，而且持續時間較長，將有可能使你的參與者失望。如果不能在工作中運用所學到的方法，將無法衡量學習效果，而這恰恰是培訓成功與否最重要的指示劑。

　　3、掌握成年人學習心理

　　現在的培訓已不僅僅以說和演示的方式進行，作為培訓師你應該：

　　1）給予學員一定挑戰

　　2）尊重學員

　　3）使他們有可能影響或改變學習過程和某一段內容

　　4）給他們以自我發現的方式學習的機會

　　5）提供一個安全的學習場所

　　6）給予專業的反饋

　　4、保證均等的參與

　　讓一些性格外向的、比較自信的參與者在討論中扮演主角非常容易，但你應該確保時間得到公平的分配：

　　1）采用輪流的方式，使每人都有發言的機會

　　2）避免與那些想要主導討論的人進行眼神交流

　　3）直接向那些沉默不語的`人提問

　　4）私底下讓人們意識到他們想要控制討論的傾向。也可尋求他們的幫助，以引導其他人暢所欲言地發表觀點

　　5）謝謝他們愿意將自己的想法與人分享，然后可以說：'讓我們來聽聽其他人的想法。'

　　5、應對不良表現

　　有時會有這樣的情形，有人看上去冷淡、不友好或者比較內向，培訓師應主動干預。在很多情況下，干預此類表現可以起到影響其他人行為的作用。培訓師可以試圖：

　　1）接近他

　　2）讓他意識到你正在關注他

　　3）把注意力放在問題上，不要進行人身攻擊

　　4）傾聽他的任何抱怨

　　5）提供幫助，在你力所能及的范圍內

　　6、拿出你的最佳狀態

　　人們往往對培訓有很高的期望。所以，培訓師需要拿出100%的熱情和知識。如果事情并不象計劃的那樣順利，你應試著略作調整：

　　1）不要為任何不足道歉，你的學員可能并沒有意識到那是一個問題。

　　2）處理問題時要有自信。軟弱和缺乏果斷將會使你的學員在過程中漸漸喪失信心。

　　7、回顧

　　在課程結束、或每天結束及第二天開始時，回顧一下大家已學過的內容。可以通過如下方式進行：

　　1）培訓師做一個簡短的總結

　　2）所有學員輪流發言，回憶到目前為止他們學到最有用的是什么

　　8、善于傾聽

　　千萬不要在真空中工作，否則你會為忽視參與者而付出代價。

　　1）傾聽他們說什么和怎么說

　　2）觀察學員的肢體語言，消極的態度通常表現為：

　　（1）眼珠不停地轉動

　　（2）極力避免眼神的交流

　　（3）把胳膊和腿相互交叉

　　（4）將胳膊折疊放在腦后，身體后傾

　　（5）頻頻離開教室

　　3）當你注意到一個問題，仔細聽清它所表達的含義，這樣你才能整地回答。運用以下技巧，你可以取得更佳的效果：

　　（1）復述他們的問題，使你對問題的理解更充分

　　（2）不要一味反駁

　　9、 提供良好的學習氛圍

　　當人們學習了某種技能，在運用之前需要有機會去實踐。你可以通過以下方式創造學習氣氛：

　　（1）運用幽默和自我否定

　　（2）強調從反饋中學習的重要

　　（3）進行角色模仿，并及時進行反饋

　　（4）建立學習交流，鼓勵互相學習

　　10、讓培訓更有趣

　　如果有輕松的學習環境人們可以學得更好，也可以從中獲得樂趣。但這并不意味對學習的不重視。培訓師可以通過以下方式讓學員保持輕松的心情：

　　（1）講一些合適的笑話

　　（2）自我解嘲

　　（3）用一些奇聞、軼事來解釋枯燥的理論

　　（4）進行一些簡短、有趣的游戲

　　（5）保持歡快的節奏

　　第三節培訓風險管理

　　1、培訓的風險有以下幾方面：

　　■選拔外派學習員工流失的風險

　　■專業技術保密難度增大的風險

　　■培養競爭對手的風險

　　2、培訓風險的防范措施有以下幾方面：

　　■依法建立勞動、培訓關系（見附表）

