物業管理調查報告精華（15篇）
在經濟發展迅速的今天，接觸并使用報告的人越來越多，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。一起來參考報告是怎么寫的吧，以下是小編為大家收集的物業管理調查報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業管理調查報告1
近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：
一、 我市物業管理工作的現狀
㈠小區物業管理的基本情況
物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在2010年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規范北鎮市物業管理行業，通過采取物業公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業主委員會、頒布相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。
我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業覆蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。
㈡住宅小區的特點
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。
2、老舊小區遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的'小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業管理服務行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業管理辦法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由于物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。
２、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有專門的物業，只是開發商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大。
物業管理調查報告2
目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處于明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的'業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規范。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。
4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規范，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
物業管理調查報告3
一、方正縣物業總體概況
方正鎮線業物業小區143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區）。有114個小區成立了業主委員會，51個小區由建設單位管理，32個小區由物業公司管理，有60個小區由業主自行管理。有資質的物業公司共6家，分別是興隆物業公司、廣輝物業公司、隆慶物業公司、平安物業公司、一家人物業公司、龍興華輝物業公司。
（一）、方正縣物業管理的發展
方正鎮住宅樓建設始于19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護居戶的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個機構—物業辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業管理隨著居民的入住走入了城市建設的視野。在隨后的20年里，各企事業單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰建設誰管理的原則。19XX年，興建房產住宅樓，，對外公開銷售，物業管理也隨之走入居民的日常生活活動中。2005年，成立了方正縣物業管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實國家《物業管理條例》、《哈爾濱物業管理規定》，維護業主與物業服務企業雙方的合法權益，為改善人民的生活和居住環境起
到保駕護航作用；二是配合各社區組建業主委員會，并對所成立的業主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業服務企業是否有資質證書、是否合法經營，當物業服務企業與業主之間發生矛盾和糾紛時，督促業主委員會為他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發現有損壞的'及時督促、組織產權單位和開發商或物業法務企業盡快維修。
（二）、物業管理服務的職責
經過走訪和調查，我縣物業服務的內容主要包括：
1、物業公共部位的維修、養護和管理（物業公共部分包括房屋的承重結構、服務主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業公共設施設備的運行、維修、養護和管理（物業公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設施設備用房、物業管理用房等）；
3、物業公用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
8、物業檔案資料管理。
目前，我縣各小區采取收取物業管理費的形式來維護日常物業管理的各項活動支出，物業管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業管理調查報告4
我們知道居民小區是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區環境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區居民以及到小區物業公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調查小區的基本情況
為了了解益陽市的物業管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區，我將逐一進行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡稱梓山苑小區）是經國務院批準、由益陽市人民政府統一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽市朝陽開發區內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。
該小區物業存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區創省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。
3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來人員的進出不進行管理，小區分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統不到位。
5.綠化設計較為簡單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業公司為給與合理的答復也未進行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒有進行更換或者處理。而且小區內僅看到一個生銹了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率
8.小區管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業管理中心相對簡陋，機構設置較為簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。
11.小區新的業主委員成立不久，新的業主委員會的頭一次業主大會在八月份召開完畢。
總的說來，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經濟適用房當中，整體物業水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業管理公司本身機制不夠合理也是物業水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業管理費還是相當的。梓山苑小區的物業管理費相對于其他小區來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業管理公司能夠提供更為優質的服務的話，居民愿意增加物業管理費。
由于小區建成年代較久，物業管理基本管理已經成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標志“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業管理公司為綠島物業管理公司。
中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。
由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區保安不過問小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業中心與益陽高端商業動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業區，能較好的滿足業主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。
二、我市小區物業管理所存在的一些問題
益陽市小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設快速發展，房地產市場的`逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。
總的說來益陽市的物業管理的發展不是很快，居民對物業管理的概念也很模糊，物業管服務質量一直提升不上去，物業管理公司對待業主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業主對物業管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：
