關于購買二手房的流程的法律知識

　　一、購買二手房的流程是什么

　　第1步：登記

　　買賣雙方到中介機構咨詢二手房交易的相關政策，分別登記購房、售房信息。

　　第2步：調(diào)檔

　　賣方拿著房屋所有權證到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門，辦理調(diào)檔手續(xù)。如果托委給中介，就是他們的事了。

　　第3步：驗證

　　中介機構審核賣方身份證及產(chǎn)權證(包括產(chǎn)權是否共有、房屋是否抵押等)，并留存證件復印件備案。同時實地考察、掌握房屋詳情，初步估價，為確定售價提供參考。

　　第4步：簽約

　　驗證核實房屋后，中介機構分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，簽訂《房屋買賣合同》，同時交納委托代理費。

　　第5步：中保

　　買賣雙方簽訂買賣合中要與中介機構共同簽訂《中保合同》，并交納中保費。賣方提交房屋所有權原件及復印件、人名章等。買方提交身份有效證件復印件、人名章等。

　　第6步：交款

　　買方將房款在過戶前三日內(nèi)全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向很行申請抵押貸款，應與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的3帆作為首付款存入中介指定賬戶，貸款全額待很行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在很行放款前一次性存入 保方指定賬戶。

　　第7步：過戶

　　買賣雙方交納相關稅費，辦理過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對產(chǎn)房產(chǎn)確認無誤后，將房款給付賣方，賣方也必須將房屋騰空，將鑰匙交與買方，三方進行中保結算。

　　二、購買二手房有什么風險

　　二手房交易存在的風險主要為交易合同對雙方的權利義務約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙，以及交易過程規(guī)范的風險控制。

　　1、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應在辦理過戶手續(xù)之前就申請，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30%的首期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。買賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導致交易失敗。

　　2、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方支付的首期款應存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機構在該行的賬戶，由銀行凍結，這樣可以避免類似買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到首期房款而遲遲不辦理房屋過戶手續(xù)等風險。

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