【優秀】物業管理方案15篇
為保證事情或工作高起點、高質量、高水平開展，常常需要提前制定一份優秀的方案，方案具有可操作性和可行性的特點。方案應該怎么制定呢？以下是小編整理的物業管理方案，僅供參考，大家一起來看看吧。
物業管理方案1
一、公共服務
1、接待佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切;對學校老師、學生一視同仁;接待時主動、熱情、規范;迎送接待學校老師、學生時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致;使用文明用語，不使用服務忌語。對學校老師、學生的報修與求助耐心細致。
2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。
3、服務時限急修(如：自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、電源線路和照明設備故障等項目，具體責任范圍、服務內容等通過物業管理委托合同約定。服務2小時內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對學校老師、學生做出合理解釋，做出限時承諾;小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。
4、領導小組成立有校方參與的物業管理共管機制，學校領導、班主任老師以及物業主要負責人組成的鄭集中學物業管理領導小組，負責監督協調鄭集中學日常物業管理運作，物業定期(每月或每季度)向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業管理日常工作的開展。
5、聯絡管理人員、保安24小時值班，編排管理人員、保安24小時值班表，我們所有管理人員、保安、水電木工的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。
6、意見調查設立意見箱，物業定期(每季度或半年)發放意見調查表，征求學校老師、學生的`意見，了解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。
二、宿舍樓、共用設施、設備維護與管理水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：
(1)檢查學生宿舍區公共排污、排水管道有無雜物，發現后做好記錄，落實清理工作。
(2)檢查學生宿舍區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。
(3)檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，當事人在場立即進行制止，不在現場視破壞情節輕重報校方處理后維修。
(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
(5)檢查學生宿舍區大門、圍墻等設施是否完好。
(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。
2、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我公司承擔，但我公司不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。巡檢每年年底或年初對宿舍樓共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握宿舍樓設施設備完損狀況，對完損程度做出評價;每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結構，發現質量問題及時向學校報告與建議;根據學校的委托組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查;每日巡視1次宿舍樓樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄，巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告學校，由學校視情況處理。
三、給排水系統及其配套設施
1、給水設施保持泵房清潔衛生，地面排水暢通;水泵運行正常，各種儀表指示穩定正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態;水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活;受學校委托對宿舍樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復。
2、排水設施受學校委托對化糞池進行清理，保持出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物;樓面落水口等開裂、破損等及時更換;每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草;排水暢通，無積水;地下管井堵塞及時疏通。
四、宿舍樓供配電系統建立和完善有關規章制度
包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書;保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬;每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理;潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥;每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕;每日填寫運行記錄，建檔備查。
五、道路及配套設施加強道路維修與養護
制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施;保持學校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通;設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時報學校處理;
六、清潔服務
1、宿舍樓共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈;每日收集2次學生垃圾;每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、墻面、指示牌等公共設施;各梯間墻面、天花板每月除塵1次;每周擦1次樓共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放;扶手護攔干凈、光亮;梯間頂面無蜘蛛網、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡，有光亮;樓梯道內外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。
2、共用衛生間保潔每日對共用衛生間清潔2次，(清潔內容包括：通風換氣;沖洗潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干凈地面)。室內無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬;地面基本潔凈。
3、道路保潔每日對道路、兩側人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙;雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。
4、綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。
5、涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅);設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、門衛、崗亭保潔門衛、崗亭每日由保安自行清掃1次，擦洗干凈內外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次;垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。
8、垃圾收集與處理生活垃圾由學校老師、學生自己送至指定地點;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日產日清;建筑垃圾定點堆放;垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學校指定地點。
9、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。做好環境衛生宣傳工作，把提高學生的清潔衛生意識、糾正學生的不良衛生習慣與環境衛生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衛工作中。
物業管理方案2
一、前期之高層負責人職責。
1、在業主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業管理的各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環境(衛生)及各類裝飾裝修材料出售的管理，張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。
7、負責接待業主的各類投訴，并與開發公司等相關單位進取協調聯系解決。
8、做好突發事件預案，發生突發事件時要及時啟動預案，防止重大事故發生，協助處理各類突發事件。
二、前期之具體工作程序和標準：
1、每一天定時檢查電梯的`運行情景，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用后，每2小時記錄一次)，發現問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，經過對講系統及時記錄并制止，并進行勸說。
4、如遇突發緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的。(如電梯進水故障、業主家中跑水等)
5、如遇業主搬運物品，告知業主注意事項，監督業主對樓道單元門、電梯的使用情景，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業主發生爭執，處理問題要注重語氣和態度，無法處理時及時告知管理員。
物業管理方案3
為不斷提高我市居民小區管理水平，規范物業管理活動，提高人民生活質量，特制定本方案。
一、指導思想
以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結合，穩步推進，全面落實”的原則，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立管理規范、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，促進全市各項事業健康快速發展。
二、工作任務
（一）理順管理體制，創新運行方式，建立責權明確的工作體系。
城市住宅小區的物業管理工作要按照街道辦事處負總責、社區居民委員會組織實施、物業管理辦公室監督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區三位一體的物業管理體系。
1、街道辦事處職責。
組織、協調、指導和全面落實轄區內的物業管理工作。
（1）會同主管部門參與新建居住小區的物業承接驗收，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房或存在質量問題的，要提請有關部門責令開發建設單位整改。
（2）指導監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見。
（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，并向業主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業主委員會協商確定。業主不愿交費的，由社區委員會組織業主進行保潔，樓房的維修由業主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。
（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。
（5）合理劃分區域內物業管理小區，建立物業管理責任制，負責轄區內社區物業管理工作的組織、考核。
（6）協調監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作。
（7）負責業主大會議事規則、業主公約的備案工作。
（8）組織建立轄區內物業管理的領導機構，
2、社區居委會職責。
根據街道轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主、業委員會和物業管理企業之間的關系。
（1）組織指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作。
（2）會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉。
（3）監督指導業主委員會的工作。積極傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。
（4）指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作。
（5）經市物業主管部門同意，可直接召開業主大會。
（6）配合街道辦事處建立轄區內物業管理責任體系，對未實施物業管理的住宅小區落實保潔工作，協助業主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區內物業糾紛。
（7）組織協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。
3、市物業管理辦公室職責。
物業管理辦公室是全市物業管理工作的行業管理部門，負責全市物業管理的政策制定、業務指導、考核及物業從業人員培訓等工作。
（1）宣傳、貫徹、執行物業管理相關法律、法規和規章。
（2）對社區業主委員會的組建工作進行指導。
（3）監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。
（4）負責業主委員會成立的相關資料和物業服務合同的備案管理工作。
（5）受理物業管理投訴和違法案件的查處工作。
（6）負責本轄區物業管理招投標活動的指導監管。
（7）負責商品房預售許可證的審批發放和商品房預售款的監督使用工作。
（8）負責物業維修基金的征繳、管理和使用。
（9）對街道物業管理工作進行考核，對物業管理工作人員進行培訓。
（10）負責新建小區交付使用時的物業驗收工作。
（11）負責物業管理企業資質證的年檢、服務標準的制定和等級評定。
（二）規范物業管理模式，創新經營理念，逐步實現物業管理規范化。
1、實施老舊小區自管型物業管理。
開放式的老舊小區要采用保障型物業管理模式，即以社區為管理主體組織居委會劃分責任區，以單元或業主為單位落實衛生責任區保潔、綠化，房屋及設施維修由業主委員會自聘維修企業，社區對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發揮社區組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區物業管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、實施老舊小區過渡型物業管理。
具有一定規模并且沒有物業管理的小區（如實驗小區、長安小區、長安新村、賓館小區），由業主委員會聘請物業公司或與街道辦事處組織的物業服務站簽訂服務委托合同，進行規范管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務的觀念，逐步實現物業管理規范化。