第一：物業服務態度有待提升，物業管理還需進一步規范。我區物業公司數量雖不少，但規模不一，發展不夠規范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業與業主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，對業主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業主排憂解難。物業管理公司如果只是收了錢只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業意識需要進一步提高，物業企業運營難度增大。部分業主對物業管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業公司就必須處理業主遇到的任何問題，特別是開發商遺留的房屋建筑質量問題一并轉嫁到物業企業身上，給物業收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業公司運營中的一個難題。幾年來，物業收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業運營成本進一步加大，企業拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，于是就造成從業人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業管理服務無法良性發展。
第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今后這些小區的基礎環境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個問題，為物業管理增加了一定的難度。
第四：社區居委會與物業公司、業主委員會之間的關系沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業公司來代替，物業公司很有怨言。個別外地入區物業公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區仍未按規定成立業主委員會，部分業主委員會不是經過全體業主選舉產生的，監督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業主利益業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
三、針對前面的問題提出的解決方案
（一）加強對物業管理服務的學習，提高對物業管理的認識。大力發展物業管理事業不僅是保障市民安居樂業，建設全國最好開發區、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環境的有力舉措；是增加就業崗位，給下崗、失業人員提供就業、再就業機會，緩解就業壓力的有效途徑；也是發展服務業，增加第三產業總量，促進地方經濟發展的一個新的亮點。區有關部門應當從戰略高度，切實加強領導，進一步統籌協調，重視物業管理，抓好物業管理。
（二）充分發揮業主委員會的作用，提高業主自治能力。建立健全業主委員會和業主委員的工作職責和資格認定。保障業主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時為切實保障業委會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴格執行物業管理企業與業主和業主委員會的溝通制度。物業管理企業要擺正位置，尊重業主委員會的意見，自覺接受業主的監督，定期匯報，聽取意見，切實改進服務質量。業主委員會也要對物業管理企業的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結和引導全體業主遵守“業主公約”和各項管理制度。
（三）進一步理順社區居委會與物業公司和業主委員會的關系。社區管理與物業管理不可替代，需要互相配合。要明確物業公司不能承擔本由社區居委會負擔的工作，社區居委會也要根據自身職能，協調搞好小區物業管理工作，形成企業、業主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發揮。
（四）努力提高物業管理服務質量。要知道物業管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業管理服務質量，首先，繼續深入開展創優達標活動，鼓勵物業管理企業拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業層人員的業務培訓和職業道德、服務意識教育，使各企業真正樹立業主至上，服務第一的理念。然后，物業管理企業要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統、電子商務等開發上加大投入，促進物業管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
（五）不斷改善小區物業管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發商與業主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造良好的基礎條件。
（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事跡，爭取獲得廣大群眾對物業管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。再次，增加物業服務內容透明度的宣傳，對管理規章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。最后也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業主、單位公管向小區物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環的良好條件。
四、收獲體會
通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區環境和物業管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。我們了解到益陽市物業管理方面的一些現有狀況，我市物業管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業管理已經成熟和發達的城市和小區學習他們優秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身為大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業管理調查報告5
為深入貫徹中央關于加快發展服務業的重大戰略部署，全面樹立和落實科學發展觀，為政府研究制定行業政策提供參考，為有關部門加強行業指導提供依據，中國物業管理協會于20xx年二季度開始，通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業管理行業生存狀況調查。截止20xx年12月底，完成網上調查信息數據填報的企業總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。現將初步調查的有關情況報告如下：
一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻
隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展，在經濟發展與和諧社會建設中發揮著越來越重要的作用。
（一）服務水平顯著提高
為適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90％以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規范到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好贊譽。
（二）社會效益表現突出
一是支持就業再就業工程，減輕社會就業壓力。物業管理作為勞動密集型行業，在消化剩余勞動力方面具有天然優勢，有利于減輕就業壓力，促進社會的'和諧與穩定。
二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助公安部門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。
三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來有793家企業先后贊助社會事業經費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費4177.84萬元。
（三）經濟效益有待改善
目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。
（四）環境效益初步顯現
物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。
二、行業發展的基本狀況
（一）企業發展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，占企業總數的
5.82%，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業成立，占總企業數94.18%，是我國物業管理發展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業2495家，占總企業數75.98%，10年間企業以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業數量的增長速度放緩。。
2.以企業注冊登記類型劃分。
國有企業758家，占總企業數的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%；私營企業348家，占7.57%；
港澳臺商獨資企業73家，占1.59%；外商投資企業43家，占0.93%；其他類型企業101家，占2.20%。大多數物業服務企業實現了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍占一定比例，外資和私營企業比例偏低。
3.以企業資質等級劃分。
一級資質365家，占7.93%；二級資質713家，占15.5%；三級資質3287家，占71.46%；其他未取得資質的企業235家，占5.11%。 以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。
4.以與開發企業的關系劃分。
被調查企業中屬于房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，占企業總數27.39%；其他隸屬關系的企業3340家，占72.61%。 開發建設單位下屬企業占全部企業的四分之一強。
（二）從業人員情況
被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業管理層人員119978人，占總人數15.54%，從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，占總人數84.46%。操作崗位人數中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%為其他勤雜工種。
