長城物業物業能耗管理

長城物業物業能耗管理1

　　第一章公共能耗的概念

　　第二章相關法律

　　第三章公共能耗統計分析

　　第四章公共能耗對比分析及改進

　　第五章節能技術的收集應用

　　第六章支持性文件

　　管理處在控制公共能耗方面，以往都是以控制“錢”為目的，要求水電分析報表中公共能耗費用與代收代付費用之和需與供電局或水務局收取的費用相等。而實際情況是代收代付往往存在盈利，管理處便將盈利用來沖減公共能耗費用，表面看公共能耗費用降低了，甚至部分管理處公共能耗為“零”或者“負值”。管理處對每月公共能耗費用進行調整后，導致公共能耗實際用量失真，無法對公共能耗進行有效管控。

　　公共能耗管理應當以控制“量”為目的，每月月底進行抄表，以月度為周期對公共能耗用量進行統計。水務局和供電局每月抄錄總表數據的周期不是很穩定，所以每月與管理處水電分析報表實際數據并不相等，有時相差很大，管理處可以將公共能耗費用與代收代付費用實際之和與供電局和水務局所收取的費用進行對比，得出水電費的盈余虧損。

　　雖然水務局和供電局每月抄表時間不是很穩定，但若以按年為周期進行統計對比，可得出在一年的周期內代收代付這部分費用的'盈余虧損，最終在年底由部考慮是否統一對各管理處公共能耗進行沖減，以保證公共能耗數據的真實性。

　　公共能耗的定義

　　共用部位的定義

　　共用設備的定義

　　共用設施的定義

　　《中華人民共和國電力法》：

　　第三十一條用戶應當安裝用電計量裝置。用戶使用的電力電量，以計量檢定機構依法認可的用電計量裝置的記錄為準。

　　第四十三條任何單位不得超越電價管理權限制定電價。供電企業不得擅自變更電價。

　　第六十條因電力運行事故給用戶或者第三人造成損害的，電力企業應當依法承擔賠償責任。

　　第七十一條盜竊電能的，由電力管理部門責令停止違法行為，追繳電費并處應交電費五倍以下的罰款；構成犯罪的，依照刑法第一百五十一條或者第一百五十二條的規定追究刑事責任。

　　《供用電》：

　　無功電力應就地平衡。用電方應在提高用電自然功率因數的基礎上，設計和裝置無功補償設備，并做到隨其負荷和電壓變動及時投入或切除，防止無功電力倒送。用電方在供電規定的電網高峰負荷時的功率因數應達到下列規定：

　　(1)高壓供電的工業用電和高壓供電裝有帶負荷調整電壓裝置的用電，功率因數為0.90以上；

　　(2)其他100千伏安(千瓦)以上用電(包括大、中型電力排灌站)，功率因數為0.85以上；

　　(3)躉售和農業用電，功率因數為0.80。.....

