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企業物業管理

時間：2023-11-15 08:46:17 管理我要投稿

企業物業管理

企業物業管理1

　　天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部操作部行政部財務部物業部人事培訓部而物業部作為服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業企業。

　　一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。為此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。

　　1 物業服務

　　“以人為本”才是正道

　　“以人為本”是物業服務的根本理念。“以人為本”的物業管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發

　　點去進行公司物業服務。關于物業公司的調查報告

　　在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。

　　2 增值服務關于物業公司的調查報告

　　“創意”考驗用心程度

　　創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。

　　3 及時響應

　　必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、

　　詢問。在受理了業主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。

　　4 物管技能

　　員工實際技能決定公司專業性

　　物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司

　　里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱贊。

　　5 公司綠化

　　綠化管理要因地制宜

　　小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。

　　6 物業維修基金

　　做好物業維護最重要

　　物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。

　　7 企業文化

　　“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”

　　“顧客第一，服務第一，行動第一”

　　8 物管人員素質

　　高科技設施呼喚高素質人才

　　早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。

　　一、企業行政管理的功能及其要求

　　行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的`枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主干，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。

　　專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。

　　行政部門應該兢兢業業、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業的行政管理者。

企業物業管理2

　　1、遵守有關物業管理的政策法規，貫徹上級公司的工作布置，負有組織、教育管理區域內全體物業員工的責任。

　　2、完成公司下達的質量方針、質量目標的要求，達成年度考核指標。

　　3、全面負責區域的行政、財務、治安、消防、綠化、維修、衛生等管理服務工作。

　　4、熟悉轄區情況，與業主保持密切聯系，及時處理各種突發事件及業主反映的投訴意見。

　　5、加強收費工作的檢查、監督，協助公司財務監管各類款項的.收支，對帳目日清月結。確保完成公司下達的收費率指標，并組織開展多種經營創收工作；

　　6、組織召開物業服務中心每周工作例會，合理調配各崗位人員，確保制定計劃按時按質完成；

　　7、協調與業主委員會、開發商、街道政府、物業管理科等主管部門及其它相關部門的關系；

　　8、按公司規定對培訓計劃對員工進行培訓、實施考核。

　　9、認真貫徹執行公司制定的決議，領導部門員工全面完成公司下達的責任目標和工作任務。

　　10、識別環境因素、危險源，針對所有危險源制定相關的目標、方針及制度，發現問題及時整改。

　　11、全面貫徹公司環境及職業健康安全制度的培訓、檢查及監督工作，同時對于職業健康安全制度的完善提供反饋意見和建議。

　　12、完成總經理室交辦的其他工作，定期向公司領導匯報工作。

企業物業管理3

　　1、相應項目經理要求，配合行政部門對樓宇相關工作(保潔/保安/前臺/郵發/行政/綠化等)提供支持;

　　2、熟悉辦公樓物業管理的各項流程，如維修流程、保潔流程、應急流程及EHS流程等;

　　3、制定部門全年工作計劃及目標，配合客戶達到理想的'清潔服務標準;

　　4、督導員工嚴格執行公司及客戶業已制定的各項規章制度，檢查服務質量，員工紀律以及安全操作程序的落實情況;

企業物業管理4

　　1、人事后勤制度

　　人事辦公規范管理制度，保密制度，辦公設備使用管理規定，人事部氛圍管理規定，工作服配發規定，員工保密紀律規定，印章使用管理制度，辦公物品管理制度，長途電話管理辦法，網絡使用管理規定，辦公電器使用規定，備品供應與保管規定，檔案資料管理制度，立卷管理規定，檔案管理準則，檔案借閱管理制度，員工宿舍管理制度，職工宿舍文明守則，食堂管理規定，食堂衛生制度，工作餐供應管理規定，加班餐管理規定等。

　　2、工作職責

　　人事財務部的職責范圍，管理服務中心的職責范圍，工程部的職責范圍，公共關系部的職責范圍，保安部的職責范圍，保潔部的'職責范圍等。

　　管理處主任崗位職責，各主管崗位職責，主管會計崗位職責，出納員崗位職責，收費員崗位職責，收入核查員崗位職責文員崗位職責，管理員崗位職責，維修工崗位職責，保安員崗位職責，消防員崗位職責，車輛管理員崗位職責，摩托車、自行車保管員崗位職責，清潔綠化工崗位職責等。

　　3、人力資源制度

　　員工考勤管理制度，薪資管理辦法，職員待遇辦法，員工考評制度，員工獎勵辦法，員工處罰制度，出差管理制度，出差手續及差旅費支付制度，員工聘用規定，勞動合同制度，員工培訓制度，員工解雇、辭退處理制度，員工遷調制度，臨時工錄用、辭退規定，員工工作證管理制度，休息、休假規定，工傷處理的。有關規定，計劃生育規定，員工撫恤辦法，員工傷害補償規定等。

　　4、財務制度

　　財產管理辦法，財務管理規定，財務計劃管理制度，共用設施設備維修基金管理辦法，會計報表制度，貨幣資金管理制度，會計核算的原則，憑證管理規定，會計檔案管理制度，低值易耗品財務管理制度，使用收據及有價票據的管理辦法，年度財務預算規定，收費員帳款交接班管理辦法，保險柜鑰匙管理規定，經費支出管理制度，專用基金管理制度，現金及各種銀行存款管理，支付業務費用的開支標準及批準權限，差旅費開支標準，物品管理規定，物業管理專項收費管理規定等。

　　5、安全制度

　　安全保安管理制度，安全保安防范工作規定，保安工作規范，值班管理制度，失竊處理辦法，消防管理制度，治安管理規定，防火責任制，防火安全制度，保安員培訓管理制度，保安員日常管理制度，保安部領班工作制度，安全工作總結制度，當班前列隊訓練制度，日常工作記錄管理制度，保安裝備交接制度，突發事件處理制度，保安員的職責及紀律規定，保安員交接班的規定，對講機的配備、使用管理規定，保安部學習與訓練制度，保安部穿著儀表規定，火災處理應急方案，安全用電須知等。

　　6、車輛管理制度

　　車輛管理規定，交通安全管理規定，自行車庫管理制度，車輛衛生制度，機動車輛停車場管理制度，車輛在小區內行駛停放規定，摩托車、助力車、自行車管理規定等。

　　7、物業維修制度

　　設備基礎管理制度，工程部維修服務規范，房屋設備管理方式、內容與制度，房屋設備的日常性保養規定，維修處理規程，配電室操作管理制度，停電處理制度，電器設備的養保安理規定，設備安全檢查制度，給排水系統的養保安理規定，設備操作、保養和維修規定，維修電工操作規程，供電系統的養保安理規定，設備潤滑管理制度，設備事故處理制度，新增設備管理制度，電器機械設備操作制度，改裝、移裝設備操作制度，轉讓和報廢設備管理制度，維修工交接班制度，維修報告制度，設備日常巡檢制度，設備日常維修制度，工具領用保管制度，房屋維修的原則，房屋維護的標準，房屋維修管理考核標準，房屋維修的技術管理，房屋完損等級的評定，房屋維護管理規定等。

　　8、保潔衛生管理制度

　　綠化管理規定，綠化養護標準要求，綠化養護、管理的操作細則，辦公保潔管理規定，衛生管理準則，綠化布置及養護、清潔的操作程序，清潔設備操作、領用制度，清潔工安全操作規程，保潔清潔管理制度，清潔工作檢查規程，清潔工作細則規定，外墻清潔操作規程，燈具的清潔規定，垃圾的管理規定，室外地面的清潔規定，草地清潔管理規定，盆景護理規定，室內清潔管理規定等。

　　9、其他管理制度

　　小區公眾管理制度體系；外聯制度體系；經營、拓展制度體系；還有便民服務與增值服務制度，接待來訪投訴與回訪制度，社區文化工作制度，員工服務準則等等。

企業物業管理5

　　目前，物業公司必須逐步擺脫那種單純依靠手工進行管理的思想和手段，及時將成熟的科學技術應用到物業管理的具體實踐中，提高管理效率和質量，使物業管理走上社會化、專業化、現代化的管理之路。

　　一、物業公司運作管理的特點

　　物業公司不論其規模大小，也不論其管理的物業類型有何不同。物業服務的內容大同小異，可以分為公共服務和專項服務兩大類。公共服務有：清掃保潔、綠化、保安、維修等;專項服務有：商業、金融、家政、社會福利等。分析物業公司的服務內容有如下特點：

　　1.服務交付系統的特殊性。(1)生產與營銷同時完成不可分離。所有的服務業都有一個共同點就是生產過程與營銷過程同時進行。物業公司的服務也不例外。同時，物業服務又有自己的特殊性和復雜性，主要表現為不同的服務在服務過程的結束與服務交付時間上存在不一致性，例如維修與綠化就存在著時間上的不一致，綠化工作因植物生長的周期的原因要有一定時期的延長。(2)物業服務特征矩陣復雜。我們經常用服務特征矩陣來說明不同的服務交付系統的特點和需求。服務特征矩陣是按照服務復雜程度和顧客化程度把服務分為4種類型，服務復雜化程度是對顧客而言的，表示一種服務需要經過的訓練和所需知識技能的程度。顧客化程度是指服務滿足顧客特定需求的程度，分析物業管理所涉及的各種服務會發現不同物業服務之間的差異十分大。(3)顧客參與的程度高。物業服務是受業主委托完成工作，與服務對象接觸是其服務的基礎，適當的顧客參與有利于服務過程的完善和服務質量的提高，但是過高的顧客參與程度必然要降低效率。在實際工作中借鑒銀行、餐飲業前臺服務與后臺操作相分離的經驗，限制與顧客接觸的程度，減少因服務需求的隨機性所帶來的等待成本和資源浪費，對一些物業服務項目來說是十分有益的。

　　2.服務生產率和服務質量難以度量。這是服務業普遍存在的特點，在物業服務中生產效率和服務質量難以度量主要是由于兩個原因造成的：其一是物業服務的綜合性，不僅包含不同專業的服務內容，而且每項服務的深度和廣度也存在著很大的差異;其二是物業服務的對象復雜，業主的差異很大，對服務質量的評價主觀感受占有非常高的比重。

