(優)物業管理方案

　　為了確保工作或事情順利進行，時常需要預先開展方案準備工作，方案是書面計劃，是具體行動實施辦法細則，步驟等。那么應當如何制定方案呢？以下是小編為大家收集的物業管理方案，希望對大家有所幫助。

物業管理方案1

　　一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻

　　隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展，在經濟發展與和諧社會建設中發揮著越來越重要的作用。

　　（一）服務水平顯著提高

　　為適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90％以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規范到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好贊譽。

　　（二）社會效益表現突出

　　一是支持就業再就業工程，減輕社會就業壓力。物業管理作為勞動密集型行業，在消化剩余勞動力方面具有天然優勢，有利于減輕就業壓力，促進社會的和諧與穩定。

　　二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助xxx門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。

　　三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來有793家企業先后贊助社會事業經費萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費萬元。

　　（三）經濟效益有待改善

　　目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅為萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的`經濟基礎。

　　（四）環境效益初步顯現

　　物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。

　　二、行業發展的基本狀況

　　（一）企業發展情況

　　1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，占企業總數的，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業成立，占總企業數，是我國物業管理發展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業2495家，占總企業數，10年間企業以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業數量的增長速度放緩。

　　1.以企業注冊登記類型劃分。

　　國有企業758家，占總企業數的；股份有限公司301家，占；有限責任公司2976家，占；私營企業348家，占；

　　港澳臺商獨資企業73家，占；外商投資企業43家，占；其他類型企業101家，占。大多數物業服務企業實現了公司制（為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍占一定比例，外資和私營企業比例偏低。

　　2.以企業資質等級劃分。

　　一級資質365家，占；二級資質713家，占；三級資質3287家，占；其他未取得資質的企業235家，占。 以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。

　　3.以與開發企業的關系劃分。

　　被調查企業中屬于房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，占企業總數；其他隸屬關系的企業3340家，占。 開發建設單位下屬企業占全部企業的四分之一強。

　　（二）從業人員情況

　　被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：

　　1.以工作崗位劃分。

　　從事管理崗位即企業管理層人員119978人，占總人數，從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，占總人數。操作崗位人數中是秩序維護員，是清潔工，是工程維修人員，是車輛管理人員，是綠化養護人員，為其他勤雜工種。（以管理人員為基數1，和其他工種的比例關系）

　　從以上數據可以看出，物業服務仍屬于勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用。

　　2.以學歷層次劃分。

　　被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，占總人數；本科生33396人，占；大專生89625人，占總人數；中專生147575人，占；高中以下學歷499814人，占。中專以下學歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯系的。

　　3.以技術層次劃分。

　　被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數；中級職稱32351人，占管理人員總數總數；初級職稱29461人，占管理人員總數；無技術職稱人員51449人，占。企業操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數，中級技工46498人，占，初級技工80071人，占，無技術人員506612人，占。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。

　　4.以男女性別劃分。

　　被調查企業的從業人員中，男性占xx，女性占xx。

物業管理方案2

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規， 結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。

　　2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。

　　6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。

　　（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作內容

　　（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　　（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　　（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

　　一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

　　三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的'積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

　　（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

　　（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

　　三、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：邢凱

　　副組長：王鐵

　　成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

　　領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　四、職責分工

　　規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

　　市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

　　市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

　　各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　五、實施步驟

　　依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

　　（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　　（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

　　領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

　　六、保障措施

　　（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

　　（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

　　（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

物業管理方案3

　　20xx年上半年，在開發區管會及總公司的支持和領導下，到目前為止我們已完成營業收入230萬元。20xx年下半年，我們將繼續保持上半年的良好發展勢頭，響應市政府振興徐州老工業基地的號召，進一步加業務投入，爭取引進更多的工程項目，重點開拓物業管理業務。同時還要找問題、找差距、找不足，為此，我們制定我公司20xx下半年的工作計劃：

　　一、總的工作目標：

　　1、穩抓環衛，提高道路保潔質量，確保開發區環境衛生在全市。

　　2、發展綠化，確保完成開發區下達的綠化養護及綠化保潔任務。

　　3、積極拓展其他工程業務，提高經濟效益。

　　4、確保安全生產，加強安全意識，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。

　　5、提高全體干部員工的服務意識和服務理念。

　　6、維護職工的合法利益，提高職工福利待遇，確保職工隊伍的穩定。

　　7、力爭完成全年營業收入520萬元，創利稅20萬元。

　　8、積極拓展物業管理新業務，擬承接高鐵國際商務區一體化物業管理。

　　二、具體措施：

　　1、加強學習，統一思想認識，提高全體干部員工為開發區建設和發展服務的意識。將開發區的新形勢、新發展、新變化傳達給個職工，激發職工的工作熱情。

　　2、加強職工業務技能培訓。尤其是物業管理人員，分管理人員、維修人員、秩序維護員（保安）、保潔員等不同部門、不同工種要定期進行物業管理知識、專業技能訓練，定期進行消防知識培訓；對駕駛員定期進行安全思想教育。

　　3、繼續在各部門推行承包責任制，由部門負責人負責本部門內部的.所有事務，部門負責人對公司經理負責。

　　1）公司擬正式成立監管科，隸屬于公司辦公室，向辦公室及公司總經理匯報工作。監管科于20年初成立試運行以來，對公司的各項工作都有了很的促進作用，但是監管力度仍然不夠，離公司領導對監管科的期許，還有比較的差距。公司擬于下半年正式成立監管科，加強對各部門的檢查考核，量化考核指標，每天考核兩次，不走過場，不搞形式主義，不怕得罪人，如實填寫日考核表，月底總結考核情況報辦公室，根據考核情況按公司獎懲制度進行獎懲。

　　2）對環境衛隊醞釀進行重。推行承包責任制，環衛隊實行隊長負責制，隊長簽定承包責任合同，全面負責環衛工作。同時計劃分路段進行承包，由監管科對各路段進行考核定獎懲；垃圾中轉站（車隊）實行隊長負責制，隊長簽訂承包責任合同，職責范圍包括垃圾中轉站、車隊、安全保衛、渣土辦；與駕駛員簽訂責任狀，明確駕駛員的責、權、利，進一步明確發生安全事故后公司和駕駛員各自所承擔的責任；對原垃圾站進行改造，新上壓縮機組一臺；強化服務功能，提高服務水平，加對企事業單位的服務力度，擬增加封閉式保潔車、吸糞車及灑水車各一輛；擬接管經七路垃圾中轉站。

　　2）辦公室加強內部管理，對公司各部門勞動紀律及業績的監督考核；負責倉庫、汽車等事項的綜合管理；組織經理辦公會及班組長會議，每月進行工作總結并制定下月工作計劃；安排監管科每天考核各部門工作；進一步加強物資采購、倉庫管理、用油管理，材料進出必須有領導簽字；油票由辦公室統一開具經總經理簽字后方可加油，并由辦公室安排專人隨同；汽車維修及購買配件由專人負責，辦公室統一安排。

　　3）綠化隊實行承包責任制，分管經理簽訂承包責任合同，負責綠化隊內部所有事務。在確保完成開發區下達的綠化帶養護及保潔任務的同時，積極拓展其他綠化工程業務。

　　4）繼續加物業管理力度。做好安全培訓及管理，定期對安保人員進行技能培訓、消防培訓，定期舉行技能競賽和消防演習；繼續加強科技創業園服務區的管理，對服務區食堂衛生及飯菜質量進行監督管理，確保宿舍樓住戶財產及人身安全，確保園區環境美觀，高標準高質量完成園區車棚建設；繼續做好怡園市民廣場窗口單位物業管理，擬申報廣場綠化工程為徐州市精品園林工程；承接清潔技術產業園綠化

　　4、開源節流，節約各項經費開支，加強財務審計力度，尤其勝程審計，提高公司的經濟效益。

　　5、加物業管理房租、水電費收費力度，確保費用及時回收。

　　6、公司工資分配體制。進一步提高臨聘人員工資待遇以及駕駛員工資制度，宗旨是使多勞者多得、少勞者少得、不勞者不得，盡可能使工資分配趨于合理化。

　　7、加強安全生產管理，進行安全知識培訓，包括保安職責教育、消防知識培訓、車輛行駛安全教育等，特別是行車安全管理，通過每周進行一次安全思想教育，強化駕駛員的安全意識。確保20年全年無安全責任事故。