　　■建立有效的激勵機制

　　■鼓勵自學，加大職位培訓力度

　　■完善培訓制度，提高培訓質量

　　■運用法律手段保護公司專利技術

　　第四節培訓項目管理

　　1、組建培訓項目管理小組

　　建立培訓項目管理小組是首先要做的工作，也是培訓項目管理中最重要的工作

　　項目小組成員組成一般為：

　　■培訓主管（組長）

　　■培訓專員（副組長）

　　■培訓教師

　　■相關部門主管

　　■受訓員工代表

　　一旦人員確定到位后，每人各負其責，明文確定他們在項目小組中的工作內容和責任，并及時向項目小組成員通報，同時報分管副總經理。

　　2、制定項目小組工作計劃

　　（1）由項目小組全體人員參與制定工作計劃；

　　（2）讓項目小組成員自始至終參與，直到計劃完成并批準。

　　3、控制培訓項目實際進程，使之能在預算指標內按期完成培訓任務；為使課程適合部門業務和員工需要，人力資源部在開課前預先發出《開課前意見征詢表》。做好課程情況跟蹤的第一記錄《課程簽到表》。

　　4、支持員工職業生涯發展是激勵員工的一個重要方面。公司在企業發展的同時，要使員工感到有提高個人技能和得到培訓發展的機會，有施展個人才能專長和個人晉升發展的空間。

物業公司管理制度11

　　物業管理企業內部管理制度指為提高管理服務質量和工作效率，根據經營方針和工作特點而制定的一系列在企業內部執行的規章和制度。

　　(一)物業管理企業員工管理條例

　　1、勞動用工制度:包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。

　　2、管理員工行為規范:規定員工遵守國家政策、法令，熱愛本職工作等。

　　3、員工福利制度:包括享受法定假日、醫療保險勞動保護等。物業公司管理制度。

　　4、企業獎懲制度。

　　(二)物業管理企業各部門主要職責

　　1、總經理室:是物業管理公司的決策機構。總經理的主要職責是:

　　(1)貫徹落實國家和地方的政策和物業管理的有關規定。

　　(2)主持公司經營管理的全面工作。

　　(3)設置內部管理機構，制定公司章程，簽署物業管理制度。

　　(4)選聘各部門經理和關鍵崗位人員。

　　(5)選聘社會、勞務服務公司分擔具體工作。物業公司管理制度。

　　(6)行使董事會授予的其他職權。

　　2、各部門經理的主要職責是:

　　(1)辦公室主任:

　　①負責傳達總經理指示，安排并組織召開會議。

　　②督促辦公室人員及時完成上級下達的任務。

　　③負責日常人事行政管理，檢查各項規章制度的執行情況。

　　④做好員工考勤工作，協助培訓員工。

　　(2)財務部經理:

　　①組織公司財務管理工作。

　　②審核各類會議報表，撰寫財務分析報告。

　　③檢查、督促各項費用及時收繳。

　　④審核、控制費用的支出。

　　⑤提出合理運營公司金融資產的有效措施。

　　⑥組織擬定物業管理費用標準的預算方案。

　　⑦制定物業管理公司財務管理和操作流程。

　　(3)公共關系部經理:

　　①制定物業公司公關活動方案。

　　⑦策劃公司大型活動。

　　③組織召開業主、業戶大會，并處理投訴與糾紛:

　　④組織員工和社區內文體活動。

　　⑤協助總經理和其他部門工作。

　　(4)房屋維修部經理:

　　①落實并實施本部門管理規章制度。

　　②合理確定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開展日常工作。

　　③布置、檢查房屋保養和維修工作。

　　④組織本部門員工參加業務技術培訓。

　　(5)保安部經理:

　　①落實并實施本部門管理規章制度。

　　②負責管理區內的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。

　　③制定部門崗位責任制度、執行獎懲規定。

　　④定期組織員工進行安全保衛、消防等技能培訓。

　　⑤負責與社會聯防有關方面的聯系與溝通。

　　(6)清潔環衛部經理:

　　①制定部門工作計劃與目標，合理安排清潔衛生。

　　②督促、檢查各項清潔環衛工作的落實情況。

　　③負責進行轄區內庭院建設和綠化工作。

　　④制定部門崗位責任制度，執行獎懲規定。

　　(7)經營發展部經理:

　　①確定經營項目與經營發展目標。

　　②洽談經營業務，合理制定各崗位網點的經營辦法，估算經營利潤。

　　③監督檢查各項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時間。

　　④選聘服務人員，開展各項物業管理服務。

　　⑤定時召開部門會議，評論經營效果，開拓公司業務范圍。

　　(8)計算機中心經理:

　　①組織本部門人員使用、開發物業管理系統軟件。

　　②制定本中心的監控、保密制度。

　　③檢查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。

　　④做好系統的維護、保養工作，確保系統長時間連續穩定的工作。

　　3、一般員工:指物業管理企業開展多種經營和特約服務而設置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務人員等，主要職責如下:

　　(1)房屋管理人員:

　　①熟悉物業的結構和管區使用人情況，做好有關管理費用的收取工作。

　　②辦理用戶人住手續，定期回訪。

　　③參與物業的驗收接管，建立圖紙檔案。

　　④經常與業主溝通，耐心解答業主咨詢。

　　(2)房屋及設備維修人員:

　　①及時完成下達的維修任務。

　　②及時處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。

　　③掌握各種設備的操作方法，及時排除出現的故障。

　　④巡查管區市政公共設備、設施的.安全運行情況，定期對設備進行保養。

　　(3)保安人員:

　　①執行24小時保安巡邏制度，看管好物業，做好防火防盜等安全保衛工作。

　　②做好門衛登記，執行機動車輛驗證制度。

　　③做好流動人員監督管理工作。

　　④懂得救護知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。

　　(4)清潔人員:

　　①負責管區道路、樓梯的清潔與保潔工作。

　　②保持管區內公共衛生設施的清潔c

　　③保證管區內污水排放暢通。

　　④杜絕蟻蠅，及時外運垃圾。

　　(5)綠化人員:

　　①按時剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。

　　②及時禁止破壞管區內花草樹木的行為。

　　③做好綠化管理和草木生長情況的記錄。

　　④保持花園草坪清潔。

　　(6)服務人員:

　　①準時到崗，按時開放小區文化娛樂設施，照章收費。

　　②搞好商業網點服務，有禮待賓。

　　③做好計時服務、特約服務等。

　　④管理好文體娛樂設備、設施，及時制止違反規定的行為。

　　(三)管理制度和規定

　　1、工作管理制度:

　　(1)上班必須穿工作裝、戴工牌;男士系領帶(維修工及經批準的員工除外)，穿著整潔，頭發梳理整齊，不得留長發;女士應化淡妝。

　　(2)辦公區內必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放雜物。

　　(3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種情況和業主意見，及時處理問題或上門尋訪。

　　(4)上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。

　　(5)紀律嚴明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，有事要請假，獲準后方能離開。

　　(6)全體人員必須具有高度的責任心，巡視、查樓必須認真負責，注意發現問題并做詳細記錄，及時匯報并跟蹤解決。

　　(7)接待業主時態度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發生什么事，絕對不能與業主發生爭吵，要態度誠懇，仔細傾聽業主的意見，能及時解決的問題馬上派單解決，無法及時解決的要向業主解釋清楚，并告知解決的時間。

　　(8)接受業主電話 投訴時，要熱情耐心，語言要規范友好。

　　(9)管理員派單后，一定要追蹤落實，并負責檢查。水電問題要求在12小時內解決，其他急修項目一般在24小時內解決，最遲不得超過72小時。把物業管理師加入收藏夾!