　　3.物業服務的收入與管理費具有的特殊性。(1)物業維修基金。物業管理維修基金，又稱儲備金，俗稱維修費。是業主購房時按照國家規定比例2%交納的一筆費用，用于物業公共部位和設施的維修更新，本質上講維修基金并不是物業公司的收入，其所有權歸業主所有。對于維修基金的使用范圍和程序國家有明確的規定，一般而言，維修基金增值部分足夠支付日常大、中、修，如因特殊情況確需動用本金，要經過業主大會批準，使用后要及時向業主分攤收回。(2)物業管理費。物業管理費是物業公司為業主提供標準服務和委托服務所收取的費用，主要由辦公費、公共設施維護費、保潔費、綠化費等構成。物業管理費是物業公司完成物業管理的實際支出，對物業公司來講是沒有利潤的，物業公司的.利潤來自管理者酬金，是業主根據物業公司管理水平、成效與物業公司共同商定一個比率(一般為8%-10%)，用這一比率與物業管理費相乘作為對物業公司的酬金。

　　通過上述分析，不難發現物業管理是一個包含多個專業在內的勞動密集型行業，物業公司所提供的服務范圍廣泛，同時有社會公共服務和個性服務兩種。因此，在考慮物業公司的生產運作管理系統時必須結合物業服務的特點，以解決制約服務效率的因素為重點進行設計和運行管理。

　　二、物業公司生產運作中普遍存在的問題

　　物業公司是從事物業管理服務的專業化公司，其生產運作的過程是對“物”的管理與“人”的服務的綜合體現，在生產運作中普遍存在以下問題。

　　1.市場定位不清。每一種產品都有自己的目標市場，正因如此，我們才會對不同的市場進行細分，也才會針對不同市場制定差別化戰略。物業服務作為一種產品同樣也存在市場定位問題，但很多物業公司卻忽略了這點，單純套用發達地區、甚至國外管理商住樓的方法管理企業內部的住宅型物業，在業主還沒有完全建立起物業消費觀念的內地，超前地向業主推出物業管理所具有的投資特性。從長期看，物業管理同時具有消費和投資兩種特性，因為大多數業主購房的唯一目的是居住，并不會以出售為目的來進行投資，因此對于大多數業主物業的投資性根本不存在。這些錯誤的做法表明物業公司對本身市場定位不清，目前大多數國有物業企業并沒有完全擺脫上級公司的行政隸屬關系，在接管的物業上沒有選擇權，多數物業是本企業內部的住宅區。這種情況下必須以滿足中低檔物業需求為市場定位，開發適于中低檔業主需求的服務項目才能取得好的效果。

　　2.對行業的特殊性認識不夠。從行政管理色彩十分濃厚的房管部門轉制組建的物業公司，在一定程度上仍延續著計劃經濟體制下后勤管理方式。未從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶來的種種弊端，普遍存在低水平重復建設的現象，在管理上沒有形成科學的方法。物業公司是一個經營性的企業。所提供的服務應該是明確的、標準的主動式服務。如果依然和以前的后勤管理一樣或者大包大攬，或著被動服務，那么物業公司就不是一個經營實體。物業公司的產品是服務，工作內容落實在物和人兩個方面。對物的管理，我們可稱之為硬件管理，包括構筑物管理、設備設施管理等。而對人的服務則是無形的。物業管理是有形管理加無形管理的綜合體現，隨著人們生活水平的提高，享受物業服務的意識越來越強。物業管理作為一種不同于其他任何一種服務類型的服務，其服務和管理是合二為一的。就管理而言，物業公司既不是行政部門，亦不是執法機構;就服務而言，物業公司既不是市政公共機構，也不是公益事業單位。管理和服務是矛盾的兩個方面，既對立又統一，加上物業服務的對象非常廣泛，服務標準千差萬別，使得物業管理這一行業十分特殊。因此，物業公司必須明確自己作為服務者和經營者角色的定位，在生產運作管理上充分考慮行業的特殊性。

　　3.對服務產品的研發設計重視不夠。物業公司的產品實際上就是提供給業主的服務，這種服務產品的構成主要由企業的管理服務模式、技能與方法組合而成。但物業管理企業對產品的研發設計并沒有引起足夠的重視。雖然，有一些物管企業設置有類似機構，但大多沒有研發創新的職能，使得服務的模式、技能和方法沒有創新發展，造成管理成本不斷提高，服務質量問題層出不窮。

　　4.經營意識薄弱成本控制能力不強。物業公司的生產經營成本中人工費用占到了60%～70%，服務效率的提高對成本產生的影響十分顯著。由于原有經營模式和產權制度的原因，許多國有物業公司在機構設置上存在管理人員多、權力過分集中、辦事程序復雜的問題，使得人力、物力、財力浪費極大，企業成本增加;同時各類工程技術人員工作量不飽和、待遇低，造成人才流失、企業人員綜合素質下降，庫存備用材料、低耗物料占用企業大量流動資金，造成流動資金沉淀。這一方面是由于物業公司經營意識薄弱造成的，另一方面也是因為生產組織不科學，服務設計不合。使得物業公司在成本控制上顯得心有余而力不足。

　　三、物業公司生產運作管理

　　無論是從物業公司生產運作的特點出發，還是從現階段存在的問題分析，物業公司生產運作系統的中心就是服務效率和服務質量。因此，在對物業生產運作系統進行設計和管理時，要有質量和效率的觀念，要綜合考慮成本、效率和業主滿意度三者之間的關系。

　　1.塑造物業服務的價值鏈思想。物業公司要系統地把企業的價值、員工的服務、業主的利益三者有機地聯系起來，形成物業服務的價值鏈。按照價值鏈的理論，一個企業的核心能力與可持續競爭來自于企業獨有的，不斷變革、可以提高顧客滿意度的組織機構和業務流程。物業管理企業的業務流程就是對業主的服務流程，其內容應該包括服務設計、服務傳遞、服務接觸三個環節，物業公司只有在規定了其服務流程后，才能通過流程的不斷重復與再造，來追求業主的忠誠并從產品的市場反映中實現企業的價值。物業公司的價值鏈體現的是業主對物業公司的滿意度，物業公司價值鏈的實現是業主對每一個價值鏈條上滿意度的最終體現。在業主服務價值鏈中業主需求是價值鏈的第一環，企業只有充分了解業主對公共服務、專項服務、特約服務的需求，才能有效地為業主服務;服務設計是企業對服務產品的策劃過程，企業依據業主需求策劃服務產品、服務標準和服務品牌，努力將自己設計為業主歡迎的服務供應商;服務交付是企業實施服務的過程，企業應將快捷、便利、優質的服務傳遞給業主，把握好物業服務的基本特征。服務接觸是企業與業主間的交流與溝通。物業管理企業應讓業主感受到誡信、溫馨和親情，努力使企業與業主間零距離。業主滿意是企業推崇的服務理念，企業及其員工在企業價值理念的指導下，不斷滿足業主已知的需求，同時研究業主潛在的需求，以爭取超越業主的期望。業主忠誠是企業追求的服務效果，企業要策劃自己的品牌戰略，營運自己的服務品牌，使業主從認知到聯想、乃至忠誠。企業價值是企業產品的市場反映，企業服務品牌的形成證明企業的生存能力，帶來企業發展的機遇，也積累著企業的無形資產。

　　2.加強目標成本管理費用管理。物業公司所提供的服務和物業費收入是在業主人住之初，以合同的形式確定的。因此，運用目標成本的管理辦法。對物業公司的成本費用進行控制非常可行，而且意義重大，有利于在全體員工中樹立成本意識，提高服務水平。

　　優質的物業服務體現在它不僅使業主享受到了超值服務，而且增加了物業的價值，但這種服務不能靠高額的成本費用支出做代價。因此，物業公司必須加強對成本的管理。用最小的成本取得最好的服務，這就是進行成本費用控制的目標。加強目標成本費用管理的基礎是進行準確的成本費用預算，進而科學地進行決策，形成公司的目標成本，在實施過程中通過各種方法進行控制，定期分析，不斷改進。

　　3.從價值鏈的角度分析物業公司的服務應堅持：(1)“用戶至上、服務第一的”原則。只有樹立這一思想，物業公司的經營才能持續長久。(2)“三效益并重”的原則。是指社會效益、環境效益、經濟效益的統一。三者應相輔相成、相互作用。(3)系統管理原則。物業管理是一個系統工程，由許多子系統構成一個全方位管理的總體系，按照體系內在要求，實現系統化管理是保證物業管理整體系統快速、有效運轉的前提條件。

　　4.從物業管理的發展趨勢看，物業公司必須實現多元化經營，拓展企業經營資金渠道。因此，物業公司應在現行政策法規允許范弱日，加強內部造血機能，利用自身優勢開展多種經營。增加收入來源。要有過硬的內部管理和科學的服務流程和核算體系，形成良好的框架，使企業的多元化經營戰略有效實施。

企業物業管理6

　　摘要：隨著人才競爭的愈演愈烈，人力資源管理中的績效管理顯得越來越重要。建立科學、合理、系統、可操作性的績效考核評價體系能真實地反映員工的工作實績，同時結合企業文化的推動，能進一步提升企業整體業績。本文闡述了績效考評和管理的內容、本質和特征。分析了HX物業有限公司員工績效考評和管理現狀和存在的問題，并提出了相應的對策和建議。

　　關鍵詞：物業、績效考評、管理

　　一、HX物業有限公司簡介

　　（一）公司簡介

　　20xx年，HX物業有限公司伴隨著SHH集團地產公司的全國跨區域戰略發展應運而生，依托SHH集團的品牌優勢，迅速實現了以集群式的快速發展，管理服務的物業類型涉及中高檔住宅物業、SOHO、精品公寓等。目前，擁有員工100余人，管理住宅性質小區，員工主要為：保安人員、保潔人員、水電維護人員、樓管員、管理組（財務、人事、物業經理）。

　　（二）物業管理類公司的特點

　　物業管理公司是按照法定程序成立并具有相應資質條件，經營物業管理業務的企業型經濟實體，是獨立的企業法人。它屬于服務性企業，它與業主或使用人之間是平等的主體關系，它接受業主的委托，依照有關法律法規的規定或合同的約定，對特定區域內的物業實行專業化管理并獲得相應報酬。作為專業化管理公司，為業主和非業主使用人提供良好的生活或工作環境的，具有獨立法人資格的經濟實體。能夠獨立承擔民事和經濟法律責任。

