小區財務管理制度（精選18篇）

　　在社會一步步向前發展的今天，制度對人們來說越來越重要，制度泛指以規則或運作模式，規范個體行動的一種社會結構。擬起制度來就毫無頭緒？以下是小編幫大家整理的小區財務管理制度，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

　　小區財務管理制度 1

　　為了進一步規范管理運作，加強群眾監督，依照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》、《深圳市房屋本體維修基金管理規定》有關物業管理法規、政策，特制訂本制度:

　　一、管理處需定期向全部業主公布的財務帳包括:管理服務費和本體維修基金(以下稱本體基金)、電梯、智能系統運行費的收入和支出情況。

　　二、管理服務費的收入包括部分商業用房租金、向業主收取的管理服務費、有償維修費等其他合法收入；管理服務費的支出包括公用設施、設備和公共場所的'日常管理、維修、養護費用、管理處人員津貼、福利及辦公費用、公用設施、設備必要的保險費、稅費、社區文化活動費用。

　　三、本體基金的收入參照深圳市指導標準按0.25元/平方米向全體業主收繳；其支出用于房屋共用部分的維修養護，本體基金30%用于房屋本體共用部位的日常維護和零星小修，其余70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程；用于中修以上維護工程時須經業主管委會或該棟50%以上業主書面同意。

　　四、管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的本體基金。

　　五、管理服務費、本體基金的收支項目，由財務人員依照帳本的實際情況每三個月公布一次，接受有關部門和業主的監督和咨詢。

　　六、財務管理公開采用定期在花園宣傳欄內張榜公布，過期到管理處查詢的形式。

　　七、如有重大事項或認為有必要須提前或推后公布財務帳目，須向全體業主書面說明。

　　八、如有關部門或業主對所公布的帳目有質疑，請到管理處查詢。如需對帳目進行說明或必要的更正，須另行在宣傳欄內公布。

　　小區財務管理制度 2

　　一、根據會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續傳遞制度。

　　二、每月27日前，向經理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區水、電損耗情況報告。

　　三、每月10日前各站上報上月經營情況報表，財務分析報告。

　　四、財務現金借用(含各小區收費員)必須由經理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。

　　五、出納會計現金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。

　　六、對各類獎罰，由物業公司報企管部后下發通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現。

　　七、對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內必須報銷，原則上不得跨月。

　　八、各小區發生的任何收付款項必須統一入賬，不得出現帳外資金收支。

　　小區財務管理制度 3

　　為了加強社區居委會財務管理，規范辦公經費的使用流向，提高理財水平，結合社區居委會實際，制定本制度：

　　1、社區居委會的所有財務活動必須遵守有關財務法規，行政法規和有關財務制度的規定。

　　2、社區居委會實行“錢帳分離、日清月結、逐筆審批、定期核查”的財務管理制度，每季度由街道辦安排工作人員進行核查工作。

　　3、嚴格執行資金支出的審批權限，報銷票據必須注明事由，經辦人簽字后由居委會主任、副書記負責簽字審批，不得代簽。500元以上的開支應提前告知街道辦備案。

　　4、財務人員要嚴格收支的手續，做到收有憑，支有據。認真建立現金日記賬簿，詳細記錄居委會收支及辦公經費的使用情況，妥善保存賬簿以備核查。

　　5、居委會報銷票據必須是正式發票，要求每月在規定日期將每張需報銷票據與票據明細一起上交，票據與明細的.日期、金額要相對應，必須是所購買單位的統一采購清單，堅決杜絕倒票行為，一經發現追究居委會主任的責任。另外，需報銷票據均需在票頭用鉛筆注明類型(如：黨費、辦公經費等等)，并另附所需報銷票據的分類合計與總計金額。

　　6、居委會主任工作調動時，應接受街道辦的財務核查，并向繼任者辦理財務交接手續。

　　小區財務管理制度 4

　　一、社區居委會應建立統一的財務賬簿，應按規定規范登帳、記賬，出納人員應每月及時報送現金銀行結存報表、銀行對賬單及單位銀行調節表。根據區財政局對社區財務實行收支兩條線管理規定，社區居委會所有收入，應存入街道社區資金專戶；各社區分別開設一個經費支出戶頭，專門核算社區各項支出；出納人員應由本社區工作人員擔任，并定期接受街道財政所的培訓。

　　二、社區居委會取得的所有收入都必須及時全額繳存到街道社區資金專戶，不得以任何理由坐支或挪用。

　　三、社區居委會取得的所有收入都必須使用財政部門統一印制的財政票據，不得使用自購(自制)票據私設“小金庫”。

　　四、支出管理：

　　1、按區有關規定統一規范社區居委會各類工作人員的工資標準以及福利上限標準。社區居委會工作人員的工資由街道財政所統一制表。各社區工作人員的福利應在社區財力許可的范圍內并確保工資發放的前提下，在不超過街道統一規定的'上限內酌情發放。

　　2、嚴禁使用白條報銷。

　　3、不得使用復印件、收費通知單等作為報銷單據。

　　4、報銷的發票上不能寫“辦公用品”、“高溫用品”、“文化用品”、“紀念品”等籠統字樣，報銷發票需附購物清單。

　　5、對需要修繕項目需報街道備案，并按有關規定實施“陽光工程”。對達不到工程公開招標的零星修繕費用，也要做到事前有預算、事后有決算和審計，并轉賬支付。

　　6、差旅費報銷應附出差通知書，審批文件，嚴格按財務規定報銷，旅行社發票不能作為報銷憑證。

　　7、招待費開支要求填寫“公開招待審批表”，寫明招待內容、時間、人數、地點，主管審批后方能報銷，不得用公款支付高消費娛樂活動，茶藝居發票不能損銷。

　　8、社區居委會工作人員應遵守財務規定，嚴格財經紀律，增收節支，理好財。補貼費嚴格按照規定執行。所有報銷憑證必須寫明事由、列支項目，由制表人、證明人簽字，會計審核、主管審批后報銷。

　　五、各社區會計統一由街道財政所負責，各社區財務憑證必須于每月終(各街道定報關時間)將原始單據報送街道財政所，會計審核后方能報銷，對不合管理要求的原始單據予以退回。會計憑證資料由財政所專人保管。

　　六、嚴格執行政務公開，社區財務應做到每月定期公布。

　　七、社區主要負責人離任應接受離任審計，并做好財務交接手續。

　　小區財務管理制度 5

　　根據上級有關文件精神，西渡鎮黨委、政府研究決定，出臺西渡鎮村（社區）、站所財務管理制度。本制度適用于本鎮轄區內財務獨立核算的村（社區）組織和站所，獨立核算的村民小組可參照本規定執行。

　　一、村（社區）、站所應建立健全財務管理制度，如實反映本單位財務狀況，正確處理國家、集體、個人以及集體內部各行業、各經營層次之間的經濟利益關系，維護生產經營者的合法權益，保護集體資產的安全與完整。

　　二、村（社區）、站所財務實行鎮農村財務會計核算中心賬務代管和資金監管制度。村（社區）、站所設立公共帳戶，所有收入、支出都必須通過村公共帳戶。各個單位資金所有權、使用權、審批權和收益權不變，防止集體資金平調、挪用、侵占、截留和私分。

　　三、財務管理規范。村（社區）會計、出納分設，村委、社區主任主管財務審批，支部書記核批。站所由站長主管財務，鎮分管領導核批；出納由站所民主推薦，黨委、政府考核確定。村（社區）公共集體帳戶預留四個印章，即：鎮農村經營管理站公章、村（社區）財務專用章、村（社區）主任私章、村（社區）出納私章。每季度記一次帳，村務監督委員會簽字蓋章，并在固定公開欄進行財務公示。

　　四、報帳程序規范。所有開支要取得有效合法的原始憑證，由經手人、證明人注明用途并簽字，出納復核，財務負責人審批；村（社區）1000-5000元的開支應經村（社區）“兩委”會議討論決定，一次性5000元以上大額開支由村（社區）監督委員會審查，村、居民（代表）會議討論通過；站所500元以上的開支報主管領導同意。基礎設施、公益事業全部或者部分使用國有資金的項目支出必須有中標合同、工程驗收單、工程結算書及稅務發票，通過西渡鎮農經站及其主管領導審批同意后方可報帳，并做到專款專用。村（社區）干部工資、養老保險及補助標準要通過黨委、政府審批方可發放。擅自提高標準、發放工資及補助，視作貪污處理。

　　五、開支要規范。各單位在購買商品、接受服務以及從事其他活動支付款項，應當向收款方取得發票，不符合規定的發票及非正式單據（白條），不得作為財務報銷憑證。每個單位非生產性開支控制在年度總收入10%以內，杜絕煙、酒票據，村（社區）招待費開支為零。有下列情形之一的，可以由當事人寫出詳細情況，經村（社區）經濟組織成員簽字證明和財務負責人批準后，代作原始憑證，但不能超過紀委規定的接待標準。

　　1、按照上級政府的要求召開的組長、黨員、村民代表會議在村民家（自營的餐廳除外）用餐的.。

　　2、上級有關部門或單位來村聯系和檢查工作，確需要在村民家（自營的餐廳除外）用餐的。

　　3、村（社區）集體經濟組織支付其成員的誤工補助、福利費、困難補助、勞務費等費用的。

　　4、村（社區）集體經濟組織在流動商販處及集貿市場購買農戶自產自銷的蔬菜、水果等農副產品的。

　　六、票據使用規范。村（社區）收取各種款項必須使用《湖南省村級集體經濟組織收款收據》，站所使用財政往來結算收據。開具票據要規范清晰。收款收據由核算中心從鎮財政所領取，統一發放、登記和管理。核算中心每月或者每季度將收回的收據存根到鎮財政所繳銷。縣直各單位及鎮憑村級組織開具的收款收據或者稅務發票付款，非正式單據（白條）不得付款，付款通過銀行轉帳匯至村（社區）集體公共帳戶，嚴禁現金結算。向村級組織收取款項要使用正式收據或發票，嚴禁使用非正式單據（白條）收款。