（以管理人員為基數1，和其他工種的比例關系）
從以上數據可以看出，物業服務仍屬于勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用。
2.以學歷層次劃分。
被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，占總人數0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總人數11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學歷499814人，占64.74%。中專以下學歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯系的。
3.以技術層次劃分。
被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數5.56%；中級職稱32351人，占管理人員總數總數26.96%；初級職稱29461人，占管理人員總數24.56%；無技術職稱人員51449人，占42.92%。企業操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無技術人員506612人，占77.69%。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調查企業的從業人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。
物業管理調查報告6
今年以來，為了切實加強漢江水源地保護，有效改善農村人居環境，縣財政局經過充分調研，制定印發了《關于運用一事一議財政獎補政策支持農村人居環境治理的通知》，為全縣農村環境衛生綜合整治提供了保障。但隨著城鎮化進程的快速推進，縣城常住人口急劇增長，城區環衛保潔工作量日益增加。為徹底改善城區環境，提升城市品位，推進國家衛生縣城和園林城市建設，據實保障縣城環衛投入，我們對城區環衛管理運行情況進行實地調研，通過核查近年來財務收支，對照設施配套和管理需求，了解管理現狀，分析矛盾和問題，并提出對策建議，以供決策參考。
目前，我縣城區主街道的環衛保潔清運及垃圾處理廠的運營管理主要由縣環衛所負責，縣城背街小巷的環境衛生則由池鎮各社區220名公益崗人員負責日常保潔。縣環衛所由池鎮政府實施日常管理，編制隸屬住建局下屬事業單位，現有正式職工30人，聘請環衛工人126人(其中：符合享受并統一繳納“四險”人員90人），現有垃圾清運車輛20輛（其中：垃圾運輸車9輛，灑水車1輛，小型垃圾收集車9輛，垃圾裝載車1輛），負責城區主街道環衛保潔、所有垃圾清運，垃圾處理廠及城區38所公廁的運營管理。
近年來，縣環衛所克服人員少、任務重、經費緊、保潔面積不斷擴等實際困難，實行“劃片包干、責任到人、跟進監管、績效考核”，管理模式逐步趨于規范。全體管理和保潔人員發揚不怕苦、不怕累、不怕臟的精神，主動承擔縣城“雙創”工作的主力，為城區居民提供干凈舒適的環境付出了艱辛工作，為創建衛生縣城做出了巨貢獻。
（一）收入情況。
城區環衛投入分為三部分：即縣財政預算、每年收取垃圾費收入和人社部門撥付的再就業及公益崗位補助，從近幾年實際收入看呈逐年遞增趨勢。 20xx年城區環衛經費收入535萬元，其中：縣財政預算175萬元，當年收取垃圾費收入255萬元，人社部門撥付再就業及公益崗位補助105萬元。
（二）支出情況。
1、20xx年環衛經費當年實際支出528.65萬元，主要分為三部分：
（1）城區環衛保潔正常支出480.65萬元。其中：126名環衛工人工資184.44萬元，環衛工人降溫、加班及法定節假日加班費24.88萬元，90名環衛工人“四險”支出107.33萬元(含個人應繳部分,全部由單位負擔)，環衛工人勞保支出7萬元，年終慰問支出5萬元，環衛車輛燃油費75萬元，環衛車輛維修費41萬元，環衛車輛保險費6萬元，果皮箱購置費15萬元，收費人員工資及手續費15萬元。
（2）公廁管護及水電費30萬元。
（3）環衛所日常公用及房租費18萬元。
從其目前收支情況看，現有的收入能夠滿足除垃圾處理廠運營經費外的支出需要，包括環衛所單位的日常運轉和房租支出。
2、垃圾處理廠運營每年的支出需求約99萬元。按20xx年10月2日以來試運行情況進行測算，每年垃圾處理廠運營需經費99萬元（20xx年只需79萬元，滲瀝液處理站試運行一年費用由承建廠方承擔），其中：垃圾處理廠推土機填埋工時費24萬元，垃圾填埋取運覆土45萬元，消殺藥品費用5萬元，電費5萬元，滲瀝液處理站年運轉經費20萬元。
3、按政府會議要求再增加20名環衛工人年需工資27萬元。
（一）城市市容環境統一管理的機制尚未形成。目前，我縣市容市貌日常執法監管由規劃局下屬的城市綜合執法隊負責，城市綠化、創建園林城市由住建局負責，城區主街道環衛保潔及垃圾處理廠運營由環衛所負責，背街小巷環衛保潔由池鎮負責，創建衛生和園林縣城由雙創辦總牽頭。城市市容環境管理由多個部門負責，隨著“三鎮一體化”縣城建設的不斷推進，加強縣城市容環境的統一管理勢在必行。
（二）縣環衛所的管理體制亟待理順。按縣編辦文件通知，縣環衛所編制在住建局，年度考核也在住建局，而人員和經費由池鎮實施管理，目前環衛所的管理體制不利工作有效開展。
（三）城區環衛管理覆蓋面需要擴。隨著我縣城鎮化快速推進，縣城常住人口劇增，城區街道骨架逐漸拉，目前保潔范圍已不能滿足城市發展需求，逐步擴城區環衛管理覆蓋面已勢在必行，保潔力量還需加強。
（四）環衛經費收支管理仍有待加強。一是政策性規費還沒有按完全收繳到位。仍有部分居民、商戶、企業的'生活垃圾費未按政策征收到位，而城市建設駱保潔費至今仍沒有啟動征收。二是環衛經費支出雖然池鎮也實行了“三審一簽”報賬管理，但車輛維修、保險等未按規定實行政府集中采購，環衛工作經費帳務核算不太規范。池鎮只撥付環衛所正常的人員經費，應由池鎮保障的環衛所機關公用經費擠占正常的環衛工作經費。
（五）環衛工作的科學化、精細化管理水平還需提高。近幾年環衛工人工資雖有所調增，但仍顯偏低。環衛所雖然制定了崗位職責及績效考核管理辦法，按有限資金投入是否發揮對等效益來看，每天支付的環衛工資報酬應達到的環衛
標準，缺乏科學、規范、精細的考核衡量標準。
（一）建立系統性的城市管理機制。在機構過程中，整合分散在各部門的職責，成立統一的市容環境管理工作機構，借鑒外地城市管理的先進經驗，樹立經營城市理念，共同管理好我們的家園。
（二）理順環衛所的管理體制。建議將縣環衛所的人員、經費隨編制劃歸一個部門統一管理，環衛工作經費和機關運轉經費分別納入國庫集中支付管理。
（三）嚴格收費管理。一是建議政府按照相關規定盡快研究啟動駱保潔費征收，每年所征收資金全部用于垃圾處理廠運營。二是要嚴格按標準征收居民、商戶和企業的垃圾處理費。嚴禁隨意減免，做到公平征收，確保應收盡收，所收資金全部用于保障城市環衛工作。
（四）逐步擴城區環衛管理覆蓋面。順應城市發展需求，逐步擴城區環衛管理覆蓋面，根據需要增加保潔人員。
（五）保障垃圾處理廠運營經費。建議將每年收取的駱保潔費約100萬元左右，全額用于垃圾處理廠運營，不足部分納入縣財政預算，垃圾處理廠工作人員，若再增加聘任20名環衛工人，建議從146名環衛工人中調劑使用。
（六）規范環衛經費核算。將環衛所機關經費和城市環衛保潔工作經費分開，專帳進行核算，嚴禁出現擠占，環衛經費要優先保障環衛工人工資、環衛車輛費用和垃圾處理廠運營開支，對環衛車輛維修、保險和環衛設施購置要嚴格實行政府采購管理，對車輛維修、加油要制定嚴格詳細的管理制度。
（七）實行精細化管理。環衛所要對駱清掃、保潔，公廁保潔，垃圾填埋等工作制定科學的管理機制和具體的日常考核標準，定崗定責績效考核，安排專人加強巡查監督，定期通報，與工資報酬掛鉤，確保每花一分錢都發揮應有效益。（作者雷啟平系20xx縣財政局局長；劉勇系公產局副局長；王修盛系農村公益項目管理股股長）
物業管理調查報告7
到了一年的年底，也到了一年中該交物業管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅使下，我上網調查關于“物業管理”。
原來，物業管理是一種服務，它以物業為管理對象，以廣大業主為服務對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業了，也具備了一定的規模和形態。由于經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，物業管理是房地產商品經濟發展的必然產物。
一、物業管理的由來
以蕭山的物業管理發展為例。近年來，蕭山城市發展的日新月異，伴隨著城市的發展的還有新式社區如雨后春筍般地涌現。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區和“崇化社區”、“高橋社區”、“新橋社區”這些老社區有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社區基本性質發生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調查了我區的三個小區“崇化社區”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的產權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區的物業管理權相應地被賦予了準政府性質的物業公司。居民或單位交出的物業管理費用只具有象征意義，不能平衡物業公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統一負擔。在傳統社區中，物業只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區”）。
而新式社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業管理的發展
隨著發展，便有了“物業公司”這一類代理管理責任的企業，甚至有了品牌。目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。
到20xx年我國先行改革的'深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其后的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業。這些足以說明名牌競爭的優勢，也足以說了國內物業管理正逐步邁向正規，并不斷發展。
我查了許多關于物業管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛小區安全；路上穿著黃色工作服的環衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業管理費是花得不明不白，現在明白了物業公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業管理是在城市悄然發生的歷史性進步。作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！
物業管理調查報告8
物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區物業管理基本概況