　　物業管理公司不生產產品，而是提供服務。在服務性行業，員工的士氣及工作態度是至關重要的。績效考評和管理是一把雙刃劍，用好這個工具，是取得戰略成功的關鍵因素。

　　二、績效考評和管理系統的理論基礎

　　績效考評是指一套正式的績效考評制度，用來衡量、評價與員工工作有關的特性、行為和結果。績效管理是以這種績效考評制度為基礎的人力資源管理的子系統，它是表現為一個有序的復雜的管理活動過程。績效管理是指管理者與員工雙方就績效目標及如何實現績效目標而達成共識，并協助員工成功達成目標的管理方法。

　　績效管理不是簡單的任務管理，它特別強調溝通、輔導及員工能力提高；它不僅強調考評的結果，而且重視整個過程，它是達成組織目標，促進員工實現工作目標和個人和諧發展的過程。績效考評和管理是依據主管與員工之間達成的共識來實施的一個動態的溝通過程。績效考評和管理是一個完整的系統，績效管理的核心思想在于不斷提升組織和員工的績效該系統包括如下幾部分：

　　（一）應用開發階段。

　　對內外的環境資源進行分析，開發出適合本公司的績效考核方案。

　　（二）績效管理計劃準備階段。

　　即管理層與員工合作，就員工下一階段應該履行的工作職責、各項任務的重要性等級和授權水平、績效的衡量、上級可以給員工提供的指導、工作上可能遇到的問題及解決的方法等一系列問題進行溝通并達成共識的過程，是整個績效考評和管理體系中最重要的環節。

　　（三）輔導實施階段。

　　在績效計劃和績效溝通的基礎上，對績效進行評估。此時要注意管理層與員工雙方在績效實施的整個階段隨時保持溝通，全程追蹤計劃工作進展情況，及時排除遇到的障礙，必要時修訂計劃。得到績效考核成績，并對成績進行初步匯總。這是績效考評和管理體系的靈魂與核心。

　　（四）考評反饋階段。

　　考評反饋是績效管理中非常重要的環節。主管人員就評估的結果與員工進行討論，找出員工在工作過程中的優勢和不足，對影響績效成績的因素進行分析。考評反饋可以采取面談機制，也可以通過網絡郵件等形式的書面通知發送給員工，無論以哪種形式進行反饋，必須保證與員工的溝通。通過考核反饋，可以達到兩方面的目的，一是將績效考核實際情況告知被考核人，給其今后改正工作提供明確的方向；二是從被考核人那里了解績效制度及運行過程中出現的問題，為下一步改進考核辦法積累信息。為保證信息傳達的完整性，溝通的有效性，面談的效果顯然比書面通知更為顯著。

　　（五）總結階段。

　　通過績效診斷對績效考核的過程進行總結，反思，找出問題所在。績效考核結果不理想的原因可分成兩類：一類是個人原因；一類是組織或系統因素。在做診斷時應首先考慮組織或系統因素，再考慮個人因素。完成了上述過程之后，績效考評和管理的一輪工作就算結束了。

　　三、HX物業有限公司績效考評和管理現狀和存在的問題

　　在績效考核和管理過程中，發現了如下問題：

　　（一）對績效管理認知不足。

　　目前HX物業有限公司從業人員對績效考評的認識不夠。目前公司內部人員學歷層次不高，基層員工普遍為中專及以下學歷，中層管理人員也不乏中專學歷。導致不單是基層員工，包括中層管理人員，大部分從業人員認為績效考評就是業績評估，往往是上級管理人員對下級工作表現不好進行的懲罰的一種工具。

　　（二）績效體系不夠健全，評估標準模糊。

　　HX物業有限公司的績效考評制度不夠完善，標準過于模糊。沒有制定出各個崗位的績效評定標準，導致在考評過程中難以準確量化。

　　（三）績效考評角度單一。

　　在績效考評中偏重于簡單地對員工工作成績“量”的考評，這使得績效考評體系缺乏完整性和系統性，也造成員工工作滿意度不高，工作積極性降低。

　　（四）績效考評過程過于形式。

　　考評結果出現集中趨勢和中間傾向、寬厚誤差。HX物業有限公司已經制定和實施了績效考評工作，但是員工內心都認為績效考評只是管理者的一種形式主義。而由于績效考評含有較多的主觀因素，一旦這種評估結果不公平或評估過程不公平，就會讓員工感受到挫折感，產生失落感。另外也有管理層在對員工進行績效考評時，采取平均主義的原則，“老好人”、“護短”心理導致考評結果出現集中趨勢和中間傾向。這都會極大地影響員工的工作意愿，造成員工消極怠工或因對工作不滿造成員工流失率的發生。以20xx年6月安防部的考評結果為例，考核結果出現中間傾向和寬厚誤差，出現了只獎不罰的現象，以下為績效制度中績效成績與個人當月績效考核獎金的掛鉤情況，詳見下表：

　　考核成績（T）

　　T≥95分

　　95分>T≥90分

　　90分>T≥80分

　　80分>T≥70分

　　70分>T≥60分

　　T＜60分

　　考核檔次

　　獎金系數

　　1.5

　　1.2

　　1.0

　　考核成績÷100

　　說明：

　　按考核成績依次排序，由高到低分別為A檔、B檔、C檔、D檔、E檔、F檔；

　　考核獎金=考核獎金基數x對應獎金系數，如員工考核成績低于80分，其對應獎金系數=考核成績÷100；例：某員工當月的績效獎金基數為1000元，考核成績為72分，則對應獎金系數=72÷100=0.72。當月應發獎金為：1000x0.72=720元。

　　考核成績（T）

　　T≥95分

　　95分>T≥90分

　　90分>T≥80分

　　T＜80分

　　人數

　　占總人數比例

　　6.67%

　　93.33%

　　如上表所示，20xx年6月安防部績效考核成績分布僅僅占分布中兩個區間，本月績效獎金系數為1.0的人員占總人數比例的93.33%；系數為1.2的人員占總人數比例的6.67%；其余為0。沒有真正體現員工之間的實際績效存在的差異，這往往是評定標準不明確或主管在評定工作中平均心理造成的。

　　（五）評估結果未及時反饋。

　　績效考評的結果沒有及時、全面反饋給員工本人，導致員工不明確自己目前的績效狀況，無法進行改進，不利于個人發展和業績提高。

　　（六）績效考評評估結果沒有與其他人力資源管理制度有效銜接。

　　由于薪酬分配制度、干部晉升制度、員工職業生涯發展沒有與績效考評評估結果掛鉤，導致績效考評流于形式發揮不了其應有的作用。

　　四、HX物業有限公司績效改進建議

　　（一）建立一套科學而公正的績效考評體系

　　針對HX物業有限公司出現的問題，充分顯示出HX物業有限公司沒有一套成熟的、系統公正的績效考評體系，基本上是沿用傳統的模式，沒有根據企業自身的情況進行修改和完善。考評指標量化較為困難。

　　建議以各個崗位的'崗位說明書為基礎，通過面談法集思廣益，對各崗位工作的各項事務進行跟蹤和管理，給每個崗位設計特定的考核表。利用考核表，管理人員定時或者不定時指導和督促員工，時間周期可以是每天，也可以是每周例會上提出要求，而不要等考評當天才提出來。

　　（二）加強績效的培訓和宣導工作

　　在績效體系健全的情況下，要進一步加強績效的培訓和宣導工作。基于公司員工普遍素質較低，培訓師應把制度講透徹，細化到每一項，讓員工清晰的認識到績效工作的必要性。對中層管理人員更應該培養起管理意識，對考評者進行周期性培訓，端正考評者的認識，提高考評的技巧技術水平。對于出現考核結果出現集中趨勢和中間傾向、寬厚誤差的部門，將采用強迫強迫分布法，將部門全體員工從優到劣依次排列，然后按各分數段的排名分布給予其相對應的評分。讓績效考核不再是空口號，不再流于形式。

　　（三）績效結果及時反饋

　　通過績效反饋，雙方對工作要求達成一致的標準，而且借助系統的績效考評和管理體系，在公司中形成正確價值創造的傳導和積極進取思想的放大機制。作為管理者，應通過績效考評發現員工的優缺點，了解員工實際工作情況，能把握員工需要培訓的方向，更好地進行人力資源開發與管理。績效考評的目的不是單純為了區分員工的好壞，而是實事求是地發現員工工作的優勢和不足之處以便讓員工及時改進和提高。從而提高員工的滿意度、忠誠度和工作積極性。同時，管理人員也要采取合適的方式和方法，比如面談，電子郵件等及時有效地把績效考評結果反饋給員工，讓他們能夠從績效考評中受益。在考評期內，為員工提供直接有效的反饋溝通，對員工的優秀行為表示認可。使員工清晰準確的認識到哪些行為是正確的，哪些行為是需要改進的，進一步激勵員工，使員工朝著明確的方向發展。

　　（四）建立系統性的績效激勵機制

　　作為企業管理人員尤其是企業高層管理者應該充分了解績效考評在調動員工積極性中的作用，要建立與績效考評相配套的激勵機制。合理的激勵機制是人力資源顯能、潛能充分開發利用的根本保證。企業可以設立各種獎項，鼓勵員工遵守制度，開創業績，例如“本月度優秀員工獎”、“新員工進步獎”、“最佳服務獎”“、本月度出勤考評全勤獎”等等，這些措施都能使員工感覺到企業的績效考評體系是被人性化價值認同的，員工就會產生積極性，創造更佳業績。

　　要重視工作本身對員工的激勵作用，讓有能力的員工有上升的空間，給他們更大的職業生涯發展空間。要讓員工把工作和自己的日常生活切實結合起來，管理者應安排時間讓大家溝通、交流，集思廣益，為企業的發展出謀劃策。另一方面，還要有針對性的系統性的業務支持員工培訓，提升其業務水平。

　　（五）妥善利用考評結果

　　根據階段績效考核結果發放員工績效工資，實現過程激勵約束；根據目標責任實現情況對有關人員進行獎懲兌現。績效考評結果除了進行檔期的獎罰兌現，還應該與戰略及人力其他管理的聯系起來，例如：人事變動、資金發放、薪酬調整、培訓、員工發展計劃。

　　五、結語

　　物業管理企業的發展離不開人才，誰擁有人才誰就將在殘酷的市場競爭中占有優勢、誰擁有人才就能在優勝劣汰的市場環境中勝出。人才的培養需要完善的績效考評和管理系統，利用好績效這把雙刃劍是企業贏得競爭的關鍵所在。

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　　[7]張群．A研究院人力資源管理戰略規劃設計與思考[D]．復旦大學，學位論文，2002．

企業物業管理7

　　1、編制維修保養工作計劃、節能計劃、工程維修預算等各項工作計劃，及時檢查掌握項目的設備運行情況;

