物業管理實施細則

物業管理實施細則1

　　車位不得“只售不租”

　　“小區只規劃了地下停車位，沒有地面停車位。要是不買車位，車子將來在小區根本沒法停車。以后只能將自己的愛車停在附近的馬路邊上了。”這是太湖新城一高檔小區業主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關規定，開發商對擁有產權的車位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤在賣房時，為了盡快回籠資金，對車位采取“只售不租”的做法，業主無奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發了風波。

　　針對這一問題，昨天無錫市物業管理協會負責人表示，剛實施的新條例給想租車位的業主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。”

　　“人防”車位最多租三年

　　人防工程汽車泊位問題是社會普遍關注的。不少停車位問題突出的小區，不得不臨時將人防工程的停車位拿出來出租給業主。前不久，無錫市物業管理中心就接到投訴，稱開發商通過“買房送車位”的形式，將依法配建的防空地下室以買房贈車位形式“送”給了業主。

　　“開發商在沒有取得人防工程產權的情況下，是無權這樣做的。而且按規定防空地下室車位只能出租，不能出售或變相出售。”相關人士解釋說，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時和遭遇突發災害時的保命工程，國家有著非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施。也就是說開發商沒有贈送車位的權利。

　　現實生活中，有些開發商為回籠資金，硬性規定停車位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開發商“逼”業主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過3年且逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　路面停車位收益歸業主

　　有關小區停車收益的歸屬，在錫城從來沒有停止過爭論。在不少業主看來，根據物權法的相關規定，小區公共部位屬全體業主所有。既然地上停車位是屬于小區業主共同所有，那么停車收益，也理應歸業主所有。這一爭論也引發了業主與物業的重重矛盾。

　　這次新條例規定，占用業主共有道路或者其他場地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專項維修資金，其余可以用于補貼物業服務費。相關人士解釋說，收益歸業主，業主分到的不是鈔票，而是將這些停車收益“取之于業主、用之于業主”。物業公司應該對這部分停車位的收益進行單獨建賬，并附有公示的義務。也就是說，業主對這筆“公共財務”收支享有知情權。業主可以通過業委會，由業委會出面跟物業公司交涉，物業公司應積極配合。業委會應該將收支情況向業主大會匯報。

　　車子被劃傷物業可免責

　　家住北塘區一老小區的市民反映，稱他的車子停在小區收費停車位上，卻屢遭人劃傷。去找物業時，物業卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經交了物業管理費，而且地上停車位的費用每月也是按時繳納的`，那么物管就有保障業主車輛安全的責任。

　　“愛車被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時接到的投訴也比較多。”相關人士表示，包括車子劃傷、電瓶車在小區內被盜在內的個人財產受到侵害，是否屬于物業公司的安全保障義務范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業主對停放的車輛有保管要求的，可另行與物業公司簽訂協議。這名負責人告訴記者，車子劃傷了物業可免責，這聽上去好像不可思議，難以理解。但是業主交給物業公司的物業費是維護小區公共設備，停車費是停車位的使用費。并不是業主交了停車費，就像交了保險，物業公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業公司對業主的車輛沒有保管的義務。

物業管理實施細則2

　　醫院物業管理實施細則：特點

　　1、設備運行具有連續性

　　醫院不同于寫字樓或住宅小區，醫院的部分設備需要24小時不問斷地運行，幾乎無法利用停水、停電的方式進行設備維修。這給醫院的物業管理工作帶來了相當大的難度，無形之中增加了物業管理費用的支出。醫院設備的維修養護必須做到科學合理，對于不能間斷運行的設備必須保證備用設備的良好使用性，一旦出現故障，立即將備用設備投入使用。

　　2、保潔工作專業性強

　　醫院每天都會有大量的醫療廢棄物產生，這些廢棄物攜帶有致病菌和有害物質，必須按照嚴格的規定進行分類處理和清運，從事醫院保潔工作的人員必須執行嚴格的消毒、隔離和防護制度，防止出現交叉感染的情況。同時，保潔人員要具備一定的理療常識，能夠在工作中做好自身的防護。