長城物業物業能耗管理2

　　一）時間安排

　　1、配電室、水泵房每2個小時對設備巡查1次，做好巡查記錄；

　　2、熱力站每1個小時（供暖期）對設備巡查1次，做好巡查記錄；非供暖期每周一上午巡查1次，做好巡查記錄；

　　3、發電機房、風機房、消防水泵房、消防水箱、消防監控中心每周一上午巡查1次，做好巡查記錄；

　　4、電梯機房、單元配電間每天巡查2次（中午：9:00-10:00；下午：14:00---15:00），做好巡查記錄；

　　5、園區公共配套設施巡查，每天一次。

　　二）人員安排

　　1、各班組的值班技工；

　　2、每次巡查安排一名員工巡查。

　　三）巡查目的

　　確保所有設備能安全、正常、經濟運行

　　四）巡查制度

　　1、當值工程人員應對轄內設備進行定期巡視檢查。

　　2、巡查過程應注意自身安全，不要影響設備的正常運行。

　　3、根據各設備特點，重點檢查設備的固定、氣味、聲音、振動等情況。

　　4、巡查應仔細、耐心，不能敷衍塞責。

　　5、發現設備有異常應馬上進行檢修，若故障嚴重應立即報告上級。

　　6、使用后的'機房鑰匙應放回原處。

　　7、巡查結束后，應將有關情況記錄在相應表格上，設備異常由工程主管安排維修。

　　五）巡查方法

　　1、看----通過觀察儀表數值發現存在的問題；

　　2、聽----從設備運行的聲音判斷是否存在故障；

　　3、摸----通過用手背觸摸檢查設備運行的溫度，衛生情況和感覺設施設備使用的情況；

　　4、聞----通過嗅覺感知空氣中是否存在異味、焦糊味；

　　5記錄---記錄運行數據，進行數據分析。

　　六）巡查項目

　　1、配電室、配電間巡查；

　　2、水泵房巡查；

　　3、熱力站巡查；

　　4、消防水箱、消防監控中心；

　　5、電梯機房巡查；

　　6、風機房巡查；

　　7、發電機房巡查；

　　8、配套設施設備巡查。

　　七）各設備相關信息和巡查中發現問題的處理

　　1、各設備的相關圖紙、設備使用說明和控制區域在各設備間公示；

　　2、對當天巡查中存在的問題跟進直到解決；

　　1）工程技工在巡查中發現問題時，本人能現場進行處理的應立即給予處理，如過需要協助完成的，由現場當班結果直接工程部主管匯報，請求支援解決；

　　2）需要協調設備廠家解決的問題，由物業工程部主管向項目經理匯報，并聯系生產廠家安排維修；

　　3）對巡查中發現的重大問題（如存在重大安全隱患，重大責任事故等）部門負責人應第一時間向項目經理匯報，協調解決處理；

　　4）巡查中發現的問題處理的過程由巡查人員跟進，直到問題圓滿的解決，并現場核實確認，處理的過程有詳細的記錄《重大事件跟進表》；

　　5）各部門主管要不定時對各設備間進行抽查，核查工程技工的巡查和維修結果，作為績效考核的依據。

　　3、已完成工作的資料按月分類存檔管理。

長城物業物業能耗管理3

　　巡查內容

　　一）供電系統巡查

　　1、觀察雙回路高壓進線電壓是否正常，如偏差超過允許范圍，要及時報告上級部門及供電局用電監察；

　　2、觀察高壓進線電流、指示燈、聲音是否正常，如發現比正常值偏大或有異常現象，要快速查明原因，及時報告上級部門及電器修理廠（委托維護單位）；

　　3、觀察直流屏電池電壓、電流是否正常，檢查電池電解液是否在指定位置以內，如發現電池電解液不夠，要及時補足；

　　4、巡視變壓器，檢查其運行溫度，高、低壓電流是否正常，有無噪聲，如發現與平時運行溫度、電流有異，要及時了解，分析原因，做出正確的應急處理，并上報上級部門，及通知委托維護單位來修理；

　　5、巡視各變電柜、饋電柜、聯絡柜、電容柜，觀察各控制回路的工作電壓、工作電流、功率因數、指示燈是否正常，有無噪聲，并做好記錄；

　　6、檢查并清潔各電柜表面積塵，檢查環境衛生及防鼠設施，確保防鼠設施完整，環境整潔。

　　二）發電機系統巡查

　　1、每周檢查水位、油位一次。

　　2、每周清理一次機組外表面及機房環境。

　　3、根據工程部工作手冊完善柴油發電機組月/年度保養計劃。

　　三）消防、給排水系統巡查

　　1、值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水；

　　2、經常檢查水泵控制柜的'指示燈狀況，觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置；

　　3、生活水泵主泵與備用泵規定每周至少輪換一次，消防泵每月自動和手動操作一次，確保消防泵在事故狀態下正常自動起動；

　　4、泵房每周由分管負責人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔；

　　5、生活水池觀察孔應加蓋并上鎖。鑰匙由值班人員管理；透氣管應用不銹鋼網包扎，以防雜物掉入水池中；

　　6、按照工程部工作手冊中規定對水泵保養要求定期進行維修保養；

　　7、保證水泵房通風、照明以及應急燈在停電狀態下正常使用；

　　8、及時了解天氣情況，在下雨前對所有污水井、雨水井進行檢查、清理；

　　四）風機房巡查

　　1、值班人員每周對風機房巡查一次，點動試運行5分鐘；

　　2、觀察控制柜工作電壓、工作電流數據、指示燈是否正常，風機有無噪聲，并做好記錄；

　　3、檢查并清潔各電柜表面積塵，檢查環境衛生及防鼠設施，確保防鼠設施完整，環境整潔。

　　五）配套設施設備巡查

　　1、清潔衛生設施有無損壞；

　　2、小區內花園的休閑娛樂設施有無損壞，是否存在安全隱患；

　　3、路燈、景觀燈、庭院燈、草坪燈燈具是否有損壞；

　　4、安防監控設施有無損壞，布防無死角，發現問題及時向主管匯報并聯系相關單位維修；

　　5、車輛管理設施開啟自如，有無損壞，發現問題及時維修，無法維修的向主管匯報并聯系相關單位維修

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