　　2、檢查落實各項工作的開展實施情況，合理安排部門人力、物力、及時糾正不合格現象，控制日常工作質量

　　3、負責招投標工作的組織與管理，負責工程改造方案的'編制及組織實施

　　4、負責項目各類工程施工及管理，負責各項目中工程改造修繕工作的編制起草工作

　　5、負責項目中各重要設備的運行、維護、保養工作，負責各服務中心設備的節能降耗

　　6、負責項目的供配電、鍋爐、中央空調、電梯、消防、安防、二次加壓泵房、水景觀等設備設施接管驗收工作

　　7、協助各級管理部門工作，具體監督實施工程遺留問題，并出具解決方案。負責維修技工的技能培訓與考核工作，負責應聘技工的專業技術考察選聘工作，保持部門員工的整體業務水平

企業物業管理8

　　自20xx年新《勞動合同法》的頒布實施，國家對用工管理越來越規范，作為勞動力密集性企業的物業管理公司來說，企業的運營成本在日益增大；而銀川市自20xx年出臺了政府指價后，至今沒有調整物業服務費用，導致了物業服務行業收支矛盾日益突出，嚴重制約著物業服務行業發展。

　　而如何適應新時期物業管理行業的發展，如何使企業在逆境中得到發展，這是擺在每一個物業管理企業面前的難題。銀川眾一物業公司面對物業市場困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團公司扶持到自負盈虧，通過觀念創新、經營創新、制度創新、服務創新四個方面，加強管理內部管理，創新外部服務，走出了自己的創新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業得到發展。

　　一、從培養學習型企業入手，實現觀念創新

　　物業管理作為一種無形服務，物業管理企業作為一個勞動密集行業，它的性質就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發揮員工的創造性思維能力，從而使企業具備不斷改進的能力，提高企業的競爭力。銀川眾一物業公司采取多種方式創造學習型企業，通過一系統活動，使全體員工善于學習，通過學習改變觀念，在工作中不斷創新、不斷進步，為業主提供滿意服務，增強公司的競爭實力。

　　一是，為員工創造學習的條件，培養員工學習習慣。通過送出培訓、外聘老師、內部講課、經驗交流、觀看視頻、開展“五二一”活動（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識競賽等多方式開展學習培訓，提高全體員工綜合素質和業務能力，使其具備本崗位所需知識，從思想上轉變觀念，樹立服務意識。

　　二是，健全激勵機制，鼓勵員工自學。采用提高職稱、學歷津貼，報銷學費等激勵機制，鼓勵員工不斷學習，提高自學能力，公司各項專業職稱執有率逐年增多，員工平均學歷也得到提高。隨著員工素質的提高，公司物業服務質量及業主滿意率也在逐年提升。

　　三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調動員工積極性，對某一個階段工作中好的做法、好的事情和先進個人進行推廣，使全員樹立為業主服務的意識；同時加強內部經驗交流，開各種形式的現場交流會，讓基層員工在現場交流學習，取長補短，不足的地方進行總結，做到發現問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務態度，提高了服務質量。

　　二、從開展創收、成本控制入手，實現經營創新

　　在今天物業服務市場面臨重重困境的情況下，物業公司只能充分利用物業企業特點實行成本控制、開展多種經營等方式，達到創收增效的目的。

　　一是，從開展多種經營入手，增加公司經濟增漲點。在對外拓展物業項目的基礎上，銀川眾一物業公司利用自身及物業項目特點，開展多種經營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業務，取得了較好的經濟效益。

　　二是，根據成本會計的成本遞減原理，隨著物業管理面積的增大，物業管理企業的一部分管理費用會被攤薄，綜合成本就會降低。因此物業公司盈利的另一個方式就是擴大物業管理面積，實現有效管理，規模經營，攤薄成本。銀川眾一集團物業服務有限公司充分號召全體員工利用身邊的一切關系尋找好的、盈利項目，成立項目開發小組，逐年增大物業管理面積，從而逐步實現盈利。

　　三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項目物業能耗定額，根據物業項目不同，從能耗節約方面出發，同時利用現代科技手段節約項目能耗，從而從管理上節約了成本，提高了企業效益。

　　四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。20xx年，銀川市政府進行舊房改造工程，銀川眾一集團物業服務有限公司抓住機會，申請了舊房改造，即改善了業主居住環境，又節省了舊小區物業維修費用；還有，公司充分利用國家對小型微型企業稅務政策，申請發票工本費全免權，直接降低財務成本支出。

　　五是，利用現代化辦公手段，提高辦事效率，節約辦公經費。公司建立了網絡聯系系統，利用物業管理軟件、企業QQ群建立公司內部聯系，有效節約辦公費支出，提高了辦事效率。

　　三、從制度建設入手，實現管理創新

　　物業管理的中心任務不僅是對物的管理、對人的服務，其實質是通過有效管理，來協調人與人、人與物、物與物之間的關系，從而創造一個人物結合的優良環境。銀川眾一集團物業服務有限公司從制度建設入手，實現管理創新。

　　一是，從內部管理入手，以提高工作效率為前提，實行定崗定編，一個人能完成的工作，決不安排兩個人去做，從而節約用工成本。

　　二是，在運行ISO9000質量體系的基礎上，以客戶滿意度和服務質量為依據，從制度建設入手，按照“工作標準化、管理制度化、服務規范化”的要求，根據客觀變化不斷完善和修改各項管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機制，對業主的投訴及時受理、及時處理、及時辦結、及時回復，從而提升了業主滿意率。

　　三是，實行精細管理，通過制度規范化、服務精細化，達到“五心服務”目標；推行星級員工評選，樹立榜樣形象，從而引導全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業主服務的過程中，認真抓好第一關，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進物業服務環境得到優化。

　　四是，以控制成本、開源節流，提高小區管理服務水平為原則，實行了目標責任管理，每年與各服務中心簽訂《目標責任書》，從經濟指標到管理指標都做到量化，實行定額管理，按項目記帳，增強了服務中心成本意識，在綠化用水、庭院照明、公共設施維修等方面采取了一定措施，服務中心管理水平逐年提高。同時擬定了《采購管理辦法》，將部分服務耗材采購權下放各服務中心，一方面縮短采購時間，提高服務及時率；另一方面嚴格采購單價審核，督促服務中心加強成本意識，最大限度減少浪費。

　　五是，銀川眾一物業公司利用物業管理軟件，并在此基礎上建立了公司網絡聯系系統，制定《計算機管理辦法》，一方面有效節約辦公費的支出，另一方面加強了物業管理、服務收費及資產管理力度。

　　服務是物業管理的主要功能，是物業管理的產品，推進物業管理服務創新，是提高服務滿意度的必由之路。銀川眾一物業公司從提高服務質量入手，在規范和提高服務質量工作中，不斷改進工作態度、工作方法，提高工作技能，實現服務創新，不斷提高服務質量。

　　一是，營造安定和諧的服務環境。物業管理行業要做到持續發展，關鍵在于如何在服務中創造一個人性化的`環境氛圍。銀川眾一物業公司在注重高質量、高水平服務的同時，把“感情投資”作為提高物業服務質量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會活動、多種形式的業主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關系、增強業主對居住區的歸屬感。

　　二是，堅持“以人為本”的服務理念，不斷提升服務質量。物業服務最終的顧客是業主，業主的滿意才是衡量物業服務工作的最終標準，銀川眾一物業公司將“以人為本”的理念，作為提高服務質量的關鍵，貫穿到物業服務的全過程中，建立了“業主服務滿意體系”，開展業主滿意度調查，以誠懇、守信、積極的態度，滿足業主的需要，不斷改進服務質量。

　　三是，利用業主的個性需求信息，與業主進行情感互動。服務是一種情感傳遞，融洽的氛圍一旦在雙方互動中牢固地建立起來，就可以減少業主對服務“挑剔”的可能性。銀川眾一物業公司在服務過程中不斷滿足業主對服務水平的新需求，以業主為中心進行個性觀察研究，同時對服務方式、效果以及業主的反饋信息及時記錄、分類、整理，動態地反思既定的服務規范，從業主的立場上考慮，修改和完善服務方式、服務規范及服務標準。

　　從銀川眾一集團物業服務有限公司的創新之路可以看到，在今年日益激烈的市場競爭中，只有不斷創新，走出了一條自己的創新之路，才能取得好成績，也才是物業服務企業今后的生存之道。

企業物業管理9

　　為了保障公司辦公樓的正常有序使用，明確相關部門的責任義務，營造一個好的工作環境，特制定本制度。

　　一、安全與消防管理

　　（一）辦公室安全管理

　　1、辦公樓的安全工作由辦公室負責，辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責，嚴格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。

　　2、嚴格來訪登記制度。凡是來訪的辦事人員先由門衛告知相關部門，并在來訪登記表上登記，注明事由，再由相關部門進行接待。杜絕外來人員在辦公區域內部亂串亂闖現象發生。

　　3、各部門要認真做好部門自身的安全保衛工作。在下班前要檢查門窗、用電使用情況，離開辦公室必須關好窗，鎖好門；關閉燈、電腦等用電設施，確保部門自身安全。

　　4、有重要設備、儀器儀表的部門要設專人負責，嚴格管理，避免發生財物丟失等責任事故。

　　6、財務室、檔案室、配電室、設備機房、食堂、倉庫等重點區域，相關部門要嚴格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結合，加強管理，杜絕隱患。

　　7、各部門（人員）發現重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報，及時排除。

　　8、保安部門要認真檢查維護電視監控系統，確保24小時開通，運轉良好。非相關人員禁止進入電視監控室，如需要調看監控錄像，必須征得辦公室相關負責人同意。

　　9、節假日期間，值班人員必須堅守崗位，認真履行職責，做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發事件和重要情況要及時報告，及時處理。

　　（二）辦公室消防安全管理

　　1、財務室、配電室、設備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規定配備消防器材，設立禁止煙火標記。禁止在辦公樓內亂扔煙蒂，禁止在辦公樓非吸煙區（電梯）內吸煙。

　　2、各部門員工要遵守消防管理規定，嚴禁擅自移動或破壞辦公樓內消防設施，嚴禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。

　　3、各部門員工要積極參加組織的消防培訓，熟悉樓內安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。

　　4、妥善保管紙張等可燃性物品。嚴禁在辦公室和公共區域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴禁私接、更改電器線路和設備。

