社區商鋪購買時要注意業態規劃

　　隨著城市居住區域的變遷，新建小區規模擴大、居民消費能力的提高，近兩年間社區商業物業得以迅速發展，業態也日漸多樣化。社區商鋪因此成為潛力最大的商鋪類型之一。不過，也正因為社區商鋪業態的多樣化，使得一些在地段、消費群體等方面都有一定優勢的社區商鋪，最終卻沒能形成較好的回報收益。

　　不同業態需定位

　　應該說，社區商鋪的業態規劃是開發商、投資者和后期經營者都必須仔細考察的，這牽涉到三方共同的利益。投資者在考察整個投資行為的初期，也就必須考察社區商鋪整個的環境，以關注其業態規劃和今后發展的前景。

　　最基本的，社區規模大小、入住率高低都會直接影響到這個社區商鋪的未來發展。中小型的社區商業，更多應本著服務于社區居民的理念進行，投資者一定要考慮商業業態規劃是否符合社區居民的生活需要。小型的社區商業，以超市、煙酒、小食品、小百貨、快餐店、小型咖啡廳、洗衣店、美容美發店等為主的基本生活服務配套商業業態。對于大型或中高檔社區而言，則在滿足基本生活需要的基礎上需要有主力店的業態規劃或者以商業百貨品牌店進駐。

　　進一步而言，居民的生活標準和消費習慣也與社區商鋪的業態有較大的關聯。業主的收入水平、消費習慣、年齡及職業特點無疑都會影響該地區商鋪的業態和發展。比如某小區的業主平均年齡在30歲，那么該地區的商鋪會比較適合開辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿足年輕人娛樂休閑的需求。相反，如果業主以普通階層的成家人士居多，那么這一地區的商鋪就應以開設中低檔的大眾餐館為主。

　　更為重要的還有業態配比的合理性。假如在一個容納500至600戶的小區內，開了十幾家美容美發店或超市，同一業態的商鋪超過了小區內整體居住人群的總消費水平，形成超負荷消費，那么，這樣的社區商鋪總體經營情況都不會好，最終要有部分投資者撤退。

　　關注規劃與發展

　　除地段因素外，商業業態的規劃設計與建筑本身設計的合理性也是影響社區商業能否成功的重要部分。一方面，投資者在考察初期就要對開發商的開發實力以及背景進行評估，開發商今后的發展策略、經營規劃是否有明確詳細的內容也要逐一了解清楚。因為在購買商鋪的時候，除非有強大的主力店已經確定進駐，否則就必須謹慎考慮購買時機。從低風險角度考慮，選擇社區建設較為完善、銷售進程完成大半的項目為合適，盡量避免開盤不久、分期銷售的社區。

　　在考察了業態分布及規劃之后，投資者還應考慮到實際運作中的合理性。許多社區商鋪在設計之初并未考慮建成后適應何種商業業態，導致一些商家難以入住，如超市對凈高和荷載的要求，餐飲對排煙和排污的要求，銀行、珠寶店對安防的要求，以及其他業態對空調外機位、停車位、電力負荷的要求等，如果未能體現在商鋪的設計中，則建成后的招商難度較大。

　　一般來說，店鋪的商業價值隨著樓層升高而成倍降低，除了中大型餐飲、美容洗浴等少數業態會用到三樓及以上樓層外，大多數適宜社區環境的商業形態不會選擇高于二樓的樓層，二樓以上商鋪招商經營將十分困難。

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