　　七、現金管理：實行備用金制度，每個單位出納每次只能支取現金3000元，用完以后再支取。

　　八、鎮農經站在記帳的過程中，發現違規發票要及時向鎮紀委和黨委報告。

　　九、責任追究

　　1、所有收入（含村公益事業捐款、集資、國家項目投入等一切收入）必須開具正式收據并入帳，把款項存入公共帳號，否則視為貪污。

　　2、非生產性開支超出年度總收入10%和出現煙、酒等招待費用的單位主要負責人由鎮紀委嚴格追究責任。

　　十、本制度從此文件下發日起執行。

　　小區財務管理制度 6

　　1、社區村委會實行“錢帳分離、日清月結、逐筆審批、定期審計”的財務管理制度。

　　2、社區村委會的所有財務活動必須遵守有關財務法規、行政法規和有關財務制度的規定。

　　3、嚴格執行資金支出的審批權限。社區村委會的'各項開支必須堅持“一支筆”審批制，由社區居委會主任一人負責簽字審批，重大項目的開支必須向街道辦事處報告備案。

　　4、財務人員要嚴格收支手續，做到收有憑、支有據。認真填寫好各類報表，統一管理社區村委會的收支及經濟活動，建立健全有關帳薄。

　　5、實行民主理財、定期審計。社區議事監督委員會每月定期對財務帳日進行清理審查，并將結果張榜公布，同時督促社區村委會自行糾正違紀、違規項目。

　　6、社區村委會干部離任時，應接受有關部門的審計，并向繼任者辦理財務交接手續。

　　小區財務管理制度 7

　　一、在上級主管部門和辦事處的領導下，負責搞好本單位的.會計、資金管理和成本核算，充分發揮財務工作的監督和控制職能。

　　二、依據上級主管部門的規章制度，制定并實施本單位財務管理的`實施細則。堅持一支筆審批制度，做到費用開支有計劃，有考核、有監督，杜絕不合理開支。

　　三、實施“雙增雙節”活動，降低費用，節約開支，及時清理債權、債務。

　　四、定期編制、報送財務決算報表，經常分析資金收支執行情況，定期對單位經濟運行情況做出分析，為領導決策提供根據。

　　五、搞好會計和成本核算，定期做好與上級機關、外單位業務往來結算、與銀行資金結算，做到日清月結，按時編制銀行存款未達帳項余額調節表。

　　六、及時處理固定資產入帳、折舊、調撥、變賣和清理工作，監督固定資產的使用、維修、大修和及時處理低值易耗品分攤工作。

　　七、負責辦事處職工、離退休職工工資的計算發放、日常報銷和各類結算工作，執行工資福利待遇和差旅費規定，審核各項費用的報銷。

　　八、協同勞資部門搞好全體職工工資獎金支付審核工作，配合勞資部門搞好工資基金管理，控制不合理的工資支付。

　　九、經常對財務會計工作總結經驗，堵塞漏洞，對重點問題向主管部門呈送專題報告。

　　小區財務管理制度 8

　　一、遵守會計統一核算，嚴格按照《行政事業單位會計制度》執行，庫存現金不坐支、不超支、不白條抵庫、不私借公款。

　　二、差旅費的使用及報銷辦法：

　　因公出差預領現金，須由出差人填寫借款憑據，報局長授權的分管副局長審批同意后方可借款。出差返回后須在三天內與財務結報，遇特殊情況的，結報時間不能超過一星期。

　　三、子女醫藥費報銷的審批辦法：

　　行政事業編制人員子女醫藥費報銷，由報銷人員填寫醫藥費報銷單，經辦公室財務人員根據有關政策規定進行審核后，報局長授權的分管副局長審批。

　　四、工資、獎金、補貼、福利等發放審批辦法：

　　五、行政、事業、合同用工性質工作人員的'工資、獎金、補貼、福利等由辦公室根據有關規定和合同明確標準編制發放清單，經辦公室負責人審核后報局長授權的分管副局長審批。

　　六、車輛維修費用及出車補貼的審批辦法：

　　1、車輛維修由負責該車輛的司機提出，征得辦公室負責人同意后，對車輛進行維修。維修費用由司機簽字，辦公室負責人審核后，報局長授權的分管副局長審批。

　　2、出車補貼的支付。由司機根據出車情況，于次月5日前填寫《出車補貼申報表》，經辦公室負責人審核后，報局長授權的分管副局長審批。

　　3、財務根據領導意見進行支付。

　　七、會務及業務招待費的審批辦法：

　　1、各科室根據工作需要進行業務招待時，必須事先征得分管領導同意并簽署意見，由經辦人簽字，報局長授權的分管副局長審批。

　　2、在酒店（飯店）進行業務招待時，限局領導和辦公室負責人進行簽單，其余人員一律采用買單結報的方式進行；招待費用統一結算時，經辦公室主任審核無誤后，由經辦人員簽字后報局長授權的分管副局長審批。

　　3、財務根據領導意見支付相關款項；未按上述規定的業務招待費用，財務人員有權拒付，并由當事人個人承擔。

　　八、購置辦公用品的審批辦法：

　　1、常用辦公用品由辦公室統一購買，各部門采取領用制，并由辦公室負責登記；高額辦公用品的購置，由科室提出申請并經局領導同意后，由辦公室負責采購。

　　2、辦公費用支付審批程序：經辦人員簽字，辦公室主任審核，分管局長授權的分管副局長審批。

　　九、票據由辦公室財務會計統一保管，并及時向核算中心辦理結報手續。不符合規定的票據，財務會計有權拒付。

　　十、項目經費的開支情況，由財務人員負責按月匯總并經辦公室主任審核后報分管副局長和局長。

　　十一、本規定自發文之日起執行。

　　小區財務管理制度 9

　　為了規范和加強會計財務工作，充分發揮會計工作在財務管理中的作用，根據《中華人民共和國會計法》和《會計基礎工作規范》以及國家統一會計制度的規定，結合我縣單位實際情況和內部管理的需要，制定本制度。

　　一、會計管理體系

　　（一）單位領導人職責：

　　1、單位領導人領導會計機構、會計人員和其他人員執行《會計法》，保證會計資料合法、真實、準確、完整，保障會計人員的職權不受侵犯。

　　2、單位領導人對本單位的會計基礎工作負有領導責任，負責對各項內部會計制度進行監督、實施、落實。

　　3、對認真執行《會計法》，忠于職守，做出顯著成績的會計人員，財政部門、單位領導及時給予精神和物質獎勵。

　　（二）會計主管職責：

　　1、嚴格遵守法律、法規、政策以及各項財務制度，履行會計核算、會計監督職能。

　　2、編制財務收支計劃，編制預算計劃，擬定資金籌措和使用方案，開辟財源，有效使用資金。

　　3、定期（季度、半年度、年度）對單位的財務收支使用狀況進行分析，準確為領導提供財務信息，做好領導參謀。領導好財務會計工作，做好對銀行、稅務、財政等部門的協調、溝通工作。

　　4、組織好財會人員的業務學習，提高財會人員業務水平，堅持四項基本原則，遵守職業道德，廉潔奉公，實事求是，努力提高工作效率和工作質量。

　　（三）會計部門與其它部門的關系：

　　1、會計部門要經常與業務部門溝通，及時為業務部門提供核算信息，經常深入基層第一線，了解、掌握第一手資料，做好財務后勤保障工作，為單位中心工作服務。

　　2、按照上級有關精神，實行政府采購制度，把好維修項目、基建工程的審計關。

　　3、業務部門領用支票，必須在五日內結賬。收到的支票必須在一日內交財務室解交銀行，促進資金回籠，保證資金運用安全。

　　4、配合財政、銀行做好每月代發工資工作。

　　（四）各單位采用收付實現制會計制度，采用借貸復式記賬方式。

　　二、會計人員的崗位責任制

　　各單位設立財務室（可隸屬辦公室），根據本單位實行集中記賬的具體情況，設置以下會計崗位：會計主管一名，出納會計一名，下屬事業單位各配報賬員一名。

　　（一）會計主管的崗位責任制：

　　1、宣傳貫徹執行《會計法》和各項財務制度，嚴格遵守財經紀律和各項規章制度，嚴格執行各類收支項目和收支標準，加強會計監督、領導財會人員同一切違法亂紀弄虛作假行為作斗爭。

　　2、負責編制財務計劃，定期檢查計劃執行情況，做好財務分析，參與單位各項消耗定額的制定或修訂，為規范和加強財務工作獻計獻策，當好參謀。

　　3、堅持按規定做到“收支兩條線”，貫徹率達百分之百。

　　4、根據各項經濟業務及會計制度的規定負責對收、付款憑證、賬冊、報表的審核，確保會計工作規范化。編制憑證和記賬，手續完備、內容真實、數字正確、賬目清楚、賬實相符、按期上報。

　　5、加強單位財產管理，配合有關部門定期組織對流動資金、固定資產、債權債務進行清查、盤點、處理，確保單位資產安全完整。發生溢缺，及時處理，保證單位財產賬、賬實相符（每年于六月）。