3、規范已實施物業管理的小區。
一是規范程序。社區要積極組織已有物業管理小區的業主委員會，在同意原物業管理企業繼續服務的前提下，指導業主委員會與物業管理企業簽訂服務委托合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業糾紛奠定基礎。二是規范服務和收費。制定物業管理企業收費和服務標準，促使業主和物業管理企業對照標準維護權力和履行義務。同時開展優秀小區評比活動，召開現場會，推廣優秀小區的管理和服務模式，以點帶面，穩步推進，逐步擴大影響，推動全市物業管理規范運行。
（三）加大物業管理資金投入，建立物業管理保障體系，完成物業管理從無到有的過渡。
對群眾反映強烈且問題比較突出的小區優先進行整治，采取政府投一點、物業維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規范一個、達標一個的`原則，逐步完成住宅小區物業管理從無到有、從簡單到規范的過渡。
（四）強化房地產開發企業的監管，嚴格控制小區物業的接管與棄管。
開發建設單位在辦理施工許可證前必須到物業管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業管理企業負責物業的承接驗收和物業范圍內的質量監管，待業主入住50%以上后，再公開選聘物業公司。嚴格控制開發商私自將物業轉讓給他人管理，物業管理辦公室要制訂控制物業小區接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業管理企業要取消其資質。規劃設計部門要在規劃設計時將物業管理用房設計在門市或顯赫位置，并及時通知物業管理和產權部門備案，嚴格對物業管理用房的預留和使用進行監督和管理。物業管理部門在物業驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質量關，物業管理配套設施沒達到要求的，不予頒發驗收合格通知。質量監督管理站沒有接到物業驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續，產權處不予辦理產權手續。紀檢監察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規定辦理的，一經發現要嚴肅查處，并追究責任。
（五）加大物業基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。
各有關部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業維修基金的歸集力度，做到應收盡收。
（六）提供優惠條件，引進先進的物業管理理念，推進我市物業管理健康發展。
要加強對社區物業管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發展的健康軌道。一是堅持統一規劃，盡量以現有社區為依托，加快對社區現有基礎設施的整治改造。二是保證社區物業管理的基礎設施投入。三是放寬物業管理企業準入制度，先準入后規范。要鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭，提高我市物業管理水平。
（七）保證措施。
1、強化宣傳，營造良好的物業管理氛圍。
要充分利用媒體，采取散發宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業管理法律法規深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業務知識培訓。
2、提高認識，增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。
各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。城管部門要積極做好小區垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養護，并向業主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區配套設施建設及養護工作。公安、交通、稅務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業糾紛從速從快裁決。機關工委要監督各部門干部職工在規定時間內完成物業維修基金的繳存和物業服務費的交納，增強物業管理的保障能力，擴大物業服務保障范圍，為業主提供舒適、高品質的生活環境。
3、落實責任，加強對物業管理工作的領導。
為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業管理領導機構進行調整，并將物業管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精干力量落實社區責任及考核標準，及時解決轄區內物業管理工作中的重大問題。市物業管理辦公室要制訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質，及時處理蛟蛟河市物業管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監察局、物業管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結果，確保各項工作順利進行。
三、時間安排
（一）20xx年4月至5月，市物業管理辦公室要進行調查摸底，抓好試點工作，并組織有關部門大力宣傳《物業管理條例》。
（二）20xx年5月，組織召開物業管理工作現場會，推廣物業管理經驗，創新物業管理機制。
（三）20xx年2月至4月，市物業管理辦公室要將對全市物業管理企業的資質、管理人員的技術等級和服務合同承諾兌現等情況進行審查，清理整頓物業管理市場。
（四）20xx年5月至12月，組織物業管理企業與業戶進行培訓，重點對《物業管理條例》知識、崗位資質、業主委員會如何開展工作等內容進行培訓。
（五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區域的住宅小區或以樓為單位成立業主委員會，加大工作力度，組織落實小區的物業管理工作，年底前轄區內物業管理的覆蓋率達到100%。
（六）20xx年11月至12月，市政府對物業管理工作進行檢查、總結和驗收。
物業管理方案4
一、xx物業管理前期籌備工作
（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《巴黎花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：
1、各業主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；
7、各業主（住戶）有職責關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。
（四）、環衛綠化工作：
1、公共部位及商場門前衛生區，管理處派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、商業網點管理有序，貼合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。
5、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個優雅的環境。
（五）環境和衛生管理規定
為了持續小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、禮貌、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的職責。
六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、持續小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。
（六）、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。
3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。
5、公司每一天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。
6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。
（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每一天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。
（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。
（九）、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業主滿意。
三、小區車輛管理規定
1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、持續停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
（一）擬采取的管理方式
服務質量是企業生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，構成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、省軍區各級官兵、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。
（二）管理處組織機構
1、辦公室：
（1）負責日常事物，代收代發報紙信件
（2）二次裝修管理
（3）檢查樓宇和綠化養護、保潔
（4）協調處理鄰里關系
2、工程部：
（1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
（3）做好日常維修保養工作
3、財務部：
（1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、代收水電費
（3）統購日常維修器材、分發器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全
（三）管理人員的'配備
1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務管理。
2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。
6、保安10人（2出口），24小時值班。
7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。
如上共計25名。
五、人員的選拔和培訓管理
（一）人員選拔
根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。
（二）培訓目標及方式
為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。
公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。
（三）培訓計劃及資料
培訓計劃及資料見附件2
（四）培訓考核
為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間透過不定期的培訓考核確保培訓的質量。
六、維修基金的管理與使用
（一）按國家有關規定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。
（二）維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。
（三）維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按業主占有的房屋建筑面積比例續籌。
（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
七、物業管理服務承諾
我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：20xx質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索并逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業管理先進水平，全面接管小區后，按照《宿遷市普通住宅物業管理服務等級標準》以及《物業管理委托合同》的有關條款，在物業管理委托期二年內到達沭陽縣標準化小區。
物業管理方案5
一、指導思想
以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。
1.街道物業管理辦公室職責
(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。
(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。
(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。
(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。
(5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協助社區和物管企業按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。
3.社區居委會職責
(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。
(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。
4.物業管理服務中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。
(3)受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。
5.物業管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。
(5)對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協助其辦理維修資金申請手續。
6.物業管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。
(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化
1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的.監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。
4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：
領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。
1.街道物業管理矛盾投訴調解站
2.街道物業管理應急維修服務站
3.街道物業管理服務中心
4.社區物業管理監督小組
各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等情況。
(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。
(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。
2.宣傳發動階段(6月20日前)
(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。
3.全面實施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。