　　8、嚴格執行獎懲制度，細化獎懲條例。做到獎優罰劣，使人人有壓力，人人有動力。

　　20年下半年，我們將以振興徐州老工業基地為契機，參與推進開發區二次創業，以秦常及各級領導的關心支持為動力，齊心協力，共謀發展，爭取超額完成全年經濟目標任務。

物業管理方案4

　　為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：

　　一、指導思想

　　以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與xx經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。

　　二、主要目標

　　總體目標：力爭到20xx年末，xx市區（包括xx區，以下簡稱xx區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。

　　具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

　　三、實施范圍

　　xx市區xx區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：

　　1.20xx年以前建成。

　　2.房屋標準成套。

　　3.尚未開展專業化物業管理。

　　四、基本原則

　　1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

　　2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。

　　3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。

　　4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的`硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。

　　5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。

　　五、實施步驟

　　1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

　　2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。

　　對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。

　　六、改善措施

　　（一）完善硬件配置。

　　1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：

　　（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。

　　（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。

　　（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

　　2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：

　　（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。

　　（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

　　（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

　　（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。

　　（二）建立物管機制。

　　在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。

　　1.確定管理模式。

　　街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。

　　征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。

　　2.實施物業管理。

　　（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照xx市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。

　　（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。

　　七、資金政策

　　1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。

　　2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：

　　（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

　　（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

　　直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

　　（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。

　　（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

　　3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。

　　八、保障措施

　　1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。

　　2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。

　　3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。

　　4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。

　　5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。

物業管理方案5

　　一、xx物業管理前期籌備工作

　　（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。

　　（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

　　（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《巴黎花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

　　（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

　　（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

　　二、接管后的日常管理服務工作

　　（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

　　（二）安防工作：

　　1、保安人員著裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。

　　2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

　　3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

　　4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

　　5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。

　　6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

　　7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

　　8、小區內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。

　　9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

　　10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

　　（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：

　　1、各業主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；

　　2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

　　3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

　　4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

　　5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

　　6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；

　　7、各業主（住戶）有職責關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；

　　8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。

　　（四）、環衛綠化工作：

　　1、公共部位及商場門前衛生區，管理處派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

　　2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

　　3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

　　4、商業網點管理有序，貼合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。

　　5、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

　　6、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個優雅的環境。

　　（五）環境和衛生管理規定

　　為了持續小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、禮貌、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

　　一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

　　二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

　　三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。

　　四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

　　五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的`職責。

　　六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

　　七、持續小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

　　八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。

　　（六）、房屋及設備、設施管理：

　　1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便于做好保修工作。

　　2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。

　　3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。

　　4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。

　　5、公司每一天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。

　　6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。

　　（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每一天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

　　（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。

　　（九）、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業主滿意。

　　三、小區車輛管理規定

　　1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

　　2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；

　　3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

　　4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；

　　5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

　　6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

　　7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

　　8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

　　9、持續停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

　　四、管理模式

　　（一）擬采取的管理方式

　　服務質量是企業生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，構成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、省軍區各級官兵、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。

　　（二）管理處組織機構

　　1、辦公室：

　　（1）負責日常事物，代收代發報紙信件

　　（2）二次裝修管理

　　（3）檢查樓宇和綠化養護、保潔

　　（4）協調處理鄰里關系

　　2、工程部：

　　（1）負責房屋質量檢查

　　（2）建立設備設施維保計劃

　　（3）做好日常維修保養工作

　　3、財務部：

　　（1）管好用好財務

　　（2）負責日常收管理費、代收水電費

　　（3）統購日常維修器材、分發器材

　　4、保安部：

　　（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

　　（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

　　（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

　　（三）管理人員的配備

　　1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務管理。

　　2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

　　3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。

　　4、保潔工8人，負責小區公共衛生，全日制保潔。

　　5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。

　　6、保安10人（2出口），24小時值班。

　　7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。

　　如上共計25名。

　　五、人員的選拔和培訓管理

　　（一）人員選拔

　　根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。

　　（二）培訓目標及方式

　　為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。

　　公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。

　　（三）培訓計劃及資料

　　培訓計劃及資料見附件2

　　（四）培訓考核

　　為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間透過不定期的培訓考核確保培訓的質量。

　　六、維修基金的管理與使用

　　（一）按國家有關規定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。

　　（二）維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。

　　（三）維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按業主占有的房屋建筑面積比例續籌。

　　（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　七、物業管理服務承諾

　　我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：20xx質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索并逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業管理先進水平，全面接管小區后，按照《宿遷市普通住宅物業管理服務等級標準》以及《物業管理委托合同》的有關條款，在物業管理委托期二年內到達沭陽縣標準化小區。

物業管理方案6

　　我國物業管理已經經歷了二十多年的發展，取得了長足的進步。在上個世紀90年代的后期，中國的物業管理已經開始進入市場化運作階段。目前，中國物業管理進入了全面的推廣時期，行業開始發育，物業管理逐漸發展成為了一個獨立的經濟部門。

　　物業管理行業屬于第三產業中的服務行業，具體服務內容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區、綜合辦公樓、商業樓宇、工業廠房、倉庫、停車場等，其中居民住宅區業主群體大、物業管理涉及面廣，是物業管理的核心部分和重點服務領域。

　　社區物業管理包括常規服務、專項服務和委托特約服務等方面的內容。常規性服務是對業主提供的基本服務，主要包括：

　　（1）房屋建筑主體的管理；

　　（2）房屋設備、設施的管理；

　　（3）環境衛生的管理；

　　（4）綠化管理；

　　（5）保安管理；

　　（6）消防管理；

　　（7）車輛道路管理；

　　（8）公眾代辦性質的服務等。

　　專項服務是物業公司為滿足一部分業主的需要而提供或協助提供的各項服務工作，如在物業小區內建立商業網點、金融服務以及代理中介服務機構，組織開展文化娛樂活動等。委托特約服務是為滿足業主的個別需求受其委托而提供的服務，如小區內老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為業主代購生活物品等。目前我國城市社區物業管理以常規服務為主，一些資質級別高的物業管理公司除了常規服務外，也注重開展專項服務和承接一些委托特約服務。

　　隨著人們生活水平的不斷提高，業主對物業公司的管理服務水平提出了更高的要求。我國物業公司的企業組建模式有房地產開發商自建、政府行政部門組建、舊街道房管所轉制形成、大企業后勤部門組建、獨立法人組建的股份公司等，各類型的物業公司受本身體制的制約，在管理思路和服務意識上存在著一定的差距。但是從總體來看，現階段物業管理服務不到位、物業公司和業主之間的矛盾日益明顯，已經成為了物業行業的一個普遍性問題。有關社區物業管理糾紛的各種報道屢見報端，成為了引人關注的焦點問題。

　　目前，業主對物業管理現狀不滿，普遍反映的一些問題有：物業公司服務質量低、常規性的基本服務也不到位；有的物業公司人員素質低、服務態度差；物業管理收費過高等。當然，面對業主的意見，物業公司也有自己的理由和苦衷。社區物業管理方面出現的矛盾和糾紛影響了社區居民的日常生活和社區的`和諧氣氛，也阻礙了我國物業管理行業的發展步伐，應當引起我們廣泛的重視，通過積極的努力來化解矛盾和尋求解決問題的方案。

　　二、社區物業管理存在問題分析

　　20xx年下半年，我們對北京、河北等幾個地方的社區物業管理作了一次問卷調查2共獲得了100份有效調查數據。調查問卷內容是針對業主對小區物業服務是否滿意的問題，調查的項目包括：綠化環境、運動設施、通行情況、治安情況、衛生保潔、車位管理、寵物管理規定、員工素質及服務態度等。據調查結果顯示，對物業整體服務質量表示滿意的只占10％，認為一般的占20%，表示不滿意的占70％。從這一調查結果大體上可以看出當前我國物業管理服務質量水平很低，距離業主的要求和期望值還有很大的差距。對于作為服務行業的物業管理公司，服務質量是關鍵，物業服務與業主的工作和生活息息相關，服務不到位就會招致業主的不滿，造成雙方關系緊張，不但影響社區的穩定與和諧，而且物業公司本身的生存和發展也會受到影響。