　　醫院作為病人治療疾病、恢復健康的場所，需要有一個溫馨、安靜的環境，醫院的保潔工作既要保證醫院內的干凈整潔，又要考慮醫院環境的這種特殊要求。大面積作業時，應注意防止機器設備使用時產生很大的噪音和對場地環境的污染。

　　3、安全保衛工作具有特殊性

　　醫院的特殊部位，如手術室、藥房、化驗室、太平間、庫房、財務室等地方，應采取嚴密的警戒措施，重點加以防范，并建立處理突發事件的應急方案，一旦遇到突發事件，要能夠確保病人的安全，同時要注意保護好醫療檔案及各種試劑等。

　　在醫院的物業管理工作中，還要特別注意人身健康安全的保護，樓道、病房等各類場所要經常開窗通風，以降低細菌的密度，醫院的分區標記應醒目，醫院的放射性工作室應做好防護測試，并配以警示裝置。

　　醫院物業管理實施細則：管理原則

　　(一)堅持黨和國家對衛生事業的定位及方向

　　(二)堅持國家對物業管理的標準、法規和質量認證

　　(三)堅持以病人為中心，以醫療為中心

　　(四)堅持國有資產保值增值

　　(五)堅持以人為本，人性化的理念，視服務質量為生命

　　(六)堅持講究經濟效益，嚴格核算和財務管理

　　(七)堅持先進、科學、經濟、合理原則

　　(八)堅持節能、減排、綠色、環保、安全原則

　　醫院物業管理實施細則：醫院物業管理的要求

　　(一)抓服務質量關鍵控制點，促進保安部高效運作

　　由于醫院樓宇多、管理范圍大，因此要推出行之有效的治安管理和服務措施。首先將整個管理區劃分為大門崗、門診樓、住院樓、綜合樓、住宅樓、停車場六大控制點。每一個控制點都有明確的工作職責和服務質量標準。如門診樓的保安員不僅要做好治安值勤工作，與大門崗保安員一起接應救護車、幫助病人，還要完成維持就診秩序、導診、咨詢、空調與燈光控制等工作。停車場保安員要完成車輛監控、引導車位和收費等多項任務，并與大門崗保安員共同完成車輛疏導工作。對每項服務都制訂相應的`質量標準，如空調與燈光控制，需要何時開幾盞燈都有明確規定，并進行監督檢查，落實到位。

　　采取群防群治的治安管理措施。醫院屬于開放式場所，人員流動量大，相對于一般住宅而言，治安管理難度大，一方面要狠抓內部管理，實行崗位責任制;另一方面要發揮廣大醫務人員和病人的作用，認真培訓和提高醫務人員的自我防范意識，讓業主和物業管理企業共同努力搞好治安管理工作。發現可疑人員立即通知保安員，使治安管理防患于未然。

　　(二)徹底轉變服務觀念，提供主動式維修服務

　　現代物業管理要求用新的管理思想、管理手段管好物業，為業主和使用人提供優質、高效、便捷的服務。機電維修部在管理中心的領導下，嚴格按照ISO9002質量保證體系規范運作，著裝、文明語言、維修質量、工作記錄都做到一絲不茍。維修人員要改變“接聽電話再行動”的被動服務習慣，變成不定期主動上門服務，及時與科診室、住(用)戶和病人溝通，搜集機電維修信息，發現問題及時處理，從而形成主動維修服務的面貌。

　　供水、供電、電梯、空調、消防及洗衣機等設備是醫院的重點設備，不能出半點差錯。為保證設備正常運作，必須將重點設備保養工作責任到人，并制訂各項設備保養計劃、標準和監督檢查制度，制訂停水、停電應急處理程序，以保證醫院后勤工作的順利進行。

　　(三)實施勞動定額管理，提高清潔服務質量，降低管理成本

　　量化管理是實施質量體系標準的基礎，勞動定額管理是量化管理的重要內容。物業管理中心應確保每一位清潔員都能按照服務標準，在規定時間內滿負荷工作。對每一張臺、每一張床、每一個病房都設定明確的清潔時間標準，根據各清潔區總勞動量確定清潔員名額，合理調配人員。