　　(10)對接受的投訴要認真做好記錄，并到現場查看、了解情況，認真記錄處理的時間、人員和業主對處理的意見。

　　(11)協助財務人員做好各項費用的派單和催繳工作，派單要派到各戶，催繳態度要友好。

　　(12)認真管好業主檔案和業主托管的鑰匙。

　　(13)認真做好裝修審批和管理工作。

　　(14)不準在上班時間看書、閑聊、做私事，不準在辦公室內高聲喧嘩。

　　(15)下班后將自己保管的資料(物品)放好，將辦公桌收拾整齊。

　　(16)休息時間如發生重大事故，或碰到問題要立即解決，不得推脫或不予理睬。

　　(17)管理處的工作原則是服務第一，工作標準是業主滿意，工作態度是認真負責。

　　2、業主回訪制度:

　　(1)管理員必須經常上門征求業主對管理工作的意見，認真做好回訪記錄，及時向管理處主任匯報。

　　(2)管理處負責人也應經常上門訪問，了解管理和上門服務情況，并做好回訪記錄，對業主提出的要求應及時給予答復和解決。

　　(3)維修人員每次上門服務均應讓服務對象填寫回訪單，以征求對服務的意見。

　　(4)保安員在值班、巡崗時應定時征求業主對工作的意見，并做好記錄，注意研究、改進。

　　(5)回訪單、回訪記錄和保安隊的征求意見單，應由管理處指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。

　　3、巡崗制度:

　　(1)保安領班在當班期間，要經常定線或不定線地對各崗位的工作情況進行檢查。

　　(2)檢查內容包括各崗執勤情況、有無違紀現象、查看值班登記等。

　　(3)巡查的要求是，一邊檢查一邊觀察，做好巡查記錄，掌握各值勤點值勤情況和動態。

　　(4)管理員主要負責對物業情況的定期巡查。一般每天巡查兩次，交接班各一次，發現問題及時向有關部門派單解決，并負責跟蹤:

　　4、門衛制度:

　　(1)每位門衛保安必須嚴格執行各項管理規定，并對每位業主負責。

　　(2)按照規定認真巡視，巡視時要掛巡視牌。

　　(3)認真做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員在征得業主同意后方可進入。

　　(4)外來施工人員要有管理處發的臨時出入證才能進入。

　　(5)認真做好報紙、信件的收發工作。

　　(6)嚴禁自行車進入塔樓。

　　(7)業主若向外搬運東西，一般物品需在保安室辦理登記手續，大件物品必須到管理處開具放行條。

　　(8)電梯運貨時應嚴格遵守管理規定;運送家具、裝修材料等大宗貨物時，必須收取一定得責任押金，在業主填寫責任承諾書后方可準運。

物業公司管理制度12

　　根據集團公司對物業公司各小區實行指標管理、獨立核算的要求，結合公司業務管理的需要，為了做好各小區財務收支管理工作，特制定本辦法。

　　一、預算管理

　　1、各小區物業部所有收支以預算管理為基礎，沒有預算不得開支。

　　2、每月末各小區物業部根據年度經濟指標及下月預計情況，編制、上報下月收支預算。

　　3、收支預算由小區會計負責編制，經小區物業經理初審后，報物業公司、集團財務部審核，總裁批準后執行。

　　4、各月度支出計劃的編制應以各小區年度經濟指標為依據，可在各月之間調節，但各月總和不得超過年度指標。

　　5、每月初各小區物業會計對上月預算執行情況進行總結，編制上月收支預算與執行情況比較表，報物業公司匯總后報公司相關領導。

　　6、預算內支出按公司規定流程由小區物業部審核支付，超預算支出報物業公司、總裁審批后各小區支付。

　　二、收支規定

　　1、收據、發票及公章使用規定：

　　1）收據、定額停車費發票，由物業公司統一印制（或購買）、統一管理，設專人負責，建立專門備查簿登記收據購、存、領、銷數量及號碼。

　　2）物業各小區設專人負責收據及定額停車費發票的領用、保管和繳銷。領用收據時檢查無缺聯、缺號后加蓋物業公司財務專用章，并在登記簿上登記領用時間、數量、起止號碼及領用人，同時交回前期已使用收據的存根聯，以備查對。