　　調查了解到的物業管理方面存在的主要問題有以下幾個方面：

　　1、物業公司與業主之間的法律關系不明確

　　國家有關部門和北京市政府最近幾年相應頒布了一些物業管理方面的法規，對許多問題已經有了明確的限制，但在實際執行過程中卻有很大的距離。按照有關法規，業主管理委員會應該是物業區內的最高權力機構，物業管理公司是受業主管理委員會之委托和聘用從事管理工作的，業主管理委員會有解聘物業管理公司的權利。實際上，許多物業管理公司并沒有受到業主管理委員會的委托開展工作，業主管理委員會即使對物業管理不滿意也很難另換物業管理公司。

　　2、物業小區設施不健全

　　這主要是房地產開發商遺留的問題，當初開發商承諾的設施建設和實際不符。如建房時規劃的綠地面積減少，該建的設施沒有建，業主共有設施被物業公司外租盈利等問題，引起業主的不滿。還有，與居民生活相關的附屬設施不完善，例如健身、娛樂、商業、幼兒園等配套服務設施不足，給業主的生活帶來不便。

　　3、收費與服務不相符

　　部分物業小區的業主反映繳納的物業費較高，而享受的服務不足，物業公司服務不到位。確實有個別物業管理公司自定收費標準，不與業主協商，不報物價局批準的情況，也有只收費不服務或少服務的物業公司，這是引起業主不滿而產生抵觸情緒的主要原因。另外，物業公司的財務透明度不夠，也是導致糾紛產生的原因。按《北京市居住小區物業管理辦法》規定，管理公司賬目應每6個月公開一次，但真正能實行的小區很少。管理費用的開支往往是業主最為關心的問題，因為業主想知道自己繳納的物業費用到那里去了。

　　4、業主的配合問題

　　有的小區物業管理公司收費難問題比較突出，多數是由于物業公司等原因導致業主不滿而引起的。由于物業公司和業主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產生隔閡，甚至發生沖突。一些物業管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來催交費用，但往往導致矛盾加劇。

　　以上物業管理存在的問題集中地表現在物業公司的服務質量上，為了探討提高物業管理的水平和質量問題，有必要從公司組建模式和資質等方面，對影響物業公司服務質量的因素加以分析。

　　三、影響物業公司服務質量因素分析

　　1、物業公司組建模式與物業服務水平

　　社區物業企業組建模式一般可以分為五類：

　　①由房地產開發商直接建立；

　　②由行政管理部門組建；

　　③由房管所轉軌改變機制而來；

　　④由大中型企事業單位的后勤部門組建；

　　⑤由社會上的獨立法人按照現代企業制度建立的股份有限公司或個人有限責任公司

　　從根據實際情況看，以上的分類中②和③性質相似，均為城建行政管理部門下屬，二者可以合一。這樣就可以將物業公司按組建模式分為四類，即：

　　第一類為獨立法人企業組建的；

　　第二類為房地產開發商組建的；

　　第三類為行政主管部門組建的；

　　第四類為大企事業單位后勤部門組建的不同組建類別的物業管理公司在運行模式和服務質量方面表現各不相同。

　　通過對具體項目打分的方式，得出了對不同組建模式物業服務質量的評價結果。可以看出，第一類公司的物業服務質量好，在對比中評價最高。獨立法人物業企業多數屬于現代化住宅小區，硬件設施完善，能夠滿足業主的多層次需要；不論是人員素質、居住環境，還是社區文化、親情服務等方面的綜合得分都要高于其它組建模式的物業公司。

　　第二類的得分略高于第三和第四類。主要是因為其與開發商為一體，現階段開發商為了提高其房地產品牌效應，增加附加值，在近期比較注重產品的售后服務，所以其服務質量就高于后兩者。但因其與開發商關系過于密切，在開發商產品遺留問題以及資金的自由支配上處于被動地位，阻礙了其業務的自由拓展，服務質量也受到一定的影響。

　　第二類和第三類的得分最低，其主要問題是受主管部門行政管理的影響和沿用傳統的管理方式，市場化程度低，其提供的服務不能很好地滿足業主的需求。

物業管理方案7

　　第一節、顧問工作綱要

　　1、引進香港先進的物業管理制度

　　結合項目實際狀況，引進香港先進的物業管理制度和先進的設施、設備管理經驗，包括計算機網絡系統、智能化管理體系及其它電腦軟件，另定期派出資深專家組成員巡視并指導、培訓。

　　2、實行建筑后期介入管理

　　根據專業管理經驗和物業的具體情況，于建筑后期實行物業管理前期介入，對工程設計、物業功能、規劃和布局等提出改進或完善建設性意見。

　　3、協助接管驗收入住工作

　　協助物業管理公司與開發商做好接管驗收管理工作，分清雙方權力、義務、責任和費用關系，并簽定委托管理合同。

　　4、協助公司行政架構優化組合

　　協助物業管理公司行政架構的整改，合理地設計組織結構，優化崗位設置、工作流程和組織編制，削減不必要的人員，減少行政費用，以達到精簡、高效的目的。

　　5、推行專業人員培訓計劃

　　對原有人員進行多方面考核，協助培訓、篩選各類專業管理人員，制定各級員工考核計劃，并實施各類員工專業培訓，以提高服務水平。

　　6、爭取專業管理質量標準

　　協助物業管理公司不斷改善工作效率和管理運作體系，調研修改各種管理程序、規章制度和操作表格，以通過ISO9002國際質量標準體系的認證。

　　7、編制物業公約手冊

　　根據國家建設部指引和當地政府有關法律、法規、提供和制訂物業公共契約、業戶手冊、裝修管理手冊以及各項規章制度和各部門工作手冊，以提高管理效率，并制定各項工作長遠計劃方案，每月向委托方作出工作匯報。

　　8、檢查公共設施良好運作

　　檢查和保持各類公共設施（如電梯、水、電、空調、消防、監控系統和防盜系統等）良好運作，監察各項保養服務素質。

　　9、制定物業管理財務收支預算方案

　　協助制定物業管理財務收支預算方案，并報物價管理部門核實有關物業管理費和其它收費標準，并每季或每月準時做出詳細財務收支報告。

　　10、努力爭取優秀管理榮譽

　　不斷提高管理服務水平，改善公共設施，進行及時維修，協助管理者爭創市、省，以至全國城市物業管理優秀項目榮譽。

　　11、研究促進物業銷售方法

　　進行市場調查、定位、定價和推行有效的.市場策劃，制定推廣宣傳計劃，研究促進物業租售方案，提高物業使用率及出租和出售率，以達到物業保值目的。

　　12、推廣社區文化娛樂活動

　　協助籌辦各項節、日裝飾，社區活動及推廣節、目，定期主辦各類學術講座、康樂、文娛比賽，以創造物業文化之特色和形象，提高業戶對工作環境的歸屬感。

　　13、拓展一條龍全方位服務

　　協助物業管理公司開展“一條龍”服務，實行多種經營，開辦小型超市、洗衣、托兒、專線汽車、快餐中心、商場中心、代理租售中介服務等。

　　第二節、顧問工作計劃安排

　　根據世紀大廈項目進程和現狀，我司將該項目分為常規期顧問、監督檢查期顧問兩個階段提供顧問服務。

　　一、常規期顧問階段的顧問服務內容

　　1、在甲方需要對物業設施、設備系統進行增加、減少或改動時，協助甲方進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的完善和穩定運行。

　　2、協助管理者選聘各專業物管工作人員，組建工作隊伍，并對各專業技術工作崗位進行考核及資格等級的評定，以確保人員素質。

　　3、提供設備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單。

　　4、指導管理者對設備外觀出現的缺陷進行整改，對維修保養工作的程序等級進行劃分，對運行中的設備進行節、能改造以利于提高設備管理質量。

　　5、提供本物業內物業管理VI設計需求及進行設計方案要素評審。

　　6、協助管理者按ISO9001（20xx版）體系標準編制各項管理制度及建立相關資料、文件，并在此基礎上引進ISO14000和SA8000的理念。

　　7、協助管理者建立各專業原始技術資料、維修保養記錄等檔案；并就物業管理檔案資料的整理提供咨詢和指導。

　　8、協助項目入伙階段的工作。

　　9、協助管理者編制對外分包的有關程序，協助評審各專業分包方。

　　10、顧問小組定期對項目進行考評，并就各專業所涉及的內容、范圍進行全面檢查，提出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況。