　　(四)實行嚴格的考核制度，建立有效的激勵機制

　　對每位員工的工作表現及其績效給予公正而及時的評核，有助于提高工作積極性、挖掘潛力，從而不斷提高管理成效。物業管理中心應依據ISO9002標準建立質量體系實施日檢、周檢、月檢的考評制度，還要針對各部門實際運作狀況制訂詳細的獎罰細則及崗位工作質量標準。采用量化考核，用數字說明，用分數表達，以體現考核的準確性。考核結果作為月底發放工資、評選月份優秀員工的依據，也是員工升降級的主要依據。通過采取嚴格的考核制度，激勵員工認真完成自己的職責，保證物業管理的質量。

物業管理實施細則3

　　第一條、為加強對我省物業管理服務收費的規范管理，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益，促進全省物業管理事業的發展，依據《中華人民共和國價格管理條、例》和國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，制定本辦法。

　　第二條、本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊并經當地物業管理部門進行資質認證的物業管理單位對住宅及非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費管理。

　　本辦法所稱物業管理服務收費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對住宅以及非住宅的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與生活工作相關的服務所收取的費用。

　　第三條、物業管理服務收費根據物業公司提供服務的性質、質量、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價（或稱經營者定價）。

　　物業管理單位為普通住宅的物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代管交通工具、代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價。

　　物業管理單位為非住宅房屋以及高級公寓、別墅等高標準住宅物業產權人、使用人提供的公共性的服務以及公眾代辦性質的服務收費，實行政府指導價。

　　物業管理單位為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務，除物價部門有統一收費標準者外，其服務收費實行市場調節價（或稱經營者定價）。

　　外銷商品房屋的服務收費由物業管理單位與小區管理委員會或產權人代表協商議定。

　　物業管理單位議定的和自定的收費項目和收費標準向當地物價部門備案。

　　第四條、物業管理服務收費應當根據所提供的服務內容質量、深度，遵循"合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應"的原則確定。鼓勵物業管理單位開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利的行為。

　　第五條、各級政府的物價部門是本地物業管理服務收費的主管機關。物價部門會同物業管理行政主管部門對物業管理服務收費進行監督和指導。

　　第六條、實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向當地物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后核定執行。

　　中央在漢、軍隊駐漢和省直各部門所屬在漢及在省工商行政管理部門登記注冊的其它性質的物業管理公司（單位）收費標準，向省物價部門申報審批。

　　第七條、物價部門在核定收費標準時，應充分聽取物業管理單位和產權人、使用人的意見，既要有利于物業管理服務的價值補償，也要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以物業管理服務所發生的費用為基礎，結合物業管理單位的服務對象、服務內容、服務質量核定。

　　物價部門對核定的物業管理收費標準，如因物業管理費用構成的變化可據實適時調整。

　　第八條、物業管理公共性服務收費的費用構成包括以下部分：

　　1、管理、服務人員的`工資和按規定提取的福利費；

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費；

　　3、綠化管理費；

　　4、清潔衛生費；

　　5、保安費；

　　6、辦公費；

　　7、物業管理單位固定資產折舊費；

　　8、法定稅費。

　　本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其它費用開支。

　　第九條、物業管理服務收費的利潤率以費用構成的1—7項之和為基數，按照普通住宅從緊，其它用房不超過10%的原則，由各地物價部門確定。

　　物業產權人、使用人委托物業管理單位代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等的，根據委托項目可適當收取代辦服務費，不委托不得收費。

　　第十條、物業管理的公共服務收費應按物業管理范圍內物業產權人（使用人）所占房屋建筑面積合理分攤。物業管理的公眾代辦服務費按提供代辦服務的每個項目進行核定。

　　第十一條、經物價部門核定的或由物業管理單位與業主管理委員會或物業產權人代表協商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應在物業管理合同中明文約定。

　　第十二條、物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所或收費地點公布，并實行亮證收費。

　　物業管理單位應當定期（一般為6個月），向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受業主管理委員會或物業產權人、使用人的監督。

　　第十三條、物業管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向用戶提供質價相符的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。

　　第十四條、實行物業管理的物業產權人、使用人應按物價部門核定的收費項目和標準向物業管理單位繳納物業管理服務費。不按規定繳納管理服務費的，物業管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。