　　6、加強對票據的管理，對領取的各種票據，要定期與財政進行核對，對領用部門要定期核對和抽查，并接受財稅部門的監督。

　　7、組織全體財會人員參加繼續教育的培訓學習，學習財會理論知識和新的會計法規、制度，不斷提高會計人員業務素質。

　　8、對違反財會制度和財經紀律的財務收支有權拒絕辦理，并及時向單位領導或上級財會部門報告。

　　9、做好會計資料的整理、保管，按會計檔案制度要求存檔。

　　（二）出納會計崗位責任制：

　　1、嚴格按照財經紀律有關規定，準確處理好各項經濟業務的款項收付。

　　2、認真審核原始憑證，堅決抵制白條及不合格憑證入賬，認真編制記賬憑證，及時登記現金日記賬和銀行日記賬。

　　3、嚴格按照現金管理制度的規定，認真辦理現金收付業務，不得坐支，不得白條抵庫，不準任意挪用現金，不得公款私存，不得設立“小金庫”。暫借現金由領導審批，堅持報銷憑證“一支筆”審批制度。

　　4、嚴格按照銀行結算制度規定，認真辦理銀行業務收支、款項支付必須經單位領導批準后方可支付。不準出借賬戶，外單位支票不準在本單位套用現金。

　　5、加強支票管理，領取支票碰到疑難時，須報領導批準，不準簽發空頭支票和遠期支票。簽發支票必須在支票上寫明收款單位名稱，款項用途。收到的支票一律不得背書轉讓。

　　6、對現金、支票、匯票和各種有價證券，要確保安全有效，保險箱密碼和鑰匙，不經主管領導批準不得輕易交給他人。

　　7、負責發票、收據的保管，要專設登記簿進行明細登記，做好購入、領用、收繳等情況的記錄，并定期對領用部門核對和抽查。

　　8、做好每月的工資、獎金、津貼等現金發放工作，經常定期軋賬，發現情況，立即向領導匯報。

　　9、配合會計主管做好賬務工作，堅持原則，忠于職守，廉潔奉公，處處為方便職工著想，服務工作。

　　（三）報賬員的崗位責任制

　　1、負責保管、使用本單位的備用金，并確保其安全完整。

　　2、負責本單位各種稅、費的上繳及日常經費開支的.報銷。

　　3、組織進行本單位的收費工作，各項收費資金及時上繳財政專戶，不得公款私存。

　　4、負責初審原始憑證，分類匯總，填制各種結報憑證，經稽核審核、本單位負責人簽字、同意后，到財務室辦理結算報銷手續。

　　5、完成本單位及財務室交辦的其他工作。

　　三、賬務處理程序制度

　　（一）各單位采用通用記賬憑證（借、貸記賬憑證），會計人員根據審核無誤的原始憑證，編制記賬憑證并連續編號。

　　（二）會計賬簿的設置：包括總賬、明細賬、日記賬和備查賬。總賬、現金、存款日記賬采用訂本式，明細賬采用活頁式，賬簿啟用時正確填寫好扉頁。

　　（三）單位的賬務處理程序，采用憑證賬務處理程序，有效地組織會計核算。

　　（四）記賬憑證及時傳遞，不得積壓。

　　（五）會計報表的種類和要求：

　　1、對外報送的會計報表，月報：資產負債表、收支明細表、基本數字表、往來款明細表；年報：資產負債表、收入支出總表、行政事業支出明細表、基本數字表、往來款明細表、專用基金收支明細表、決算表及文字說明。

　　2、以“誠信為本”為基本原則，編制報表的要求：真實可靠、計算準確、內容完整、上報及時。

　　四、會計內部牽制制度

　　1、出納工作與會計工作要嚴格分開，分別負責。

　　2、出納人員不得兼職任稽核、會計檔案保管和收入、費用及債權債務賬目的登記工作。

　　3、會計人員實行回避制度，單位領導人的親屬不得擔任本單位的會計主管人員，會計主管人員的親屬不得在本單位會計機構中擔任出納工作。

　　4、出納要根據稽核審核后、并按審批制度規定經有關審批人審批后的單據辦理款項支付。

　　5、出納人員負責登記現金日記賬和銀行存款日記賬，會計主管應督促及時核對銀行往來并檢查當月發生的“未達賬項”是否屬實，存在未達賬項應及時查找原因。

　　6、現金保險箱鑰匙和密碼只能由出納人員保管，不得任意轉交他人，一旦出納人員工作調動，要收回保險箱鑰匙，并及時更換保險箱的密碼。

　　7、銀行支票、印鑒要分開保管，銀行支票由出納保管，印鑒章由會計主管保管，支票與現金需存放于保險箱內。

　　8、有價證券應由出納人員專職保管，并在明細賬中作明細記載。

　　9、出納應做好空白支票的購入、領用工作，支票的簽發應交印鑒保管人核對。

　　10、會計主管要定期、不定期地檢查出納保存的“庫存現金”、發票收據和各種有價證券。

　　五、會計稽核制度

　　（一）稽核工作的組織形式和分工

　　1、本單位稽核為兼職，由會計主管負責對記賬憑證、賬簿記錄、會計報表和計劃預算的審核。

　　2、稽核崗位直接由會計主管負責。

　　（二）稽核工作的職責和權限

　　1、審核財務、成本、費用等計劃指標項目是否齊全，是否切實可行，計算是否正確，發現問題要提出修改意見和建議。

　　2、審查各項財務收支是否按財務制度執行，對不符合規定的收支，應提出意見，并向領導匯報，采取措施，及時處理。

　　3、審核原始憑證是否合法，內容是否真實，手續是否完備，數字是否正確。

　　4、審核記賬憑證的編制是否符合制度規定。

　　5、抽查賬簿記錄是否符合記賬要求。

　　6、復核各種會計報表是否符合制度規定的編報要求，簽章是否齊全，是否按期上報，發現問題查明更正。

　　7、稽核人員要對審核簽署的計劃預算、憑證、賬簿和報表負責。

　　六、財產清查制度

　　（一）財產清查包括固定資產清查以及債權債務的清查（一年不少于一次）。清查方式采用定期清查和不定期清查，定期清查每年6月進行；在發生意外事故、自然災害損失的情況下進行不定期清查，通過清查使賬實相符，保證資產的安全、完整。

　　（二）債權債務的清查，對所有往來款項，要加強結算，核對、清理。半年內還沒有收到的，必須發函、發信、支電或組織專人催收，防止發生壞賬。

　　（三）固定資產清查每年6月進行一次，并與明細分類賬、固定資產卡相核對。發生盤盈、盤虧，要及時處理，保證賬物相等，同時，要配合紀檢室對在職干部內審時進行資產核對。

　　七、財務收支審批制度

　　（一）本單位財務收支必須堅持經辦人簽章，有關人員驗收或證明，領導或有關人員審批制度。

　　（二）實行“財務一支筆”審批制度，各項支出，無論金額大小，均由分管領導審核，實行“財務一支筆”審批，再由財務審核后方可報銷（經人事局、老干部局批準、定期發放的工資、獎金及辦理托收手續的水電、電話費除外）。

　　（三）各基層單位應當在年度部門預算限額內開支，若有特殊需要，須經有關部門批準同意，調整部門預算。

　　（四）預算內、外經費支出數額較大的，須經領導辦公會議集體討論決定。

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　　第一章總則

　　第一條為了規范物業的財務管理，提高財務管理水平，保障公司和業主的合法權益，根據《中華人民共和國會計法》、《企業財務通則》、《物業管理條例》等法律法規，結合本公司實際情況，制定本制度。