　　11、提供物業管理迎檢創優咨詢指導。

　　12、對本項目物業管理從業人員進行物管常識，相關法律、法規，各項專業技能，酒店式物業管理服務意識及行為規范培訓。

　　二、監督檢查期顧問階段的顧問服務內容

　　1、顧問小組每三個月對項目現場進行考核評價，并就各專業相關內容在運行中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。

　　2、協助整理各專業圖紙及資料，保證設備的完好，確保交接工作順利完成，物業管理正常運行。

　　3、根據管理者的需要提供物管工作各專業咨詢服務。

　　第三節、顧問期限、方式、價格及付款方式

　　一、顧問期為18個月。共分兩個階段，常規期顧問（12個月）和監督檢查期顧問（6個月）。其中：

　　1、常規期顧問（12個月）的起止時間為：

　　2、監督檢查期顧問（6個月）的起止時間為：

　　二、顧問方式及費用

　　1、緊密型顧問方式：

　　（1）根據項目工作進度及計劃，在常規期階段，分別派出顧問經理、工程顧問主管、安全顧問主管常駐現場，為顧問項目量身定做管理與發展模式，打造一支一流的物業服務團隊，使業務和管理骨干在最短的時間內擔當起項目管理重任。協助項目負責人進行項目日常運作與管理，對顧問項目進行咨詢、策劃、指導，使其快速步入正規、躋身一流，最終達到顧問服務承諾的指標。

　　（2）公司由業務副總經理、總工及安全管理專家組成顧問組，不定期對該項目進行現場檢查、考評和作業指導。

　　（3）顧問費用：總計人民幣陸拾萬元整（￥600，000）。

　　2、松散型顧問方式：

　　（1）根據項目工作進度及顧問計劃安排，在常規期階段，采取分期派駐現場顧問經理、工程顧問主管、安全顧問主管到場協助、指導各項工作展開的形式提供顧問服務（不長駐現場），現場顧問針對每一個階段性的顧問專題，定期赴現場提供顧問服務。

　　（2）公司顧問組遠程指導現場作業工作。

　　（3）顧問費用：總計人民幣肆拾捌萬元整（￥480，000）。

　　3、顧問人員深圳、克拉瑪依之間往返差旅費、現場住宿費由甲方提供，上述顧問費中未含。

　　三、顧問費用構成

　　1、顧問組成員、顧問期派駐人員的人工費（含工資、保險、各種福利補貼）；

　　2、對項目各階段進行顧問指導、培訓的費用；

　　3、卓越物業管理的品牌使用費用；

　　4、項目管理者來深參觀、考察、交流卓越物業管理的國優、省優等項目費用（不含往返交通、食宿費）；

　　5、稅金；

　　6、其他相關費用。

　　四、付款方式

　　采用分期付款方式，全部款項按5期分階段付清，即：

　　1、簽約后一周內，甲方向乙方支付顧問費總額的30%；

　　2、常規期顧問工作開始后一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；

　　3、常規期顧問工作滿3個月的第一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；

　　4、常規期顧問工作滿9個月的第一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；

　　5、監督檢查期顧問工作開始后一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的10%。

物業管理方案8

　　一、公寓物業管理的實施范圍

　　根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業管理方式

　　成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業效勞監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、標準操作。所有員工要積極做好學生信息反應工作，做到“誠心待人、熱心效勞、耐心解釋、細心工作〞。進一步制定并完善了學生公寓效勞內容和標準〔附件1〕、公寓管理部主要崗位職責〔附件2〕和公寓管理部工作規程〔附件3〕及公寓管理部員工考核制度和實施細則〔附件4〕，按照物業管理行業標準和標準結合我校學生公寓具體工作進行管理。

　　三、學生公寓管理部崗位及人數

　　學生公寓管理部部長：1名〔由中心副主任兼任〕

　　學生公寓管理部物業監理：2名〔由正式職工出任〕學生公寓宿管員：8人

　　學生公寓樓內保潔員：8人

　　學生公寓場地保潔員：1人〔由工作量教少的樓內保潔員出任〕

　　共需外聘人員16人

　　四、運行費用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費用

　　3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

　　綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

　　附件1：學生公寓效勞內容和效勞標準

　　1、房屋共用部位的維護和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護方案，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設施設備的運行維護管理

　　定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的`正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

　　3、環境衛生效勞標準

　　〔1〕、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

　　標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

　　〔2〕、樓道、樓梯及公共設施設備。

　　標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

　　〔3〕、公寓內的公共衛生間。

　　標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

　　4、安防效勞標準

　　〔1〕、公寓管理接待處24小時管理效勞值班，及時登記非本公寓內來訪。

　　〔2〕、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

　　〔3〕、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。

　　〔4〕、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

　　〔5〕、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

　　〔6〕、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修效勞標準

　　〔1〕、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。

　　〔2〕、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待效勞標準

　　〔1〕、文明效勞、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

　　〔2〕、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的根本情況，并備存登記資料，以便提供效勞和查詢。

　　〔3〕、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損害處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業管理網收集并整理。

物業管理方案9

　　一、前言

　　隨著經濟發展和城市化進程的加快，物業管理已經成為城市建設和社區發展中不可缺少的一環，而信息化物業管理的實施則是現代物業管理的大勢所趨。信息化物業管理是以信息化技術為支撐，通過網絡、智能化設備、操作系統等多種信息化手段對物業管理進行全面、精細化管理的一種模式。信息化物業管理方案的實施可以有效提升物業管理的質量和效率、減少人工成本、提高服務質量和居民滿意度，也是物業公司轉型升級的重要舉措。

　　二、信息化物業管理的基本架構

　　1.基礎信息平臺

　　基礎信息平臺包括物業公司的業務管理軟件平臺和數據管理平臺，將業務數據集成城一個系統，從而實現各部門之間的數據共享和協作辦公。這個平臺應包含完善、健全的規章制度及操作流程，以及專業合規的監管機構和運營團隊，確保數據的安全性和可靠性。

　　2.智能設備和網絡平臺

　　智能設備和網絡平臺是信息化物業管理的核心，包括實現規劃設計、建設、運營維護的智慧化物業系統，如智能門禁系統、視頻監控系統、消防系統、網絡通訊系統、物聯網技術等。這種智慧化物業系統能夠實現自動化、智能化管理，達到節能、環保、安全、便捷、高效等目標。

　　3.應用及服務平臺

　　應用及服務平臺主要包括物業服務平臺、業主社區平臺、智慧停車平臺等，這些平臺將信息化技術與物業服務有機結合起來，為物業管理提供全方位、多元化的服務支持。這樣的平臺建設能夠讓業主體驗到更為便捷、高效的物業服務，同時也可以增強業主對物業公司的信任、滿意度和忠誠度。

　　三、信息化物業管理的具體措施

　　1.智能門禁系統

　　智能門禁系統是一種將傳感器、計算機、通訊技術等集成起來的門禁管理系統。它除了具有傳統門禁系統的作用外，還可以通過網絡實現在線通信、數據管理、安全防護等多重功能，從而實現全程監管和實時反饋。在應用方面，可以通過開發一款APP供業主使用，實現手機遠程開鎖、快遞收發、預約進出等智能化管理。

　　2.視頻監控系統

　　為了增強小區的安全保障，可以通過建設視頻監控系統進行全方位監控。這種系統應該覆蓋小區的主要出入口、樓道、車庫等區域，并與公安機關的`監控中心相連，實現聯動控制和快速響應，對事故和安全事件進行快速處理和交流。

　　3.消防系統

　　現代物業管理中，消防安全是必不可少的一部分，可以引入智能化技術，建設智能報警系統、監測系統和控制系統，實現煙感探測、火災報警、自動滅火、避難疏散等功能。整個系統應該采用分布式架構，具備高可靠性、高安全性和高靈活性，以滿足各種應急情況。

　　4.物業服務平臺

　　物業服務平臺是物業管理公司與業主之間的橋梁和紐帶，它應該具有在線派單、監督管理、服務評價等功能，通過視頻會議、在線聊天等多種手段，支持業主隨時隨地查詢物業服務信息、提出建議和投訴，并能夠實現快速的服務響應和處理。同時，還可以開發面向手機端和電視端的物業服務APP、展示大屏等應用工具，更好地推動信息化物業管理的實施。