　　第十五條、物業管理單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費，預期收費不得超過6個月。

　　第十六條、物業管理單位與物業產權人、使用人之間發生的收費糾紛，由物價部門進行調處。

　　第十七條、物業管理單位已接受委托實施物業管理并相應收取公共性服務費的，其它部門和單位不得重復收費。

　　第十八條、凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監督檢查機關依照國家有關規定予以處罰：

　　（一）越權定價、擅自提高收費標準的；

　　（二）擅自設立收費項目，亂收費用的；

　　（三）不按規定實行明碼標價的；

　　（四）提供服務質價不符的；

　　（五）只收費不服務或多收費少服務的；

　　（六）其它違反本辦法的行為。

　　第十九條、本辦法發布之前的有關規定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

　　第二十條、本辦法由湖北省物價局負責解釋。

　　第二十一條、本辦法自1997年7月1日起執行。

物業管理實施細則4

　　主要內容如下：

　　1價格管理范圍進行調整

　　普通住宅的前期物業公共服務費實行政府指導價。

　　非普通住宅和非住宅的物業公共服務費、滿足部分業主和物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業服務費，實行市場調節價。

　　車輛停放費和租金實行政府指導價，按照市價格主管部門會同物業管理、民防等行政主管部門另行制定的收費管理規定執行。

　　住宅物業的電梯運行維護費、二次供水運行維護管理費、室內裝飾裝修管理服務費等實行政府指導價，按照市區相關的.收費管理規定執行。

　　2物業公共服務費定價方式

　　普通住宅的前期物業公共服務費，由市價格主管部門會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準、社會保險最低繳費基數以及居民消費價格指數變動情況，按照市區普通住宅物業公共服務分項目收費辦法的規定，制定相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。

　　市價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對普通住宅物業公共服務分項目的等級標準、以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　由市價格主管部門會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物各種因素，按照市區普通住宅物業公共服務分項目收費辦法的規定，制定相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。每三年內對普通住宅物業公共服務分項目的等級標準、以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　業主大會成立后，普通住宅的物業公共服務費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。

　　3空置房物業費優惠規定

　　因業主原因未辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用(連續超過6個月及以上)的物業，業主大會成立前，業主應事先向物業服務企業書面告知，并經物業服務企業確認后，期間的物業公共服務費按約定標準的70%交納，優惠期限最長為36個月;業主大會成立后，優惠措施由業主大會與物業服務企業約定。

　　4業主共有收益使用規定

　　業主大會成立前，業主共有收益按照前期物業服務合同的約定使用，物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。

　　業主大會成立后，收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用。

　　5物業收費收支公開透明

　　物業服務收費應按照具體規定實行明碼標價。新建住宅物業銷售時，建設單位應將物業服務收費的有關情況，在銷售場所的顯著位置公示。

　　物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，每年至少一次分別公示物業公共服務費、車輛停放費、經營設施收益等收支情況，以及電梯運行維護費等代收代交費用分攤情況

　　6業主交納物業費的說明

　　業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，物業管理委員會、業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以提交常州仲裁委員會仲裁或向人民法院起訴。

　　物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業及時結清物業服務費用。

物業管理實施細則5

　　為創建文明庭院，加強院內管理，建立長效的物業管理機制，努力把我局院內創建成一個文明、衛生、花園庭院，根據市有關要求，結合院內實際情況，按照標本兼治、齊抓共管、規范管理的原則，特制定本實施細則。

　　一、物業管理的范圍

　　凡在本院居住的住戶（含租借住戶）都納入本管理范圍。

　　二、成立機構

　　為促進物業管理規范運行，設立xx局物業管理辦公室，辦公室設主任1名（兼），工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派；工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用；義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。

　　物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。

　　三、物業管理辦公室主要職責

　　1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

　　2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。

　　3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的'收取標準。

　　4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。

　　5、按要求管理好財務收支帳目。

　　四、相關工作人員職責

　　1、保潔員工作職責

　　負責院內xx棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。新晨

　　2、保衛人員工作職責

　　嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。

　　3、水電維修人員工作職責

　　負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

　　4、義務監督員工作職責

　　負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。

　　五、福利待遇及有關要求

　　1、福利待遇

　　物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。

　　2、有關要求

　　物業管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責，將各項管理工作執行到位。各工作人員應安全謹慎工作，在工作中所發生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責，本局及物業管理辦公室不承擔任何責任。

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