我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。
二、小區物業管理存在的問題及原因
隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
（二）企業對管理服務的定位不準確
我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的`服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
（三）老舊小區基礎條件不配套
我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
（四）開發商遺留問題的解決不到位
開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障后，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現行物業法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。
3、現行法規中關于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業主大會的規定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。
在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。
相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。
開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。
物業管理調查報告9
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
（一）物業管理主體方面的缺陷
1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，
在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。
2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。
3、小區業主大會的.召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會后，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。
（二）物業管理合同及其違約責任追究
物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關于經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關系的前提。
在簽定了物業管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況后，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優秀 良好 及格 不及格
(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議
上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發，提出自己關于發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。
1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。
2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。
4、促進業主委員會和業主大會等業主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業管理公司的法律責任。
5、發展群眾性維權組織，加大社會對業主保護力。建立起物業管理協會，以這會中介主體資格出發，以發生應有的作用，促進行業的發展、壯大。
6、促進社會性物業管理行業的中介機構的設立和發展，并由政府進行授權管理自己行業，實現中介機構對本行業的“自我管理、自我服務、自我監督”等權利。
物業管理調查報告10
一 社會實踐調查題目：
蘇州居住小區物業管理狀況
二調查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系
系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規 1202 班
姓名： 李西
姓名： 姚小莫
三 社會實踐調查目的 ：
相對時間較長的寒假對我們大學生來說是一個了解社會的好機會。實踐調查作為每個大學生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實踐調查這一重要環節。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質。
四 社會實踐調查的意義 ：
小區物業管理的成敗直接明顯得影響著小區居民的居住質量與生活環境，特別是現階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個安靜，舒適的小區環境。小區物業管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調查的目的是通過對蘇州市區不同層次的小區物業調查了解小區物業管理的基本常識，所受制約因素，并試圖找到現階段解決小區物業管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會實踐調查對象與形式 ：
針對蘇州市區現在居民的住房條件，我們擬對四個不同層次和形式的小區進行抽樣調查。
蘇州居住小區類型 表現特征 代表小區名稱 抽樣標本
老新村 大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環新村等 婁江新村
街坊改造小區 一般是上世紀90年代至今老街坊經改造而成，以造型傳統的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區
古城區新建小區 古城區高檔安全小區，管理較嚴格，房屋造型以傳統多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區等 華陽里小區
園區、新區樓盤 大都興建時間較晚，樓層較多，設施齊全，位于蘇州經濟最為發達的工業園區，小區物業往往由開發商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調查形式
①與物業管理人員交談，咨詢，填寫物業管理調查表
②采訪小區居民，填寫物業調查表
③采訪者自己評價小區環境，拍照片作記錄。
④電話訪問一些同學和親友，了解其他小區的情況，以方便作總結和比較。
六 社會調查日程安排 ：
調查分為四個階段進行（共13天）
第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關內容并準備問卷（8。6~8。9）
６號 學習物業管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點及有關部門的聯系方式。學習制定調查問卷的一般方法。
７號 編輯調查問卷一 （ 居民 ）部分
８號 編輯調查問卷二 （物業管理部門）部分
９號
制定下一步的調查計劃，復印相關證件、材料
第二階段：實地調查（8。10~8。14）
10 號 致電給部分小區物業管理處，預約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問。隨機到蘇州各個小區參觀，拍照片，收集相關資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區 華陽里
14 號 蘇州工業園區 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結（8。15~8。16）
第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）
七 社會實踐調查論文 ：
敬文里物業管理
背景
該小區位于古城區內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。按照有關部門的建設規劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。
居民調查報告統計
敬文里居民對小區的安全狀況普遍評價一般
敬文里居民對小區的衛生狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區的交通狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好
敬文里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區的整體普遍評價較好
該小區的優點
1地理位置優越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫院、朝陽菜場、敬文小學、善耕小學、第三中學、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2省級優秀小區，多次得獎。
3綠化覆蓋面積達到40％。
該小區的不足
1由于是街坊改造的，故小區出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅直入。給小區的安全問題造成隱患。
2小區地形比較復雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應的樓房比較麻煩。
3晚上路燈比較少
4靠近馬路，噪聲有時比較討厭。
整改建議
1加強保安隊伍的人數，抬高保安隊伍的素質。
2多設一些指路牌和路燈。
3繼續進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經驗，揚長避短，合理規劃 。
4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業管理
背景：
婁江新村位于東環路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀，整體環境一般，由于小區建設較早，基礎設施較差，當初小區規劃和建設上留下的一些歷史遺留問題也給小區物業管理帶來了一定的困難，居民對小區物業與環境意見頗大。
婁江物業由蘇州市平江區萬昌物業接管。由于建造年代比較早，小區的一些規劃上存在嚴重問題，突出的問題是小區的大門總共達到5個，一般小區大門才2個。這就給小區安全帶來了難題。小區的物業負責人對此感覺也很無奈。
居民調查報告統計
婁江居民對小區的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。
婁江居民對小區的衛生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對小區的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峰時間內南門出入明顯堵。