　　5.業主社區平臺

　　業主社區平臺是業主與小區之間的互動平臺，可以通過該平臺提供便捷的交流、互助、購物、公告、信息查詢等社區服務，拉近業主與物業公司、業主與業主之間的距離，增強小區凝聚力，促進業主滿意度的提升。

　　6.智慧停車平臺

　　智慧停車平臺是一種基于信息化技術的車位管理系統，它可以實現停車場的自動化管理、實時數據查詢、預約掛號、無感支付等功能，讓車位使用和管理更加科學化、合理化和智能化。基于智慧停車平臺，還可以發展車輛共享服務、電動汽車充電樁服務等業務模式。

　　四、信息化物業管理的優勢和挑戰

　　1.優勢：提供高質量的物業服務

　　信息化物業管理平臺的建設，可以將綜合物業服務的各個環節打通和一體化，實現后臺信息的共享和互通，提高管理效率和服務質量，對于業主而言，可以提供更加透明、公平、便捷、高質量的物業服務，為業主提供更多元化的服務內容，增強服務的針對性、覆蓋面和深度。

　　2.挑戰：技術、人才和安全等問題

　　信息化物業管理面臨的最大挑戰是技術、人才和安全等方面的問題。信息化技術日新月異，需要及時跟進和更新，同時也需要專業的開發和維護人才來保證系統平穩運行。安全風險是信息化物業管理必須面對和解決的問題，必須建設完善的安全措施和應急預案來防范和處理各種風險安全事件，同時提高業主的安全意識和服務滿意度。

　　五、總結

　　信息化物業管理是時代發展和“智慧城市”的需要，對于提高物業管理服務質量和效率、降低管理成本、增強業主對物業公司的信任度和忠誠度等方面具有重要意義。但實施信息化物業管理面臨的挑戰也不容忽視，需要物業公司充分認識和評估各種風險和問題，尋找對策來解決，盡快落實信息化物業管理的實施。只有這樣，才能實現社區更好的管理與服務，推動物業管理現代化的跨越發展。

物業管理方案10

　　一、概述

　　某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

　　二、目標

　　貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌。

　　三、組織

　　物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

　　反饋

　　運行機制

　　組織結構圖

　　經營環境圖

　　四、人事

　　人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。

　　序號崗位人數主要職責備注

　　1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。

　　2經營部主任1具體經營事務、人事等。

　　3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證

　　4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

　　5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。

　　6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

　　7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。

　　員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100。

　　五、經營預測

　　a)經營收入：19.14萬元(年度，以下省略)

　　物業管理費：11.34萬元

　　應收12.6萬元

　　30000120.35=126000(元)

　　預計收入11.34萬元(收繳率90)

　　維修服務費：0.5萬元

　　特約服務：5.8萬元

　　其他收入：1.5萬元

　　b)支出：20.25萬元

　　人員工資福利：14萬元

　　辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)

　　維修保養費用：1.5萬元

　　稅金：1.05萬元

　　不可預見費用：1.2萬元

　　c)潤虧：-1.11萬元

　　d)物業接管期間

　　前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)

　　e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月M

　　2(1)員工的工資和按規定提取的福利費

　　序號崗位人數工資標準工資合計

　　1經理112001200

　　2經營部主任1800800

　　3辦事員36001800

　　4物業管理員1800800

　　5安全護衛員75003500

　　6水電工1700700

　　7保潔員2400800

　　工資總額合計9600

　　工資總額合計：9600元/月;115200元/年

　　福利：11520023=26496(元/年)

　　合計：14..17萬元/年

　　(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

　　(3)綠化管理費：綠化率451.04萬M21元/年M2=1.04萬元

　　(4)清潔衛生費：2人xx月80元/月人=0.192萬元

　　(5)安全護衛費：7人200元/年人=0.14萬元

　　(6)辦公費：按管理人員工資總額25計算

　　5.52萬元25=1.38萬元

　　(7)固定資產折舊費：按10計算即1萬元

　　(8)稅費：按營收5.5繳納即1.052萬元

　　(9)保險費：暫不投保

　　(10)合理利潤：按營收8計算1.36萬元

　　但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月M2。

　　六、前期物業接管

　　a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

　　b)物業接管驗收

　　既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的`合法權益。

　　是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;

　　供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;

　　房屋幢、戶編號已經有關部門確認;

　　落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

　　接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式

物業管理方案11

　　一、介紹

　　天悅城位于光明路東，工業大街南，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產綜合體，要打造呼倫貝爾地區30年內無法復制及超越的綜合高端社區，這是一個充滿極富特色的規劃。優美舒適的自然環境和超凡脫俗的人文氣質，營造出超然出世的高尚生活社區，演繹臨水而居的超然人生。

　　二、管理服務的整體設想與策劃

　　針對天悅城物業管理的各個要素，我公司展開了項目調研，通過項目的深入理解，深層挖掘設計和開發思路的基礎上，在做銷售物業服務中對業主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區所具備的各項特點，以及物業管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業管理方案。

　　我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。

　　1、一種模式：

　　1）根據本項目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務

　　２）貼心管家式服務管理模式的5大重點：

　　a）一對一專人服務

　　b）家居生活的全方位“助理”

　　c）深入到微小細節的服務方式

　　d）高素質+職能多面手

　　e）打造便捷、舒適的貴族生活

　　2、三大重點：

　　重點一：管家式服務項目的多樣化

　　天悅城所承諾提供的物業服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、業主認可程度，給物業公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務方式內容的物業管理服務。首先管家式服務的內容區別于一般小區物業管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目。由于物業管理費中包括基礎性、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目。考慮到物業服務的成本與物業費掛鉤、人力資源數量質量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業主需求，且能明顯體現管家式特色的服務。

　　重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受

　　管家需要極高的自身素質，擁有豐富的生活經驗與專業素養：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養等等…從物業管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現管家服務的特點，應達到管家應具備的基本素質——禮儀。

　　管家式服務在全國物業管理服務中卻無規范性標準，尚處于摸索階段，本公司認為：從業主心理角度出發甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業主感受到不同于在一般物業管理小區受到的貴賓待遇（體現優越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業主的“虛榮心”。

　　重點三：營造一種“便捷、和諧、優越”的社區人文環境。

　　1、管家不單單是指購物、準備早點、送孩子上學、洗衣物、招待客人。而是體現了管家服務的另一特征——貼心。作為物業管理的管家“式”服務，要把貼心容入到公眾服務當中去，就能得到很大程度上業主的認可。從最小的細節做起（例如：業主在小區中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業主在小區內，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現生活在天悅城貴賓級的享受（這個例雖有些夸張，但并非不切合實際）。

　　2、一個整體，多個獨體，宏觀把控管理：個體互相協作，優勢互補，形成小規模管理優勢。宏觀管理把控，各小規模管理優勢完成整體管理完善。

　　3、三個措施：

　　措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務。

　　與一般項目不同，從物業接管期起，既要求專屬“管家”與業主建立良好的溝通，介紹物業的超前服務項目，使業主在入住前既感到“管家”的.作用，體會到物業獨特超前“管家”服務。

　　利用辦理入住的良好時機，充分體現物業特有的便捷、細致，通過準時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業的介紹；簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業主預留車位的細致工作，將為居住天悅城業主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規范酒店式禮儀行為規范為業主提供服務。設立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務人員隨叫隨到。

　　所有“管家”必須能準確、清晰回答業主的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時，生活咨詢回復不超過12小時），在業主心中樹立重承諾、講信譽的規范形象，使業主產生信賴感。

　　全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導業主找到正確的答案。

　　接受業主的各類服務委托，做業主最放心的生活幫手。幫助業主全程監督操作過程，讓業主輕松享受100%完美效果。

　　措施二：高素質+職能多面手=強有力的業仆隊伍。

　　a）利用高素質的個體，展現高標準的人文環境。

　　b）職能多面手，形成優勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務。

　　措施三：完善服務信息協調網，提供全方位服務項目支撐。

　　a）通過各種途徑，聯絡各服務公司提供有效的服務項目支撐。

　　b）協調各服務公司，提供快速高效便捷的服務質量，滿足業主的需求。

　　c）尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業主提供全方位信息服務。

　　d）全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業主人力需求。

　　三、管家式服務內部管理模式設想

　　把天悅城分為2種管理形式，由物業經理宏觀把控。2種管理形式，把整個小區的管理分為2個區域，第一區域為別墅、花園洋房的管家式服務管理，第二區域為小區的高層住宅的普通管家式服務管理。第三區域為小區的整體公共服務前臺接待檔案管理信息協調中心等。

