買房理財(cái)要哪些注意事項(xiàng)

　　買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財(cái)經(jīng)。本文為你說明，房產(chǎn)證寫子女名，未必好。

　　第一：孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付。

　　如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購買首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。

　　如果孩子在限購政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房優(yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。

　　第二：孩子婚后買家庭第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅。

　　比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。

　　成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　及至孩子婚后想購買家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

　　第三：孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)。

　　如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。

　　這意味著，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。作為父母，白發(fā)人送黑發(fā)人已經(jīng)痛徹肺腑，現(xiàn)在連自己的房子都住不安穩(wěn)，晚年生活情何以堪?

　　有沒有化解之招？

　　房產(chǎn)和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。

　　這樣，即使子女成年后以自己名義所購房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計(jì)稅量將極其有限。

　　越有錢，越貸款

　　大多數(shù)人的買房思路是：房貸越少越好，有錢就提前還貸，給銀行賺利息太不合算了。

　　事實(shí)上，在目前市場態(tài)勢(shì)下，這樣的思路恰恰是不合算的。會(huì)理財(cái)者擬采取這樣的策略：越有錢越貸款，貸款越多越好，期限越長越好。自己的錢呢，去做投資理財(cái)。

　　咱就給買房算筆賬吧，350萬元房款，首付三成是105萬元，貸款245萬元，貸款期限為30年。

　　為方便計(jì)算，假設(shè)小兩口全部做商業(yè)貸款，采取等額還貸法，按5年以上基準(zhǔn)貸款利率6.55%計(jì)算，每月還貸15566元，30年利息總額315萬元。

　　一次性付款，確實(shí)省了這筆巨額利息。但如果他們首付105萬元，將其余245萬元另做投資。事實(shí)上，夫妻倆還可以申請(qǐng)公積金貸款，5年期以上貸款利率是4.5%，每月實(shí)際支付的貸款本息將低于1.55萬元。

　　曾經(jīng)有人算過，30年后的1萬元只相當(dāng)于現(xiàn)在573元，即便通脹這樣吞噬財(cái)富，30年后的2200萬元也相當(dāng)于現(xiàn)在的126萬元了，對(duì)小夫妻度過滋潤的退休生活應(yīng)該是很有助益的。但假如全額付款買房，這筆錢就無從談起了。

　　也許有人認(rèn)為這個(gè)如意算盤打得呱呱叫，但30年漫長的歲月里，萬一投資收益沒有理想的那么高怎么辦?很簡單，只要投資收益超過房貸利率，就是賺的。哪天投資收益低于房貸利率了，再提前還貸也不遲。

　　普通百姓要能借到銀行的大筆錢，利率還給打折，也就是房貸了，因此要善用這個(gè)機(jī)會(huì)理財(cái)。