　　3）收據的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領用收據的小區，如果人員變動，需在變動前到物業公司財務部交回收據并結清核銷。

　　4）各小區使用發票，為便于管理，應到物業公司財務部統一開具。一般情況下應以收據（第二聯）換發票，所換發票的內容應與收據項目、金額完全一致，用以換取發票的收據作為發票記賬聯的附件，留物業公司統一保管。對于需要先開發票后付款的業主，出納（或物業管理員）根據收費通知單開具發票，并在物業財務部做好登記，款項入賬后核銷。

　　5）收據填寫要求：

　　①據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。

　　②字跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯次蓋“作廢”章或寫明“作廢”字樣，再另行開具。

　　③全部聯次一次填開，上下聯的內容金額一致。

　　6）各小區的收費通知專用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小區不得再有其它公章。

　　2、收款規定

　　1）各小區收款必須使用從物業公司領用、加蓋物業公司財務專用章的統一票據。其他任何票據或未加蓋財務專用章的票據不得使用。

　　2）已收現金款項必須在當天交由出納核對、辦理相關手續妥善保管，并及時入賬。

　　3）以轉帳方式收款應及時與物業公司財務、集團財務辦理進帳、轉帳相關手續，并及時做帳務處理。

　　4）物業公司財務部可隨時檢查使用票據的人員是否及時將所收款項按規定上交，并定期對整本已使用完的收據核查是否交納入賬，并進行核銷。

　　3、支出規定

　　1）工資費用。各小區財務人員根據本小區當月考勤表，計算本月員工的應付工資，填制工資卡，交小區經理簽字后，報物業總公司人事部門審核，人事部門在對員工的出勤及人員變動核對無誤后，報物業公司總經理審批，總經理同意后方可發放。

　　2）員工福利費。對于員工福利品的發放，如：防暑降溫品、節日禮品等，各小區根據自己實際情況，本著節約原則，自行擬定方案及所需資金等情況呈報物業公司總經理，同意后方可實施。

　　3）維修費用。小區工程維修費用，審批程序是：物業公司總經理→預算部→總工辦→總裁。

　　4）差旅費、辦公費、電話費、清潔衛生費、保安費、業務招待費、綠化費、社會保險費等以各小區所報支出預算為依據，預算內的此類費用由經辦人填制費用報銷單，小區經理批準即可報銷。會計人員應在原始票據審核方面嚴格把關，用于報銷的原始票據應符合國家有關法律法規的規定，除特殊情況外必須是發票，單據項目必須填寫齊全，特別是本公司全稱、地點、費用項目等必須準確無誤，票據應整潔，無涂抹修改。對于不符合上述規定的票據，財務人員應拒收。對于超出預算的上述費用項目，應呈報物業公司，說明情況，闡明超支原因，經物業公司總經理同意后，報總裁批準，總裁同意后方可實施。

　　5）水電費。水電費屬于小區的.代收代繳項目，應遵循專款專用原則，即本月收取的水電費必須首先用于保證該期水電費的支付。小區不得以此類收款支付日常的費用開支，以免影響水電費的正常支付。