　　第二條本制度適用于本公司及各分公司、下屬項目的財務管理工作。

　　第二章財務管理組織機構及職責

　　第三條設立財務部門，負責全公司的財務管理工作。財務部門由財務經理、會計、出納等組成。

　　第四條財務經理負責領導和監督財務部門日常工作，制定財務管理制度和流程，協調與各部門之間的關系，保證財務管理工作的順利開展。

　　第五條會計負責編制財務報表、會計憑證審核、賬務處理、財務分析等工作，確保會計資料的真實、準確和完整。

　　第六條出納負責辦理現金收付、銀行結算、票據保管等日常工作，確保資金安全。

　　第三章財務管理制度

　　第七條采用權責發生制，以人民幣為記賬本位幣，嚴格遵循《企業會計準則》，進行會計核算。

　　第八條制定年度財務預算，按照年度預算合理安排資金，確保資金合理運用。

　　第九條建立內部控制制度，完善財務風險管理，對財務活動進行有效的'控制和監督。

　　第十條定期進行財務報表分析，為公司決策提供參考。

　　第四章資產管理

　　第十一條建立健全資產管理制度，定期進行固定資產清查，確保資產安全完整。

　　第十二條規范低值易耗品管理，做好領用、報廢等記錄，及時盤點，控制成本。

　　第十三條加強應收賬款管理，定期核對賬目，及時催收欠款，避免壞賬。

　　第五章負債管理

　　第十四條嚴格遵守國家稅收政策，及時足額納稅，不得偷稅漏稅。

　　第十五條規范借款管理，嚴格審批程序，防范財務風險。

　　第十六條控制公司負債規模，優化負債結構，降低融資成本。

　　第六章收入管理

　　第十七條加強營業收入管理，及時入賬，保證收入及時、準確反映。

　　第十八條規范各種收費行為，不得亂收費，損害公司形象。

　　第十九條嚴格執行發票管理制度，按照規定開具發票，確保稅款及時解繳。

　　第七章成本費用管理

　　第二十條嚴格成本費用控制，節約開支，提高效益。

　　第二十一條制定成本費用預算，嚴格按預算控制成本費用支出。

　　第二十二條加強成本費用核算，分析成本費用升降原因，降低成本費用。

　　第八章利潤分配管理

　　第二十三條嚴格按照公司章程和董事會決議進行利潤分配，保證股東權益。

　　第二十四條依法提取法定公積金、法定公益金，保障公司持續發展。

　　第二十五條制定利潤分配政策，兼顧股東眼前利益和長遠利益。

　　第九章財務報告與財務分析

　　第二十六條定期編制財務報告，包括資產負債表、利潤表、現金流量表等，如實反映公司財務狀況和經營成果。

　　第二十七條財務報告應當經會計審核、財務經理審定，確保報告內容的真實性、準確性和完整性。

　　第二十八條定期進行財務分析，從財務角度對公司經營狀況進行分析，為公司決策提供參考。

　　第十章附則

　　第二十九條本制度由財務部門負責制定、解釋和修訂，報總經理批準后執行。

　　第三十條本制度自頒布之日起施行。

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　　1、總則

　　本制度明確了收款管理權責劃分，規范了收款管理操作程序，建立了收款管理審批流程，為收款管理工作開展提供了制度依據。

　　2、職責

　　本制度的主責部門為各公司財務部，按本制度規定嚴格執行收款管理要求與流程。

　　3、范圍

　　本制度規范的收款內容包括：物業費收入、車位管理費收入、開發界面收入、租金收入、多種經營收入、押金及代收款等。

　　4、各類收款總體要求

　　4.1財務部全面負責公司各項收款界面的管理，包括收款、收款監督、收款票據領購、下發及核銷等內容。

　　4.2各類收款業務均需在EAS系統中操作，做到日清日結，如遇特殊原因無法當天錄入的，轉天補錄的業務日期必須與收款日期一致。

　　4.3財務人員應在每日及每月底將EAS系統中的收款報表與財務系統總賬進行核對，確保數據一致。

　　4.4收費人員應確保各類票據連號使用，在保證當日票、款、表相符的基礎上，及時將整理好的單據及銀行回執傳遞給公司財務部，相關財務人員應對交來的錢款票據逐筆進行核對。

　　4.5各類票據使用完后應及時到財務部核銷并領用。

　　4.6財務人員每月至少兩次對收費現場的庫存現金、票據管理情況等進行盤點抽查并保留檢查痕跡，確保現場收費的操作規范性。

　　5、收款管理具體要求

　　5.1物業費收入、車位管理費收入、租金收入、多種經營收入、押金及代收款

　　5.1.1每月最后一日，由客服部指定專人對收費軟件中的房屋客戶設置和客戶收費設置進行檢查，財務負責核對，確保計算應收費用前系統設置的真實、準確。

　　5.1.2財務人員應于每月1日將當月應收取的周期性費用（如物業費、車位費等）及時進行應收費用計算，并在EAS收費系統中生成應收費用數據。

　　5.1.3臨時性費用（如出入證工本費、場地租金收入、零星服務收入等）根據實際情況生成應收費用，并及時收取。

　　5.1.4收費人員收費前應核對業主資料（房號、業主姓名、應收款項等信息），口頭告知業主應繳費用的明細及金額，收款后將蓋有公司收款印章的票據交業主作為已繳款憑據。

　　5.1.5收費人員在每日工作結束前，應將當日的收款票據、收款金額、報表核對一致。

　　5.1.6財務人員每日負責對收款事項進行檢查及審核，無誤后進行賬務處理。

　　5.2與開發公司相關的收入

　　5.2.1范圍：空置管理費（未出售）收入、開辦費收入、售樓處物業收入（服務費）、為開發公司服務收入、前期顧問咨詢服務收入。

　　5.2.2各公司財務部根據業務部門提交的應收款數據進行審核，督促業務部門及時簽訂相應合同。

　　5.2.3與開發公司相關收入結算的總體原則是：結算及時并實現資金快速回流。

　　5.2.3.1開發公司與物業公司雙方的各項業務，需由開發公司相關業務部門先立項并簽訂相應合同，而后開始實施。簽訂的合同中要明確服務標準、管理要求、費用結算方式及結算周期。對于由開發公司移交給物業進行后續管理的事項，要求明確承接的現狀，對未盡事宜的責任要界定清晰。

　　5.2.3.2物業公司根據各項目進度及受托協議的執行情況，由物業公司專人于結算資料齊全后的3個工作日內，向開發公司提交費用結算申請。

　　5.2.3.3物業公司需持續跟進與開發公司之間的結算進度，確保在結算資料提交后的7個工作日內開發公司方面完成對結算申請的審核及確認。

　　5.2.3.4物業公司根據開發公司審核確認后的相關審批資料，及時跟進開發公司的立項審批及合同審批進度。

　　5.2.4財務部根據收到的簽批完整的`合同開具相應的發票，跟進開發公司的付款流程及資金安排，待開發公司付款完畢或收到款項時確認收入。

　　5.2.4財務部應建立開發界面收入臺賬，內容包括：合同編號、簽訂日期、合同名稱、開發界面收入類別、涉及的具體項目/分期、合同期限、合同金額、累計已發生金額、合同余額等。 5.3免單收入

　　5.3.1包括銷售免單、售后減免和內免，主要是指開發公司在房地產銷售階段促進銷售、售后階段解決客戶訴求以及物業公司在承接項目后解決業主遺留問題而開具的減免物業服務相關費用的書面優惠證明。銷售免單和售后減免都是由開發公司和業主簽署的優惠免單；內免是物業公司和業主簽署的優惠免單。

　　5.3.2物業公司財務部收到業務部門提交的簽批完整的確認單（銷售免單、售后減免）以及開發公司給付的款項時確認收入。確認單上必須有業主、開發公司相關部門負責人的簽章確認。

　　5.3.3內部免單需由業務部門提交申請，簽批后，在EAS收費系統中對應收費用進行相應調整。

　　5.3.4物業公司財務部應分別建立開發公司免單及內部免單臺賬，臺賬內容需包含：所屬項目、客戶資料、免單類型、免單金額、免單期限及免單事由，以備查詢。

　　5.4代收款項的管理

　　5.4.1包含內容：代為收取的水費、電費、公攤水電費、燃氣、煤氣、采暖費等費用，以及代為收取的其他收費，例如代收小區寬帶費等。

　　5.4.2代收款項應建立相應的代收代付臺賬并及時核對，保證數據的準確性，及時結清代收款項。

　　6、收款現場管理

　　6.1當日收取的款項必須當日送存公司指定銀行賬戶，非工作時間收款須存入經物業集團財務管理部備案的無卡存款銀行賬戶，當日現場無卡存款金額需短信告知財務人員。

　　6.2收費人員入戶收取的各類款項必須當日錄入EAS收費系統。

　　6.3收費人員交接班要有交接記錄，現金、收款單據等憑證必須經雙方清點后，簽字確認。

　　6.4收費人員當日下班前，必須清點票款，打印POS結算單，核對報表，保證賬實相符。

　　7、附則

　　本制度自發布之日起實施，根據物業集團業務發展情況適時修訂。本制度由物業集團財務管理部起草并歸口管理。

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　　經研究同意物業管理公司實行獨立核算，自負盈虧的運營模式。為適應公司的發展方向，加強財務管理和經濟核算，規范公司的經營管理和理財行為，根據《會計法》、《企業會計準則》，并結合本公司的實際情況，特制定本制度，本制度適用于xxx物業管理有限公司。

　　第一章 總則

　　一、財務管理的基本職能

　　物業財務管理是物業管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中包括整個物業經營、出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，加強財務管理和經濟核算，提高經濟效益，增源截流，使物業不斷保值、增值。

　　二、財務管理的基本任務

　　做好各項財務收支預算、控制、核算、分析和考核工作，如實反映公司的財務狀況和經營成果，在資金使用上各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費，維護和有效利用企業的各項資產，努力提高經濟效益。

　　三、會計核算基本原則

　　主要的經濟來源是租金收入、物業有償服務管理費收入，通過財務活動加強經濟核算，按照國家統一會計制度以及集團財務制度的規定建立會計記賬冊，進行會計核算，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。

　　四、實行財務監督機制

　　實行財務監督，維護財經紀律，物業管理公司的經營、管理、服務必須根據有關的法規以及財務計劃對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，確保資金分配合理，使投資者獲得效益。同時亦及時合理上繳各項稅費，向投資者作出明晰的信息反饋。

　　五、財務預算管理制度

　　財務會計每年的1月20日前編制本年度的財務預算，實行收支兩條線的管理，年度財務預算經董事會批準后執行，公司的所有財務收支應嚴格執行年度財務預算，對超預算的支出，找出原因，須報董事成員批準。

　　六、實行“財務雙簽”的財務簽批制度

　　公司實行"財務雙簽"的財務簽批制度，嚴格實行總經理授權的物業管理公司經理責任制。物業管理公司經理為所屬部門的第一負責人，總公司財務部為財務簽批人，所有款項支付時必須經董事成員簽字才能生效。因故不能簽批時，可委托或授權其它人代簽。