婁江居民對小區的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。
基于上述情況，婁江居民對小區的整體普遍評價較差
婁江小區物業管理的主要突出問題集中在：
1． 小區的安全存在很大的隱患。
由于小區大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區大門的保安工作帶來了困難。婁江小區周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區，因此小區大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機進入小區作案，因為有5個大門，他們的出入難于掌握。
近期小區已安裝8個攝像頭分布在小區主干道上，給小區安全帶來了一些改觀。
2． 小區的衛生狀況不甚理想
小區現在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經常外溢，散發出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環境下破壞較大。小區70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區經常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區環境帶來影響。
3． 小區經常有拾荒的外來人員進來
這個問題物業上也很無奈。第一由于小區進出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進來。第二小區的大門較多，也難于控制他們的進出。物業人員告知，當初為了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發生口角，甚至動手。物業管理由于沒有執法權，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態度，無形中助長了他們的氣焰。現在小區物業已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。
4． 小區缺少公共綠地和景觀
這使得居民沒有公共交流的場所，對社區文化建設很不利。小區中偶爾的公共交往也只局限在小區的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區環境。
當然，問題還有很多。但婁江小區自身地理區位處于外來人員較多處，加之建造時間較早，當初的規劃和現在蘇州市的整體規劃有些不協調，不合理。婁江新村的自身發展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區大門過多的問題，就屬原先規劃上的問題。
我們經過調研和總結得出婁江小區物業整改的一些建議
1． 將小區規劃情況告之上級，希望小區能得到重新規劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營造生態的小區整體氣氛。
2． 改造小區基礎設施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區主要干道添加指示牌，小區總平面，在適當地方添加坐椅的人性化設施，小區內應建公廁一個。
3． 結合小區居委會加強小區居民的社區意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區群眾意見箱。軟件上物業和居委會深入各家，對小區情況進行調查，征求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區環境，這樣小區居民不由自主的會有社區意識，以實際行動維護小區的各個方面。同時，小區的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。
華陽里物業管理
背景：
該小區屬于蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。位于東北街（第六中學的`對面），建于XX年，共11幢，應該來講屬于比較新的小區，整體環境比較好，人為破壞的地方很少。全區占地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。
居民調查報告統計
華陽里居民對小區的安全狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區的衛生狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區的交通狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好
華陽里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫療療保健場所。
基于上述情況，華陽里居民對小區的整體普遍評價較好
該小區的優點
1地理環境優越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學校，東南面臨近動物園。
2這里的綠化很好，居負責人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長態勢。
3每家每戶都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。
該小區的不足
1地方比較小，缺少一些醫療和保健場所和相關設施。
2保安年齡相對大了點
3業主之間的交流比較少，社區活動開展不多。
整改建議
1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強小區的保安人員的隊伍建設。若是資金不夠，可以向居民們進行宣傳，相信為了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業主還是會配合的，會適當多處一點物業管理費用的。
2適當地在節日舉辦一些活動，增進各業主之間的關系，加強了解。
新城花園物業管理
背景
該小區位于蘇州工業園區現代大道，毗鄰鄰里中心。小區共有34幢1575 個住戶，屬于蘇州工業園區建屋發展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復合型，高層為主）。居住者大多為白領或以上人員，整體素質較高。
居民調查報告統計
新城花園居民對小區的安全狀況普遍評價較好
新城花園里居民對小區的衛生狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區的交通狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區的綠化景觀普遍評價較好
新城花園居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較好
基于上述情況，新城花園居民對小區的整體普遍評價較好
該小區的優點
1新城花園物業服務的宗旨是"業主下班，物管上班"。也就是說，無論什么時候，都能找到相應的人員為業主服務。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門服務，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對每一個來訪的車輛都做好相應的盤查和發放通行證的工作。
2基礎設施建設較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進彼此之間的感情。適合交流的場所很多。
3綠化覆蓋率40％。小區內種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。
4管理有序。各類的收費的標準都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。
5遠離市區，噪音較少。
6地理位置好。園區的道路寬敞，環境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節。
7園區的管理和建設理念較先進。蘇州的工業園區引用了新加坡先進的管理和規劃模式。在幾個附近的小區周圍建設有配套設施完善的鄰里中心，充分實現資源的優化配置和共享。
該小區的不足
1預留車位不夠，部分自家車沒有地方停靠而占用了有限的人行通道。
整改建議
可以將部分空地劃出露天車位，解決當務之急，但是要合理規劃場地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標不治本，強力建議今后規劃的小區要提前預測小區發展水平，留好一些空地。
經過對幾個小區的抽樣調查，我們得出以下結論
1． 小區的物業管理水平受到小區硬件設施的影響，一般來說，那些老新村由于建造時間比較早，基礎設施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區門衛管理水平較低，且年紀較大。小區內綠化景觀較少。相反 那些新建的小區，其中包括園區的公寓，花園小區，古城區的封閉式小區，由于建造時間較晚，基礎設施齊全，物業管理相對容易，物業和居委會也有條件對小區的不良狀況進行整改。
2． 小區物業管理不只是物業部門的事，它需要生活在小區內的每一戶居民的共同參與。物業管理只是扦個頭，在具體細節的實施執行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來說，該小區的物業管理水平也受該小區居民自身素質文化水平的高低。在采訪的幾個小區中，我們發現，越是高檔的小區，里面的居民越是配合你做調查。他們會在小區內找個陰涼的地方和你慢慢談（當然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區，在采訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區不良行為的發生。譬如，讓拾荒的進來撿垃圾。有些居民自身素質不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區環境差。
3． 我們發現小區物業和社區管委會應充分合作才能把小區物業搞上去。在小區物業管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應該是物業管理的事，是社區的事。現在社區和物業缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區物業水平的一個重要途徑是培養居民的社區責任感，即社區意識。把自己的小區當成自己的家來對待，那么那些問題何愁得不到解決呢。
4隨著人們的物質生活的豐富，一些人家養的寵物所造成的噪音、環境問題也被人們所關注。
5發展物業要有遠見，要充分考慮當地的經濟發展，人們的需求，如車位問題，現在成為不少上世紀末發展起來的小區的一個破位棘手的問題。配套設施也應該盡量完善，或者留有升級和改造的余地。人性化的管理才會贏得廣大業主的喜愛
6物業管理費用上的一些爭議
蘇州物業費按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調查得到的一些較為可靠的數據。