　　5、嚴禁在樓道、辦公室、衛生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。

　　6、嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。

　　7、安全負責人要組織相關人員經常巡視辦公樓防火情況，對重點部位加強檢查，對存在的火災隱患，及時下發整改通知單進行整改，杜絕隱患。

　　二、綠化管理

　　1、綠化建設和管理是企業文化（精神文明）建設的重要內容。

　　2、管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權利和義務。

　　3、不準隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。如因確實需要者，需報辦公室批準。

　　4、禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。

　　5、不得損壞花木的保護設施。

　　6、不準私自摘拿花果。

　　7、不準行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。

　　8、不準往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。

　　9、不準在綠化地上堆放任何物品。

　　10、未經許可，不準在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。

　　11、凡人為造成綠化、花木及設施損壞的，按實際損失進行賠償。

　　12、辦公樓的綠化管理由辦公室負責，辦公樓的綠化養護由專業養護人員負責。

　　三、設施設備使用維修管理

　　1、全體員工要愛護公共設施，正確使用，規范操作，延長物業、設施設備的使用壽命，節省資源，杜絕浪費。

　　2、物業、公用設施設備維修保養部門，要嚴格安照工作程序、技術要求，制訂物業、公用設施設備的'維修保養維護計劃，做好維修維護保養工作。設備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數、狀態是否正常，遇到問題及時排除，并做好記錄，確保各項設備運行正常。

　　3、物業及大型公用設施設備的維修，由設備工程管理部門提出維修方案報領導審批。做到科學計劃，周密安排，嚴格審計，確保質量，厲行節約。

　　4、物業及公用設施設備的日常維修，由部門報辦公室，再由辦公室統一派人負責維修。

　　四、公共環境衛生清潔保潔

　　1、環境衛生設專人管理和清掃；

　　2、單元門外公共區域每日清掃一次；

　　3、合理分區設置垃圾桶，垃圾做到日產日清；

　　4、根據實際情況進行不定期的消毒和滅蟲除害。

　　五、公共治安防范、門衛服務管理

　　1、由辦公室負責區域內的治安防范、消防安全工作，發現有安全、消防隱患及時向有關部門做書面匯報；

　　2、門衛24小時值班，實行來客及物品出入登記制度；

　　3、負責區域內的車輛管理，保證小區內道路暢通；

　　4、發現安全、消防事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關部門報告，并協助做好救助工作。

企業物業管理10

　　摘要：物業管理企業是一個綜合性服務企業，它伴隨著房地產行業的發展而迅速發展起來。然而，在激烈的市場經濟環境下，物業管理行業落后的財務管理制度大大降低了企業的競爭力。隨著競爭的加劇，財務管理在物業管理中的作用開始突出。只有不斷強化財務管理，物流管理企業才能增強自身的競爭力。本文在分析物業管理企業財務管理方面的問題的同時提出了加強企業財務管理的相關策略。

　　關鍵詞：物業管理企業財務管理策略

　　在現代物業管理中，業主通過選聘物業管理企業并與其簽訂服務合同，由物業管理企業對房屋及配套的基礎設施進行維修、養護、管理的活動。物流企業隨房地產行業發展而迅猛發展起來，其主要收入來源于所提供的物業服務。目前，物業管理費標準較低，欠繳滯繳現象嚴重，所以大多數企業為微利型企業，再加上經營過程中不注重財務管理，造成營業成本增加，使得利潤更加微薄。下面對財務管理面臨的問題進行分析。

　　一、財務管理面臨的困境

　　1.財務管理意識參次不齊。

　　物業管理所提供的服務涉及社區生活的方方面面，具有全方位、多層次的特征，具體工作簡單卻十分繁瑣、細致，這要求財務管理工作做到具體全面。在現實中，企業各個層次的員工的綜合素質不同也就導致了他們對待財務管理的態度不盡相同。雖然領導層會注重企業的財務管理，但基層員工卻會忽視財務對于企業發展的重要影響。例如：基層員工認為清潔工具、維修工具等與自身和企業發展關系不大，由此造成的浪費較為嚴重，甚至有些員工私自占有這些工具。這方面的原因主要是財務管理的重要性沒有得到重視，員工財務意識薄弱。公司的其他管理者和員工僅僅把財務管理當做一個與自身利益無關的孤立的部門開看，所以并不會在工作過程中考慮公司的財務，這也就削弱了財務管理工作的意義和價值。

　　2.管理體系不規范，執行力低下。

　　近期，一份關于物業管理公司的調查顯示，大部分的物業企業并沒有明文規定的管理制度，預算管理等財務管理不夠規范。尤其是中小企業，在企業管理上僅僅依靠相關人員的經驗和自覺性，這就造成了不必要的失誤。另外，缺乏完善的管理制度必然造成執行力的低下。企業部分管理人員的工作隨意性大且缺乏監督機制，對內部的控制活動僅僅停留在表面。例如：對于一些工具的使用缺乏監督，造成物資流失現像嚴重，增加了企業的營業成本。從物業的整體情況來看，我國的物業企業財務管理并沒有一個統一的標準，這也造成了企業財務管理工作難以落實。

　　3.財務管理手段有待創新。

　　當今社會，隨著網絡和電子信息技術的涌入，各行各業都在積極利用這一技術來提高工作效率，物業企業想要在社會競爭中占取有利地位，就應該積極利用這一趨勢，提升自身的信息化管理水平。傳統的物業企業工作效率低下，在信息收集、傳遞和獲取方面效率低，難以及時了解到企業的市場信息和業主反饋，這些都制約了企業的健康發展。

　　二、加強企業財務管理策略分析

　　雖然物流企業財務管理越來越受到重視，但我們必須看到目前存在的嚴重問題。財務管理是一項重要的工作，它涉及到方方面面，必須要求做到“精益求精”。同時，物業公司收入來源有限，增長空間小，因此，加強財務管理就顯得至關重要。下面，我就如何加強企業的財務管理，結合上述的問題提出一些策略和建議。

　　1.提高財務管理意識。

　　在今后企業的財務管理應該做到全員參與，因為員工在為業主提供服務的過程中也是財務管理的而執行者。在物業管理企業中，基層員工主要做一些保潔之類的工作，年齡偏大而學歷較低，對于知識的接受能力較弱。所以，企業應該加大在財務管理方面普及宣傳工作，力爭讓每一位員工都能意識到財務管理的重要性。企業在普及過程中可以根據部門開進行，結合員工的只是素質制定不同的普及內容。例如：對于基層保潔人員，應該盡量使內容簡潔易懂。通過對財務知識的普及，力爭使每一位員工都能提高財務意識，從而在工作中提高效率，為企業謀取利益。只有全體員工的財務素質得到提升，才能從根本上提高財務管理的執行力度，為企業的發展提供一個良好的環境。

　　2.完善企業文化。

　　當前，企業文化在企業發展過程中的作用越來越重要，物業企業構建自己的企業文化不僅僅使自己的員工信心增加，更能轉變自身在業主心中的形象。類似于品牌效應，企業可以在文化中創造一種“節約”意識，實現財務管理的精細化。例如：通過在工作場所懸掛“節約”條幅，通過口號等來提醒員工要有節約意識等。當一個良好的氛圍形成時，每一位員工就會通過要求自己的行為來融入到這樣的氛圍中。另外，好的'企業文化使員工之間更加團結，把公司當做“家”，自然也就會更加合理地使用工具，盡心工作。所以，構建企業文化也是加強財務管理工作的一部分。

　　3.制定規范的管理制度。

　　加強財務管理，除了要提高員工意識外還應該制定成文的制度來約束員工。企業可以借鑒相關法律法規制定總體上的制度，然后根據經營過程中的經驗來將制度具體化、通俗化。我國的物業管理企業起步較晚，可供借鑒的相關經驗較少。在這方面，可以借鑒國外企業經驗或者國內較為成熟的企業經驗，不斷將財務管理的更進一步地規范、細化。物業公司應該結合自身實際情況制定財務管理規范，根據不同的業務內容劃分相應的板塊。另外，要把握好板塊之間的銜接，在制度方面一定要避免出現矛盾或者與物業管理實際工作不相符合的地方。成文的、規范化的制度體系為實際操作提供一個依據，對于強化財務管理是必要的。

　　4.運用信息化技術規范操作。

　　企業的財務管理工作主要涉及兩個方面，一是財務人員的人工操作，另一方面是信息化的應用。因此，強化財務管理工作應該在提升員工素質的同時注重信息化軟件的合理使用，避免出現財務混亂的現象。在中小型物業企業中，收費管理系統的進入權限存在問題，部分非收費人員也可以通過密碼進入收費系統，這對于加強財務管理是十分不利的，因此，企業應該做好信息化軟件的安全使用和維護。另外，要適應信息化時代的特點，不斷完善企業的網絡建設，提高財務部門與各部門之間信息傳遞的效率。這樣能夠使管理者更加及時地了解到公司的運營狀況，從而做出科學合理的決策。

　　5.建立監督機制，加強執行力度。

　　一個規范的財務管理制度應該涉及執行和監督兩個方面。通過“不相容崗位相分離”、“重大財務事項聯審、聯簽”等來規范內部人員的工作范圍、職責，完善企業的預算結算制度。可以通過“責任承包”來將責任明確到人，對物資及時進行登記、盤查。另外，通過預算來監管采購部門，避免采購人與其他人員串通，造成企業經營成本的增加。約束機制的建立對于規范員工行為作用顯著，另外，建立激勵機制對于提高員工積極性也有重要作用。企業應該建立分層次的財務激勵機制，全員參與企業財務管理工作。例如：通過獎金、提高報酬、外出旅游等對基層人員進行激勵，這樣有助于提高員工的工作效率，進而實現財務的精細化管理。

　　三、結語

　　近年來，有關物業公司的相關理論取得了一些突破，說明公司的業務水平在不斷提升、財務管理意識覺醒。但是，僅僅依靠傳統的模式是遠遠不夠的。物業管理與業主的日常生活質量有著密切的聯系，只有通過不斷加強財務管理，使業主感到所繳費用得到相應回報，業主利益得到保障，才能保證企業的長期平穩運作。企業應該從公司文化、員工素質、財務制度、獎懲制度等方面去不斷規范企業的財務管理，以此來降低經營成本，提升競爭力。只有財務工作的順利進行，才能確保物業公司的健康發展。

　　參考文獻：

　　[1]劉洋.將精細化管理融入物業服務——國華物業風電后勤項目的精細化管理實踐[J].中國物業管理.2014.(2):24-25.

　　[2]崔婧.加強物業管理企業財務精細化管理[J].統計與管理.2015.5.