　　第一、二區域：

　　由管家進行服務管理，并配有一定數量的業仆（保安保潔維修個性化服務人員外務總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業服務觀念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經理有質的飛躍。同時管家在為業主服務能做到想業主所想，先業主所想，急劇貼心的服務觀念。

　　業仆由管家直接管理調度，鑒于每個服務區域基礎服務工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調度，和及時滿足業主的需求，我們將把專職的服務人員變更為可承擔多種服務項目的“高素質＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發生。

　　第三區域：天悅城雖分為3個區域，但物業工作的開展需以一個整體規劃為導向。小區整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統一安排管理，為各個區的管家式服務打下一個堅實的基礎，為管家式服務提供一個良好的發展環境和支撐。由管理處直接負責小區保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協調處的管理。

　　四、物業管理方案的實施天悅城物業處籌備

　　（一）、天悅城人員素質及要求：

　　物業經理：1人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有親和力及應變能力，有良好的組織、協調、溝通能力，有敬業和創新精神。

　　管家：2人，專科以上學歷，年齡24——30歲熟知物業管理并有酒店管理服務經驗，具有一定生活經驗，善于溝通，協調能力強。具有強烈的服務意識，和吃苦耐勞甘做業仆的思想。

　　財務人員：2人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有物業或房地產行業會計操作經驗，有會計師職稱。

　　公共保安主管：1人，中專以上學歷，年齡35歲以下，二年以上實際操作經驗，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。

　　公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、

物業管理方案12

　　一、活動主題

　　中秋聯歡

　　二、活動宗旨

　　豐富員工的企業生活，提升員工的'凝聚力，加強XX物業公司與XX物業公司的企業文化交流、學習，促進雙方企業文水平。

　　三、活動原則

　　凝聚、熱烈、親切、節儉、實效。

　　四、活動安排

　　1、時間：9月24日下午7：00——11：00

　　2、地點：XX物業公司XX大廈歌舞廳

　　3、參加人員：XX物業公司、XX物業公司員工及活動邀請人員

　　4、主持人：XX、XX、XX、XX

　　5、主辦單位：XX物業管理有限公司

　　6、協辦單位：廣州XX物業管理有限公司

　　7、活動策劃人：XX

　　8、活動組委名單：

　　組長：XX

　　副組長：XX、XX

　　急救防護組員：XX、XX

　　后勤組員：

　　XX大廈管理處：XX、XX、XX、XX

　　XX廣場管理處：XX、XX、XX、XX

　　XX花苑管理處：XX、XX、XX、XX

　　XX花苑管理處：XX、XX、XX、XX

　　9、評委名單：

　　XX物業公司：

　　XX總經理、XX副總經理、XX主任、XX、XX

　　XX物業公司：

　　XX總經理、XX副總經理、XX副總經理、XX經理

　　五、活動內容及獎金、獎品

　　1、“軍體拳”比賽：XX大廈、XX廣場、XX大廈、XX花苑各個樓盤保安部各派一支隊伍參加，設一、二、三名，第一名獎380元，第二名獎300元，第三名獎250元，獲獎隊伍各獎錦旗一面，獲獎隊員獎狀一本，沒獲獎隊伍獲鼓勵獎金150元。

　　2、表演節目：各樓盤自行組織團體（三人或以上）及個人表演節目；每個團體表演節目可獲150元獎金，個人表演節目可獲禮品一份。

　　3、腦筋急轉彎：共20題20份獎品，每答對一題獲獎品一份，價格約15元。

　　4、抽獎：凡參加者憑入場瘓謝岜懷櫓刑亍⒁弧⒍⑷⑺牡冉薄Ｌ氐冉繃矯鶻比人饕惶一等獎三名各獎消毒碗柜一臺；二等獎五名各獎燃氣爐一臺；三等獎10名各獎現金50元；四等獎30名各獎價值30元的獎品。

　　5、迪斯科（約40分鐘）。

　　6、入場員均可獲紀念品一份。

　　六、費用預算

　　1、軍體拳比賽錦旗90元；獎金1230元，共1320元；

　　2、表演節目獎金約800元，禮品約400元，共約1200元；

　　3、腦筋急轉彎獎品約300元；

　　4、抽獎獎品約8000元（獎品由XX物業公司提供，約7000元）；

　　5、入場紀念品約20xx元；

　　6、水果、飲料約3000元；

　　7、車費約2800元；

　　8、 DJ加班費約200元。

　　總共支出約：18820元（其中XX物業公司提供獎品約7000元）

　　七、安全防范

　　1、活動組織過程的安全防范，組織者需做好宣傳；

　　2、活動現場的安全防范，組織者做好宣傳工作及備好一般急救藥品；

　　3、各樓盤人員應做好本樓盤的安全防范工作，主要是人員較多時間較長的離崗應急方案。

　　附：節目安排（略）

物業管理方案13

　　物業概況

　　××國際會展中心坐落在××市高新技術產業開發區內(該開發區是中華人民共和國國務院批準建立的國家級高新技術產業開發區之一)，由××市高新技術產業開發區進出口公司開發并運營;是××市東部唯一一家集展覽、會議、商務辦公、信息服務于一體的專業機構。會展中心的主體建筑――保稅展貿大廈是××市東部的標志性建筑之一，總建筑面積10800平方米，包括地下一層，地上九層，其中一、二層為展貿大廳;3―9層為涉外寫字間。預計20xx年五月下旬驗收交付使用。

　　該會展中心主要配套設施有：廣場、保稅倉庫、公建、多功能廳等。

　　主要機電設備有：電梯、中央空調系統、供配電、給排水、消防設施等。

　　委托管理目的

　　1.保持和提高物業的完好程度。通過對會展中心整體物業的管理與養護和對全體工作人員的管理與服務，以防止使用不當，損壞物業。

　　2.為會展中心全體人員創造良好的工作環境，提供安全、文明、優美、舒適的工作環境。

　　3.通過對××國際會展中心實施社會化、專業化、一體化的管理，不斷提高服務質量，維護開發區進出口公司權益，使物業保值增值。

　　4.通過良好的物業管理和服務，幫助××國際會展中心樹立良好的社會形象。

　　委托管理原則

　　根據國家及省市有關的物業管理法規、政策及物業管理委托合同，本著“精干高效、優質服務”的管理原則，執行公司“為業主創造安全、文明、優美、舒適的居住和工作環境”的質量方針，實行“管、養、修、服務”為一體的綜合管理。

　　委托管理方式

　　1.××高新技術產業開發區進出口公司依據國家及省市有關物業管理法規政策以及雙方議定的其他事項，全權委托xx市××實業發展有限公司對××國際會展中心實行綜合一體化管理。××公司在管理合同期內對會展中心負責制定年度管理目標。在經濟上實行獨立核算自負盈虧，盡快實現××國際會展中心辦公優化與美化，實現社會效益、經濟效益、與環境效益的同步發展。

　　2.委托管理有效年限：5年

　　委托管理內容

　　1.會展中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設備機房等)的維修、養護與管理。

　　2.會展中心房屋建筑本體共用設施設備(上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備等)的維修、養護、管理和運行服務。

　　3.會展中心規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等)的維修、養護與管理。

　　4.會展中心規劃紅線內屬配套服務設施的維修、養護與管理。

　　5.公共環境的清潔衛生(各辦公室內衛生自行打掃)，垃圾的收集清運。

　　6.交通、車輛行駛和停泊管理。

　　7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視保安工作。

　　8.物業及物業檔案、資料。

　　總體目標與分項目標

　　l總體目標

　　在管理合同期內把××國際會展中心管理成“安全、文明、優美、舒適”的高檔辦公寫字樓。根據委托管理事項和國家、省、市物業管理分項管理考核標準，在會展中心達到硬件指標后，承諾：會展中心所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴格按照《全國城市物業管理優秀大廈標準》對會展中心的房屋設備、市政公用設施、綠化衛生、交通、治安和環境容貌等項目進行維護、修繕和管理;兩年內達到xx省或國家級物業管理優秀大廈的管理標準，并獲得有效證書。

　　l分項指標

　　1.房屋及公共配套設施完好率98%以上，其中發電機發電率和消防水泵供水率達到100%;

　　2.無重大火災、刑事和交通事故;