小區名稱 物業管理收費標準 每戶年物業費（若按面積則100平方米）
婁江新村 每戶每年36元
胥江華庭 米／平方/月 1.1元 1320元
新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文里 每戶每年72元
華陽里 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每戶每年60元
以上大多不包括車位（若業主沒有專用停汽車場所）的費用。
城區200余家物業管理企業，承擔著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業費難收的尷尬。去年9月1日《物業管理條例》施行以來已有半年多時間，采訪中聽得最多、反響最強烈的話題是"物業費難收"與"管理不到位繳什么費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業公司后雖經改造整治，新村環境面貌大變，但仍然遭到物業費難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現象時有發生。還有，小區物業公司從來未向業主公布賬目。物業部門對此也有苦衷，深感無能為力。小區業主不交物業管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業主委員會進行協商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關人士認為，物業管理正在逐步走向市場化，一方面物業管理部門的服務要到位，為業主提供良好的物業服務；另一方面沒有業主委員會的要盡快建起業主委員會，選擇自己中意的物業公司來管理新村，讓業主委員會站出來替大家作主。
總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區的物業定會發展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。
八 社會實踐調查心得體會 ：
（一）英師1212 李燕青
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當我們走進一個個小區的物業管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當地命令禁止在小區的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒有別的經濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當我在路邊親眼看到那個白發蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復一日，年復一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。
我們的調查過程不是那么容易的 ，找到有關部門大多要實現預約打電話才行 ，特別是園區，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學校畢業的學長在那邊工作。調查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區，態度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區的大門都沒能踏進去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區，作為新納入的區域，有一些小區規劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調查小組只有兩個同學，而且是跨專業的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調查報告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過這次幾乎是寬專業的社會實踐調查，我學到了很多。不僅是有關物業管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會努力學習，多積累點為人民服務的本領。為社會貢獻自己的一份微薄的力量！
（二）12城規（1）班 姚之浩
經過這些天的小區物業調查，我對小區物業管理的認識從感性上升到了理性。以前總會抱怨小區環境有多亂，基礎設施有多蹩腳，并且會把這些不好的現象統統歸結為小區物業沒做好。其實物業管理是一件全民參與的事。物業管理部門只是起到一個主導作用。物業管理部門在小區中起到了一個大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項日常事務。在小區里，家庭的主人身份責無旁貸的由小區居民擔當。譬如說，小區要搞好衛生，必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺關閉好。物業加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業上要嚴厲阻止拾荒者進來，小區居民更應該"不去做那些人的生意"。
另一方面我覺得小區物業管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作。對于一些硬件上的問題，只有通過向上級反映才能得到改善。在同級部門中，小區居委會要和物業管理通力合作。物業上的政策的實施正如上面所說的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區意識，家的責任感。而那些所謂責任感，意識的培養是物業管理的職責，除了一部分是居民自身的責任外，還有一部分是應該有居委會承擔起來的現代社會中，居委會應該更積極的組織小區的精神活動，通過活動培養居民的社區意識。特別是一些老新村，小區自身硬件較落后，有些早期規劃和建設上的問題一時很難解決，更需要當地居民有一份家的責任感參與到小區的物業管理當中，并以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足。
以上是這些天調查和總結的一些小小的心得體會，可能還有很多問題我們沒發現，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關心起小區物業管理，隨著我們認識的不斷加深，我們終究會找出一條解決小區物業問題的出路的 。
(完)
九 社會實踐調查相關材料（詳細內容見附頁）
1 照片
2 調查問卷
物業管理調查報告11
一、我鎮小區樓盤及物業管理現狀
我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。
但由于受管理權限和歷史遺留問題的影響，我鎮的物業管理服務情況較為復雜，總的來看，我鎮業管理可分為以下兩種類型：一是舊小區傳統舊體制的物業管理模式。由于這類小區修建當初開發商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，
提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規范化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業管理有限公司）等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六
個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
二、小區貫徹落實物業管理法規情況
為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。
三、小區業主大會及業主委員會情況
我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區都沒有業主委員會。
四、物業管理公司資質、數量及經營情況
目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司（負責光亮·陽光佳苑小區）和重慶和宜物業管理有限公司（負
責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的.狀況。
五、物業管理服務情況
目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。
六、物業服務管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮小區物業管理存在的問題
1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。
全鎮12個小區中，只有祥瑞花園小區成立業主委員會，2個高層小區為新建小區，暫未成立業主委員會。剩下的9個小區均未成立業主委員會。主要是因為此類小區自20xx年建成以后，小區開始引進物業管理模式，由開發商制定物業管理人員來管理物業，，但由于物業管理人員自身素養的偏低，是的無關于業主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，
最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支持。
2、部分小區物業管理費收費難。
12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區物業費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由于某些業主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然后按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。
3、集資房小區成政府包袱。
某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候為集資房，業主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其余十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。
八、造成問題的主要原因
1、業主市民意識不強，業委會難成立。
業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識并沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區當時開發商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金，現在開發商房子修好之后，指定的物業管理人員也沒有繼續做下去，業主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問題，開發商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現象業主也很難自行籌集資金進行修
物業管理調查報告12