　　第二章 財務機構和會計人員

　　1、根據公司經營的需要，公司設立財務部。總公司財務部對財務管理全面負責，并組織實施財務部的主要職能，執行和落實公司各項財務管理制度。

　　2、公司財務部設會計、出納、收款員、財產物資管理員等相關崗位，全面負責公司財務管理與核算工作。

　　3、公司的財務負責人實行委派制，由集團委派。對委派的財務負責人其考核工作、工資晉升、獎勵與處罰、工作調動等由集團財務部管理。

　　4、財務人員應參與并擬定公司的財務預算經營計劃、考核和分析財務預算的執行情況。

　　5、財務人員要認真履行職責、正確核算、實事求是、客觀公正如實反映和嚴格監督各項經濟業務，維護財經紀律。保證所提供的會計信息合法、真實、準確、及時、完整。

　　6、財務人員調動工作或因故離職時，要辦好交接手續，未辦理交接手續，不得離職。

　　7、會計人員應當保守本單位的商業秘密。不能私自向外界提供或者泄露單位的會計信息。

　　第三章 財務核算的一般原則

　　1、會計核算必須遵守國家的相關法律、法規和公司章程的有關規定。

　　2、會計年度自公歷1月1日起至12月31日止，季度與月份均按公歷時間確定。

　　3、根據國家會計制度、行業特性的要求，對外統一會計報表，正確設置和使用會計科目。

　　4、會計記帳方法采用復式記賬法，按權責發生制原則進行核算。

　　5、會計核算以人民幣為記帳本位幣。

　　6、會計核算依照會計準則和會計制度所確定，對各種會計處理方法必須前后一致，具有可比性。

　　7、按權責發生制原則，凡應屬于本期收入和費用，不論其款項是否收到或支付，均可作為本期收入和費用處理，反之，即使其款項已在本期收到或付出，也不應作為本期收入和費用處理。

　　8、各種會計記錄必須及時進行處理，不得拖延積壓，會計處理必須清晰、簡明、易懂，對于復雜的經濟業務應用規范文字加以表述，便于理解、檢查和利用。

　　第四章 財務預算管理

　　1、財務預算管理基本原則：建立健全公司財務預算管理制度，做好財務預算管理基礎工作，認真編制財務預算，分析預算與實際的差異，保證公司經濟活動按計劃進行。

　　2、財務預算管理的基本任務：做好財務預算、分析、檢查工作，根據財務預算依法籌建、使用資金，有效利用公司各項資產，努力提高經濟效益。

　　3、財務預算的編制

　　（1）、財務預算是以貨幣等形式展示未來某一特定期間內企業全部經營流動的各項目標及其資源配置的定量說明。即在預測與決策的基礎上，按照規定的目標和內容以計劃的形式具體地、系統地反映企業未來的收入、成本、現金流入與流出，便于有效地組織與協調企業的全部生產經營活動，完成企業的既定目標。

　　（2）、財務預算內容：

　　（2.1）、收入預算。收入預算是編制利潤預算的基礎。根據企業經營目標遵循以收入定費用的原則。

　　（2.2）、費用預算。管理企業過程中所發生的經營費用，應編制經營管理費用預算表、財務費用預算表、折舊預算表和稅金預算表。

　　（2.3）、現金預算。列示預算期內的現金流入和現金流出情況，以保持現金收支平衡，并合理地調配現金資源，應編制現金預算表，固定資產購置計劃表、收入預算表。

　　（2.4）、利潤預算。利潤預算是以貨幣形式綜合反映預算期內企業經營活動成果的`利潤計劃性。

　　（2.5）、資產負債預算，為反映企業預算期內期末財務狀況的全貌，編制資產負債預算表

　　（2.6）、財務狀況預算。根據各種形式的收入和費用的預測，綜合預算企業未來經營實現狀況并檢驗預算期內經營預算結果，適時向決策者提供有效的控制經營活動的信息分析資料。

　　4、財務預算編制方法：采用滾動預算法，以一個會計年度為一個預算期。

　　5、 財務預算編制程序：

　　（1）公司財務部編制單位的財務預算，形成財務預算初稿。

　　（2）將財務預算初稿報公司總經理審核，批準后執行。

　　6、編撰財務預算時間：單位年度預算應于每年元月20日前完畢。

　　第五章 資金管理

　　1、公司的資金來源包括所有者權益和負債兩大類。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金，也可以是實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等形式，但后者原則上不超過注冊資金的20%

　　2、建立資本金保全制度，保障所有者權益。

　　3、貨幣資金實行集中管理的制度，公司在銀行開設銀行帳戶（基本賬戶、一般賬戶），預留印鑒必須加蓋公司財務章、公司法人代表私章，未經批準各部門一律不準在銀行開設帳戶。

　　4、公司財務預算計劃內的各部門的費用支出，其數額超過一定標準的應通過總經理審批，預算外的費用支出均需通過總經理審批。

　　6、公司財務部應加強對資金管理，每月對公司的資金使用情況進行一次全面檢查，對不合理占用及閑置資金，經報董事成員批準后統一調度。

　　7、公司實現的租金收入、物業有償服務管理費收入一律存入公司的基本帳戶，根據經營狀況資金的需要量定期從基本帳戶支付。

　　8、 公司財務部應加強對公司的資產負債比例的管理，保持適度的債務規模和合理的資本結構，減少公司的經營風險。

　　第六章 貨幣資金和往來結算管理

　　1、 貨幣資金由出納人員負責管理

　　（1）、出納人員負責辦理公司現金收付和銀行結算業務；

　　（2）、嚴格按照國家有關現金管理和銀行結算制度的規定，根據審核簽章的原始憑證進行復核，辦理款項收付。并在原始憑證上加蓋“收訖”、“付訖”截記。

　　（3）、庫存現金不得超過規定的限額，超過部分要及時送存銀行，每天下班前將限額內現金存入保險柜，不得以“白條”抵庫存現金，更不得挪用現金。

　　（4）、嚴格簽發空白支票。特殊情況需簽發不填金額的轉賬支票時，必須經董事成員、財務總監批準，在支票上寫明收款單位名稱、款項用途、簽發日期、規定限額，由領用支票人在專設登記本上簽章，并向領用人說明期限。逾期未用的空白轉賬支票，要及時收回注銷。填寫錯誤的支票，必須加蓋“作廢”截，與存根一并保存。支票遺失時，要立即辦理掛失手續。

　　（5）、及時登記現金和銀行日記賬。

　　（6）、根據已經辦理完畢的收付業務，逐筆順序登記現金或銀行存款日記帳， 當日的收支款項必須當日入賬，并結出余額。每日終了，現金賬面金額要同庫存現金核對相符。每月終了，銀行存款的賬面余額要與銀行對賬單核對，如不一致，要編制“銀行存款余額調節表”，使賬面余額與賬單上余額相符。如有差錯，要及時查找處理。

　　（7）、隨時掌握銀行存款余額，不準簽發空頭支票，不準將銀行賬戶出租、出借給任何單位或個人辦理結算。

　　（8）、出納人員不得監管收入、費用、債權、債務賬本的登記工作，以及審核工作、會計檔案管理工作，不得編制記賬（收、付）憑證。

　　（9）、保管庫存現金和各種有價證劵。對于現金和各種有價證劵，要確保其安全和完整無缺。如有短缺，要負賠償責任。要保守保險柜密碼和秘密，保管好鑰匙，不得任意交給他人。

　　（10）、保管有關印章（印章必須分管）、空白支票、匯票。

　　（11）、出納人員按分工所管的印章必須妥善保管，嚴格按照規定用途使用。

　　（12）、空白支票及匯票必須嚴格管理，專設登記本登記，認真辦理領用注銷兌現手續。

　　（13）、負責與開戶銀行的業務聯系，收送支票、匯票、托收、信匯、電匯、對賬單等，并負責向各責任單位轉發、轉收。

　　2、往來款項結算的管理

　　公司的往來款項包括：應收帳款、預付帳款、其它應收款、應付帳款、其它應付款、應付工資、應付福利費、應交稅金等。

　　（1）、公司嚴格控制應收物業管理費的數額和收回時間，對長期不能收回的，指定專人，查明原因，積極催收；

　　（2）、公司按照下列要求對應收管理費進行管理；

　　（2.1）、認真作好應收管理費的日常更新工作；

　　（2.2）、加強對應收管理費的催收，并將應收管理費的催收作為經營業績考核的指標之一；

　　（3）、墊付員工的各種款項，應按規定及時在職工的工資發放時扣回。

　　（4）、公司建立票據的登記保管工作，加強對票據的回收管理及開具。

　　第七章 申購物品及存貨管理

　　1、對日常批量采購物品實行先申購后報賬的續級報批程序，需要購置物品物料時由部門經辦人辦理申請報批購置手續，部門負責人確認簽字，送呈財務主管復核，報經物業管理經理同意，經總公司財務部審批，方可提交采購部購置。

　　2、采購部根據物管的申購單購買物品，嚴格把好質量價格關，做到貨比三家，并辦理貨物入庫手續，賬單報銷將申購單、入庫單、發票等單據根據以上報批程序辦理。

　　3、公司的存貨管理由物管中心專人負責，對存貨的采購、入庫、出庫及日常管理制定相關制度。

　　4、存貨的購入必須執行預算計劃，先寫申購單，必須注明申請部門，申請原因，物品名稱，單價，金額，選擇公司及聯系方式等，申請人簽名。程序為先報會計審核，再報物業經理審批，然后報總公司財務部審批，董事成員簽字批準后方可組織采購。