　　3.辦公樓內衛生、消殺、環境綠化國家級達標率100%;

　　4.辦公樓本體零修、急修及時率：99%以上;

　　5.違章發生率1%以下，處理率：100%;

　　6.管理人員專業培訓合格率：100%;

　　7.會展中心全體人員對中心的物業管理滿意率95%以上，投訴處理率100%。

　　實現目標的保證措施

　　一、管理體制和人員配備

　　1.管理架構

　　我公司擬設××國際會展中心物業管理處作為公司的外派機構，全面負責會展中心的日常管理運作，統管整個會展中心內外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經濟指標責任合同，管理處按綜合一體化管理，設房管部、機電維修隊、護衛隊、清潔綠化隊。管理處設監控中心，實行24小時值班。

　　2.人員配備

　　按公司ISO9002質量標準和××國際會展中心綜合一體化管理的內容、范圍、廣度和深度，科學、合理設置機構人員，力求實現物業管理指標的承諾和公司制定的`管理目標，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設各類人員24人。

　　副主任1人

　　房管部

　　管理員2人

　　資料、倉管1人

　　主任1人

　　清潔綠化4人

　　機電維修6人

　　護衛隊9人

　　3.骨干人員的素質要求

　　分類

　　崗位

　　職責

　　現具備條件(擬招條件)

　　備注

　　管理處主任

　　全面負責××國際會展中心物業管理工作

　　本科文化，機電專業，具4年以上大型高層物業管理經驗，協調管理能力強，精通ISO9002質量體系。

　　管理處正副主任由公司內部委派。

　　副主任

　　協助主任管理機電，維修，消防，車輛管理，治安，房管，綠化，清潔，社區文化七大服務項目。

　　本科文化，具多年基層物業管理經驗，熟悉七大服務項目操作流程及檢驗標準，實踐經驗豐富，熟悉ISO9002物業管理質量體系

　　房管部

　　管理員

　　負責房管工作手冊規定的工作內容，協助主任做好管理、監督、協調、服務各項工作。

　　大專學歷，土建或民建專業，具有3年以上基層物業管理經驗，綜合管理，協調能力和質術專業能力均較強。

　　主管房管員、會計、出納、社區文化、機電工程技術員、保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調配。

　　資料員

　　負責管理公司發放的質量管理體系文件和大樓技術檔案資料，業主檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員。

　　檔案專業，中專學歷，擅長質術資料的分類，整理，管理。

　　倉管員

　　專職負責倉庫管理工作，負責物品分類，擬定物品采購計劃。

　　正派、廉潔、具多年倉庫管理經驗。

　　機電部

　　水電、電子、空調、土建、電梯

　　負責會展中心供配電，電子監控，公用天線，電梯，消防等設備的正常運行和養護。

　　助理工程師以上職稱，熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運作。

　　普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經考核、崗前培訓、在崗培訓、合格者予以錄用。

　　調度員

　　負責報警，監控中心的值班和處理各類信息，讓調控中心起到管理“樞紐”作用。

　　初級以上技術職稱，工科電子專業，懂ISO9002運作。

　　護衛隊

　　正副隊長

　　全面負責會展中心的治安和車輛管理工作。

　　高中文化，退轉業軍人，黨員，軍事素質優秀，具4年大廈治安隊管理經驗。

　　車輛管理員

　　負責小區車輛、車場管理工作。

　　熟悉治安防盜報警系統運用。

　　清潔綠化隊隊長

　　負責會展中心清潔、綠化維護、整治工作。

　　技工、園藝專業、從事多年綠化養護和管理工作經驗

　　4.管理處職責

　　1)負責對會展中心實施綜合一體化管理，在物業管理業務方面接受公司物業部的指導與監督。

　　2)貫徹執行公司制定的

　　ISO9002物業管理質量體系標準，按標準要求實施管理。

　　3)完成與公司簽定的年度管理目標和經濟指標。

　　4)合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。

　　5)定期對房屋公共配套設施進行維修養護。

　　6)負責擬訂會展中心月工作計劃。

　　7)負責周檢工作，并作好記錄，接受××高新技術產業開發區進出口公司和本公司物業部的監督指導。

　　8)負責會展中心的安全、防火工作。

　　9)協調與供水、供電、工商等與物業管理有關部門的關系，有效開展工作。

　　二、竣工驗收與移交接管

　　由××實業發展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交，提前介入物業的前期各項準備與籌建工作。維護甲方利益，以物業管理角度出發，從會展中心的驗收交接至順利進駐，我方將全程提供專業的技術服務。

　　三、××國際會展中心的日常管理運作

　　原則：全面推行××公司通過國際質量認證機構認證的ISO9002質量管理體系。會展中心內日常機電運行、房管事務、治安、車輛、清潔、綠化，設施維護保養統一納入公司ISO9002規范運作范疇，嚴格執行《機電設備管理工作手冊》、《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》、《大廈清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》，注意每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。

　　四、對××國際會展中心擬采取的主要管理措施

　　1.系統培訓。為確保會展中心管理早日走上正軌，實現我們對××國際會展中心管理目標的承諾，公司將嚴格按照ISO9002質量體系文件的培訓規定，科學系統的對會展中心管理處所有管理人員進行全面培訓，確保管理人員100%持證上崗，全員年培訓率達100%，合格率100%。

　　1)培訓師資。由××公司策劃部負責組織辦公室、物業管理部分批集中培訓。授課教師由公司內部具有相當資格和具有豐富經驗的技術人員、管理人員擔任，根據實際工作需要，另聘請專業人士授課。

　　2)培訓經費。第一年按人均300元/年標準從管理服務費中支出;正常年份按5%的標準從管理服務費中支出。

　　3)培訓規定。培訓統一由公司策劃部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內容，占綜合考評成績的20%。

　　4)培訓獎懲。筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵;新上崗員工未經培訓或培訓成績不合格的，不予錄用;筆試和實操考試中成績不合格者給予一次補考機會，再不通過則給予解聘;參加外送培訓成績不合格者，將由本人自費再次培訓，原培訓所占的工作日作為曠工處理。

　　5)培訓計劃。崗前培訓計劃和常規培訓計劃。

　　2.從接管開始在會展中心內全面推行ISO9002質量體系實施管理，在半年內建立運行體系并達到認證的條件。

　　3.安全防范。采取人防、技防和宣傳相結合，以確保隨時處于安全狀態。

　　1)加強制度落實

　　A、根據會展中心所處地理位置、周邊環境，合理布崗，責任承包。

　　B、要求護衛員嚴格按照公司ISO9002物業管理體系文件《保安工作手冊》規范運作，文明執勤，規范上崗。對照護衛員日常行為，嚴格執行。由護衛隊長負責護衛員的日檢，確保護衛員隊伍的素質和服務水準。

　　C、專業負責調控中心，確保24小時全方位監控。

　　D、加強崗位管理。保安擬定設固定崗、流動哨和巡邏隊，整個大樓區域24小時全方位檢查，明確責任區，劃分責任人。

　　E、堅持查崗制度。護衛隊長、房管員、管理處主任、公司物業管理部按公司ISO9002程序文件規定和頻率不定期夜間查崗，并根據查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規定處罰。

　　F、加強大樓內流動人員及外來人員的管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查。

　　G、落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護護衛隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領導又是防火責任人，全體護衛隊員、車輛管理員都是義務消防員和治安應急分隊隊員。

　　H、加強車輛管理。車輛管理是物業管理中治管理和重要組成部分，內部車輛管理要一車一號，固定車號。外來車輛須遵守保安人員指揮，按序停放，并發放臨時出入卡。

　　4.清潔衛生。為維護××國際會展中心物業良好的硬件設施，尤其是搞好大樓內部設施的保養，擬購置進口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺，從先進的設備著手，并外送培訓操作人員，從而達到最佳的維護、保養。

　　5.溝通與會展中心工作人員之間的聯系，多渠道開展宣傳活動。

　　編制《××國際會展中心用戶手冊》，詳細介紹××物業管理公司的服務宗旨，企業精神以及公司與管理處可以提供的服務項目，物業管理各項法規、中心工作人員須遵守的管理規定等。主要內容有：××公司介紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規定及措施、保安措施;水、電的使用和管理規定、物業管理用途的限制、電視接收管理規定、公共設施設備管理規定、娛樂場所管理規定上、防火須知、噪音限制、泊車服務、常用電話號碼以及處罰規定等。《手冊》一人一冊并簽字領取。

