物業小區管理制度（通用29篇）

　　在不斷進步的社會中，很多地方都會使用到制度，制度是國家機關、社會團體、企事業單位，為了維護正常的工作、勞動、學習、生活的秩序，保證國家各項政策的順利執行和各項工作的正常開展，依照法律、法令、政策而制訂的具有法規性或指導性與約束力的應用文。那么你真正懂得怎么制定制度嗎？以下是小編為大家整理的物業小區管理制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。

　　物業小區管理制度 1

　　為規范物業管理中給排水管理服務工作，明確給排水管理工作內容，特制訂如下管理制度：

　　一、管理責任

　　1、管理服務中心維修組負責給排水系統的運行維護等管理工作，維修主管負責組織、維修人員實施。

　　2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內的供水系統，如：水管、水箱、水泵，開關閥門及分閥門位置。

　　3、實行設備管理責任制，劃分各類設備管理責任人。

　　4、管理服務中心主任負責給排水管理工作的監督和檢查。

　　二、巡視制度

　　1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛生。

　　2、發現水管爆裂時，必須盡快關上相應的閥門，大水管爆裂時應將總閥門關閉，并即時發出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。

　　三、保養制度

　　1、注意水箱的保養，預防破裂和滲漏，水箱蓋應保持密封，每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生。

　　2、救火用的輸水設備，要經常檢查，如有損壞，應立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。

　　四、檢修制度

　　1、經常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規定填寫相關記錄。

　　2、供水設備每年按保養計劃進行保養，保養情況按年度保養計劃填寫。給排水設備，除了按年度保養計劃保養外，還必須按規定進行正常的巡視檢查，以便及時發現設備在運行中出現的問題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規要求，實施定期維修保養。

　　五、正常給排水

　　1、管理服務中心維修主管負責給排水的`技術指導、監督和檢查，負責樓宇供排水設施設備的運行管理工作，保證24小時不間斷供水。

　　2、運行維修人員在設備發生故障時應立即報告主管領導并積極進行搶修。

　　六、正常停水

　　1、當接到自來水公司的停水通知后，應立即通知客戶服務中心，并做好記錄。

　　2、當按計劃保養必須停水時，應提前一天將停水的范圍和時間通知客戶服務中心，在得到客戶服務中心的許可后方可進行保養。

　　3、由于工程的需要，對消防系統停水時，必須通知消防人員后，由消防人員進行操作，并做好相關記錄。

　　七、水質保障

　　1、每年組織專業人員對生活水箱進行兩次清洗，并按規定取得《供水衛生許可證》及衛生防疫部門的水質化驗合格證明。

　　八、異常情況處理

　　1、樓宇外墻的公用下水管渠發生破裂，應立即維修，以免污水流出影響環境衛生。

　　2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應立即檢查及維修。

　　3、安裝及維修樓宇外的供水系統設備，應與自來水公司聯系修理。

　　4、樓宇內的水表發生故障時，應告知用戶，并立即檢修。

　　5、接到自來水公司發出的停水通知時，應及時向住戶發出通知，使住戶有所準備。

　　6、化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人員清理，并將檢查清理結果進行記錄。

　　7、當發生突然停水事件時，客戶服務中心應及時與自來水公司取得聯系，了解恢復供水的時間，主動與客戶服務中心聯系，幫助做好對客戶的解釋工作。

　　8、認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養記錄在相應的檢修保養記錄表中。

　　物業小區管理制度 2

　　一、消防安全教育、培訓制度

　　1、每年以創辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。

　　2、定期組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法治火。

　　3、各部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。

　　4、對消防設施維護保養和使用人員應進行實地演示和培訓。

　　5、對新員工進行崗前消防培訓，經考試合格后方可上崗。

　　6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。

　　7、消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。

　　二、防火巡查、檢查制度

　　1、落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。

　　2、消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復查追蹤改善。

　　3、檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規定，要求有關人員在記錄上簽名。

　　4、檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責人應每日消防安全檢查情況通知，若發現本單位存在火災隱患，應及時整改。

　　5、對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。

　　三、安全疏散設施管理制度

　　1、單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。

　　2、應按規范設置符合國家規定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施。

　　3、應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態，并定期組織檢查、測試、維護和保養。

　　4、嚴禁在營業或工作期間將安全出口上鎖。

　　5、嚴禁在營業或工作期間將安全疏散指示標志關閉、遮擋或覆蓋。

　　四、消防控制中心管理制度

　　1、熟悉并掌握各類消防設施的使用性能，保證撲救火災過程中操作有序、準確迅速。

　　2、做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話。

　　3、按時交接班，做好值班記錄、設備情況、事故處理等情況的交接手續。無交接班手續，值班人員不得擅自離崗。

　　4、發現設備故障時，應及時報告，并通知有關部門及時修復。

　　5、非工作所需，不得使用消控中心內線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室。

　　6、上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應做好交接班手續。

　　7、發現火災時，迅速按滅火作戰預案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。

　　五、消防設施、器材維護管理制度

　　1、消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛生、完好。

　　2、消防設施及消防設備的技術性能的維修保養和定期技術檢測由消防工作歸口管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發現異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態。