　　3、存貨入帳計價

　　（1）、購入的存貨按照進貨原價加上運雜費、保險費、途中合理損耗和入庫前的加工整理費用等計價：

　　（2）、自制的存貨按照制造過程中的各項實際支出計價：

　　（3）、委托外單位加工的存貨按照實際耗用的原材料或半成品加保險費和加工費用等計價；

　　（4）、投資者投入的存貨按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價；

　　（5）、盤盈的存貨按照同類存貨的實際成本計價；

　　（6）、接受捐贈的存貨按照發票帳單所列金額加負擔的運輸費、保險費、繳納的稅金等計價。無發票帳單的，按照同類存貨的市價計價。

　　4、 存貨發出計價：采用加權平均

　　5、由物管中心財務部兼并倉庫記賬，加強對實物的管理。倉管記賬必須根據采購員提供的發票帳單，認真清點，核對數量（重量），填寫入庫單，辦理入庫手續。

　　6、存貨發出必須填寫出庫單，填明用途、數量、名稱、規格，經審核批準，經辦人、主管、倉管記賬簽字手續齊全方能發貨，對于有消耗定額的材料發出，必須按定額發放。

　　7、 公司建立嚴格的存貨清查制度，對存貨進行定期和不定期清查盤點。

　　8、 在清查盤點中，發現盤盈盤虧時，應查明原因，經公司領導及有關職能部門批準后分別處理。

　　9、要加強對低值易耗品的管理，并設立"專用低值易耗品"備查薄，低值易耗品可采用分次攤銷法。

　　第八章 固定資產管理

　　1、固定資產的使用部門是固定資產的管理部門，對固定資產的管理要制定相關的制度。

　　2、固定資產是指使用期限在一年以上，單位價值在2000元以上的資產。包括房屋、建筑物、機器設備，運輸設備，主要辦公工具及其它設備等。

　　3、固定資產計價按實際成本計價：

　　(1) 購入的按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝成本和繳納的稅金等計價；

　　(2) 自行建造的按照建造過程中實際發生的全部支出計價；

　　(3) 投資者投入的按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價；

　　(4)在原固定資產基礎上進行改擴建的，按照固定資產原價，加上改擴建發生的支出，減去改擴建過程中發生的固定資產變價收入后的余額計價；

　　4、固定資產實行分級歸口管理，實行誰使用誰管理的原則，把固定資產的管理工作落實到部門、個人。各部門對所管理的固定資產必須指定專人負責，加強維護保養，定期檢查。

　　5、固定資產的折舊。公司固定資產折舊采用平均年限法（直線法）計提，固定資產殘值率為5%。

　　6、固定資產購置

　　（1）對于購入不需要安裝的固定資產，要建立嚴格的入庫及領用保管制度，由物管中心、使用保管部門、購置部門會同驗收。

　　（2）對于建設安裝的在建工程，在全部工程完工后，財務人員應按工程的實際支出作為入帳價值，按財務制度的要求將在建工程轉入固定資產。

　　7、固定資產的盤點。

　　（1）公司對固定資產進行定期和不定期清查。年終清查由倉管員、使用部門和財務部門實地盤點。不定期清查，根據實際情況組織進行。

　　（2）盤盈、盤虧的固定資產應查明原因，報批后按規定進行帳務處理。盤盈的固定資產應按其估計凈值計入營業收入；盤虧的固定資產按照原價扣除累計折舊，過失人及保險集團公司賠款后的差額計入營業外支出。

　　8、公司對固定資產的購入、出售、清理、報廢的內部轉移都要辦理會計手續，加強固定資產的管理。固定資產的管理詳細內容參見《固定資產管理規定》。

　　第九章 無形資產及其它資產的管理

　　1、無形資產階級計價原則：

　　（1）、自行開發的無形資產，按開發過程中實際發生的支出數計價；

　　（2）、對于購入的無形資產，按實際支付的價款計價；

　　（3）、外單位投資轉入的無形資產，按評估確認或合同協議約定的金額計價；

　　（4）、接受捐贈的無形資產按所附單據或參照市價計價。

　　（5）、商譽的計價應當經評估機構確認，除公司合并外，商譽不得作價入帳。

　　2、無形資產按下列規定進行攤銷；

　　（1）、專有技術按15年平均攤銷；

　　（2）、土地使用權按30年-50年平均攤銷；

　　（3）、其它按10年平均攤銷。

　　3、公司接收、購入、轉讓或自行開發無形資產須經公司總經理批準后方可辦理。

　　4、其它資產按下列規定進行攤銷

　　（1）、 租賃費按6年平均攤銷；

　　（2）、裝修費按5年平均攤銷；

　　（3）、開辦費按5年平均攤銷。

　　第十章 成本費用管理

　　1、公司將一切經營性開支按其性質正確劃分為資本性支出和費用支出。費用必須按照權責發生制原則進行核算，嚴格劃分費用的受益期限。公司按期核算所耗費的實際費用，不得以計劃、定額、估計費用代替實際費用。

　　2、費用的計價方法，必須前后一致，一經確定，不得任意改變。

　　3、經營費用實行預算定額進行管理。

　　公司的相關經營費用在預算內公司掌握使用，超過預算的相關費用須經集團公司董事成員批準后方可使用。

　　小區財務管理制度 13

　　根據集團公司對物業公司各小區實行指標管理、獨立核算的要求，結合公司業務管理的需要，為了做好各小區財務收支管理工作，特制定本辦法。

　　一、預算管理

　　1、各小區物業部所有收支以預算管理為基礎，沒有預算不得開支。

　　2、每月末各小區物業部根據年度經濟指標及下月預計情況，編制、上報下月收支預算。

　　3、收支預算由小區會計負責編制，經小區物業經理初審后，報物業公司、集團財務部審核，總裁批準后執行。

　　4、各月度支出計劃的編制應以各小區年度經濟指標為依據，可在各月之間調節，但各月總和不得超過年度指標。

　　5、每月初各小區物業會計對上月預算執行情況進行總結，編制上月收支預算與執行情況比較表，報物業公司匯總后報公司相關領導。

　　6、預算內支出按公司規定流程由小區物業部審核支付，超預算支出報物業公司、總裁審批后各小區支付。

　　二、收支規定

　　1、收據、發票及公章使用規定：

　　1）收據、定額停車費發票，由物業公司統一印制（或購買）、統一管理，設專人負責，建立專門備查簿登記收據購、存、領、銷數量及號碼。

　　2）物業各小區設專人負責收據及定額停車費發票的領用、保管和繳銷。領用收據時檢查無缺聯、缺號后加蓋物業公司財務專用章，并在登記簿上登記領用時間、數量、起止號碼及領用人，同時交回前期已使用收據的存根聯，以備查對。

　　3）收據的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領用收據的小區，如果人員變動，需在變動前到物業公司財務部交回收據并結清核銷。

　　4）各小區使用發票，為便于管理，應到物業公司財務部統一開具。一般情況下應以收據（第二聯）換發票，所換發票的內容應與收據項目、金額完全一致，用以換取發票的收據作為發票記賬聯的附件，留物業公司統一保管。對于需要先開發票后付款的業主，出納（或物業管理員）根據收費通知單開具發票，并在物業財務部做好登記，款項入賬后核銷。

　　5）收據填寫要求：

　　①據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。

　　②字跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯次蓋“作廢”章或寫明“作廢”字樣，再另行開具。

　　③全部聯次一次填開，上下聯的內容金額一致。

　　6）各小區的收費通知專用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小區不得再有其它公章。

　　2、收款規定

　　1）各小區收款必須使用從物業公司領用、加蓋物業公司財務專用章的統一票據。其他任何票據或未加蓋財務專用章的票據不得使用。

　　2）已收現金款項必須在當天交由出納核對、辦理相關手續妥善保管，并及時入賬。

　　3）以轉帳方式收款應及時與物業公司財務、集團財務辦理進帳、轉帳相關手續，并及時做帳務處理。

　　4）物業公司財務部可隨時檢查使用票據的人員是否及時將所收款項按規定上交，并定期對整本已使用完的收據核查是否交納入賬，并進行核銷。

　　3、支出規定

　　1）工資費用。各小區財務人員根據本小區當月考勤表，計算本月員工的應付工資，填制工資卡，交小區經理簽字后，報物業總公司人事部門審核，人事部門在對員工的出勤及人員變動核對無誤后，報物業公司總經理審批，總經理同意后方可發放。

　　2）員工福利費。對于員工福利品的發放，如：防暑降溫品、節日禮品等，各小區根據自己實際情況，本著節約原則，自行擬定方案及所需資金等情況呈報物業公司總經理，同意后方可實施。

　　3）維修費用。小區工程維修費用，審批程序是：物業公司總經理→預算部→總工辦→總裁。

　　4）差旅費、辦公費、電話費、清潔衛生費、保安費、業務招待費、綠化費、社會保險費等以各小區所報支出預算為依據，預算內的此類費用由經辦人填制費用報銷單，小區經理批準即可報銷。會計人員應在原始票據審核方面嚴格把關，用于報銷的原始票據應符合國家有關法律法規的規定，除特殊情況外必須是發票，單據項目必須填寫齊全，特別是本公司全稱、地點、費用項目等必須準確無誤，票據應整潔，無涂抹修改。對于不符合上述規定的票據，財務人員應拒收。對于超出預算的上述費用項目，應呈報物業公司，說明情況，闡明超支原因，經物業公司總經理同意后，報總裁批準，總裁同意后方可實施。

　　5）水電費。水電費屬于小區的代收代繳項目，應遵循專款專用原則，即本月收取的水電費必須首先用于保證該期水電費的支付。小區不得以此類收款支付日常的費用開支，以免影響水電費的正常支付。