　　6）對于各小區需要轉賬結算的各項支出，經小區經理核準簽字，送物業公司財務審核后，在支票簽發登記本上進行登記，加蓋財務專用章及法人章進行支付。

　　4、資金報表：

　　1）每天由各小區出納報資金表給物業公司財務，由物業公司財務匯總后報公司領導。

　　2）報表需注明當天款項的增加、減少情況說明。

　　三、會計核算

　　1、統一設置以下會計科目：

　　1）主營業務收入：主要核算物業小區向業主（或物業使用人）收取的物業管理費；

　　2）其他業務收入：主要核算小區收取的停車費、裝修管理費、寬網費、攤位費、特約維修費等；

　　3）主營業務成本：主要核算物業水電維修、保潔及綠化等部門發生的費用；下設明細科目：工資、福利費、維修費、電話費、保潔費、勞動保護費、保安費、社保費及其他。

　　4）管理費用：主要核算行政管理部門發生的費用。下設明細科目：工資、福利費、差旅費、辦公費、電話費、業務招待費、社會保險費及其他；

　　5）其他應收（應付）款：主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。

　　2、會計報表

　　1）各小區財務結賬日期為月末最后一天。

　　2）小區會計人員應于次月的3日以前將各小區的會計報表經小區經理簽字后報物業總公司財務部，有個人所得稅的小區應將其扣繳的個人所得稅的明細單附后，以便總公司統一申報。

　　3）小區會計每月25日前根據年度指標上報下月費用預算，次月10日前編報上月預算執行情況報表。

　　四、檔案保管

　　1、已使用的收據記帳聯由各小區財務保管，存根聯繳銷后交由物業公司財務進行保管。

　　2、小區財務檔案應按財政部《會計檔案管理辦法》規范要求進行整理、裝訂、歸檔。

　　3、當年會計檔案由小區會計負責保管，次年建立新帳后應將上年全部財務檔案移交物業公司財務人員負責保管。

　　五、檢查控制

　　1、各小區會計每月須對小區出納的財務工作進行檢查，包括收據的填開、領用、繳銷；原始單據的歸檔、保管；賬簿登記、賬證相符情況；現場盤點庫存現金，賬實相符情況。并對檢查內容以書面形式經雙方簽字確認后上報物業公司財務。

　　2、各小區出納應對物業管理員的收費工作進行檢查監督，對于有不符合“收據發票使用規定”及“收款規定”的行為，應及時上報。

　　3、各小區會計每月須與集團公司核對往來款，并簽署對帳單，確保雙方帳務清楚。

　　4、物業公司財務應對各小區領用、繳銷票據及時核檢，發現問題應及時上報有關領導。

　　5、物業公司財務和集團公司財務應對各小區財務收支情況進行不定期聯合檢查或抽查。

　　6、根據公司領導安排，聘請外部的會計師事務所對物業公司各小區財務收支執行情況進行年度專項審計。

　　六、相關責任

　　1、物業小區各出納對現金的收支負有直接責任，小區會計負有監管責任，小區物業經理負有管理責任。

　　2、禁止私設帳外帳、收款不入帳等，禁止不使用統一規定票據收款、私刻公章等，否則一經發現直接上報總裁嚴肅處理。

　　3、會計檔案滅失追究保管會計責任。

　　4、由于不按本管理辦法操作給公司造成經濟損失的，由相關責任人全額賠償。

　　本辦法由公司由公司財務部和物業公司負責解釋。

物業公司管理制度13

　　1、貫徹“預防為主，防消結合”的方針，指定防火責任人和義務消防員，其職責是：

　　1.1認真貫徹執行消防法規和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識;

　　1.2組織逐級防火責任制，落實有關防火措施;

　　1.3經常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患;

　　1.4監護動火作業;

　　1.5管理消防器材設備，定期檢查，確保各類消防器材和裝置處于良好狀態，安全防火通道(包括走廊、樓梯)要時刻保持暢通;

　　1.6定人、定時、定措施，同時組織制訂緊急狀態下的疏散綱要;

　　1.7接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速啟用消防設施進行撲救，并協助消防部門查清火災原因。

　　2、實行用戶防火責任制，各業主為當然防火責任人，負責做好各自所屬范圍的防火安全工作。

　　3、消防區及樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，任何單位和個人不得占用或封堵，嚴禁在消防通道上停放車輛及堆放家具和其他雜物。

　　4、不得損壞消防設施和器材，妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通風設施。

　　5、嚴禁經營和貯存煙花爆竹、炸藥、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，嚴禁燃放煙花、爆竹。