近年來，房地產的大力開發已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區居民居住條件，因而，住宅小區物業管理的問題也應運而生。物業管理公司相繼成立。物業管理事業的發展，在為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境等方面發揮了重要作用。然而，也有些物業公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業主不滿意的問題。
一、我市物業管理的現狀
為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開展一次住宅生活小區物業管理問題的入戶問卷調查，對某某小區的住戶進行了調查。
本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時一個月，對某某區的500戶人家進行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶中，業主自主選擇物業管理公司只120戶，占24％，由房地產開發公司指定的有380戶，占76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區曾成立業主委員會，并享有選舉權，占77%。有220戶，占44％的業主反映享有監督物業管理公司履行物業服務合同的權利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀、噪聲擾民的現象。有123戶反映住宅小區屢屢發生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進入。
4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時；占58%
5.有206戶反映物業管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶對住宅小區物業管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有112戶，占22％的業主對該物業管理公司的服務表示滿意，有136戶，占27％的業主對該物業管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業主對其物業管理公司的服務表示不滿意。
二、調查中發現的問題：
在調查中，根據業主反映，這些住宅生活小區的物業管理很不規范。主要表現有：
1治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒人過問。
2衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的.花草樹木沒有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5物業管理制度不健全：有206產業主反映，該小區物業管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。
三．對物業管理發展的分析和建議
我所調查的小區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業管理的發展，目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業管理工作：
1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經常有效的溝通機制，形成業主與物管共建小區的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業的發展趨勢，必須引起業內的高度重視。
3、物業必須嚴格加強管理，多聽些業主的反映的意見，及時向上級匯報，解決問題。總之，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業，堅信物業管理行業將有一個嶄新的未來，希望我國的物業能做的最好！
物業管理調查報告13
內容摘要：
住宅小區建設，是一個城市經濟發展的重要標志，是政府的形象工程，德政工程，物業管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續，是建設城市、管理城市和經營城市的重要內容之一。重建設、重形象、更應重管理，而城市管理中的物業管理尤為重要。為了更加全面的了解物業管理企業的工作，豐富課外知識，提升自身能力，本人對附近的兩個物業管理企業進行了一個詳細的調查：
正文：
進入大學一年，我們不只在課堂上學習，也從生活中學習。進入大學以后，我們更直接地面臨就業這個我們未來要面對的問題。但是面對幾乎所有職位都“有經驗者優先”的條件，我們大學生往往無所適從。而如何將我們在學校學到的理論知識與實踐結合起來，便成了大學生的重中之重。為了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個人在社會競爭中的機會，以便在畢業后能夠真正的融入社會，我到了廈門住總物業管理公司進行實習，開始了這個寒假的調研。
在這個寒假，我有幸能夠來到廈門市住總物業管理公司進行社會實踐活動，對于這個即將陪伴我一個寒假并且知名度這么高的一個公司，我的心情不僅激動，而且還略帶一絲緊張。所以在進入公司調研之前就仔細的上網了解下這所公司的概況，為我進入這所公司做好充分的準備。
廈門市住總物業管理公司成立于1994年，系住宅集團旗下的國有一級物業管理企業。公司現擁有一支上千人的專業員工隊伍，服務公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業300多萬平方米，服務人群10萬人以上，為目前省內服務規模最大的物業管理企業。
公司本著“團結、謙和、奉獻、高效”的企業精神，堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，不斷地為廈門城市的建設發展奉獻自己的一份力量。成立十幾年來，呂嶺、金雞亭、金尚三個小區均榮獲福建省和全國優秀示范小區;芙蓉苑獲得2000年度福建省物業管理優秀住宅小區;前埔小區、團結大廈先后獲廈門市物業管理優秀小區(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個小區先后獲得省或市環境衛生管理先進集體和園林綠化考評先進單位及安全文明片區;金山、呂嶺管理處榮獲湖里區首屆“十佳文明物業”稱號，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區首屆“十佳文明物業”提名獎;公司還先后獲得了福建省房地產品牌企業、廈門市物業管理先進單位、廈門市首屆“十佳物業公司”第一名、精神文明建設先進單位、軍民共建精神文明先進單位、廈門市治安保衛工作先進集體、廈門市先進職工小家、廈門市建設系統先進黨組織、青年文明號等榮譽稱號，得到了廣大業主及社會各界的普遍好評。
十多年來，公司堅持實施品牌戰略，不斷改革創新，打造核心競爭力，使企業從標準化、規模化逐步向專業化、差異化、高端化轉型，形成了以物業服務為主體產業，以高端物業為重點業務，以項目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓為核心產品，以商務會所經營、高端家政服務為便利服務產品，以環境服務、修繕服務為輔助服務產品的多元化綜合發展格局。在保持規模優勢的同時，以標準化模塊作業的公共服務與針對項目定制的個性化服務實現了產品品質優勢與項目特色差異化優勢，得到了廣大業主與社會各界的廣泛好評，大多數服務項目獲評國家、省、市物業管理示范小區(大廈)，公司成為廈門物業行業首個福建省房地產品牌企業，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業公司”名列榜首。公司將持續以細致周到的服務成就溫馨和諧的氛圍，為樹立行業標桿，引領新物業風潮，不斷地追求與進取。
剛到公司的時候，我還不能完全放松。但是，面對公司工作人員的熱情，我就輕松下來了，我都對這次的調研有了更高的期待。
調研過程中，我體會到了很多辛苦。有些人在讀完中學就出社會工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學生，我們還能在美好的校園中學習生活，他們卻已經在為生活為未來辛苦工作著。我會珍惜現在的一切，為自己的未來努力。再幾年就要回報父母回報社會了，我更需要努力上進。
在調研期間，我幫忙接電話、整理文件、搬東西、進行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學院的社聯會時曾經做過一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過來，并且能夠較好的完成自己的任務，對公司起到了一定的幫助，最終順利的完成了作為大學生的第一次寒假調研，不僅豐富了我的寒假實踐活動，與此同時也為我自己在以后的走上就業道路更增加了一分經驗，讓我更加明白服務的真諦。
在調研期間，適逢“十佳物業保安”評選，我還幫忙出了要貼在物業公告宣傳亭的動員稿以及宣傳單。看到廣大業主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業保安”的評選活動中，積極投票，對物業公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價值體現的感覺，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持著我們樹立典型，彰顯先進的典范，更好的'服務于業主。
物業公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時”活動號召大家參與節能減排大行動，這不僅僅只是一個形式，通過這個活動可以使大家對于節能節電有著更深刻的認識，有助于養成節約用電、節約用水的好習慣;還有開展“學雷鋒 獻愛心”相關活動，情暖社區。在傳播雷鋒精神的同時，也促進了小區間每家每戶的互動，讓每家每戶都感受到這是一個溫暖的集體;同時還開展了社區植樹認養活動，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識的同時，還美化了社區，做到了一舉兩得;此類的活動不勝枚舉，譬如慶祝“五一勞動節”文藝活動，文明社區、溫馨家園;端午時節，親手制香粽，心意達四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區，構建和諧社區的活動讓業主充分體會到物業是業主的“守護神”，讓他們在社區中生活的更加方便、更加放心、更加開心。
物業工作的范圍很廣，為了廣大業主能更愉快的生活，物業的工作人員都認真負責，不論是份內份外，都盡力做到最好。在實踐調研的這個寒假中，我每天都能從物業人員們身上感受到他們的熱情與團結。在工作時，他們總是微笑服務，熱忱待人，盡自己的職責，盡最大努力為有困難的業主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導、幫助我，讓我在公司能真正學到東西，讓我對物業管理這一塊內容有了更加深層次的認識。物業公司的工作人員們都很認真看待自己的工作，他們都把自己當成了小區中的一份子，努力的為他們的家庭——社區工作著、奉獻著。他們永恒的追求是：“五星服務，臻品未來”。我相信，通過他們殷勤周到、極致品質的服務，為業主住戶永續美好生活，也為創造更溫馨的廈門奠定了基調。