物業管理方案6
一、項目概況：
本建筑區劃位于成都市郫縣紅光鎮紅高路1號
本建筑區劃規劃設計的物業類型為：住宅、商業。
本建筑區劃規劃建設凈用地面積135100平方米。
本建筑區劃總建筑面積622789平方米。其中地上計入容積率的建筑面積472580平方米（住宅建筑面積390494平方米，商業用房建筑面積80792平方米，物管用房建筑面積945平方米）；地下建筑面積138432平方米，地下2層；總綠地面積40530平方米。
本建筑區劃的建筑密度為26.7%；綜合容積率3.498；綠地率30％。
本建筑區劃規劃建設機動（地下）車位4550個；其中：商業占645個。
按照規劃設計建造非機動車停車位6339個。其中：商業占2421個。
項目配套：
本物業設有五星級全域會所式酒店，涵蓋室外露天泳池、親子玩樂室、籃球館、羽毛球館、臺球室、拳擊館、健身館、乒乓球館、沙狐球館、壁球館等十余項設施及大型連鎖超市、電影院、社區服務中心。
二、綜合服務質量標準
1、確保服務及時率100%；
2、客戶服務滿意度85%以上；
3、環境及保潔達到優秀等級；
4、設施設備完好率達98%，設備有效利用率95%；
5、重大消防、治安、安全事故率為0；
三、面積數據
1、商業總建筑面積：80792平方米
1）集中商業建筑面積：16868平方米
2）沿街商業建筑面積：13330平方米
3）人人樂大型超市建筑面積：3300平方米
4）太平洋影城建筑面積：5893平方米
四、物業公共服務費標準
物業服務費：建筑面積×收費標準
收費標準：3.0元/㎡/月
五、管理人員配備及主要職責
管理人員的配備原則：因事設崗、精簡高效，使客戶感覺沒有虛職，沒有閑人。
1、客戶服務部：全面負責商業客戶服務工作。主要職能是客戶接待與內部管理。
本部門直接接受物業服務中心經理領導。
該部門設主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商業1名），主要在前臺。
主要職責：
1）嚴格遵守公司各項規章制度，服從管理。
2）接受物業服務中心經理的直接管理，對其工作負責。
3）負責物業管理工作的組織實施，收集物業各類數據，具體執行物業管理計劃的編制工作。
4）負責與相關單位的協調、溝通，并建立良好的合作關系。
5）按時記錄并核對水電起止度及收取，負責物業租賃費的催收。
6）每天不定期巡查商業區域的消防、安全、清潔及車庫智能系統的檢查，做好巡查記錄。
7）處理前期物業的突發事件并及時上報領導。
8）完成領導臨時交辦的其它工作。
2、工程維修部：全面負責設備設施的運行、保養和維修工作。主要職能是保證商業正常安全運行，使物業保值和升值。本部門直接接受物業服務中心經理領導。
該部門設主管1名，水電、土建、機電三個專業的`工人各1名。
3、秩序維護部：全面負責商場、影城及零星商鋪的巡邏、監控、消防和車管工作。主要職能是安全防范和消防管理。直接接受物業費業務中心經理領導。
該部門設秩序維護領班1名，秩序維護員6名（巡邏崗）。
A、主要職責：（巡邏崗）
B、主要職責：（車場）
1）嚴格執行公司各項規章制度，服從管理。
2）接受物業經理的直接管理，對其工作負責。
3）負責車場管理工作的組織實施。
4）負責與相關單位協調，維護車庫經營正常運行。
5）負責車場突發事件的前期處理并及時上報領導。
6）負責車場智能系統操作的指導、監查管理并簡易維護，保證系統的正常運行。
7）嚴格按照車場管理制度每天不定期巡查車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車質及車輛的安全，做好巡查記錄。
8）隨時對道路和停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全，發現漏油、漏水，未關車窗、車門、車燈，應隨時通知車主，做好記錄。
9）發現進場車輛有損壞時應向車主當場指出，并做好記錄。
10）
11）車場規定載有易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入車場。嚴守崗位，不得擅離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。
12）完成領導臨時交辦的其它任務。
4、清潔綠化部：全面負責商場、影城的室內保潔、室外保潔與綠化養護工作。主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。直接接受物業服務中心經理領導。
該部門設清潔員5—7名，綠化1名。
A、主要職責（清潔）
1）
六、管理服務原則
1、以客戶需求為關注焦點，以持續提升客戶滿意度為服務目標。
2、以塑造商業品牌，事先物業保值增值為目標。
3、建立完善管理體系，打造高效商業管理隊伍。
4、為客戶利益、顧客利益及物業整體發展而服務。
七、物業管理服務內容及范圍
商業物業管理內容包括設備運行維護、安防和環境清潔等硬性服務，也包括環境的營造、人性化的細節服務等軟性服務，只有將二者結合，才能更好提升商業物業的附加值和開發商、商家使用過程中對其工作的認同感。管理內容主要包括：
1、安防管理：
確保客戶、顧客生命財產安全，是商業正常運營的基本條件，強有力的安防工作是商業正常運營的有力保障。商場、影城營業時間內人流量大，人員龐大而且復雜，安防實行明崗與便衣巡邏、視頻與監控相結合，與當地派出所密切配合；營業結束后統一清場。
工作要點：治安巡邏、經營秩序維護、清理占道、營業結束后的清場管理及出入登記管理。
2、消防工作：消防責任重于泰山。切實做好日常管理防范措施：消防設備設施定期檢查、商場及影城內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，一年內組織不少于兩次消防演習
工作要點：消防設備設施的日常檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹等。
3、保潔消殺綠化管理
潔凈的公共環境，是商業管理服務水平、企業形象的重要衡量指標。營業時間內實行公共場所不間斷循環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛生死角，確保整潔的經營環境。定期開展公共環境的消殺工作，做好綠化維護，提升商業環境品質。
工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛生死角、定期消殺。
4、客戶服務管理：
1）建立客戶服務管理制度；
2）辦理入駐（遷離）手續，應查驗客戶相關資料，按規定程序辦理，及時建檔歸檔。
3）及時處理各類客戶服務事宜，向客戶宣傳國家物業管理法律法規，促進客戶正確、安全使用物業。
4）接待服務
A、物業服務區域內應設立并公示服務電話，根據服務合同約定，明確服務時間，有服務記錄。
B、接受客戶訴求信息，應視情況輕重緩急程度，采取立即、及時或按約定時限予以答復和處理。
C、受理客戶投訴，應核實情況，做好記錄，及時處理，登記存檔。重要、重大投訴應回訪。
切實滿足客（商）戶的需求，不斷提高商戶對客戶服務的滿意度，爭取商戶對物業管理服務的支持，形成商戶、物業公司團結一致，共謀發展的良好局面。所謂客戶服務無小事，客戶服務無止境，細節與執行力決定客戶服務水平。
工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務、持續跟進、關注客戶發展。
5、公共設施設備維護保養
加強商業物業重要設施設備日常檢查、維保，及時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生。
工作要點：日常巡檢、提前排除安全隱患、分步實施中修、大修計劃。
八、商業管理特點：
1、顧客流量大、流動性強，
進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要。
2、管理點分散
出入口多，電梯、自動扶梯、分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度大。
物業管理方案7
一、企業簡介（略）
二、企業理念
以“管理服務品牌化，管理項目品牌化”的雙品牌戰略為指導，始終以客戶需求，市場發展為關注焦點，與“業主、商戶、發展商”真誠合作，通過對所服務項目精細化、專業化、前瞻性的運營管理，塑造項目市場品牌形象，帶動項目物業市場價值的穩步提升，實現項目在區域市場可持續發展，創造屬于業主、商戶、社會公眾的共同價值。
三、質量方針
以市場為導向，持續不斷地引導和滿足客戶需求。
質量方針涵
1、以客戶滿意為關注焦點，根據市場變化，對客戶現有需求和潛在需求作出迅速、敏感的反應及決策，引導和滿足客戶需求。
2、協作、誠信、專業、嚴謹。公司文化涵是每位員工的'行為準則，為客戶提供誠信、專業、優質、高效的人性化管理服務，確保管理服務質量，促進物業的保值和增值。
3、持續改進，持續發展。以ISO9001：0為標準，實施科學規的物業管理服務，不斷改進和提高管理服務質量，通過創新服務，為客戶創造超值和持續價值。創造客戶、公司、社會共同價值，是我們追求的目標。
質量目標
1、確保服務及時率100%
2、客戶服務滿意度85%
3、環境及保潔達到市容（商場）衛生管理標準（優秀等級）
4、設施設備完好率98%，設備有效利用率95%
5、重大消防、治安、安全生產事故率為0
6、管理服務質量同業領先，爭創地區/級優秀物業管理企業。
四、公司管理優勢（略）
五、公司發展歷程
六、xxxx面積數據
物業管理方案8
根據《物業管理中心關于確定20xx年為優質服務年的決定》，適應學校發展，提高服務檔次，弘揚企業文化，發展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現擬定“20xx—物業管理中心優質服務年創優方案”如下。
一、將明德樓物業服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優質服務年示范服務，加強內部管理，率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣交流先進經驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結分析、改進，全面提高物業管理服務質量。
二、在學習借鑒“優質服務示范單位”經驗的同時，物管中心各個部門制定《優質服務年創優方案》，經物管中心批準后向服務對象公示，履行承諾，接受監督。
各個部門重點確定一個物業服務對象作為優質服務示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業服務水平。例如：物管三部主動聯系幼兒園作為20xx年優質服務對象，2月份對幼兒園的衛生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環境衛生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛生的'良好條件。
三、各個部門緊密聯系實際，充分發動群眾，調動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創新、服務創新和管理創新，搞好便民物業、溫馨物業、和諧物業，為業主提供開拓性、積極主動的物業服務，為學校事業發展提供強有力的物業支持。
同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業服務，擴大服務范疇，走向市場、走向新區。
四、加強政治業務學習，搞好職業培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。
在去年9位物業服務管理人員經過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業培訓，中心組織一次物業服務工作崗位技能大賽，推動物業服務技能和服務質量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節（工作現場沒有文件、不執行文件）和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調動大家工作積極性、創造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時，根據工作業績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。
七、質量管理符合iso9001-XX標準要求，經考核，完成物業服務內部質量指標體系高于95%，顧客滿意度調查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業管理能力和服務水平。
物業管理方案9
第一節環境保潔部主要工作內容、服務標準及承諾指標
一、保潔主要工作內容
1、負責大廈非商業區域內公共區域的日常保潔工作；主要包括以下區域。
>負責大廳的保潔工作；
>負責洗手間的清潔工作。
>負責電梯轎廂內及電梯間的保潔；
>負責樓道地面、墻面的保潔；
>負責樓梯扶手、地面的保潔；
>負責公共區域玻璃的清潔工作；
>負責外圍大院的物業管理；
2、負責大廈庭院的衛生保潔工作；
3、負責項目內的垃圾清運工作；
4、負責項目內的消毒、滅鼠工作；
5、負責項目內的化糞池清掏工作；
6、負責項目內的積水、積雪清掃工作；
7、負責庭院和道路兩側區間綠地養護工作，包括園區內喬、灌、花、草的養護；
8、負責大廈辦公區日常花擺及節日鮮花擺放工作。
二、保潔管理標準
1、按保潔計劃認真做好各管理區域內的保潔工作，達到公共區域無積塵、無雜物、門窗玻璃明亮，各類裝飾及燈飾清潔光亮；
2、保持大廈內電梯間、電梯轎廂的.干凈整潔；
3、保持洗手間空氣清新，保持衛生潔具的清潔衛生及洗手間內的整潔；
4、定時收集管轄范圍各層面的垃圾，集中清運；
5、秋冬落葉較多時根據情況增加室外清掃頻次，保持地面無大量數葉；
6、定期清洗外墻，保持外墻整潔；
7、冬季下雪就是命令，即時鏟冰掃雪，保證主要道路暢通。無積雪；
8、定期實行殺蟲滅鼠工作，即時清運垃圾，保持園區良好的衛生環境；
9、保證樹木修剪即時，無破壞、踐踏、無蟲害、枯死及隨意占用綠地現象；
10、綠化用藥準確、安全、不污染周邊環境；
11、搞好管轄范圍的環境衛生，定時疏通、清洗下水道，聯系環衛部門清掏化糞池；
12、制定清潔設備和用具的采購和使用意見，合理掌握清潔費用；
13、草坪修剪高度適中，基本無雜草。
14、地下室及地下車庫無積塵、積水、明顯油漬，設施設備干凈整潔。
三、承諾指標
1、管理區域內無積塵、無污垢、無垃圾、無積水控制率100%;
2、建筑物外立面整潔保持率98%;
3、建筑垃圾、生活垃圾、污水清理即時率100%;
4、滅蟲除害即時率100%;
5、綠化成活率99%,草坪純度99%。
第二節實施措施
一、實施措施
1、實行分區負責制度，制定標準化保潔制度；
2、增強巡視，制定主管檢查制度；
3、科學的安排清潔時間、周期；
4、明確各崗位分工不分家，讓員工熟悉不同樓層作業，保質又保量，以利于提升員工的責任感；
5、對不同的客流區域制訂出不同保潔方案，使局部和整體保持同樣整潔；
6、增強對保潔員職業形象的塑造、培訓及包裝；
7、由專人負責垃圾清潔工作，作到垃圾日產日清；
8、制定完整的綠化制度；
9、做好大廈及辦公環境的日常、節日擺花工作。
10、實行三查制度，員工自查，領班巡查，部門經理抽查；做到檢查與教育結合，檢查與獎勵懲罰結合、檢查與改 進提升相結合。
二、人員準備
根據甲級寫字樓保潔人員的配備標準，結合本項目的實際服務范圍，對環境保障部的相關人員做如下準備。
保潔綠化人員將著重增強技術培訓、文明禮貌等素質培訓，通過培訓實行考核篩選(保潔人員原則上要求30歲以 下、初中以上文化水平)。
1.0保潔領班的基本要求
1.1知識要求
1.1.1文化水準：高中畢業或同等學歷。
1.1.2專業知識：熟悉物業服務常識和環境衛生知識，掌握防病、防霉、防腐和安全用電知識。
1.1.3衛生原理知識：懂得清潔衛生藥劑、藥品的化學性 能和使用要領，具有衛生保障知識。
1.1.4政策法規知識：具有法律常識，理解安全保衛和消防條例規定。
1.2水平要求
1.2.1操作水平：能按操作規程和要領熟練地操作各類相關工具和能準確使用消毒藥劑。
1.2.2管理水平：懂得成本核算原理，管理工作有條不紊。具有班組工作的組織水平。
1.3職業道德：帶頭工作，嚴格遵守勞動紀律和相關制度；工作中不怕累，認真負責，埋頭苦干，任勞任怨；
1.4經歷要求：擔任保潔領班一年以上。
1.5身體要求：身體健康，精力充沛，能勝任本職工作。