　　6、遵守安全用電管理規定，使用符合國家標準的家用電器、燃氣用具，嚴禁超負荷使用電器，要經常保持清潔，切勿留有油漬，切勿明火試漏。

　　7、大廈內商鋪必須按每30平方米(建筑面積)配備一只滅火器(小于30平方米配備一只，大于30平方米配備2只以上)，并放置于易于取用的.固定位置。

　　8、大廈范圍內不得燃燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物品，煙頭及火柴要隨時弄熄。

　　9、用戶進行室內裝修，需要增設電器線路時，必須保證符合安全規定，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路;裝修材料應采用不燃或阻燃材料，并按規定每50平方米(建筑面積)配備一只滅火器，如使用易燃或可燃材料的，必須經市消防管理機關批準，按規定進行防火處理，并按每100平方米(建筑面積)配備3只滅火器。

　　10、需要進行燒焊等動火作業的，應向物業公司提出申請，經批準做好防護措施后，在專人監護下，方可作業。

　　11、發生火警時，應立即告知物業公司或撥火警電話119，并關閉電氣開關、燃氣閥門和門窗，迅速離開大廈;用戶及其他人員應迅速有序地從樓梯疏散，切勿驚慌擁擠。

　　12、各用戶應服從消防管理人員的管理，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防管理人員行使職權。

物業公司管理制度14

　　為認真做好崗位的工作交接和公共秩序維護器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公共秩序維護器材損失，特制定本制度。

　　1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位交接。

　　2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的.一切后果由交班人負責。

　　3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各公共秩序維護員到各自崗位換班；

　　2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作；

　　3、公共秩序維護人員交接班時，必須認真填寫《上海洋譽物業有限公司公共秩序維護交接班登記表》，并簽名確認，發現問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發現屬于上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理；

　　4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班；

物業公司管理制度15

　　1、總則

　　本制度明確了收款管理權責劃分，規范了收款管理操作程序，建立了收款管理審批流程，為收款管理工作開展提供了制度依據。

　　2、職責

　　本制度的主責部門為各公司財務部，按本制度規定嚴格執行收款管理要求與流程。

　　3、范圍

　　本制度規范的收款內容包括：物業費收入、車位管理費收入、開發界面收入、租金收入、多種經營收入、押金及代收款等。

　　4、各類收款總體要求

　　4.1財務部全面負責公司各項收款界面的管理，包括收款、收款監督、收款票據領購、下發及核銷等內容。

　　4.2各類收款業務均需在EAS系統中操作，做到日清日結，如遇特殊原因無法當天錄入的，轉天補錄的業務日期必須與收款日期一致。

　　4.3財務人員應在每日及每月底將EAS系統中的收款報表與財務系統總賬進行核對，確保數據一致。

　　4.4收費人員應確保各類票據連號使用，在保證當日票、款、表相符的基礎上，及時將整理好的單據及銀行回執傳遞給公司財務部，相關財務人員應對交來的錢款票據逐筆進行核對。