企業物業管理11

　　1、負責物業服務中心的全面管理工作。

　　2、根據有關物業管理的法規、政策、對公司物業項目內的公共鐵序、電梯、崗亭系統、設施設備維護登記和歸檔。

　　3、擬定年工作預算、月計劃、執行公司各項管理制度。

　　4、負責制定健全所屬部門的各類規章制度和防范措施、指導物業服務中心處置公共突事件。

　　5、有物業管理和商場營運的'工作經歷和經驗、熟悉和掌握相關法律、專業知識和專業技能。

　　6、負責物業員工的招聘、培訓及考核工作。

企業物業管理12

　　緒言

　　企業文化建設，歸根到底，其目的無非是促進企業發展生產力。企業文化是為企業發展服務的。企業文化建設的準繩是企業的發展戰略及其目標。圍繞這一目標，我們對企業文化建設的規劃表述為以下幾個方面：

　　一、企業文化建設目標;

　　二、企業核心競爭力;

　　三、企業廣告語;

　　四、企業價值觀體系;

　　五、企業心理意識;

　　六、步驟、方法與途徑;

　　七、企業文化建設組織、職能與運作機制;

　　八、企業文化建設制度;

　　九、企業文化建設配套措施與環境氛圍;

　　十、結語。

　　一、企業文化建設目標：

　　1、企業文化建設引擎：

　　合理、切實、宏大的企業抱負及其慎密的發展規劃，是企業發展的強勁動力。企業的戰略目標是“做深圳最好，創行業一流”。那么，我們對物業管理市場狀況的認識是什么?WTO對物業市場的沖擊如何?我們的競爭對手在以什么樣的方式手段搶占市場?全國物業市場飽和狀態如何?還有多大的發展空間?如果我們想進入國際市場，那我們自己又應該從哪些方面努力?公司提供的《物業市場發展與我們的策略》所提供的對物業管理市場的深刻分析與公司所議定的明晰、科學的發展戰略，為我們展現出波瀾壯闊的市場前景，明確的自我認知和市場定位，理想遠大的宏偉藍圖和堅定信心，大膽、新穎、細密、審慎的戰略措施與步驟。對國際國內市場風云變幻的敏銳把握、為實現理想而擬定的科學策略和堅定不移的信心決心，構成企業文化建設的廣闊背景與動力引擎。

　　2、企業文化建設向標：

　　我們企業文化建設基本指向是：“繼續創新企業文化建設理論，形成企業文化建設新機制、新模式、新格局，內強素質、外樹形象，深化企業品牌的文化底蘊，帶動公司管理機制與模式創新，為公司的市場發展戰略提供文化資源與精神資源支持。”

　　3、企業文化建設目標：

　　總目標：

　　形成與公司發展相適應的、并隨著企業發展戰略調整而調整的企業核心價值觀，培養符合企業價值觀要求并具備相當技能的鵬基物業人，建設創新力強、凝聚力強、競爭力強、事業心強的核心團隊，創造一流的品牌文化，將鵬基物業塑造成“中國物業王”。

　　分目標：

　　1、形成與公司發展相適應的、并隨著企業發展戰略調整而調整的企業核心價值觀體系;

　　2、建立以企業價值觀與物業專業技能為框架的培訓體系;

　　3、配合辦公室繼續建立、完善以市場為導向的激勵性人力資源管理機制;

　　4、確立公司在物業管理理論研究領域的領先地位;

　　5、建設一支物業管理理念模式研究創新的專家顧問隊伍;

　　6、建設一支符合企業價值觀與物業管理技能要求的員工隊伍;

　　7、建設一支“創新力強、凝聚力強、競爭力強、事業心強”的四強核心團隊。

　　二、企業核心競爭力：

　　當今世界，物業管理市場競爭越來越激烈，而物業管理產品與生產技術卻越來越均質化，這就要求，任何一個物業管理企業，要想生存與發展，就必須一方面繼續提高物業管理服務的技術專業水平，另一方面，在細分市場的前提下，提供個性化產品與服務，以個性化企業文化塑造企業品牌個性。而后者已經成為當今物業管理市場的主要競爭力。我們鵬基物業管理有限公司的企業核心競爭力是“個性化”。“個性化”的本質是創新，是通過創新實施差別化市場競爭戰略。“個性化”作為我們公司的企業核心競爭力，主要由個構件：

　　個性化市場細分選擇;

　　個性化文化;

　　個性化管理服務;

　　個性化創新力;

　　個性化的人。

　　公司的企業核心競爭力就是由個性化的人在個性化文化理念氛圍中，運用個性化創新力創造出個性化管理服務。

　　三、企業廣告語：

　　“鵬基物業，陽光家園!”

　　闡釋：突出溫馨二字，突出“家”的概念。

　　“鵬程萬里，四季如春!”

　　闡釋：第一句，一是表明公司的抱負與志向，二是表現對業主住戶的祝愿。第二句表現三層含義，一是環境優美;二是良好的服務，使人如坐春風;三是在這樣的物業環境與服務中的清爽愜意的心情。

　　“小管家!巧管家!好管家!”

　　闡釋：突出管家角色,表現公司人員精干、管理專業、服務良好的企業形象。

　　四、企業價值觀體系：

　　(一)、企業精神：“雛鵬精神”、“鵬基精神”或“大鵬精神”

　　“同心協力，無私奉獻;開拓創新;敢為天下先。”

　　闡釋：企業精神是對企業理念、企業價值觀的提煉，是鵬基人傳統的應有的區別于其他物業公司的價值核心。四句分別表明我們處理對員工與員工的關系、對簡單平凡的工作、對風云變幻的市場、對同行業者的關系時公司任何員工都具有和應該具有的精神，也是對公司標識的合理解釋。

　　(二)、企業理念

　　1、企業宗旨：“營造理想生存空間，

　　提升現代生活品質，

　　造福生態民眾社會。”

　　闡釋：宗旨也就是使命，從行業性質看，物業管理公司就是要通過對房屋、綠化、衛生、公共設施設備以及安全的維護維修保養保障，營造理想生存環境。但生存是最低基本要求，對生活的高品位追求才是時代的發展方向，民眾對服務態度、質量，社區文化的高要求就是表現之一。現代生活方式多樣化是必然趨勢，但無論何種生活方式，提升品位則是我們一切努力不約而同的方向，也是我們可以有所作為的。另外我們的管理目標之一，毫無疑問，應當是人類與生態環境的和諧統一，這也是目前我們能夠想到的最理想的生存境界。三句話，從生存到生活，再從生活到生態民眾社會，是遞進的追求，是物業企業遞進的責任境界要求。

　　2、發展目標：“創行業一流，做深圳第一。”

　　闡釋：這應該是我們追求的目標，永遠的目標。我們立足深圳，逐鹿中華，永遠以行業一流為我們的奮斗目標。一流的目標必然要求員工具備爭創一流業績，爭當一流員工的思想與意識。宏偉的理想追求成為鞭策員工創新進取的不竭動力。

　　3、經營理念：“創造五個價值。”“客戶是我們的最好傳媒。”

　　闡釋：專業化的服務、規范化的管理是我們取勝的手段;為客戶、員工、企業、行業、社會創造價值，我們才能得到客戶認可、員工熱愛、企業認同、同行欣賞、社會承認;客戶認可我們的作為，就成為我們自然的、最好的傳播媒體，他們為我們做世界一流的市場宣傳。

　　(三)、企業價值觀：

　　1、工作作風：“說就說，干就干;說干就干，干就干好

　　闡釋：這既是鵬基物業的工作方法與態度要求，也是工作效率要求，更是工作質量要求。鵬基人是“秀才”加“兵”于一身。決策時，暢所欲言，集思廣益;工作時，雷厲風行，追求卓越，追求第一。不是被動地完成任務，而是主動地創造成果;

　　2、工作信念：“追求精彩每一天。”

　　“沒有枯燥的工作，只有平庸的人。”

　　闡釋：物業管理工作是單調的，大多是簡單重復的工作。但在鵬基人眼里，沒有枯燥與乏味，只有無盡的創造、無窮的樂趣。我們每天都在即興創作出優良的管理服務，每一款給付的服務，都是世間罕有的藝術精品。微笑的藝術，愛心的藝術，專業的藝術，使我們與客戶的生活精彩紛呈。只有平庸無能的人才會把工作作得越來越簡單，越來越枯燥無味，越來越沒有意義。這種人絕對不是鵬基人。精彩生活每一天，是我們工作生活的態度，也正是有了我們，社區生活的每一天都會更加精彩。

　　3、服務理念：“盡心為客戶著想，

　　盡力讓客戶滿意”

　　“人文關懷，情感服務。”

　　闡釋：公司要發展，我們就要善待客戶。我們的客戶不僅是業主、住戶，還有地產發展商等，這些都只是外部客戶。現代客戶服務理念中除了外部客戶外，還將公司員工視為公司的內部客戶，要求象對外部客戶一樣對待內部客戶。內部客戶滿意，自然把笑容帶給外部客戶。沒有心里樂開花卻臉皮如霜打的怪物。一切以客戶為中心，以人文主義的精神，象對待家人一樣，善待員工，善待業主，善待發展商，全力做好每一件事情。內外客戶的滿意度是衡量我們工作優劣的標準。

　　4、人才觀念：

　　“人才是干出來的，不是看出來的。”

　　“人人是才，量才適用，發揮特長，優勢互補。”

　　闡釋：我們高度重視人才，認為人才是鵬基物業發展壯大所必需的力量源泉;我們選拔人才的標準是干，不是說，也不是看出來的。我們認為任何員工都有自己的特長，都是公司發展所需的人才;每個人的`特長不一，不等于人格的高貴與鄙*，而是相互依存，相互欣賞;而且，通過努力學習，不斷創新，都可以成長為技能更精的復合型人才;公司為人才創造一個良好的成長環境：我們惟才是用、量才適用，始終將人才視為我們的創業伙伴;人無完人，天生人人皆可用，只要具備公司的企業精神，只要符合公司行為規范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互競爭、相互幫助、取長補短，優勢互補，大家和企業一起成長，共創美好明天。

　　5、質量方針：“客戶滿意，超越國優，追求卓越。”

　　闡釋：我們以客戶滿意為最高服務質量標準，力爭超越“國優”，創造卓越的質量標準。

　　6、道德規范：“誠信為人，敬業愛崗”