2.0保潔員的基本要求
2.1知識要求
2.1.1文化水準：初中畢業以上學歷。
2.1.2職業基礎知識：理解物業服務常識和環境衛生知識。掌握防病、防霉防腐和安全用電知識，理解餐具消毒清洗方面的知識。
2.1.3衛生原理知識：懂得清潔衛生藥劑、藥品的化學性能和使用要領，具有衛生、保障知識。
2.1.4政策法規知識：具有法律常識，理解安全保衛和消防條例規定。
2.2水平要求：能熟練地使用各類清潔衛生工具，按操作規程和要領工作；能準確使用消毒防腐藥劑，藥品和有 關器具。
2.3職業道德：嚴格遵守勞動紀律和員工守則，工作中不怕苦、累、認真負責，埋頭苦干，任勞任怨；具有為公 眾服務的思想品德。
2.4身體要求：身體健康，能勝任本職工作。
3.0綠化員的基本要求
3.1知識要求
3.1.1文化水準：初中畢業以上學歷。
3.1.2職業基礎知識：理解物業服務常識和綠化方面知識。掌握防病、養護、花卉擺放方面的知識。
3.1.3專業知識：懂得綠地修整、修剪、灌溉、疏松等方面的知識。
3.2水平要求：能熟練地使用各類綠化工具，按操作規程和要領工作；能準確使用消毒防蟲藥劑，藥品和相關器 具。
3.3職業道德：嚴格遵守勞動紀律和員工守則，工作中不怕苦、累、認真負責，埋頭苦干，任勞任怨；具有為公 眾服務的思想品德。
3.4身體要求：身體健康，能勝任本職工作。
環境保障部經理：1名；
樓層保潔員：名
停車場保潔員：名
室外保潔員：名
玻璃及不銹鋼保潔員：名
人員選聘的標準參照公司關于“項目部人員選聘標準”。
三、環境保障部經理的崗位職責
1、負責制訂清潔工作計劃(崗位設置、人員調配、班次排定等);
2、帶頭工作，以身作則，努力調動員工積極，按照計劃保質保量完成各項工作；
3、負責協調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源；
4、負責定期對本部門員工實行崗位培訓和考核，持續提升員工的業務水平和服務質量；
5、負責環境保障工作的日檢和考核，糾正日常工作中發生的不合格服務；
6、負責清潔用品和綠化用品領用計劃的編制以及領用物品的驗證工作，并嚴格控制其合理的使用，協助庫房管理 員合理貯存和保管；
7、對發生在項目內的破壞衛生、踐踏綠地的現象實行勸阻 和制止；
8、負責對消殺和垃圾清運等服務分包商的服務實行現場監督檢查并作質量記錄。
四、環境保潔部領班崗位職責
1、協助環境保潔部經理做好環境保潔部日常工作；
2、根據實際情況，合理安排保潔員工的工作；
3、堅持巡視，嚴抓保潔綠化質量;
4、完成環境保潔部經理安排的其它工作。
五、保潔員的崗位職責
1、負責分管清潔區域的衛生，按照清潔工作的標準和要求完成工作。
2、熟悉掌握各類清潔工具的使用和保養，以及各種清潔劑的使用方法。
3、嚴格按照清潔規范操作，以防損壞設施、設備。
4、積極主動巡回檢查，發現未達到標準即時清潔。
5、節約使用清潔原料，保護使用各種清潔用具。
6、從事保潔工作的同時有巡檢設備設施的職責，發現問題即時報修。
7、積極完成上級交辦的各項臨時工作。
六、綠化員的崗位職責
1、按照綠化工作的年、月、日工作計劃、工作標準和工作程序完成工作；
2、即時處理枯枝落葉，清理草坪、綠地；
3、認真學習專業技術知識，努力提升管理質量和工作效率；
4、服從部門經理的安排，遵守工作紀律，完成上級交班的 各項臨時工作。
物業管理方案10
一、活動主題
中秋聯歡
二、活動宗旨
豐富員工的企業生活，提升員工的`凝聚力，加強XX物業公司與XX物業公司的企業文化交流、學習，促進雙方企業文水平。
三、活動原則
凝聚、熱烈、親切、節儉、實效。
四、活動安排
1、時間：9月24日下午7：00——11：00
2、地點：XX物業公司XX大廈歌舞廳
3、參加人員：XX物業公司、XX物業公司員工及活動邀請人員
4、主持人：XX、XX、XX、XX
5、主辦單位：XX物業管理有限公司
6、協辦單位：廣州XX物業管理有限公司
7、活動策劃人：XX
8、活動組委名單：
組長：XX
副組長：XX、XX
急救防護組員：XX、XX
后勤組員：
XX大廈管理處：XX、XX、XX、XX
XX廣場管理處：XX、XX、XX、XX
XX花苑管理處：XX、XX、XX、XX
XX花苑管理處：XX、XX、XX、XX
9、評委名單：
XX物業公司：
XX總經理、XX副總經理、XX主任、XX、XX
XX物業公司：
XX總經理、XX副總經理、XX副總經理、XX經理
五、活動內容及獎金、獎品
1、“軍體拳”比賽：XX大廈、XX廣場、XX大廈、XX花苑各個樓盤保安部各派一支隊伍參加，設一、二、三名，第一名獎380元，第二名獎300元，第三名獎250元，獲獎隊伍各獎錦旗一面，獲獎隊員獎狀一本，沒獲獎隊伍獲鼓勵獎金150元。
2、表演節目：各樓盤自行組織團體（三人或以上）及個人表演節目；每個團體表演節目可獲150元獎金，個人表演節目可獲禮品一份。
3、腦筋急轉彎：共20題20份獎品，每答對一題獲獎品一份，價格約15元。
4、抽獎：凡參加者憑入場瘓謝岜懷櫓刑亍⒁弧⒍⑷⑺牡冉薄Ｌ氐冉繃矯鶻比人饕惶一等獎三名各獎消毒碗柜一臺；二等獎五名各獎燃氣爐一臺；三等獎10名各獎現金50元；四等獎30名各獎價值30元的獎品。
5、迪斯科（約40分鐘）。
6、入場員均可獲紀念品一份。
六、費用預算
1、軍體拳比賽錦旗90元；獎金1230元，共1320元；
2、表演節目獎金約800元，禮品約400元，共約1200元；
3、腦筋急轉彎獎品約300元；
4、抽獎獎品約8000元（獎品由XX物業公司提供，約7000元）；
5、入場紀念品約20xx元；
6、水果、飲料約3000元；
7、車費約2800元；
8、 DJ加班費約200元。
總共支出約：18820元（其中XX物業公司提供獎品約7000元）
七、安全防范
1、活動組織過程的安全防范，組織者需做好宣傳；
2、活動現場的安全防范，組織者做好宣傳工作及備好一般急救藥品；
3、各樓盤人員應做好本樓盤的安全防范工作，主要是人員較多時間較長的離崗應急方案。
附：節目安排（略）
物業管理方案11
傾聽業主心聲，落實整改措施，全面提升物業軟硬件管理水平。
一、基礎管理存在問題
1）、管理人員監督檢查不到位。
2）、各部門存在分工不明確，存在互相推諉的現象。
3）、與業主代表交流溝通不夠，對部分業主提出的好的意見和建議，未積極聽取、采納。
4）、對小區商家監管力度不夠，無強硬的措施，以至于部分商家的噪音擾民、油煙排放、環境治理不能得到有效的控制。
5）、小區已交房6年，小區各項設施設備老化，入住率僅有三分之二，物管費用收繳率較低，隨著今年物價飛漲，項目各項支出比往年都大，公司經營壓力巨大，工作開展較為困難。
整改措施
1）、項目經理每天對小區巡查不少于兩次，對發現的問題，發整改通知給各部門負責人限期整改，各部門負責人每天對各部門員工工作檢查不少于兩次，對員工每天的工作進行量化，不完成不下班。
2) 嚴禁推諉的原則：對滿足不了住戶提出求助要求的，也應主動幫助其聯系相關部門，切忌推諉。
3）、公司領導、行政部、項目中心、客服中心對小區進行交叉檢查，要求每周形成督導報告，就不合格事宜，限期各部門完成整改。
4）、與業主委員會加強溝通和交流，就小區部分違規現象，和業委會一起采取措施及辦法進行處理。
5）、就商家擾民問題與小區業主委員會一到聯系相關職能部門，采取強有力的措施，力爭本月內使擾民問題得到一定遏制，部分環境景觀得到改善，取得業主基本滿意。
6）、對小區欠費業主進行清理和統計，會同業委會對小區欠費大戶進行費用催繳。
二、公共秩序維護
1、存在問題
1）、安防隊員新隊員較多，素質參差不齊，部分秩序維護隊員雖經培訓但是取得的效果有限，但是由于秩序維護隊員難招，只能勉強使用。
2）、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發事情處理反映遲緩。
3）、小區門口亂停車現象嚴重，安防隊員雖對車輛進行停放引導，但部分就餐的車輛依然不聽勸告，亂停亂放，致使大門時常被堵，秩序維護隊員和就餐車主發生沖突，交警和派出所停車員也不能解決，業主意見較大。
4）、小區內安全設施（如監控、紅外線等）幾乎癱瘓，小區內公共安全只能靠人防，安全管理難度很大。
5）、小區內車位隨著業主增多，日益緊張，已不能滿足業主停車需要，部分業主經常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞，停車場監控設施癱瘓，一旦發生車輛擦掛，物業公司就有責任。
2、整改措施
1)、加強安防隊員基礎素質的培訓，每周不少于兩次這種培訓，就安防隊員服務禮儀應明確，并作出示范照片，要求所有安防隊員照做。
2)、加強安防隊員平時工作程序的督導，就考核要求領班付連帶責任，發揮領班的主動能動性，增加領班的責任心，使其具有一榮俱榮，一損俱損。
3)、門口因車輛停放發生的投訴不能超過3次，不能有停車亂收費現象，一旦發現堅決開除。
4)、加強和相關單位的'合作，如派出所、交警，在大門口設立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放，應通過交警進行拖車處理，殺一儆百。
5)、加強和業主委員會合作，就小區安全設施設備的狀況，召開專題會議，進行專項整改，盡快啟動維修資金的使用，使小區各項安全設施設備正常運作起來。
6)、加強出租戶管理，對小區租住戶進行清查，建立安全檔案，安防隊員晚上加大巡邏力度，對租住戶作為重點巡查的對象。
7）、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次;
8）、加強對所有人員進出管理，嚴格要求所有人員憑證進出小區，對業主和住戶發放業主卡通過刷卡進門，出租戶辦理出入證進出小區，外來人員辦理臨時出入證并登記進出小區；
9）對進出小區的車輛實施證、卡管理，大門道閘系統9月20日之前整改完畢，引導車輛有序通行、停放；
10）增加秩序維護隊員大門實行雙崗；
三、工程維護
1、存在問題
1）、目前小區內設施設備、房屋屋面據已過質保期，業主反映的滲水、漏水問題及室內報修問題，仍然找物管處理，但是因為部分牽涉到費用問題，業主不愿意自己出錢處理，因此問題一直得不到妥善解決。
2）、小區內弱電問題如門禁對講系統、監控系統等均線路老化，設備陳舊設計不合理，經多次維修仍然不能正常使用，必須進行更新及大修才能處理。
3）、小區排水系統因餐飲商家較多，原設計隔油池較小及數量不夠，經常導致排污管道積油多，并與小區住戶排污管道相通，因此小區排水系統不暢，經常需要疏通及清掏。
4）、小區路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會積水。
5)、小區內木制作較多，經長時間日曬雨淋，已經腐朽，存在安全隱患。
6)、小區圍墻欄桿及部分鐵飾品（如彩虹橋）等雖每年都在刷漆翻新，但是因為時間較長，還是需要更換或者改造。
7）裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區內違章亂搭亂建現象嚴重。
2、整改措施
1）、建議公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隱患的問題應和現業主委員會達成協議，暫由物業公司進行墊付費用處理。
2）、加強和左岸花都業主委員會溝通，啟用維修資金，就小區內大型的設施設備進行更新和維護。
3）、加強工程維修部自身業務技能的培訓，對工程人員工作進行量化，提高工作效率。
4）、聯系一家專門整改的施工隊伍，在公司工程技術人員解決不了問題的時候，對公司項目的問題進行整改。
5）對小區內存在問題應分門別類，分輕重緩急，落實重點，并有計劃，有層次的進行處理。本月內完成彩虹橋的刷漆翻新、自行車棚棚頂修繕翻新、3號門污水管道的改造、大門道閘系統及門禁系統的整改，保證其正常運用。
6）建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
物業管理方案12
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌(優秀住宅)小區標準;
2、業主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優秀住宅小區標準;
3、業主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業管理優秀住宅小區標準;
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全;
5、小區清潔實行專職保潔員職責制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔;
6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區;
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%;
9、綠化按時修剪、維護、持續花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上;
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人;
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務資料融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
房屋完好率：100%
房屋零修、急修及時率：99%
維修工程質量合格率：100%
管理費收繳率：≥98%
綠化完好率：99%
清潔、保潔率：≥99%
道路完好率及使用率：100%
化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
排水管、明暗溝完好率：100%
路燈完好率：100%
汽車場完好率：100%
公共文體設施、建筑小品完好率：100%
小區內重大刑事案件發生率：0
小區內治安案件發生率：≤1/年
消防設施、設備完好率：100%
火警發生率：≤1%
火災發生率：0%
違章發生率：2%
違章處理率：100%
用戶有效投訴率：≤2%
有效投訴處理率：100%
管理層員工專業培訓合格率：100%
特種作業員工持證上崗率：100%
維修服務回訪率：≥30%
業主(住戶)對物業管理綜合滿意率：≥98%服務特色(“菜單式”服務模式)
一、實行“菜單式”服務模式
即物業公司除了帶給常規性的公共服務外，還帶給了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選取不同的特約服務，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。
接待服務推薦時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的就應留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的推薦時，應及時將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶務必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，務必自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也務必遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛員)根據接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也務必站立并微笑致意，客戶離開時，也務必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊狀況都務必留守小區，隨時待命，以便為客戶帶給服務。
五、豐富的社區文化活動
豐富的社區文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的'加入到社區文化活動中來，變客戶被動理解管理處帶給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶帶給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅僅是物業服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
社區文化：
一、社區文化宗旨
提高社區文化工作質量，增強社區居民綜合素質!