　　6）對于各小區需要轉賬結算的各項支出，經小區經理核準簽字，送物業公司財務審核后，在支票簽發登記本上進行登記，加蓋財務專用章及法人章進行支付。

　　4、資金報表：

　　1）每天由各小區出納報資金表給物業公司財務，由物業公司財務匯總后報公司領導。

　　2）報表需注明當天款項的增加、減少情況說明。

　　三、會計核算

　　1、統一設置以下會計科目：

　　1）主營業務收入：主要核算物業小區向業主（或物業使用人）收取的物業管理費；

　　2）其他業務收入：主要核算小區收取的停車費、裝修管理費、寬網費、攤位費、特約維修費等；

　　3）主營業務成本：主要核算物業水電維修、保潔及綠化等部門發生的費用；下設明細科目：工資、福利費、維修費、電話費、保潔費、勞動保護費、保安費、社保費及其他。

　　4）管理費用：主要核算行政管理部門發生的.費用。下設明細科目：工資、福利費、差旅費、辦公費、電話費、業務招待費、社會保險費及其他；

　　5）其他應收（應付）款：主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。

　　2、會計報表

　　1）各小區財務結賬日期為月末最后一天。

　　2）小區會計人員應于次月的3日以前將各小區的會計報表經小區經理簽字后報物業總公司財務部，有個人所得稅的小區應將其扣繳的個人所得稅的明細單附后，以便總公司統一申報。

　　3）小區會計每月25日前根據年度指標上報下月費用預算，次月10日前編報上月預算執行情況報表。

　　四、檔案保管

　　1、已使用的收據記帳聯由各小區財務保管，存根聯繳銷后交由物業公司財務進行保管。

　　2、小區財務檔案應按財政部《會計檔案管理辦法》規范要求進行整理、裝訂、歸檔。

　　3、當年會計檔案由小區會計負責保管，次年建立新帳后應將上年全部財務檔案移交物業公司財務人員負責保管。

　　五、檢查控制

　　1、各小區會計每月須對小區出納的財務工作進行檢查，包括收據的填開、領用、繳銷；原始單據的歸檔、保管；賬簿登記、賬證相符情況；現場盤點庫存現金，賬實相符情況。并對檢查內容以書面形式經雙方簽字確認后上報物業公司財務。

　　2、各小區出納應對物業管理員的收費工作進行檢查監督，對于有不符合“收據發票使用規定”及“收款規定”的行為，應及時上報。

　　3、各小區會計每月須與集團公司核對往來款，并簽署對帳單，確保雙方帳務清楚。

　　4、物業公司財務應對各小區領用、繳銷票據及時核檢，發現問題應及時上報有關領導。

　　5、物業公司財務和集團公司財務應對各小區財務收支情況進行不定期聯合檢查或抽查。

　　6、根據公司領導安排，聘請外部的會計師事務所對物業公司各小區財務收支執行情況進行年度專項審計。

　　六、相關責任

　　1、物業小區各出納對現金的收支負有直接責任，小區會計負有監管責任，小區物業經理負有管理責任。

　　2、禁止私設帳外帳、收款不入帳等，禁止不使用統一規定票據收款、私刻公章等，否則一經發現直接上報總裁嚴肅處理。

　　3、會計檔案滅失追究保管會計責任。

　　4、由于不按本管理辦法操作給公司造成經濟損失的，由相關責任人全額賠償。

　　本辦法由公司由公司財務部和物業公司負責解釋。

　　小區財務管理制度 14

　　1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律，按《會計法》辦事，遵章守法，做好財務會計工作。

　　2.財務部負責全公司的經濟總核算，并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的數據定期向總經理報告。

　　3.負責組織各部門編制收支預算草案，根據總經理的.指令，結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案，定期對執行情況進行分析，并作出書面報告送總經理。

　　4.管理和控制各部門編制收支計劃，平衡工作，嚴格檢查備用金的使用，嚴格執行庫存現金限額制度，負責全公司資金運作的組織和調動，定期把資金變化情況向總經理匯報。

　　5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算，做好財務記載，正確核算，按時準確編報會計報表。

　　6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費，做好收支結算表、欠繳管理費情況表，編制月、季、年度損益表和資產負債表。

　　7.每年x月、x月向商戶公開本步行街管理費的財務收支狀況，并按規定程序審核后張貼于本步行街管理處的告示板上。

　　8.負責公司的各項財產登記、核對工作，保證資產更新的資金來源，保障資產的更新換代。

　　9.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支，對違反規定，未經審批的開支一律不得報銷。

　　小區財務管理制度 15

　　物業管理公司的財務管理部門，在對其下屬的物業管理處進行會計核算前，必須先行對國家及地方與物業管理相關的法規和稅規有清楚地了解，此外，還應對與本公司、本物業相關下列文件的相關規定予以關注。

　　一、業主公約

　　業主公約是各業主與發展商在買賣樓宇后所簽署的合約。公約對發展商、全體業主、用戶及管理者均有約束力，并明確各自的權利、義務及責任。

　　公約內包括了很多有關財務處理、費用計算等數據。財務管理部人員須詳細了解該項資料及規定，并作為會計核算的依據。

　　現列舉其中較重要的條款如下:

　　1.本物業管理賬目發生盈虧時的處理辦法

　　一份內容完善的公約應就本物業管理發生盈余或虧損情況時的處理或解決辦法予以明確規定。通常，本著用者自付的原則，本物業的盈余由該物業的全體用戶共同享有，本物業的虧損由該物業的全體用戶共同分擔。當然也可以是其它的處理方式，如:在業主委員會成立之前的前期物業管理期間，小用戶以按約定繳納綜合物業管理費用為限，收入不足以應付經常性支出時，由開發商承擔補貼責任。但關鍵是必須有明確的約定。

　　2.本物業綜合管理費收支情況的公布

　　要求物業管理公司定期公布所管物業的收支情況，是我國物業管理行業法規中明文規定的.。在與有關法規保持一致的前提下，公約中通常會對公布的具體時間、方式和要求做出規定。

　　3.收支核算方面的規定

　　公約通常列明是否需要為本物業各部分(如:停車場、辦公樓、住宅樓等)的收支獨立核算。

　　4.未出售單位和已出售但空置單位管理費計算法

　　通常未出售的單位享有一定的管理費減免優惠。

　　5.管理費起計日期的約定

　　通常可以是實際收樓日，或交付使用通知書發出日期加若干天為起計日，或者以前述兩者較早者為起計日，也可以是開發商與業戶在售樓時做出的其它約定。

　　6.滯納金的計算法

　　公約通常會規定業戶必須在每月某日前繳付管理費，逾期未付者，則管理公司有權按規定利率計收滯納金。

　　二、管理合約

　　管理合約是開發商或業主委員會與物業管理公司簽署的合約，其主要作用是明確委托方和受托方的權利和義務。主要應包含以下內容:

　　1.物業管理公司管理本物業的年限，及管理公司報酬的計收標準及方法等。

　　2.物業管理公司受管理公約的約束，并享有公約規定的管理人所享有的權利、義務及責任，根據管理公約對本物業進行管理。

　　3.需編制財務預算及預算控制，除首年預算外，通常由財務管理部牽頭為每一新的財政年度制定財政預算，并在該年度的實際運作中對各項開支實施預算控制。

　　4.合約到期或終止時，財務移交方面的要求。

　　三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標準一覽表

　　該等文件通常在業主收樓時一并派發，并列明各項收費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。

　　四、收樓的流程

　　在整個收樓的程序中，有很多會計部必不可少的資料，如:

　　1.確實的收樓日期，用以計算管理費起計日期。

　　2.各單位業戶數據，包括姓名、聯絡地址及電話等。

　　3.已繳付管理費按金及其它款項的收據，可作入賬及對賬的憑據。

　　根據上述資料，可以建立一套必要的圖表檔案，如:單位數據列表已收各種按金明細表、應收/已收/欠收管理費一覽表等。

　　小區財務管理制度 16

　　根據公司對物業管理公司各小區實行指標管理、獨立核算、自負盈虧的要求，結合公司業務管理的需要，為了做好各小區財務收支管理工作，特制定本辦法。

　　一、預算管理

　　1、物業部所有收支以預算管理為基礎，沒有預算不得開支。

　　2、每月末物業部根據年度經濟指標及下月預計情況，編制、上報下月收支預算。

　　3、收支預算由會計負責編制，經物業經理初審后，報集團財務部審核，總董事成員批準后執行。

　　4、各月度支出計劃的編制應以年度經濟指標為依據，可在各月之間調節，但各月總和不得超過年度指標。

　　5、每月初物業會計對上月預算執行情況進行總結，編制上月收支預算與執行情況比較表，報物業公司匯總后報公司相關領導。

　　6、預算內支出按公司規定流程審核支付，超預算支出報董事成員審批后支付。

　　二、收支規定

　　1、收據、發票及公章使用規定：

　　（1.1）、收據、定額停車費發票，由物業公司財務部統一購買、統一管理，設專人負責，建立專門備查簿登記收據購、存、領、銷數量及號碼。

　　（1.2）、物業各小區財務設專人負責收據及定額停車費發票的領用、保管和繳銷。領用收據時檢查無缺聯、缺號后加蓋物業公司財務專用章，并在登記簿上登記領用時間、數量、起止號碼及領用人，同時交回前期已使用收據的存根聯，以備查對。

　　（1.3）、收據的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領用收據的小區，如果人員變動，需在變動前到物業公司財務部交回收據并結清核銷。