　　闡釋：鵬基人以誠信為做人立業之本，對客戶、同事、親人、朋友等都要誠心誠意，做老實人，說老實話，辦老實事;要信任他人，欣賞他人，關心他人、幫助他人，并講求信譽;信任人，也要爭取讓別人也信任自己。我們富有創造性地投入自己的本職工作，相信自己的工作能為他人、為企業、為社會作貢獻，同時也是為自己創造價值。

　　7、管家意識：“開源節流，精打細算，勤儉持家。”

　　闡釋：公司要生存：

　　一、開拓市場，廣進財源;

　　二、處處節約，控制功耗。在我們與業主的關系中，我們的角色定位是為業主當好管家，必須精打細算，勤儉持家。

　　五、企業心理意識：

　　面對國內國際政治經濟形勢的深刻變革，作為鵬基人，要想在未來十年內不被日趨激烈的競爭淘汰出局，要想在風云變幻的市場中爭得生存、發展的一錐之地，就必須具備基本的企業心理意識：

　　1、危機意識：政企分開，是中國政府的切膚之痛，開放對國計民生沒多大影響的服務業，讓外國優秀企業進入中國市場，通過競爭，淘汰那些政府喂奶的弱者，造就適應國際市場競爭的強者，是發展民族企業的根本途徑。我們現在已經沒有時間去等待，等天等地，不如奮起一搏。爭一爭，有可能生;一味坐等，只能是死。混一天是兩晌的心態，只會害了企業，也害了自己。只有懦夫，才只會悲天吝人，而不抓緊時間，練就一身本領，使自己強大，使企業強大，只等企業倒閉之后去領救濟金。

　　2、競爭意識：市場經濟，就是要市場以價格與供求關系為杠桿，調節社會資源的流向。競爭，就是要與競爭對手爭得社會客戶資源、文化資源、資金資源、人力資源、科技資源等等。沒有競爭意識，無疑于將生存發展的機會拱手讓人。

　　3、創新意識：創新是企業發展的不竭動力。只有創新，才有生機勃勃的人，才有生機勃勃的企業。創新意識是創新行為、創新能力的啟點。

　　4、服務意識：物業管理處于第三產業，屬于服務性行業。優良的服務是當今企業競爭的重要砝碼。服務性行業以服務為業，是本分;以服務制勝，是戰略。

　　5、成本意識：無論是生存還是發展，都需要成本。物業管理行業是微利保本行業，開源乏術，就必須抓好節流問題。我們的管家角色也要求我們必須學會精打細算、勤儉持家。用最少的錢，辦最多的事。

　　6、安全意識：安全是物業管理的首要任務，沒有安全的物業，即使地藏黃金，也是不宜人居。

　　7、協作意識：包括兩個基本點，一是協助別人，這是真正將企業利益置之于個人利益之上的根本標志。是作為企業人的最基本的道德與素質要求。二是請別人協助。這是承認、欣賞別人的最好表示。個人主義、小集團主義是協作的大敵。對內與同事協作，對外與同行、客戶協作，才能為大家爭取最廣闊的生存空間與良好氛圍。

　　8、主人翁意識：樹立“企業即我，我即企業”的主人翁意識，員工與企業榮辱與共，同甘共苦，企業才有前途與希望。

　　9、創業意識：我們公司成立時間不長，“我家有女初長成。”還沒有經歷真正的市場風浪洗禮.實際上,我們還處于創業階段.因為我們還沒有真正脫離生存危機,因此,我們需要具備創業意識;因為我們是一批血性男人,因此我們具有創業精神.

　　六、步驟、方法與途徑：

　　正是由于鵬基物業管理有限公司不僅賦予自己創新的企業精神，而且擁有相應的創新組織及創新激勵機制。因而，在企業文化的建設中，我們對自己的企業文化建設不斷及時檢討，不斷深化對企業文化建設的認識，進而不斷調整企業文化建設格局。最近，我們對自己的企業文化建設狀況有了更加清晰的認識，建設力量投入分布更加合理，目標更加明確，從而使我們的企業文化建設進入可控性與可操作性更強的境界。

　　(1)基本理論：

　　鵬基物業企業文化建設的FED理論

　　1、F(Factor，因素、要素)。我們認為鵬基物業的企業文化主要以下因素構成：

　　①精神理念；

　　②物化標識；

　　③制度規范；

　　④行為方式；

　　⑤誘發性社區文化。

　　其中，精神理念指企業理念、思想、精神、理想等，屬于價值觀范疇;物化標識是傳達精神理念、思想的物質形式，如CI標識、環境裝飾、員工服飾、產品等;制度規范是精神理念價值觀細化而成的規章制度、行為規范;行為方式則是企業精神理念在企業管理行為、員工工作、生活行為上的具體表現;誘發性社區文化是企業精神理念在企業與社區其他主體互動關系中的體現。

　　對企業文化建設因素(Factor)認識的理清有三個方面的意義:一是有助于我們明白企業文化建設應從哪些方面著手，并由此建立我們對企業文化建設狀況的衡量指標，便于我們檢討自己企業文化建設完整性、系統性;二是我們將Factor諸要素與時代背景、企業發展階段等坐標指數聯系考察，審視我們在諸要素建設上的力度、深度與合理性、科學性。三是當我們按照Factor的要求，確立諸個要素的具體內涵時，它意味著我們只是完成了企業文化的基礎工作，是屬于企業文化建設的初始階段，也是企業文化建設最淺層次的境界。我們稱之為第一層境界。

　　2、E(Emphasis，重點)。企業文化按照存在狀態看，它可以分為靜態文化和動態文化。靜態文化包括企業環境裝飾、CI標識、規章制度、準則條例、產品等;動態文化則包括思維活動、行為等，是在行動中體現出的文化。我們認為，建設企業文化的重點是企業文化由靜態到動態的轉化。如果我們所建設的企業文化只停留在紙上，那這樣的企業文化是淺層次的、虛幻的文化。因而，企業文化由靜態到動態的轉化是企業文化建設的重點。對企業文化建設重點(Emphasis)的認識的厘清，有助于我們合理分配時間和精力，集中力量研究這一轉化的機制及過程，研究其轉化途徑與辦法，把握轉化的方向與性質，使企業文化真正從理論、概念、思想、制度、規則轉化為實實在在的精神活動與工作活動，使企業人的行為轉化為企業理念的具體表現。我們自己把這一轉化過程實施稱為企業文化建設的第二層境界，是略高于掌握Factor的另一層境界。

　　3、D(Difficulty，難點)。企業文化按照它的表現形式看，可以分為顯文化與潛文化。顯文化是指被企業所認可的企業基本理念和價值觀及其在諸要素的展現。然而，這種顯文化只是處于被企業所認可的狀態，大多有規范的文本表現形式，如制度、CI系統等。作為分散的個人或小團隊所認可的思想與行為模式，如習慣、習俗、員工個人思想及行為等，是與顯文化相對的潛文化。潛文化的存在，導致了企業文化建設過程中的一種病態現象，即“說”與“做”不一致的“兩張皮現象”。我們認為促使潛文化對顯文化的認同，或者將潛文化限制在一定范圍內，大力弘揚顯文化，使顯文化盡可能地滲透、支配潛文化，是企業文化建設的最大難點。我們同時認為，恰當處理潛文化，促成顯文化對潛文化的同化，合理利用潛文化，是企業文化建設的最理想的境界。我們稱之為企業文化建設的第三層境界。FED理論的創立是鵬基物業管理有限公司全體員工在鵬基集團公司“新理念、新機制、新模式”思想的指導下，致力于企業文化建設理論創新的成果。它成為我們今后一段時間內進行企業文化建設的基本思路與指導思想。我們理出的基本思路是：

　　(二)基本步驟：

　　首先以Factor(因素)為指導，整理整合鵬基物業管理有限公司現有企業文化資源，檢討、改進企業文化諸要素建設狀況;然后以Emphasis(重點)為指導，強化企業靜態文化向動態文化轉化，積極探索靜動轉化途徑與辦法，建立科學的轉化機制;最后是以Difficulties為指導，通過對企業相關制度的改進，建立激勵機制，促成潛文化對顯文化的認同。

　　(三)基本措施方案：

　　系列企業典禮與儀式方案;

　　標準化行為模式推廣方案;

　　企業文化與專業技能培訓課程開發實施方案;

　　企業文化建設項目量化考核方案;

　　企業文化媒體立體化方案：內刊·網站·公眾媒介·公共輿論

　　開展系列“創優勝，樹標兵，授勛章”活動方案;

　　實施以理論武裝品牌戰略方案;

　　社區文化系列主題活動方案;

　　七、企業文化建設組織、職能與運作機制：

　　“建立網絡化企業文化建設組織”：

　　首先，成立了企業文化部，負責公司企業文化建設理論創新、發展規劃、活動策劃、組織企業文化考核以及企業文化建設有關制度的制定等工作，構造出公司企業文化建設運作中心;其次，成立了企業文化研究會，主要由各職能部門負責人及企業文化建設骨干組成，定期研討企業文化建設理論，審議企業文化建設方案，組織落實企業文化建設項目等，將行政力通過非職能組織方式運作起來，實現職能化與非職能化的有機結合，使企業文化建設得到可x的組織保障;

　　三是組織企業文化聯絡小組，由企業文化聯絡員組成，主要負責協助企業文化部上傳下達的聯絡工作，負責業主、員工的意愿調查和建議收集，組織各類宣傳稿件，監督企業文化建設項目進程，參與企業文化效果考核。這樣，我們就構建了縱橫相連的企業文化組織網絡，使每位員工成為這一組織網絡的一個網結，牽一發而動全身，大大提高了企業文化建設功效。例如，一個員工對公司企業文化提出一個建議構思，很快通過聯絡員反饋至企業文化部，企業文化部通過調查、研究予以采納認為應當立即執行的，可以提出方案，提請企業文化研究會審議通過，并將任務分配以文件形式下達給各責任人，由聯絡員負責跟蹤監督，企業文化部組織考核驗收，而考核成績作為決定年終獎金的重要參考依據，從而形成一套比較完善的非職能化組織管理系統。

　　八、企業文化建設制度：

　　包括：

　　1、《企業文化建設組織制度》;

　　2、《企業文化項目管理制度》;

　　3、《企業文化培訓制度》

　　4、等相關配套制度。

　　九、企業文化建設配套措施與環境氛圍：

　　包括以下事項:

　　1.公司大力倡導;

　　2.領導以身作則;

　　3.共同參與激勵;

　　4.政策配套支持;