二、社區文化理念
增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁!
三、社區文化最終成果展望：
1、當人們走進小區的時候，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振;
2、小區的每一個成員都能自發、定期地融入到各種活動中來，讓小區每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。
3、不管走到那里，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術館中。
4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與那里絕緣。
四、社區文化的硬件建設：
社區文化可分為硬件部分和軟件部分。社區文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素，從所周知，現代禮貌的建設是由具備良好素質的人來完成的，而良好的居住環境，能夠促使人們自覺地養成良好的生活習慣。環境對于一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環境當中，便會不知不覺地提高自身的素質，而如果每個人的素質都得到了提高，那么整個社區文化氛圍自然而然地也就體現出來了。總的來說，社區文化的硬件部分就應包括：
1、會所，包括籃球場、網球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等;
2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等;
3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等;
4、公司配置一整套專業的音響和舞臺，這樣能夠提高管理處社區文化活動的專業性。
對于會所就應盡可能利用其功能，并加強現代化管理;對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍;對于室外健身場所，則就應加以適當引導，構成正確的、自發性的健身氛圍。總之，對于社區文化的硬件，就應重在利用，我們的工作重點就應放在社區文化的軟件建設上。
五、社區文化的軟件建設：
軟件建設是社區文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協調潛力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
根據社區文化的活動形式、活動風格，社區文化軟件的資料可概括為以下五大部分：
(一)體育類
體育類社區文化目的在于透過倡導體育健身的精神，利用小區的各種資源引導小區全體住戶參與體育鍛煉，進而構成各種自發性組織，從而構成用心、健康、活潑、向上的小區精神。體育類的社區文化適合任何的住宅小區，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區文化活動，包括：
1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽
(1)球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網球等;
(2)棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等;
(3)牌類：橋牌、撲克牌;
(4)游泳：游泳培訓班，游泳比賽;
(5)拳類：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區為單位，由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區公共場所設置室外健身器材
4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織群眾觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。
(二)文學類
文學類社區文化的定位比較高，主要是利用小區中素質較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住戶前來參加活動，透過舉辦各種文學活動，提高參加者的文學素養和興趣，最后構成富有特色的小區文化氛圍。由于這類社區文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶文化素質較高的小區。具體的文學類社區文化活動，包括：
1、組織互換藏書活動;
2、文學寫作興趣小組;
3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。
(三)藝術類
藝術類社區文化是資料最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要透過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區文化活動中來，并構成若干自發性組織。這類社區文化適合任何住宅小區，其主要活動包括：
1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區為單位，成熟后可加以聯合，組成精英團體：
(1)聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團
(2)舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓練、比賽
(3)書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯、畫年畫活動
(4)攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動
(5)外語興趣組：引進外語培訓機構進入小區，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等
2、營造社區藝術氛圍
(1)將小區各藝術團體成員的優秀作品(書法、山水畫等)加以裝飾后，在社區公共場所(大堂、會所等)展示，一方面可增加各團體成員的積極性，另一方面可增加小區公共場的藝術氛圍;
(2)定期組織社區家庭讀書活動;
(3)周末露天舞會、音樂會、歌會;
3、節假日舉辦大型聯歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
(四)康體類
從好處上說，康體類社區文化是最具有社會效應的活動，不僅僅能夠帶動小區住戶參與各種社區活動，進而構成一種生活模式，還能夠對小區的周邊帶來一些服務，正因為有良好的社會效應，康體類活動猶如異軍突起，在社區文化中占據了一席之地。這類活動個體包括：
1、帶給健身、娛樂場所(室內室外)，為小區成員長期開放，并加以必要的輔導;
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動;
3、定期組織美容、健身講座;
5、定期組織群眾體檢(最好是免費體檢);
6、暑假組織少年夏令營活動;
6、籌建社區健康站，請專家定期或長期帶給健康咨詢、急救等。
(五)經濟類
經濟類社區文化的目的在于讓小區內的住戶相互幫忙，構成一些商會，定期組織活動，在小區范圍內構成一種濃郁的商業氣息，并使小區中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業為主的商住小區。這類活動具體包括：
1、定期邀請成功人士到小區做創業心得報告;
2、成立各種商會;
3、定期邀請房地產專家做房地產租售交易介紹，并帶給現場咨詢;
4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并帶給現場咨詢;
5、根據住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動。
物業管理方案13
1 范圍
本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。
本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。
2 術語和定義
本標準采用以下術語和定義：
2.1 寫字樓
為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。
2.2 物業管理
物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2.3 物業管理承接驗收
以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。
示例：物業產權人、使用人及其他相關方。
2.5 專項特約服務
寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。
2.6 突發性公共事件
在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件）等。
3 基本要求
3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求
從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。
3.2 物業管理承接驗收
3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收；
3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準；
3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；
3.5.5 公示24小時服務電話；
3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序；
3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案；
3.6.2.3 顧客資料檔案；
3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。
3.7 財務管理
3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；
3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規范；
3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準；
3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3；
3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。
3.9 專項特約服務
寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。
3.10 節能管理
寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。
3.11 突發性公共事件處理
寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。
4 顧客服務
4.1 接待服務
——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務；
——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務
顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務
顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。
4.2 郵件、報刊雜志收發服務
4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；
4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；
4.2.3 每日10：00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的'2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；
4.2.4 顧客遷離本物業后，應為顧客提供一個月的郵件保管服務，并盡力通知顧客領取，對無法聯系收件人的郵件，要退回郵局。
4.3 裝修管理服務
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務；
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；
4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；
4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；
4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理；
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5 專項特約服務受理
對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；
5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理；
5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；
5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
5.1.5 發現問題及時向房屋產權人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經房屋產權人同意后組織實施。遇緊急情況時，應采取必要的應急措施。
5.2 裝修管理
5.2.1 執行《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》等相關規定；
5.2.2 按照《裝修管理服務協議》約定的時限，及時審核、回復裝修人的《裝修申報》；
5.2.3 每日巡查裝修施工現場，發現違反裝修管理制度的行為、現象應及時勸阻、制止。如制止無效，應向業主和有關部門報告。
5.3 共用設施設備日常運行、維護服務
5.3.1 變配電系統
5.3.1.1 高壓電氣設備至少每二年進行一次安全測試，油浸式變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；
5.3.1.2 低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修；
5.3.1.3 按照規定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；
5.3.1.4 高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；
5.3.1.5 變壓器運行正常，通風降溫設備可靠，溫度顯示準確；
5.3.1.6 直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；
5.3.1.7 功率因數自動補償運行正常，功率因數不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現象；
5.3.1.8 制定突發事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權限，停、送電按規定提前通知顧客；
5.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；
5.3.1.10 高壓防護用具、驗電器按規定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規定周期送計檢局檢定。
5.3.2 應急供電系統
5.3.2.1 每周檢查發電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；
5.3.2.2 制定發電機組管理規程，常備不低于4小時運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；
5.3.2.3 每月啟動發電機組試機30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；
5.3.2.4 每運行250小時或兩年更換發機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；
5.3.2.5 發電機組手動及自動聯機正常，保護功能完善，發生停電時保證30分鐘內向重點設備、區域供電；
5.3.2.6 應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于90分鐘，蓄電池無漏液、腐蝕現象；
