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購買二手房流程具體是什么
購買二手房流程可分為“無貸款”和“有貸款”兩種：
一、無需貸款的上海二手房買賣流程為：
1、 賣方到中介掛牌。(一般賣方會在好多個中介掛牌，在沒有買方成交意向前，只要知道房屋的大致情況即可)
2、 買方有初步意向，中介帶其看房。
3、 買方?jīng)Q定購買，向中介公司交意向金，并簽意向金協(xié)議書。(中介公司應(yīng)先詢問賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應(yīng)注意意向金何時轉(zhuǎn)化為定金)
4、 中介公司聯(lián)系賣方，將產(chǎn)證原件即賣方身份證復(fù)印件留下。
5、 中介公司憑產(chǎn)證復(fù)印件去房屋所在地房地產(chǎn)交易中心拉“確權(quán)單”(確認產(chǎn)權(quán)人基本信息、房屋是否設(shè)定抵押或租賃等)
6、 中介公司盡快將意向金交至賣方(最好約上買方一起)，此時意向金在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為定金。對雙方都具有了約束力。
7、 中介公司約買賣雙方，一起就買賣合同的各項條款進行協(xié)商。(成交價幾何、房屋內(nèi)固定設(shè)施如何處置、何時付首付及首付多少、過戶期間、交房時間、戶口遷移問題、尾款何時付、物業(yè)維修基金及過戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案，以便雙方協(xié)商修改)
8、 雙方達成一致意見，各自設(shè)置合同密碼，然后草案文本就轉(zhuǎn)化為正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，雙方親筆簽署，合同即時生效。
9、 中介公司約買賣雙方一起去交易中心辦理過戶手續(xù)。領(lǐng)取《上海市XX區(qū)房地產(chǎn)交易中心收件收據(jù)》，然后付尾款，交中介費(買賣雙方各交房價的1%)，去物業(yè)辦理過戶手續(xù)等。如果一方無法親自到場，需要辦理委托公證手續(xù)。
10、 20個工作日后買方新的《房地產(chǎn)權(quán)證》辦出。憑《收件收據(jù)領(lǐng)取》。
注：涉外人士，包括港澳臺，買賣合同、借款合同須辦理公證。
二、需要貸款的二手房買賣流程
1、 賣方到中介掛牌。(一般賣方會在好多個中介掛牌，在沒有買方成交意向前，只要知道房屋的大致情況即可)
2、 買方有初步意向，中介帶其看房。
3、 買方?jīng)Q定購買，向中介公司交意向金，并簽意向金協(xié)議書。(中介公司應(yīng)先詢問賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應(yīng)注意意向金何時轉(zhuǎn)化為定金)
4、 中介公司聯(lián)系賣方，將產(chǎn)證原件即賣方身份證復(fù)印件留下。
5、 中介公司憑產(chǎn)證復(fù)印件去房屋所在地房地產(chǎn)交易中心拉“確權(quán)單”(確認產(chǎn)權(quán)人基本信息、房屋是否設(shè)定抵押或租賃等)
6、 中介公司盡快將意向金交至賣方(最好約上買方一起)，此時意向金在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為定金。對雙方都具有了約束力。
7、 中介公司約買賣雙方，一起就買賣合同的各項條款進行協(xié)商。(成交價幾何、房屋內(nèi)固定設(shè)施如何處置、何時付首付及首付多少、過戶期間、交房時間、戶口遷移問題、尾款何時付、物業(yè)維修基金及過戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案，以便雙方協(xié)商修改)
8、中介公司會初步判斷買方是否符合貸款條件(將買方及房屋基本信息告知合作的貸款公司，做初步評審，評審貸款人及評估房屋價格)，防止其無法貸款或不能貸足而引發(fā)定金糾紛。
房產(chǎn)中介針對不同的貸款人會選擇不同的步驟：
A、 主貸人資信很好(年齡、學(xué)歷、工作、收入、現(xiàn)有資產(chǎn)以及配偶情況、有無子女等綜合考慮)，一定能夠貸全額，那么中介公司會先進行第8項，然后憑此買賣合同，約買方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(xù)(若賣方有時間也愿意配合更好)。
B、 主貸人資信很一般，是否能貸款還不能確定。為了避免雙方簽署正式合同后買方無法貸款而引發(fā)糾紛，中介公司會到第7項后，直接約買方即銀行工作人員辦理貸款手續(xù)。等貸款審批下來后再約雙方簽署正式合同。
9、貸款審批下來后。買方付足約定的首付款給賣方。
10、中介公司拿銀行抵押登記材料，約買賣雙方去交易中心辦理過戶手續(xù)。
11、20個工作日后，憑《收件收據(jù)》領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》，以及《他項權(quán)利證明》(銀行抵押權(quán)設(shè)定憑證)。
房產(chǎn)證買方自己保管，同時將《他項權(quán)利證明》、及契稅單復(fù)印件盡快送至貸款銀行。
12、 銀行放款至賣方指定帳戶。
二手房買賣的流程會根據(jù)不同情形有不同的處理。上述講述的上海二手房買賣流程的內(nèi)容分為無貸款購房與需貸款購房兩種情形，其中開始的幾個操作步驟是基本相同的，購房者應(yīng)根據(jù)自己的實際情況參考借鑒，應(yīng)以房產(chǎn)局公布的規(guī)定為準。
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