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物業安全管理知識的概述
第一章物業安全管理概述
第一節物業安全管理的概念
一、物業安全管理的含義
1.安全
安全，指沒有危險，不受威脅，不出事故。物業安全一般包含3層含義：
其一，物業區域內的人身和財物不受侵害，物業區域內部的生活秩序、工作秩序和公共場所秩序保持良好的狀態。
其二，物業安全不僅指物業區域內的人身和財產不受侵害，而且指不存在其他因素導致這種侵害的發生，即物業的安全狀態應該是一種既沒有危險，也沒有可能發生危險的狀態。
其三，物業安全是物業區域內各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業的某一個方面的安全。
影響物業安全的因素很多，變化也比較快，歸納起來主要有兩大類：①人為侵害因素，如失火、偷竊、打架等；②自然侵害因素，如大風刮倒廣告牌、電梯故障等。安全管理人員應了解這些影響安全的因素，并隨時注意處理。
2.安全管理
物業安全管理是指物業管理公司采取各種措施和手段，保證業主和使用人的人身和財產的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業安全管理包括“防”與“保”兩個方面，“防”是預防災害性、傷害性事故發生；“保”是通過各種措施對萬一發生的事故進行妥善處理�！胺馈笔欠罏�，“保”是減災。兩者相輔相成，缺一不可。
物業安全管理作為一項職業性的服務工作，是介入公安機關職責和社會自我防范之間的一種專業保安工作，較之于社會治安管理的這兩種形式(公安機關和社會自我防范)具有補充的性質，具有補充國家安全警力不足、減輕國家財政負擔及工作職責范圍針對性的優點。
物業安全管理的目的，是要保證和維持業主和使用者有一個安全舒適的工作、生活環境，以提高生活質量和工作效率。
二、物業安全管理的內容
物業安全管理的主要內容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個方面。
1.治安管理
①對物業區域內違反《治安管理條例》的行為進行制止，并報公安機關處理。如非法攜帶******、非法侵入他人住宅，偷盜他人財物等；
�、趯τ谖飿I區域內妨礙他人正常生活的行為進行禁止。如發出噪音、污染，亂扔雜物，搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。
2.消防管理
其內容主要是預防和控制火災的發生，如防火安全宣傳，及時撲滅火災，消防器材的保養和維修等。
3.車輛交通管理
主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全。
美國心理學家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類的需要可分為7個層次，即生理需要、安全需要、友愛和歸屬的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我實現的需要。這7種需要是按次序逐級上升的。即當下一級需要獲得基本滿足后，就會追求上一級的需要。根據這個理論，當人的生理需要(維持體內生理平衡的需要，如：饑餓、口渴等)得到基本滿足后，人類就會首先產生安全(周圍生活環境的穩定性、安全性。如沒有混亂、恐嚇)的需要。隨著整個社會經濟的飛速發展、科學技術水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，安全問題越來越引起人們的重視。因此，物業安全管理的服務內容和規范也會隨著社會總體經濟水平的提高、社會分工的進一步分化得到進一步的擴展和延伸。
三、物業安全管理的機構設置與職責
物業管理企業對物業的安全管理，可以委托專業公司經營或自行組織專門的隊伍實施管理業務。但不論由誰來完成，都必須在物業建設方案設計之初，就考慮物業安全方面的專門要求。安全專家必須與物業管理人員共同參與物業設計方案的擬訂，以避免在方案建設完成后進行不必要的更改。因此，在制定物業設計方案時，安全要求的納入是非常重要的。物業管理公司應制定詳細的安全管理章程和制度并公之與眾，力求做到有章可循，有章必循，執章必嚴，違章必究。
安全管理的機構設置與所管物業的類型、規模有關，物業管轄的面積越大，類型配套設施越多，班組設置也越多越復雜。物業管理公司通�？梢栽O置保安部來負責物業的安全管理。保安部的構成如下圖。
保安部的主要職責是：
�、儇瀼貓绦袊夜膊块T關于安全保衛工作的方針、政策和有關規定，建立物業轄區內的各項保安工作制度，對物業轄區安全工作全面負責；
�、诮M織部門全體人員開展各項保安工作，提出崗位設置和人員安排的意見，制定崗位職責和任務要求，主持安全工作例會；
�、凼煜の飿I區域常住人員，及時掌握變動情況，了解本地區治安形勢，有預見地提出對物業轄區保安工作的意見和措施；
�、芊e極開展“五防”(防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災害)的宣傳教育工作，采取切實措施，防止各類事故發生，具有突發性事故的對策和妥善處理的能力；
�、葑ズ脤Σ块T干部和職工的安全教育、培訓工作，提出并落實教育培訓計劃。