　　（1.4）、各小區使用發票，為便于管理，應到物業公司財務部統一開具。一般情況下應以收據（第二聯）換發票，所換發票的內容應與收據項目、金額完全一致，用以換取發票的收據作為發票記賬聯的附件，留物業公司統一保管。對于需要先開發票后付款的業主，出納（或物業助理）根據收費通知單開具發票，并在物業財務部做好登記，款項入賬后核銷。

　　（1.5）、收據填寫要求：

　　（1.5.1）、據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。

　　（1.5.2）、字跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯次蓋“作廢”章或寫明“作廢”字再另行開具。

　　(1.5.3)、全部聯次一次填開，內容、大小寫金額必須一致，禁止拆聯使用。

　　2、收款規定

　　（1）、各小區收款必須使用從物業公司領用、加蓋物業公司財務專用章的統一票據。其他任何票據或未加蓋財務專用章的票據不得使用。

　　（2）、已收現金款項必須在當天交由出納核對、辦理相關手續妥善保管，并及時入賬。

　　（3）、以轉帳方式收款應及時通知財務辦理進帳、轉帳相關手續，并及時進行帳務處理。

　　（4）、物業公司財務部可隨時檢查使用票據的人員是否及時將所收款項按規定上交，并定期對整本已使用完的收據核查是否繳款入賬，并進行核銷。

　　3、支出規定

　　（1）、工資費用。人事部門在對員工的出勤及人員變動核對無誤后，做出當月考勤表，報物業公司經理審批，審批后交財務部門，財務人員根據當月考勤表，計算當月員工的應付工資，制作工資表，復核無誤后交物業經理簽字，報總公司財務部簽批，董事成員簽名同意后方可發放。

　　（2）、員工福利費。對于員工福利品的發放，如：防暑降溫品、節日禮品等，根據實際情況，本著節約原則，物業各部門擬定方案及所需資金等情況呈報物業公司經理，再報總公司財務部審批，董事成員簽字同意后方可實施。

　　（3）、維修費用。小區工程維修費用，將已報呈的維修項目按已審批的程序：物業公司經理→總公司財務部→董事成員簽章。財務主管核實后方可辦理付款手續。

　　（4）、日常性開銷的費用。差旅費、辦公費、電話費、清潔衛生費、保安費、業務招待費、綠化費、社會保險費等以各小區所報支出預算為依據，預算內的此類費用由經辦人填制費用報銷單，物業經理批準，總公司財務部審核，董事成員簽字同意，方可報銷。會計人員應在原始票據審核方面嚴格把關，用于報銷的原始票據應符合國家有關法律法規的規定，除特殊情況外必須是發票，單據項目必須填寫齊全，特別是公司全稱、地點、費用項目大小寫金額必須準確無誤，票據應整潔，無涂抹修改。對于不符合上述規定的票據，財務人員應拒收。對于超出預算的上述費用項目，應呈報物業公司，說明情況，闡明超支原因，經物業公司經理同意后，報董事成員批準，董事成員同意后方可實施。

　　（5）、水電費。水費按供水公司計收費用減去屬于小區業主應承擔的`代收代繳項目的費用為物管中心應承擔的水費。電費按供電公司計收的費用減去各業主電表應承擔的電費和分攤公共設施所耗電費為物管中心應承擔的電費，應遵循專款專用原則，即本月收取的水電費必須首先用于保證該期水電費的支付。小區不得以此類收款支付日常的費用開支，以免影響水電費的正常支付。

　　（6）、對于需要轉賬結算的各項支出，經物業經理核準簽字，送總公司財務部審核、董事成員簽字后，在支票簽發登記本上進行登記，加蓋財務專用章及法人章進行支付。

　　4、資金報表：

　　（1）、每天由各小區收銀員填報每日收款報表給物業公司出納，由物業公司出納匯總后報公司領導。

　　（2）、報表需注明當天款項的增加、減少情況說明。

　　三、會計核算

　　1、統一設置以下會計科目：

　　（1）、營業收入：主要核算物業小區向業主（或物業使用人）收取的物業管理費；小區收取的停車費；工本費等；；

　　（2）、營業費用：主要核算物業水電維修、保潔及綠化等部門發生的費用；下設明細科目：工資、折舊費，辦公費，其他費用，低值易耗品攤銷，長期待攤費用攤銷，福利費、維修費、清潔費、電費，水費，社保費及其他。

　　（3）、財務費用：主要核算銀行托收，托付手續費，支票工本費，利息收入等；

　　（4）、其他應收（應付）款：主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。

　　2、會計報表

　　（1）、財務結賬日期為月末最后一天。

　　（2）、會計人員應于次月的10日以前將會計報表報物業總公司財務部。并將本月應繳的各項稅金明細報總公司審批，批準后才報稅。

　　四、檔案保管

　　1、已使用的收據存根聯辦理繳銷登記后由物業公司會計進行保管。

　　2、財務檔案應按財政部《會計檔案管理辦法》規范要求進行整理、裝訂、歸檔。

　　3、當年會計資料由物管中心會計部負責保管，次年建立新帳后應將上年度全部財務資料移交總公司財務部負責歸檔保管。

　　4、歸檔的會計資料不得攜帶外出或外借，凡查閱、復制、摘錄會計資料須經董事成員或財務總監批準并辦理相應手續，借閱人對檔案資料要嚴格保管，限期歸還。

　　五、檢查控制

　　1、會計每月須對小區出納的財務工作進行檢查，包括收據的填開、領用、繳銷；原始單據的歸檔、保管；賬簿登記、賬證相符情況；現場盤點庫存現金，賬實相符情況。并對檢查內容以書面形式經雙方簽字確認后上報總公司財務。

　　2、出納應對各小區收銀員的收費工作進行檢查監督，對于有不符合“收據發票使用規定”及“收款規定”的行為，應及時上報。

　　3、會計每月須與集團公司核對往來款，并簽署對帳單，確保雙方帳務清楚。

　　4、物業公司財務應對各小區領用、繳銷票據及時核檢，發現問題應及時上報有關領導。

　　5、物業公司財務和總公司財務應對各小區財務收支情況進行不定期聯合檢查或抽查。

　　6、根據公司領導安排，聘請外部的會計師事務所對物業公司各小區財務收支執行情況進行年度專項審計。

　　六、相關責任

　　1、物業小區各出納對現金的收支負有直接責任，會計負有監管責任，小區物業經理負有管理責任。

　　2、禁止私設帳外帳、收款不入帳等，禁止不使用統一規定票據收款、私刻公章等，否則一經發現直接上報董事局嚴肅處理。

　　3、會計檔案的保管年限按財政部《會計檔案管理辦法》規定執行，如因人為保管不力丟失檔案資料則追究保管人責任。

　　4、由于不按本管理辦法操作給公司造成經濟損失的，由相關責任人全額賠償。

　　小區財務管理制度 17

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理企業財務行為，有利于企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點及管理要求，制定本規定。

　　除了規定另有規定外，物業管理企業執行，《施工、房地產開發企業財務制度》。

　　第二條 本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業（以下簡稱企業），也包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司；股份有限公司等各類組織形式的企業。

　　第二章 代管基金

　　第三條 代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

　　房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內車庫等。

　　共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

　　第四條 代管基金作為企業長期負債管理。

　　代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。

　　代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。

　　第五條 企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房、共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用（如租賃費、承包費等）。

　　管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。

　　商業用房是指業主管理委員會或者物業產權限、使用人向企業提供的經營用房。

　　第六條 企業支付速達軟件 的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物鑿權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位的維修基金；企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。

　　第三章 成本和費用

　　第七條 企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程是發生的的各項支出，按照國家規定計入成本費用。

　　第八條 企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

　　直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、資金及職工福利費等。

　　直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　第九條 企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。

　　第十條 企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。

　　第十一條 企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。

　　第十二條 企業可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3%-0.5%計提壞帳準備金，計入管理費用。

　　企業發生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回去已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。

　　不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。

　　第四章 收入及利潤

　　第十三章 營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。

　　第十四章 主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大維修收入。

　　物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務收入、公從代辦性服務費收入和特約服務收入。

　　物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。

　　物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

　　第十五條 企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的`憑證時確為營業收入的實現。

　　物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。

　　企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

　　第十六條 企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。

　　第十七條 補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。

　　第十八條 營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。

　　主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。

　　營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

　　其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。

　　第十九條 其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。

　　商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。

　　第二十條 其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。

　　企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。

　　企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。

　　小區財務管理制度 18

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理企業財務行為，有利于企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點及其管理要求，制定本規定。除本規定另有規定外，物業管理企業執行《施工、房地產開發企業財務制度》。

　　第二條本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業(以下簡稱企業)，包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本規定。

　　第二章代管基金

　　第三條代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

　　第四條代管基金作為企業長期負債管理。代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。

　　第五條企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用(如租賃費、承包費等)。管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。

　　第六條企業支付的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金；企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。

　　第三章成本和費用

　　第七條企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。

　　第八條企業在從事物業管理活動中發生的`各項直接支出，計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　第九條企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。

　　第十條企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。

　　第十一條企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。

　　第十二條企業可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3%…0.5%計提壞帳準備金，計入管理費用。企業發生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。

　　第四章營業收入及利潤

　　第十三條營業收人是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收人和其他業務收人。

　　第十四條主營業務收人是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收人，包括物業管理收入、物業經營收人和物業大修收人。物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收人和特約服務收人。物業經營收人是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人，如房屋出租收人和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收人。物業大修收人是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收人。

　　第十五條企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收人的實現。企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

　　第十六條企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。

　　第十七條補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。

　　第十八條營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。

　　第十九條其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收人。

　　第二十條其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。

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