5.3.2.7 定期對應急照明柜進行檢查、維護、清潔，每月進行一次切換試驗，每年進行一次蓄電池組充、放電試驗；
5.3.2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發生停電時30分鐘內恢復供電。
5.3.3 給排水系統
5.3.3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛生間、開水房、管道井內的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。設備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無跑、冒、滴、漏現象；
5.3.3.2 生活水泵、管道、閥門定期進行維護保養；集水坑、污水坑、化糞池、室內外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞；
5.3.3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設隔離網，環境衛生，無污染物；
5.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達到DB51/190-93《四川省水污染物排放標準》；
5.3.3.5 制定水質管理制度，供水管理符合《城市供水水質管理規定》、《生活飲用水衛生監督管理辦法》；
5.3.3.6 二次供水需辦理《二次供水衛生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；
5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質條件的專業清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質檢測合格報告；
5.3.3.8 制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規定提前通知顧客；
5.3.3.9 計量器具、壓力儀表按規定周期送計檢局校驗；
5.3.3.10 未經水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。
5.3.4 空調系統
5.3.4.1 設備工作正常、安全裝置有效；
5.3.4.2 定期巡查設備運行狀態并記錄運行參數；
5.3.4.3 每月檢查空調主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數據；
5.3.4.4 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養冷卻塔一次；
5.3.4.5 定期檢查循環泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養；
5.3.4.6 定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹
水箱、集水器分水器、風機表冷器進行檢查、清洗和保養；
5.3.4.7 定期對空調系統電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統的用電安全；
5.3.4.8 管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現象；每二年至少除銹漆刷漆一次；
5.3.4.9 定期對空調循環水進行水質處理和水質分析，保證系統水質符合標準要求；
5.3.4.10 根據實際情況進行風管系統清洗和空氣質量測定，保證空氣質量符合標準要求；
5.3.4.11 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規定周期送計檢局校驗；
5.3.4.12 按國家相關要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內溫度22－26℃，冬季室內溫度18－22℃，定期對空調系統設施設備進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統計和分析，做好節能工作。
5.3.4.13 在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統停機一段時間后又重新投入運行時，必須對系統所有設施設備（如冷卻水循環管道、冷凍水循環管道風管、新風系統等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調整，確定正常后方能投入運行。
5.3.5 鍋爐系統
寫字樓物業管理方案
5.3.5.1 蒸汽鍋爐
每年由專業檢測機構對鍋爐設備進行一次安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。
除定期送檢外，還應做好以下日常維護：
——每年對鍋爐及附屬設備進行一次全面二級保養；按規定更換油（氣）噴嘴、保養和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內部進行檢查并除垢；
——每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛清灰；
——每季度對鍋爐及附屬設備進行一次一級保養；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次；
——每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次；
——檢測水質的硬度，應不大于3毫克/升；
——鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠；
——在額定的流量范圍內，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內；
——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；
——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內。
各種證書齊備，操作人員持證上崗。
5.3.5.2 熱水鍋爐
——定期對溫控儀進行檢測；
——附屬設備的維護保養可參照“蒸汽鍋爐”的相應條款實施。
5.3.6 電梯、自動扶梯
5.3.6.1 電梯運行平穩、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內整潔無污染；
5.3.6.2 根據溫度情況開啟轎廂風扇；
5.3.6.3 警鈴或其它救助設備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常；
5.3.6.4 自動扶梯運行平穩舒適，安全防護裝置齊全有效；
5.3.6.5 應由A級專業資質的電梯、自動扶梯維修保養單位進行維護保養，經技術監督局檢測并獲得《安全檢驗合格證》，在有效期內運行；
5.3.6.7設專職人員對電梯維護保養進行監督，對電梯運行進行管理，并按技術要求做好日常運行巡檢及記錄；
5.3.6.8 至少保障一臺電梯24小時運行；
5.3.6.9 電梯發生一般性故障，專業維修保養人員應在1小時內到達現場維修；發生電梯困人或其它重大事件時，寫字樓物業管理專職人員應及時應急處理，專業維修保養人員應在30分鐘內到達現場進行搶修；
5.3.6.10 電梯機房實行封閉管理，機房內溫度不超過設備安全運行環境溫度，配備應急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。
5.3.7 消防系統
5.3.7.1 當被檢測探測器響應參數達到預定值時，探測器應輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；
5.3.7.2 操作啟動部件，手動火災報警按鈕應能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示；
5.3.7.3 火災時應能將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統強制轉入火災應急廣播狀態，并控制在選定的樓層內；
5.3.7.4 報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發器件的火災報警信號，發出聲光信號；
5.3.7.5 故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發生故障時，應當正確指示出故障部位；
5.3.7.6 火警優先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；
5.3.7.7 電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態；
5.3.7.8火災確認后，發出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常；
5.3.7.9 火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態；
5.3.7.10 火災確認后，發出控制信號，將著火層防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態；
5.3.7.11 確認火災后，控制室應能控制有關部位的防火卷簾門按規定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態；
5.3.7.12 火災確認后，應當釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；
5.3.7.13 消防對講電話應語音清楚無干擾；
5.3.7.14 自動噴淋系統有水流動時，其水流指示器應顯示、壓力開關應動作、水力警鈴應發出報警鈴聲；
5.3.7.15 安全出口、疏散指示燈火災時應在維持90分鐘以上的照明時間；
5.3.7.16 消防水帶每半年檢查一次，應無破損、發黑、發霉現象；
5.3.7.17 聯動控制臺工作正常、顯示正確，系統誤報率不超過3％；
5.3.7.18 消防泵每月啟動一次，每年保養一次；
5.3.7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；
5.3.7.20 控測器至少每三年進行一次清洗除塵；
5.3.7.21 消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆；
5.3.7.22 保證消防用水的基本儲備，確保火災險情時的應急滅火用水；
5.3.7.23 消防系統由具有合格專業資質的消防維保公司對其進行維護保養；
5.3.7.24 工作人員經消防培訓考試合格，持證上崗；
5.3.7.25 消防主機除檢修時間外，必需處于開機運行狀態；
5.3.7.26 發生一般性故障，專業維修保養人員應在1小時內到達現場維修；發生重大故障時，物業管理專職人員應及時采取相應措施應急處理，專業維修保養人員應在30分鐘內到達現場進行搶修；
5.3.7.27 監督專業消防維保公司做好消防設備月、季、年度測試工作，按時段和設備數量比例，抽查、檢測系統設備，全年覆蓋所有系統設備；
5.3.7.28 配合專業消防公司制定消防設備年度保養計劃，并監督完成情況；
5.3.7.29 制定消防應急預案，每年進行一次消防火災演練。
5.3.8 安全防范系統
5.3.8.1 系統設置時間、日期準確，攝像機編號有邏輯性；
5.3.8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標識清楚；
5.3.8.3傳輸線路應有良好的接地，并對干擾信號進行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應一致；
5.3.8.4 錄像機工作正常，顯示準確、整潔；
5.3.8.5 錄入資料應保持7天以上，并應有時間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關規定；
5.3.8.6 攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應注意防水、防塵、密封及散熱，并應滿足室外最低照度要求；
5.3.8.7 畫面分割器工作正常、整潔；
5.3.8.8 監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；
5.3.8.9 多媒體圖形工作站應直觀顯示各監控點位置，對報警應及時響應；
5.3.8.10 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息；
5.3.8.11 每季度對UPS電源進行一次完全代載放電，并充電檢測；
5.3.8.12 維修保養工作由專職人員進行，非受權專業人員不得擅自更改安防設置及對主機開蓋檢測箱內元件；
5.3.8.13 設立監控資料調用、查閱權限，調用、查閱需經受權；
5.3.8.14 制定應急處理程序，出現重大安全隱患時應采取必要補救措施；
5.3.8.15 每年由物業公司組織相關專業人員對安全防范系統進行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進行限期整改。
5.3.9 樓控系統
5.3.9.1 服務器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常；
5.3.9.4 執行調節器工作正常，狀態及反饋信息準確；
5.3.9.5 直接數字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊；
5.3.9.6 末端設備工作正常，線路無損，安裝牢固；
5.3.9.7 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；
5.3.9.8 制定應急處理程序，定期對計算機系統數據進行備份；
5.3.9.9 每年對儀器儀表、傳感器進行校對；
5.3.9.10 建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。
5.3.10 網絡通訊
5.3.10.1 通信處理機、交換和調制解調機數據通訊工作正常、整潔、線路整齊；
5.3.10.2 維護終端工作正常、整潔；
5.3.10.3 工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損；
5.3.10.4 配線架排線整齊，標識完好，數據齊全；
5.3.10.5 光纖配架排線整齊，標識完好，數據齊全；
5.3.10.6 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；
5.3.10.7 建立授權機制、訪問控制、加密與解密相關管理制度；
5.3.10.8 專人監控關鍵設備：文件服務器、數據庫服務器、打印服務器、交換機等；
5.3.10.9 病毒預防：從管理、技術和法律等方面著手，預防病毒侵入；
5.3.10.10 實時對服務器數據進行文件備份；
5.3.10.11計算機工程師應用相關軟件定期對Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server進行觀測，發現故障及時記錄，并通知相關部門維修。
5.3.11 門禁系統
5.3.11.1 服務器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常；
5.3.11.4 電子門鎖工作正常；
5.3.11.5 門磁開關工作正常，靈活有效；
5.3.11.6 建立系統權限管理規定，不得隨意更改系統設置；
5.3.11.7 作好門禁系統的安全保密工作，不得泄露有關信息；
5.3.11.8 每半年對門磁開關、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測。
5.3.12 有線及衛星電視
5.3.12.1 衛星天線安裝牢固，外觀整潔；
5.3.12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調制器等設備工作正常、整潔；
5.3.12.3 光纖收發機、放大器、分配器工作正常，線路衰減小；
5.3.12.4 傳輸線路正常，圖像清晰；
5.3.12.5 每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。
5.3.13 廣播與背景音樂系統
5.3.13.1 節目源設備工作正常；
5.3.13.2 信號放大及處理設備工作正常、整潔，音量及音響調控效果完好；
5.3.13.3 揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰；
5.3.13.4 背景音樂與消防報警系統的連接切換工作正常；
5.3.13.5 每季度檢測傳輸電壓；
5.3.13.6 每半年進行一次全面檢查與調試。
5.3.14 數字會議系統
5.3.14.1 多媒體顯示、數字音響、攝錄像、同聲翻譯等設備工作正常；
5.3.14.2 視頻、音頻、網絡線路傳輸正常、無干擾；
5.3.14.3 每半年進行一次全面檢查與調試。
5.3.15 停車場管理系統