　　5.硬件配套支持。

　　十、結語：

　　企業文化的核心是企業價值觀，關鍵在于建立一整套有效的落實機制，需要高層強力推動，全體參與與配合。我們相信，在大家的共同努力下，鵬基物業人的優良傳統與作風完全可以成為世界一流的風尚，鵬基物業的品牌必定成為世界一流的品牌。

企業物業管理13

　　摘要：物業管理企業要在激烈的市場競爭中爭得一席之地，要根據企業的特點努力創新、刻意進取、積極開拓，探索一條適合企業的創新之路，這也是物業管理行業的可持續發展之路。

　　隨著中國房地產業的持續發展，國外先進物業管理企業的進入，中國未來物業管理行業的競爭將會異常激烈。物業管理企業如何良性發展，如何在激烈的競爭中立于不敗之地，這要求物業管理企業在管理上有所創新，主要從以下幾個方面入手：

　　一、物業管理企業的計劃

　　創新管理計劃是由企業的高、中層管理者制定的，它將企業戰略中具有廣泛性的目標和政策轉變為確定的目標和政策，并且規定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創新要圍繞戰略目標進行。物業管理企業的高、中層管理者在制定具有創新性的計劃時，應當普遍聽取物業管理企業一線員工的意見和建議，因為他們是物業管理服務的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務對象的需求。

　　二、物業管理企業的組織

　　創新物業管理企業的組織創新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創造一種創新的輿論氛圍，使企業的員工充分熟悉組織創新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創新的艱巨性與復雜性，使大家對組織創新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預備；再次，要明確創新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創新成功的信心，發動企業全體員工參與組織創新；最后要明確組織創新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創新過程中的科學性與平穩性。

　　三、物業管理企業的控制創新第一，人員配備控制

　　人員配備控制創新包括兩方面的內容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓。

　　對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調動誰的問題。例如，制定人力資源規劃時，人力資源部門根據勞動力市場發展變化的猜測，以及組織機構業務發展的要求，向企業管理層提出組織內部人力資源的發展規劃，包括組織內部人員數量、年齡結構、文化結構和職業結構的變動趨勢，讓企業管理層從整體上進行把握。

　　對員工的培訓，既包括技術和業務方面的練習，又包括員工行為和態度方面的練習，物業管理企業對員工的培訓創新可從以下幾方面入手：

　　1. 培訓機構創新。物業管理企業的培訓機構一般分兩類：外部培訓機構和內部培訓機構。外部機構包括專業培訓企業、大學以及跨企業的合作（即派本企業的員工到其它企業掛職鍛煉等）；內部培訓機構則包括專門的培訓實體，或由人力資源部履行其職責。一般來講，規模較大的企業可以建立自己的培訓機構。規模較小的企業，當培訓內容比較專業，或者參加培訓的人員較少，缺乏規模經濟效益時，可以求助于外部咨詢機構。

　　2. 培訓對象及方式的'創新。根據參加培訓的人員不同，可分為高層管理人員培訓、中層管理人員培訓、普通職員培訓，根據不同的受訓對象，設計相應的培訓方式和內容。一般而言，高層管理人員應以灌輸理念能力為主，參訓人數不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學習的方法；對于中層人員，應注重人際交往能力的練習和引導，參訓規模可以適當擴大，延長培訓時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學習效果；對于普通職員的培訓，需要加強其專業技能的培養，以“大班制‘的方式執行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務操作。

　　第二，信息溝通渠道的控制。

　　良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業運作相關的各種信息，增強物業管理企業員工的團隊精神，與業主建立積極的互動關系。溝通，包括內部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業管理企業與業主之間的信息傳遞，物業管理企業與開發商、設備供給商、服務供給商之間的信息傳遞，以及物業管理企業與政府相關主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業管理企業與業主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網絡平臺、舉行各種與業主的聯誼會等。

　　內部溝通是指企業內部在運作、管理上的信息傳遞。內部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業內部具有上下級關系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內部溝通方面，一些外資企業走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統和專業物業管理系統軟件引入物業管理企業，大大簡化了溝通手續、提高了溝通效率、節約了溝通成本。

　　四、物業管理企業的激勵創新第一，目標激勵

　　員工從事任何一項工作，都希望所在企業能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現。因此，物業管理企業一定要有一個詳盡的發展計劃，并規定每年要達到的具體目標，是創全國優秀物業管理大廈（小區），還是通過ISO9000質量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。

　　第二，獎勵激勵。

　　員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質基礎，物質獎勵的作用顯得十分重要。因此調動員工的工作積極性，要充分體現“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業的優秀員工要給予一定的物質獎勵，用獎勵來激發員工的工作積極性和創造性。

　　第三，福利激勵。

　　福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現在的企業一般都會為員工購買養老、醫療等保險和住房公積金。還可以根據企業的經營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發員工的工作積極性，增強員工對企業的忠誠度。

　　第四，榜樣激勵。

　　榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領導的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發揮。作為物業管理企業的領導層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。

　　第五，榮譽激勵。

　　人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優異、素質高、業務能力強的員工，企業要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業管理規定、受到用戶稱贊的員工授予“優秀服務標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質高、品質好、有發展潛力的員工可派出考察學習和培訓，提高他們的業務能力。

　　中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創新精神的。希望我國的物業管理人也具有創新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業管理之路。

　　參考文獻：

　　1. 楊錫懷，《企業戰略管理》，高等教育出版社

　　2. 班道明、付潔茹，《物業管理概論》，中國林業出版社

　　3. 羅杰斯，《物業管理人員使用手冊》，石油工業出版社

企業物業管理14

　　1.電力企業物業管理現存問題

　　專業素質偏低。物業管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業管理的知識，使物業服務有序進行。然而目前電力企業內部物業管理團隊組建較滯后，從業人員大都是主電力企業物業管理的對策探討業富余的老員工，由于主業改革被調配到物業管理等附屬企業。學歷低、年齡大、專業知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個新生企業的問題缺乏重視，不進行職工的素質培訓。如此導致物業公司年輕力量少，整體素質偏低。經營與管理缺乏規范。電力企業內部結構混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來國家鼓勵國有企業經濟市場化，電力企業亦向多元化發展，尤其向地產等行業進軍以為企業內部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發展并不規范，早前人民譴責的電力企業職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業旗下房產開發公司配備的物業服務仍屬電力，物業費用的收取就出現了體制內業主和體制外業主的不均勻現象。雖然國家近前頒布了相關物業收費管理規定，但電力企業物業管理公司并沒有嚴格按照規定收費。一旦業主委員會反映此類問題并進行阻止，物業費用即會變為企業潛在補貼發給體制內業主，這樣還是會有不公平不均勻現象存在。所以電力企業要做到主企業附屬企業分離，物業服務費用一碗水端平，消除亂收費現象，做到讓所有業主滿意。電力企業物業管理公司從業人員專業性欠缺是上文提及的，這個問題除會導致團隊整體素質偏低外，對管理條例的理解和執行也會造成障礙。加之目前我國現行的物業管理條例存在細則漏洞，權利義務混淆，法律地位模糊，更加細致權威的物業管理法則也沒有出臺跡象，導致企業物業管理過程中會存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區車位需求產生矛盾。許多房產公司在開發樓盤時刻意忽視此問題，也沒有進行足夠的市場調查。在矛盾顯露出來時就通過業主代表會來決定通過占用小區的公共管理面積來擴大業主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發出一塊可收費的停車場地。體制內業主偏向企業本身，體制外業主不會維護自身權益，因此此類問題并不需要房產公司向規劃部門申報就能動工建設。這顯然是不合理的。欠缺監督管理。物業服務的主體對象是業主，物業公司依靠業主生存和發展，因此物業企業對業主應負有責任，對業主的日常生活、基礎設施、物業服務應悉心照顧，這是物業公司的義務。但是電力企業物業管理公司卻對業主幾乎沒有這種意識，這是因為電力企業并沒有感受到市場經濟帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個電力企業旗下的房產小區內部，業主大都是企業內部的在職員工，物業公司會認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產權所有人之上。如此一來，客服與客戶的關系變成了管理者與被管理者的關系；服務人員與衣食父母的關系變成了領導和員工的關系。如此一來物業管理公司可以不征求業主意見就對小區進行整改，有問題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來業主和物業之間就會產生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環。電力公司也并沒有組建一個權威的監管機構對物業服務公司進行必要監管，制止物業公司亂收費、消極服務。

　　2.電力企業物業管理改進對策

　　2.1物業公司內部需加強自身服務意識并規范自身服務行為

　　電力企業物業管理公司應將自己當做其他物業公司一樣看待，以為業主提供高質量的`服務為目標，盡職盡責地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態對業主進行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業物業管理的問題需企業加強自身服務意識并規范自身服務行為。吸收專業人才，加快培訓步伐。電力企業物業管理公司要想發展，首要問題就是提高管理團隊的專業素質，形成專業化的服務技術力量。因此企業需引進權威力量來帶動整個團隊向前，并組織職工培訓，使他們從意識上和專業上認識到自己的不足。在用人上應鼓勵擇取專業管理人才，并且可以使用方式多、技術高的手段對員工進行培訓管理。當員工素質逐步提高，服務的質量會隨之進行提升。健全自身管理機制。由于計劃經濟的影響，電力企業旗下物業管理公司并沒有完全向市場經濟轉變，在很大程度上依賴主企業，這嚴重阻礙了物業公司自身的發展前景。為此，電力企業物業公司應以電力企業這一強大平臺做基礎，實行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業體制，建立起走自己發展道路的、具有市場競爭力的自主經營企業。在規范制度上，公司應擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責，實行績效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業主多交流，爭取做到與服務社會化、人性化。同時應該建立企業文化，增強企業員工榮譽感與凝聚力，掃除消極服務現象。

　　2.2電力企業需完善管理體制并加大管理力度

　　電力企業多樣化發展是市場經濟的必然，必須做好展開附屬企業的監督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業服務公司也應建立相應的監管部門，建立相關管理體制并嚴格執行，對物業服務公司進行日常監督，也對其服務水平、從業人員資質、收費制度和審計程序進行公平公開的不定期檢查。只有嚴肅監管體制、加大管理力度，才能穩定電力企業物業管理公司在市場經濟下的發展，保證物業服務水平和質量的不斷提高。

　　3.結語

　　市場經濟已成必然趨勢，電力企業必將在改革的路上越行越遠，其物業管理公司也必須做好轉變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰略發展道路，用積極的態度迎接問題、解決問題，才能站穩腳步，放眼未來。