第二節物業安全管理的指導思想和原則
一、指導思想
物業安全管理的指導思想是：建立最健全、完備的組織機構，用盡可能先進的設備、設施，選派最具責任心的專業人才，堅決貫徹“預防為主”的原則，千方百計地作好預防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發生。同時，對于萬一出現的安全事故，要根據具體情況，統一指揮、統一組織，及時報警，并采取一切有效的手段和措施，進行處理，力爭將人員傷亡和經濟損失減少到最低點。
二、“五落實”原則
1.思想落實
即要把安全管理放在第一位，要真正從思想上重視起物業的安全管理。物業管理公司要大力進行安全的宣傳教育，組織學習有關的法規和規定，學習兄弟單位的先進經驗和內部制訂的各項安全制度、崗位責任制和操作規程等。通過宣傳和不斷學習，使廣大員工和業主、使用人重視安全，懂得規定和要求，自覺遵守，主動配合，共同搞好安全管理工作。
2.組織落實
物業管理公司要有主要的領導掛帥，成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如保安部或委托專業的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。
3.人員落實
物業管理公司的主要領導要兼任安全委員會的主任，而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須經過專業崗位培訓，要有較高的政治素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。
4.制度落實
物業管理公司要根據國家的有關政策法規、規定和要求，結合自己所管物業的實際情況，制定出切實可行的安全管理的制度和辦法，如安全管理崗位責任制、安全管理操作規程等，并要堅決組織貫徹執行。
5.裝備落實
要配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛設備)，以增強安全管理的安全系數與效率，保證人身和財產的安全。
第三節物業安全管理的意義
1.物業安全管理是保證國家和城市社會穩定、維護社會安定團結，保障人民安居樂業的前提條件之一。整個國家和城市是由千千萬萬個社區所組成的，只有作好各個社區的安全管理，才能實現社會穩定、人民安居樂業的目標。
2.物業安全管理能為業主和使用人的人身、財產提供安全和保護。
3.物業安全管理是物業管理公司提高信譽，增強市場競爭力的一種重要途徑。
4.物業的安全管理做好了，物業才能少受或不受損失和侵害，其價值才能得到保持。另外，人們也才會更樂意購買該物業，物業才會增值。
第二章治安管理
第一節治安管理概述
一、治安管理人員崗位職責
1.部門經理的職責
(1)保安部經理應對整個物業范圍內的安全負有組織領導的具體責任；
(2)根據國家治安的有關規定及物業管理公司的有關管理細則制定保安部門的工作計劃和目標，并督導下級管理人員的工作；
(3)主持部門例會，傳達貫徹總經理及有關部門的指示，并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區的治安管理問題；
(4)熟悉和掌握住宅小區內各種保安設施的操作和性能，熟悉住宅小區內治安狀況，做到心中有數；
(5)對重大事件、事故親自組織調查、處理；
(6)負責完成總經理交辦的其他事項。
2.保安班長的職責
(1)對部門經理負責，做好所管轄區內安全治安工作；
(2)帶領保安班全體人員，根據制定的崗位責任制，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛工作；
(3)根據崗位責任制所規定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體保安人員落實崗位責任制；
(4)要有法律知識和法律觀念，熟悉保安業務，了解物業管理公司所制定的規章制度，掌握管區內治安保衛工作的規律、特點，嚴格管好、做好安全保衛工作；
(5)做好部門領導和基層保安人員的協調工作，及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導部門提供建設性的工作建議，同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作安排；
(6)認真做好本班保安人員的考勤工作，詳細如實地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應向部門經理匯報一次；
(7)以身作則，做好本職工作。
3.保安員的職責
(1)保安員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人。
(2)作風正派，遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要堅決設法抓獲。
(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設備設施，發現不安全因素
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