　　6.開展豐富多彩的公益和活動。

　　在物業管理過程中，通過開展藍球比賽，乒球等各類體育比賽，加強物業公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關系，樹立“物業公司是業主的朋友”的工作氛圍。

　　7.從管理××國際會展中心前期開始即導入VI企業形象識別系統，建立統一的VI標識、標牌系列，包括：會展中心的平面圖、公共設施指示牌、宣傳欄、衛生、綠化、消防警示牌等，塑造會展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO9002的規范運作和VI的有效結合所產生的良好物業管理效應必將提高××國際會展中心的知名度和美譽度。

　　管理用房和管理經費來源

　　1.管理用房及管理處商業用房

　　根據國家及省市物業管理有關政策、法規，××國際會展中心需提供管理用房

　　_____平方米、員工宿舍_____平方米、商用房_____平方米，并應具備基本辦公及居住條件。

　　2.管理經費來源

　　××國際會展中心管理收費遵循二個原則：

　　A、按照國家及xx物業管理行業收費指導標準收取;

　　B、按照管理費“收支平衡、略有節余”原則收取;

　　1)管理服務費

　　經雙方友好協商，××國際會展中心每年向xx××物業管理公司一次性支付物業管理服務費40萬元。

　　2)按照《xx省住宅小區(大廈)物業管理辦法》規定，在××國際會展中心大樓交付使用的同時，按照相應的比例及法規政策的規定設立維修基金，以保障××國際會展中心物業的配套設施的更新及重大維護費用。

　　3)按照有關規定，建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金的收取執行省級物業管理主管部門指導標準。

　　4)外來車輛保管費，車輛場地使用費。

　　5)其它政策規定應收取的費用。

　　增收節支措施

　　1.增設一些工作人員歡迎的便民有償服務項目，以彌補管理經費的不足。

　　2.有效經營管理處商業用房，經營所得用于補充管理費。

　　3.根據”精干、高效“原則，推行ISO9002國際標準規范管理。在保證ISO9002人力、財力、物力資源的同時選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。

　　4.抓好大樓的綜合管理，加強巡視監督，杜絕違章和人為破壞公共設施現象，盡量減少維修費用支出，從而降低管理成本。

　　管理中需要明確和解決問題

　　1.移交管理前的水、電費問題

　　大樓在整體移交接管之前，按照政府規定，水電需要移交給供水、供電公司，移交工作及費用由××高新技術產業開發區進出口公司負責，我公司協助辦理。

　　2.開辦費問題

　　如貴公司委托我公司管理，前期投入較大，我們建議：籌建管理處所需要費用，以雙主共同承擔為原則，具體雙方可詳議。

　　3.遺留問題

　　按規劃設計未完成的工程遺留問題由××產業開發區進出口公司負責完成。

　　經費收支測算

　　1.依據

　　1)根據××國際會展中心的實際情況進行測算;

　　2)管理服務費和收費依據xx省物業管理收費指導標準執行;

　　3)人工費：參照物業管理行為普遍工資水平制訂;

　　2.××海關經費收支測算表(附后)

　　獎罰辦法

　　本方案經××產業開發區進出口公司認可同意后，即草簽物業管理委托合同。方案中列明國家及省市物業管理法規政策中規定的需開發單位執行的事項為××產業開發區進出口公司責任范圍;規定管理單位責任和本方案承諾和管理目標及有關指標為xx××物業管理公司責任范圍。由于雙方單方面未嚴格履行責任而造成的損失由責任方承擔。

物業管理方案14

　　為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。

　　一、總體目標

　　實施規范管理，保障服務質量。

　　二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責

　　1、明確前期駐點項目物業管理架構

　　公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《》實施有效監督管理。

　　2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。

　　三、建立和完善規范的.工作流程和服務標準

　　(一)明確客服部

　　標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面制度。

　　1、每周五下午17：00時前提交本周項目

　　報告資料包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發建設單位工作動態、工程現場狀況介紹等。

　　2、每月提交現場施工進展狀況書面報告和項目工程進度記錄表，報告資料包括：工程進展狀況、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發建設單位工作動態。

　　3、下周工作計劃

　　4、合理化推薦、意見

　　5、其他

　　(二)明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃

　　1、每周例會通報各部門前期駐點工作狀況，同時提出下周工作計劃和重點

　　2、研究分析各部門工作報告

　　3、研究分析物業管理新動態

　　4、實施培訓和溝通

　　5、研究分析服務質量報告

　　6、其他

　　(三)建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系

　　1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員

　　2、明確工作程序

　　a、督察員每一天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。

　　檢查資料主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改善意見。

　　b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究，具體調查資料，附xx物業公司前期駐點項目服務質量調查表，督察員每月底前提交書面報告和分析改善意見。

　　c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。具體調查資料，附xx物業公司前期駐點項目服務質量調查表，前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。

　　(四)協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度

　　1、制定規范的聯系函制度。

　　2、建立和規范例會制度。

　　3、協助建立客戶聯系報告制度。

　　四、建立長效的改善機制

　　1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構。

　　2、研究機構目前主要工作任務。

　　a、研究和。

　　b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。

　　c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材。

　　d、有計劃編寫各項目物業管理方案。

　　e、有效實施形象策劃系統。

　　f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓。

　　g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。

物業管理方案15

　　以服務師生員工為宗旨，全面落實科學發展觀，根據“物業管理中心20xx年優質服務年計劃”，全面提高物業服務的專業技能和服務水平，搞好物業管理，現擬定“平安紅五月”實施方案如下：

　　一、 加強安全宣傳教育，培訓提升全體員工安全防范意識。各個部門5月份開展法律知識，法制觀念、公司制度，治安消防的學習教育，增強員工法治觀念和安全常識，培養員工遵紀守法、安全防范的自覺性。

　　1．在四月份中心組織培訓的基礎上，五月份再搞一次安全培訓，各部門搞一次安全培訓。

　　2．保安隊員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現場滅火操作。

　　3．長期堅持利用早會和訓話時間，隔天學習一次法律法規、管理文件，以加強職業安全的教育。

　　二、 加強安全制度建設與安全管理，嚴防各類重大事故發生。

　　1．建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設備安全制度、其他作業安全制度，應急機制和各類規定，做到各項安全工作有章可循，有法可依。

　　2．搞好安全生產，杜絕安全事故發生，在“平安紅5月”創建活動中，重點搞好安全生產（服務），以保證將“平安紅五月”的'工作落到實處。

　　①． 責任明確。各個部門安排落實一位副經理和質量管理員，具體實施安全綜合管理，防盜防火，安全生產，人民調解，維護穩定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標責任書。

　　②． 管理落實。副經理和質量管理員監督檢查本部門安全生產的整個流程，發現不符合安全操作規程的行為和安全隱患及時糾正。

　　③． 安全作業、安全防范，自我保護成為員工的自覺行動。

　　3．各個部門成立矛盾糾紛調解小組，副經理任組長、質量管理員和一名工會骨干任調解員。信息有效，制度落實，將和諧關系落到實處。矛盾糾紛調解率達100%，調處成功率達85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調解領導小組，協調處理矛盾糾紛。

　　三、由物管中心、客服部、、保安部聯合組成“平安紅五月”創建檢查領導小組，每周檢查指導一次安全工作，發現隱患及時整改，對忽視安全工作的嚴重行為，通報批評。

　　1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實際工作中得到實施。

　　2、檢查防火、防盜、防自然災害事故，防違規生產服務是否落實到位。嚴格排查安全方面的管理漏洞和事故隱患，發現問題及時實施整改。

　　3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。

　　4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點難點問題。

　　5、檢查處理顧客投訴和物業服務熱點問題。

　　創建“平安紅五月”，是我們創建“物業優質服務年”，學習實踐科學發展觀的一個具體措施，只有平安物業，才有優質物業。期待創建“平安紅五月”工作能夠作好，為學校的建設發展提供優質的物業服務。

【物業管理方案】相關文章：

物業管理方案10-11

物業管理的方案08-09

物業管理活動方案08-15

小區物業管理方案11-02

關于物業管理方案09-06

學校物業管理方案06-27

關于物業管理的方案04-24

物業管理方案范文10-12

物業管理方案（優秀）04-11

(優秀)物業管理方案02-18