5.3.15.1 服務器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.15.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.15.3 出入口機工作正常，通訊正常；
5.3.15.4 區域及車場車位計數顯示器工作正常、整潔，數據準確；
5.3.15.5 圖像識別系統工作正常，攝像機工作正常，車輛及車牌號清晰，信息相對應及時存入、讀出數據庫；
5.3.15.6 電動道閘工作正常、整潔，反應靈敏；
5.3.15.7 車輛檢測器工作正常；
5.3.15.8 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；
5.3.15.9 每月對車位進行一次系統數據和現場實際情況的校對，并及時調整區域及車場車位顯示器數據，核對收費數據；
5.3.15.10 定期備份系統軟件及數據。
5.3.16 公共照明系統
5.3.16.1 制定公共照明節能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明設計標準》；
5.3.16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時更換；
5.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時處理，保證設備正常運行和安全用電。
5.3.17 避雷系統
5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統進行檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織寫字樓內的使用人對重要設施設備進行防雷檢測；
5.3.17.2 保持避雷系統完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設施；
5.3.17.3 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及時解決；
5.3.17.4 每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地良好；
5.3.17.5 成都地區寫字樓建筑物（無特殊計設要求情況下）接地電阻標準：
3類建筑接地電阻：≤10Ω
2類建筑接地電阻：≤4Ω
計算機房接地電阻：≤4Ω。
5.3.18 高空作業設備
5.3.18.1 設備需經有資質的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運行；
5.3.18.2 設備操作人員應嚴格遵守安全規定，嚴格執行安全操作規程，嚴禁超載；
5.3.18.3 設備應嚴格執行作業前的機電系統安全檢查與運行狀態的確認；
5.3.18.4 吊籃運行平穩，無傾斜；
5.3.18.5 設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設備正常；
5.3.18.6 在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何裝置；
5.3.18.7 設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規定方法予以鎖定。應有專業人員對設備運行進行管理、記錄；
5.3.18.8 應定期對設備系統進行檢查及保養，對提升系統進行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質因素。
5.3.19 測量計量裝置
5.3.19.1 測量、計量裝置按規定周期送計檢局校驗，確保準確性和有效性；
5.3.19.2 電能表、煤氣表、水表等計量裝置按規定周期抄寫數據，計算能源消耗量，建立數據檔案并分析控制；
5.3.19.3 測量裝置按規定周期巡查、記錄數據，為設備正常運行提供證據資料；
5.3.19.4 建立測量、計量裝置臺帳和檢定校驗記錄表。
5.3.20 標識系統
5.3.20.1 辦公區域、公共區域及倉儲庫區內應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務中心、問詢處、衛生間、有毒有害廢棄物存放點標識等）；
5.3.20.2 辦公區域、公共區域內的緊急出口、消防通道、禁煙區等設置警示性標識；
5.3.20.3 應在主要道路及停車場設置交通標識，主要路口設路標；
5.3.20.4 配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態標識；
5.3.20.5 標識的圖形符號應符合GB/T 10001.1《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標準的要求。消防與安全標識應符合GB2894《安全標志》、GB 13495《消防安全標志》的要求。各類標識的格式應統一，懸掛（擺放）應安全、正規、醒目、便利、協調、無涂改，文字規范。
6 秩序維護與安全服務
6.1 門衛
6.1.1 主出入口24小時值班，舉止文明、態度和藹，用語規范、禮儀規范，按時到崗，堅守崗位不脫崗；
6.1.2 保持個人儀表整潔、門崗周圍環境清潔，注意觀察人員進出情況，發現疑點應當及時詢問，勸阻小商小販不要在寫字樓物業管理區域內亂設攤點；
6.1.3 對進出寫字樓物業管理區域的各類車輛進行有效疏導，保持出入口的暢通；
6.1.4 對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理，必要時引導至電梯廳或指定區域；對非工作時間進入寫字樓的人員應進行詳細登記；
6.1.5 對物品進出實施分類管理，大件物品進出應進行審驗，拒絕危險物品進入。
6.2 巡邏
6.2.1 科學、合理安排巡邏路線，重點、要害部位每小時至少巡邏一次，發現違法、違章行為應及時制止；
6.2.2 按規定時間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發現疑點應追查原因，同時通知有關部門；
6.2.3 巡視中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案；
6.2.4 收到中央監控室發出的指令后，巡邏人員應及時到達，并采取相應措施；
6.2.5 對寫字樓物業管理區域內設置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設施設備進行巡查，發現缺失，損壞或不能正常使用等情況，應及時報告并記錄。
6.3 安全監控
6.3.1 監控設施應24小時開通，保證對安全出入口、內部重點區域的安全監控，保持完整的監控記錄；
6.3.2 監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并通知相關人員及時趕到現場進行處理；
6.3.3 監控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行；
6.3.4 保持治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內應接聽）。
6.4 交通和車輛停放管理
6.4.1根據實際情況設置行車指示標志，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，公開收費標準；
6.4.2 車輛管理人員應對進出的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對進出車輛有疑問，應向駕駛員敬禮后再進行詢問；
6.4.3 收費管理的車庫應24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地定時清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進入停車場；
6.4.4 地面、墻面按車輛道路行駛要求設立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；
6.4.5 非機動車應定點停放。
6.5 安全管理
6.5.1 消防安全管理
6.5.1.1 應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；
6.5.1.2 樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，在樓內明顯位置設置消防疏散示意圖；
6.5.1.3 定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區域線范圍內，器材不超過有效期，各類設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發現消防器材有異常情況，應及時予以調換或報修；
6.5.1.4 制訂火險應急預案，定期進行消防宣傳和消防演習；
6.5.1.5 對易燃易爆物品設專人專區管理。
6.5.2 安全生產及災害預防
6.5.2.1 建立健全安全生產規章制度和操作規程，普及安全用電、用氣知識。如遇暴雨或其他災害性天氣時，應采取以下應急措施：
——對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施的抗強風能力進行檢查和加固；
——對集水井水泵運轉情況進行檢查，保證正常排澇；
——對排水系統進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；
——及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進行巡查。
6.5.5.2 突發事件管理
——根據各寫字樓物業管理的實際情況，制定突發性公共事件應急預案，每年根據實際情況組織1—2次應急演習；
——當發生突發性事件時，應按預定方案進行處理，全力配合有關部門，保護顧客人身安全并盡量減少財產損失。
7 環境保潔服務
7.1 環衛設施
應根據寫字樓的實際情況合理設置相關環衛設施，如在主要進出口設置果皮箱、在適當位置設置垃圾中轉房、在集中裝修期間應有臨時建渣堆放處等。
7.2 清潔、保潔責任制
清潔、保潔實行責任制，有專職保潔人員和明確的責任范圍，實行標準化作業。
7.3 各區域清潔要求：
區域 衛生標準
外圍及周邊道路 地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內無雜物、無異味；各種標示標牌表面干凈無積塵、無水印；路燈表面干凈無污漬。
綠化帶及水池 綠地內無雜物，花臺表面干凈無污漬，水池內水質清澈，池內無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池無異味。
大廳、樓內、公共通道 地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網；燈具干凈無積塵，中央空調風口干凈，無污跡，進出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。
會議室、接待室 地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。
樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網。
公共衛生間 地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網；風口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規范；廢紙簍雜物超過2/3應及時傾倒，衛生間內空氣流通并且無明顯異味。
停車場 地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網、燈具表面干凈無積塵、蛛網；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。
開水間及清潔間 地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網，燈罩表面無積塵、蛛網，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內無明顯異味。
電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；梳齒板內無雜物污漬；廳內地面干凈有光澤。
電器設施 燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開關、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡，煙灰缸內煙頭不應超過3個，垃圾不應超過2/3，內膽應定期清潔、消毒。
消防栓、消防箱、公共設施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡；噴淋蓋、揚聲器無積塵、無污漬。監控攝像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵，內側無積塵、無污跡。
垃圾中轉房 中轉房應專人管理定時開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外溢，房內應無明顯異味，垃圾日產日清。
設備機房、管道、指示牌 無衛生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。
外墻 目視潔凈、無污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無積塵。
平臺、屋頂 無垃圾堆積。
7.4 環境消殺管理
消殺工作應在盡量不影響寫字樓物業管理使用人工作的前提下進行，如上班前、下班后或者利用節假日等；消殺使用的藥劑應是有關部門發放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過程中注意做好個人防護。
7.5 垃圾清運
對寫字樓產生的生活垃圾應專人負責，日產日清；對寫字樓產生的建筑垃圾應有專人負責清理。
7.6 保潔工作中的應急處理
寫字樓如出現自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應啟動相應的應急預案，全力配合有關部門，保障顧客人身安全，減少財產損失。
8 綠化服務
8.1 室內綠化
8.1.1 室內綠化應根據顧客的喜好和室內布局的需要擺放具有觀賞價值的植物；
8.1.2 綠化養護人員應征得顧客同意后方可進入辦公室養護植物；工作時不能發出聲響；枯枝敗葉、水滴等應及時清理干凈；
8.1.3 植物應鮮活，具有觀賞價值。葉面干凈，具有光澤，無積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害，無雜草；盆器及托盤完好干凈，托盤無積土。土面不外露；
8.1.4 選擇適宜在室內栽培的植物品種，觀賞性強，觀賞期長，管理方便；
8.1.5室內根據顧客需要擺放植物；公共區域根據合同的約定或建筑的室內布局合理擺放。植物的大小和色彩應與室內空間及裝修的格調相一致；
8.1.6 室內盆栽應選用無毒、無害、無異味的基質栽培；如需施肥只能使用無機肥，嚴禁使用有機肥；發現病蟲害及時更換植物，禁止在室內噴灑農藥。
8.2 室外綠化
8.2.1 室外綠化養護應達到綠地及花壇內各種植物存活率100％。綠地設施及硬質景觀完好無損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長茂盛；
8.2.2 保持土壤適度濕潤，原則上“不干不澆，澆則澆透”；澆灌中流出的余水及時清理；
8.2.3 草坪保持平整，高度不超過5厘米，草屑及時清理；喬木修剪科學合理，剪口光滑整齊，樹冠完整美觀，無徒長枝、下垂枝、枯枝，內膛不亂，通風透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時，無殘花；
8.2.4 綠地內立視應無明顯雜草，土壤疏松通透；
8.2.5 按植物品種、生長速度、土壤狀況，適時適量施無機肥；
8.2.6 預防為主，生態治理。草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹；
8.2.7 綠地內無垃圾，喬木無樹掛。
9 專項特約服務
——在不違反法律、法規、規章的前提條件下，當顧客提出專項特約服務要求時，物業管理機構應在力所能及的范圍內給予滿足；
——在提供專項特約服務前，應向顧客明示專項特約服務內容和服務標準，并與顧客商定特約服務收費標準；
——專項特約服務的收費標準：有政策規定的應按政策規定執行，沒有政策規定的由雙方協商確定。
物業管理方案14
一、恒名都項目概況
“恒名都”南昌市東北，臨近市高新開發區，同時距城東次中心商圈僅15分鐘車程，周邊配套齊全。項目總占地289畝，總建筑面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫字樓，共分三期開發。一期有5棟27層的高層，面積區間從80平方米到160平方米，主力戶型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。