通過活動，我發現以前對于物業管理這一塊的認識還不夠清晰，以前的我，認為物業管理僅僅只是為了業主的方便而被動服務，機械的做著一些份內的事。但是，經過一個寒假在廈門市住總物業管理公司的實踐調研，我真真正正的了解到，物業管理并不只是單純的服務于居民，同時物業管理的每個成員都會成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務的同時，真誠相待與每位居民，讓他們時時刻刻感受到只要在這個小區中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個小區成為一個溫暖和諧的大家庭。這才是物業管理所追求的最高境界。
物業管理調查報告14
為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區
15個；市級示范小區18個；其它小區19個。
二、存在的主要問題
（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立后，市里下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。
（二）制度法規不完善，開展工作無依據。
物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考核的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。
（三）物業管理不規范，服務水平不高。
物業企業內部管理不規范，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規范的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。尤其是老舊小區，問題更為突出，有的物業公司干脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。
（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。
我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。
（五）物業企業準入不規范，缺乏相應的退出機制。
在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的.現象。
（六）業委會成立難，群眾參與度低。
由于物業管理在我市和我區還處于發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由于缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業主委員會難有大的作為。
三、解決物業管理問題的幾點建議:
（一）進一步理順體制，增強管理效力。
物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
（二）建立健全制度，完善配套法規。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規范化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關系。
（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。
政府作為物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行為的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。
（四）規范物業市場，建立競爭機制。
物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規范的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規范管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。
（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。
全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
（六）依法成立業委會，逐步理順供需關系。
在全區范圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關系，在物業管理上，形成良性互動。
社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關系，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關系，從而促進物業管理和物業服務進一步規范化、合理化。
物業管理調查報告15
管養等各類物業服務。但由于物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯后，出現了小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。
二、小區管理存在的問題
通過統計數字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區處于自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩定局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：
（一）準入門檻低，服務不規范。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，注冊資本都在50萬100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務都僅僅限于看門、搞衛生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衛基本上就是開鎖門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發生。
（二）收費標準高低不一，收費難度。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很。舊小區水、電、暖分戶管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度，業主不滿意。
（三）基礎設施不健全，物業公司不愿管。一舒劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不愿進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業廈等開發建設項目，曾多次群。
（四）業主結構多元化，維權主張難統一。由于業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加，而且規模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，“主”為“客”。多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
（五）宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業服務經營管理成本高、支出，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關于進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居會為主的“部門（單位）、鎮、社區居會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對于我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。
（一）積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居會為主的“部門（單位）、鎮、社區居會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住戶信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會所劃定的片區將小區的信息分解到各居會，由各居會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協調部門關系，提升物業監管水平。
（二）嚴把物業服務企業準入關。凡是進入xxxx縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對于新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規范的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規范制約物業服務企業行為，便于調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。
（三）加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業服務在我縣可能屬于微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣住戶才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質；每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在23年內全部實現物業人員持證上崗。
（四）強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一并納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的`12項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。
（五）強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主會成立、業主員會的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主會、業主員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。
（六）加推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮（社區）居會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理；對基礎設施不健全、多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務，由業主員會自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。
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