　　4.5各類票據使用完后應及時到財務部核銷并領用。

　　4.6財務人員每月至少兩次對收費現場的庫存現金、票據管理情況等進行盤點抽查并保留檢查痕跡，確保現場收費的操作規范性。

　　5、收款管理具體要求

　　5.1物業費收入、車位管理費收入、租金收入、多種經營收入、押金及代收款

　　5.1.1每月最后一日，由客服部指定專人對收費軟件中的房屋客戶設置和客戶收費設置進行檢查，財務負責核對，確保計算應收費用前系統設置的真實、準確。

　　5.1.2財務人員應于每月1日將當月應收取的周期性費用（如物業費、車位費等）及時進行應收費用計算，并在EAS收費系統中生成應收費用數據。

　　5.1.3臨時性費用（如出入證工本費、場地租金收入、零星服務收入等）根據實際情況生成應收費用，并及時收取。

　　5.1.4收費人員收費前應核對業主資料（房號、業主姓名、應收款項等信息），口頭告知業主應繳費用的明細及金額，收款后將蓋有公司收款印章的票據交業主作為已繳款憑據。

　　5.1.5收費人員在每日工作結束前，應將當日的收款票據、收款金額、報表核對一致。

　　5.1.6財務人員每日負責對收款事項進行檢查及審核，無誤后進行賬務處理。

　　5.2與開發公司相關的收入

　　5.2.1范圍：空置管理費（未出售）收入、開辦費收入、售樓處物業收入（服務費）、為開發公司服務收入、前期顧問咨詢服務收入。

　　5.2.2各公司財務部根據業務部門提交的應收款數據進行審核，督促業務部門及時簽訂相應合同。

　　5.2.3與開發公司相關收入結算的總體原則是：結算及時并實現資金快速回流。

　　5.2.3.1開發公司與物業公司雙方的各項業務，需由開發公司相關業務部門先立項并簽訂相應合同，而后開始實施。簽訂的`合同中要明確服務標準、管理要求、費用結算方式及結算周期。對于由開發公司移交給物業進行后續管理的事項，要求明確承接的現狀，對未盡事宜的責任要界定清晰。

　　5.2.3.2物業公司根據各項目進度及受托協議的執行情況，由物業公司專人于結算資料齊全后的3個工作日內，向開發公司提交費用結算申請。

　　5.2.3.3物業公司需持續跟進與開發公司之間的結算進度，確保在結算資料提交后的7個工作日內開發公司方面完成對結算申請的審核及確認。

　　5.2.3.4物業公司根據開發公司審核確認后的相關審批資料，及時跟進開發公司的立項審批及合同審批進度。

　　5.2.4財務部根據收到的簽批完整的合同開具相應的發票，跟進開發公司的付款流程及資金安排，待開發公司付款完畢或收到款項時確認收入。

　　5.2.4財務部應建立開發界面收入臺賬，內容包括：合同編號、簽訂日期、合同名稱、開發界面收入類別、涉及的具體項目/分期、合同期限、合同金額、累計已發生金額、合同余額等。 5.3免單收入

　　5.3.1包括銷售免單、售后減免和內免，主要是指開發公司在房地產銷售階段促進銷售、售后階段解決客戶訴求以及物業公司在承接項目后解決業主遺留問題而開具的減免物業服務相關費用的書面優惠證明。銷售免單和售后減免都是由開發公司和業主簽署的優惠免單；內免是物業公司和業主簽署的優惠免單。

　　5.3.2物業公司財務部收到業務部門提交的簽批完整的確認單（銷售免單、售后減免）以及開發公司給付的款項時確認收入。確認單上必須有業主、開發公司相關部門負責人的簽章確認。

　　5.3.3內部免單需由業務部門提交申請，簽批后，在EAS收費系統中對應收費用進行相應調整。

　　5.3.4物業公司財務部應分別建立開發公司免單及內部免單臺賬，臺賬內容需包含：所屬項目、客戶資料、免單類型、免單金額、免單期限及免單事由，以備查詢。

　　5.4代收款項的管理

　　5.4.1包含內容：代為收取的水費、電費、公攤水電費、燃氣、煤氣、采暖費等費用，以及代為收取的其他收費，例如代收小區寬帶費等。

　　5.4.2代收款項應建立相應的代收代付臺賬并及時核對，保證數據的準確性，及時結清代收款項。

　　6、收款現場管理

　　6.1當日收取的款項必須當日送存公司指定銀行賬戶，非工作時間收款須存入經物業集團財務管理部備案的無卡存款銀行賬戶，當日現場無卡存款金額需短信告知財務人員。 6.2收費人員入戶收取的各類款項必須當日錄入EAS收費系統。

　　6.3收費人員交接班要有交接記錄，現金、收款單據等憑證必須經雙方清點后，簽字確認。

　　6.4收費人員當日下班前，必須清點票款，打印POS結算單，核對報表，保證賬實相符。

　　7、附則

　　本制度自發布之日起實施，根據物業集團業務發展情況適時修訂。本制度由物業集團財務管理部起草并歸口管理。

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