小區規劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實際、安全”為中心原則，以整體社會效益，經濟效益與環境效益三者統一為基準點，著意刻畫優質生態環境，為居民塑造自然優美、舒適便捷、衛生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區的綜合區位優勢和自然條件，創造具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質的內在及外在環境以提升居民的生活質量，為經營城市提供切實可行的成功規劃俘。
恒名都有超過5200平方米的五星級會所，各項配套設施齊全。
恒名都由全國一級資質的金碧物業有限公司為您提供國際水準的英式管家貼心服務。
1、項目優勢：13精品優勢，鑄造古城奢裝生態人居
（2）坐擁灞咽喉門戶，尊享世界生態人居
（3）2741萬歐陸古典主義，建筑古城稀缺人居
（4）法式園林設計理念，沿襲歐陸醇正風情
（5）歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標準
（6）35500歐陸皇家園林，3000闊景內湖
（7）7144殿堂級湖畔會所，國際標準星級配套
（8）戶型面積從60一房到180躍層，產品類型豐富；五明式設計，陽光通透
（9）滿屋名牌9A精裝
（10）國際品牌攜手名都，打造高性價比人居
（11）恒地產精品領航中國十強
（12）6縱12橫路網相織，咫尺都市生活圈
位于酒十路與礦山路十字西北角，占地面積117.8979畝，總建面2741平米，小區綠化面積高達35500平米。綠化覆蓋率達到45%以上。小區總規劃約2597戶，一期規劃1716戶。
2、區域的配套環境
從城市配套設施來看，相對于名都其他城區，城東區康復路、輕工小商城已經成了名都對外的貿易平臺，加之長樂路商圈的崛起，也使得區域的配套日趨完善，在充分滿足區域內居民的.日常生活需求外，也能吸引越來越多的名都市民來此區域消費購物。教育諸多名校如名都交通學、名都第四醫學等及重點中學分布項目周邊區域。
商業明宮建材市場、易初蓮花、華潤萬家、海星超市等??生活便利東郊長樂商圈，包含康復路服裝市場、多彩商城、華東服裝城等購物方便。
醫療西京醫院、唐都醫院、灞橋區中醫醫院、秦都口腔醫院等。
銀行工商銀行、農業銀行、招商銀行、商業銀行等。
酒店建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級酒店。
二、管理服務理念及管理思路
按設計說明，恒名都高尚住宅小區在戶型設計上本著戶型的設計理念，以人為本，著意追求回歸自然、噪喧囂的鬧市環境。而我們的調研結果也顯示：恒名都住宅小區是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區建設的愿望。
我們提出構建“恒名都文化區”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現傳統家居理念與現代生活方式高度融合的“文化社區”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業管理人與社區成員以及社區成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性回歸，并激發社區成員共同參與建設社區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養社區成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用性較強的物業中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是：
1、倡導“天天讓您滿意”的服務理念：
我們秉持“實施科學管理，持續改進服務，不斷開拓創新，增強顧客滿意”的質量方針,對小區實行標準化、專業化的管理服務方式。每一項服務作業、每一個作業動作都有嚴格的操作標準,都經過量的培訓,足以達到省時、高效的服務準則。我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業主報告物業管理服務費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業益。
2、營建“事業至真，生活至愛”的文化服務理念
社區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合，社區文化建設的最終目的是在居住區內建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區文化活動為紐帶，建立嶄新的社區文化。
我們將圍繞“環境保護、科普家教、社區公益、物管宣教、健康家居”等五主題來組織、策劃社區活動，努力把恒名都高尚住宅小區創建為精神文明建設的窗口。
3、塑造“樸實無華，追求時尚”的審美理念
在新世紀里，業主更加關注居住區內的人文環境。物業管理人與業主一起參與環境文化的建設，將極地滿足業主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環境文化氛圍營造上，我們將導入一套結合現代與傳統、符合建筑設計特色的形象識別系統，提升檔次；提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業主開展環境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區內的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環境和諧共融的“城市家園文化區”。
科學技術的發展帶來了建筑設計理念的日新月異,業主對服務的需求也不斷提升。作為二十一世紀的恒物業管理人，必須建立現代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現了內部員工持股，并建立起符合市場經濟規律的現代企業制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結合的分配機制，建立了多種體系有機結合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。
三、探求、創造“恒名都文化區”物業管理新模式
“恒名都”，是專為有識之士和南昌市的創業先鋒們打造的精品住宅。從小區規劃、戶型設計、工程建設、樓盤銷售到物業管理環節，恒名都高尚住宅小區的未來。
物業管理方案15
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；
2、業主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率： 100％
2.房屋零修、急修及時率： 99％
3.維修工程質量合格率： 100％
4.管理費收繳率： ≥98％
5.綠化完好率： 99％
6.清潔、保潔率： ≥99％
7.道路完好率及使用率： 100％
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％
9.排水管、明暗溝完好率： 100％
10.路燈完好率： 100％
11.汽車場完好率： 100％
12.公共文體設施、建筑小品完好率： 100％
13.小區內重大刑事案件發生率： 0
14.小區內治安案件發生率： ≤1／年
15.消防設施、設備完好率： 100％
16.火警發生率： ≤1％
17.火災發生率： 0％
18.違章發生率： 2％
19.違章處理率： 100％
20.用戶有效投訴率： ≤2％
21.有效投訴處理率： 100％
22.管理層員工專業培訓合格率： 100％
23.特種作業員工持證上崗率： 100％
24.維修服務回訪率： ≥30％
25.業主（住戶）對物業管理綜合滿意率： ≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）
一、實行“菜單式”服務模式
即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表現在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛員）根據接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作 服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項可以得到是及時的.服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。 所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶提供服務。
五、豐富的社區文化活動
豐富的社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中， 因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務內容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。
七、實行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人 員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。社區文化
一、社區文化宗旨
提高社區文化工作質量，增強社區居民綜合素質！
二、社區文化理念
增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！
三、社區文化最終成果展望：
1、當人們走進小區的時候，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；
2、小區的每一個成員都能自發、定期地融入到各種活動中來，讓小區每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。
3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術館中。
4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這里絕緣。
四、社區文化的硬件建設：
社區文化可分為硬件部分和軟件部分。社區文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素，從所周知，現代文明的建設是由具備良好素質的人來完 成的，而良好的居住環境，可以促使人們自覺地養成良好的生活習慣。環境對于一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環境當中，便會不知 不覺地提高自身的素質，而如果每個人的素質都得到了提高，那么整個社區文化氛圍自然而然地也就體現出來了。總的來說，社區文化的硬件部分應該包括：
1、會所，包括籃球場、網球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；
2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；
3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；
4、公司配置一整套專業的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區文化活動的專業性。
對于會所應該盡可能利用其功能，并加強現代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則應該加以適當引導 ，形成正確的、自發性的健身氛圍。總之，對于社區文化的硬件，應該重在利用，我們的工作重點應該放在社區文化的軟件建設上。
五、社區文化的軟件建設：
軟件建設是社區文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協調能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
根據社區文化的活動形式、活動風格，社區文化軟件的內容可概括為以下五大部分：
（一）體育類
體育類社區文化目的在于通過倡導體育健身的精神，利用小區的各種資源引導小區全體住戶參與體育鍛煉，進而形成各種自發性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的小區精神。體育類的社區文化適合任何的住宅小區，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區文化活動，包括：
1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽
（1） 球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網球等；
（2） 棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；
（3） 牌類：橋牌、撲克牌；
（4） 游泳：游泳培訓班，游泳比賽；
（5） 拳類：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區為單位，由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區公共場所設置室外健身器材
4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。
（二）文學類
文學類社區文化的定位比較高，主要是利用小區中素質較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住 戶前來參加活動，通過舉辦各種文學活動，提高參加者的文學素養和興趣，最后形成富有特色的小區文化氛圍。由于這類社區文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶文化素質較高的小區。具體的文學類社區文化活動，包括：
1、組織互換藏書活動；
2、文學寫作興趣小組；
3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。
（三）藝術類
藝術類社區文化是內容最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區文化活動中來，并形成若干自發性組織。這類社區文化適合任何住宅小區，其主要活動包括：
1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區為單位，成熟后可加以聯合，組成精英團體：
（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團
（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓練、比賽
（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯、畫年畫活動
（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動
（5）外語興趣組：引進外語培訓機構進入小區，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等
2、營造社區藝術氛圍
（1）將小區各藝術團體成員的優秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團體成員的積極性，另一方面可增加小區公共場的藝術氛圍；
（2）定期組織社區家庭讀書活動；
（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；
3、節假日舉辦大型聯歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
（四）康體類
從意義上說，康體類社區文化是最具有社會效應的活動，不僅可以帶動小區住戶參與各種社區活動，進而形成一種生活模式，還可以對小區的周邊帶來一些服務，正因為有良好的社會效應，康體類活動猶如異軍突起，在社區文化中占據了一席之地。這類活動個體包括：
1、提供健身、娛樂場所（室內室外），為小區成員長期開放，并加以必要的輔導
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動
3、定期組織美容、健身講座
5、定期組織集體體檢（最好是免費體檢）
6、暑假組織少年夏令營活動
6、籌建社區健康站，請專家定期或長期提供健康咨詢、急救等
（五）經濟類
經濟類社區文化的目的在于讓小區內的住戶相互幫助，形成一些商會，定期組織活動，在小區范圍內形成一種濃郁的商業氣息，并使小區中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業為主的商住小區。這類活動具體包括：
1、定期邀請成功人士到小區做創業心得報告
2、成立各種商會
3、定期邀請房地產專家做房地產租售交易介紹，并提供現場咨詢
4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并提供現場咨詢
5、根據住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動
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