　　3、消防設施和消防設備定期測試：

　　(1)煙、溫感報警系統的測試由消防工作歸口管理部門負責組織實施，保安部參加，每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次。

　　(2)消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。

　　(3)正壓送風、防排煙系統每半年檢測一次。

　　(4)室內消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。

　　(5)其它消防設備的測試，根據不同情況決定測試時間。

　　4、消防器材管理：

　　(1)每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥。

　　(2)派專人管理，定期巡查消防器材，保證處于完好狀態。

　　(3)對消防器材應經常檢查，發現丟失、損壞應立即補充并上報領導。

　　(4)各部門的消防器材由本部門管理，并指定專人負責。

　　六、火災隱患整改制度

　　1、各部門對存在的火災隱患應當及時予以消除。

　　2、在防火安全檢查中，應對所發現的`火災隱患進行逐項登記，并將隱患情況書面下發各部門限期整改，同時要做好隱患整改情況記錄。

　　3、在火災隱患未消除前，各部門應當落實防范措施，確保隱患整改期間的消防安全，對確無能力解決的重大火災隱患應當提出解決方案，及時向單位消防安全責任人報告，并由單位上級主管部門或當地政府報告。

　　4、對公安消防機構責令限期改正的火災隱患，應當在規定的期限內改正并寫出隱患整改的復函，報送公安消防機構。

　　物業小區管理制度 3

　　為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。

　　一、物業管理企業

　　１、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

　　２、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

　　３、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

　　４、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員２４小時值班，確保及時為業主服務。

　　５、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

　　６、日常維護與緊急事件處理。

　　（１）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。

　　（２）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

　　（３）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

　　７、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

　　８、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

　　９、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的'工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

　　１０、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

　　１１、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。

　　二、業主、房屋使用人

　　１、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

　　２、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。

　　３、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

　　４、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

　　５、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

　　６、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。 住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。

　　三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。

　　四、本辦法自公布之日起施行。

　　物業小區管理制度 4

　　1、小區停車場實行日夜24小時值班制度，由小區秩序維護員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。

　　2、本小區停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。

　　3、車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。

　　4、車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規定位置上停放，并與周圍車輛保持適當距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調整好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的'按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。

　　5、駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。

　　6、管理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續，核實停車場車輛內登記記錄相符，并列簽字交接。

　　7、停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。

　　物業小區管理制度 5

　　住宅小區物業管理處工作制度

　　為加強管理和監督，嚴明紀律，發揮管理的效應作用，創高效、優質的綜合服務，特制定本制度。

　　一、遵守公司的.工作紀律，按時上下班，不得遲到或早退，一個月內遲到或早退五次扣當月獎金的百分之五十。

　　二、有事離開，須有請假條，寫明事由，一天內由管理處主任批準，一天以上須管理處主任簽字，交公司領導批準;請病假須有醫生證明，并于當天交給管理處主任;未經批準擅自離開工作崗位者，扣發當月獎金或十天平均工資，超過兩天未返崗位者，按自動辭職處理。

　　三、工作時間，必須堅守工作崗位，并按質、按量完成各自職責。如檢查到工作時間不在工作崗位范圍內，按曠工處理，扣發當月獎金百分之二十或一天平均工資。

　　四、工作時間，不準看報閑聊，不準用通迅設備聊天，空閑時間應努力學習業務知識;如不能勝任本職工作或經常被用戶投訴者，管理處可以書面報告公司給予換人或辭退。

　　五、因違反工作規程損壞設備、設施及用戶財產，視損壞程度扣發獎金或照價賠償。

　　六、嚴禁向住戶和業主索取財物、吃拿或肆意刁難等不良行為。

　　七、管理處的設備、機器或工具未經主任以上同意，不準外借。

　　八、嚴禁在本住宅區內擅自承接工程。

　　九、依據法規嚴格妥善管理，須熱情、主動、周到地為住戶和業主提供高效的綜合服務，不允許以粗暴或冷漠的態度對待。

　　十、如有違反上述條款者，管理處有權將其行為記錄在冊，向公司提出扣發獎金或辭退的建議。

　　十一、工作時間必須穿戴整齊的工作服，佩帶工作證，接受業主或用戶的監督。

　　物業小區管理制度 6

　　公司程序文件 版號: a

　　修改號: 0

　　ej-qp4.8物業小區車輛管理程序頁碼: 1/2

　　1.目的:

　　加強小區停車場的管理，保障私人車位使用權不受侵犯，保障停車有序和安全。

　　2.適用范圍:

　　適用本小區車輛管理。

　　3.引用文件:

　　3.1質量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章

　　3.2 iso9002標準4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章

　　4.職責:

　　4.1保安服務部按《車輛通行、停放收費辦法》為小區住戶提供車輛停放車位服務，并做好登記和宣傳工作。

　　4.2保安服務部的.車管員、保安員負責日常的車輛停放秩序、車輛安全管理。

　　4.3保安服務部主任負責對車管員、保安員工作監督與檢查。

　　5.工作程序:

　　5.1對使用小區各種車證車輛管理:

　　5.1.1保安服務部每年根據住戶租用車證期限，到期發放《車位續租通知單》，通知住戶到經營管理部辦理續租、換證、收費手續。

　　5.1.2住戶續租車位、更換停車證要填寫《機動車位登記表》并請住戶將車證放在明顯處。

　　5.1.3對持有小區車證的車輛進入小區時，由保安門崗確認其合法性后，打手勢放行。

　　5.1.4每日20時至次日6時前，持小區車證的車輛進出小區時，須在《機動車進小區登記表》、《機動車出小區登記表》中進行登記。

　　5.1.5每日6時至20時前持小區車證的車輛進出小區時無須登記。

　　5.2無證車輛管理:

　　5.2.1此類車輛是指各大公司辦理公務，探親訪友者所乘車輛。

　　5.2.2無證車輛進入小區時，保安人員問清去向，所辦何事，填寫在

　　《機動車進小區登記表》、《機動車出小區登記表》和《會客證》，并告知司機不能占用私人車位，如果占用，必須在17:00前離開，以免影響個人使用。

　　5.2.3此類車輛未經保安保安服務部同意一律不得在小區過夜 。

　　5.3搬家、拉物車輛管理:

　　5.3.1住戶搬家需到經營管理部填寫《出小貨物登記單》，將大件物品填寫在物品名細項目內，經門崗驗證無誤后方可放行。

　　5.3.2住戶委托他人協助搬家、搬物時，需在《出小區貨物登記單》受托人項目中填寫姓名及證件號碼。

　　5.3.3住戶拉物出小區時，由門崗確認合法性(指確實時住戶本人)由門崗填寫《出小區貨物登記單》由住戶簽字，即可放行。

　　5.4除以上程序外，小區內車輛管理執行《車輛管理規定》。

　　5.5停車場的標識:

　　5.5.1地面停車位的標識:地面停車場由交通管理局劃制的長5m，寬2.5m的車位線，噴制車位號。

　　5.5.2地下車庫的標識:在入口處掛有限高2.2m的標志牌，車位線和車位號同地面停車場相同。

　　5.5.3在工作過程中，使用《物業管理服務規范用語》。

　　6.支持性文件與質量記錄:

　　6.1《車輛管理規定》ej-wi-qp4.8-01

　　6.2《地下車庫車輛管理規定》ej-wi-qp4.8-02

　　6.3《機動車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01

　　6.4《機動車出小區登記表》ej-qr-qp4.8-02a

　　6.5《機動車進小區登記表》ej-qr-qp4.8-02b

　　6.6《地下車庫車輛登記表》&n

　　bsp; ej-qr-qp4.8-03

　　6.7《出小區貨物登記單》ej-qr-qp4.8-04

　　6.8《會客證》ej-qr-qp4.1-13

　　物業小區管理制度 7

　　小區物業客戶管理之對客服務承諾

　　1、保障每日24小時供電供水，如供電、供水單位停電停水或檢修需要停電停水，將提前24小時在各大堂書面公告，情況特別緊急時除外。

　　2、為給客戶提供各種需要和方便，公司提供室內報修服務、商務服務和其他一些有償服務。本著服務為主、保本微利的原則，有償服務的`收費標準公司將明碼標價。

　　3、為便于客戶與公司聯系，公司的熱線服務電話每日24小時開通。

　　4、為了保證服務的及時性，滿足實際需要，公司對于客戶所有室內報修事項，按照特急(10分鐘內到場或處理)、急(15分鐘內到場或處理)和一般(當日或與客戶約定時間內到場或處理)的三級處理為原則。

　　5、公司服務時間承諾，見下表:(略)

　　物業小區管理制度 8

　　為建設和諧文明小區，規范小區物業管理活動，保持小區全體業主和物業使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生活環境，結合《市三塘園懷園小區管理規約（草案）》、《市三塘園懷園小區議事規約（草案）》制定本制度。

　　一、物業管理范圍：凡在小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理范圍。

　　二、物業管理機構：業主大會是物業小區內全體業主組成機構。業主委員會是業主大會的執行機構。

　　本屆業主委員會是會設主任、委員共七名。業主委員會主要任務是監督執行《市三塘園懷園小區管理規約》、《市三塘園懷園小區議事規約》、《市三塘園懷園小區管理制度》，維護小區全體業主的權益，完全自愿原則，不享受小區任何福利待遇。

　　三、物業小區的使用與維修。

　　小區全體業主和物業使用人必須共同執行業主大會授權業主委員會作出的決議、決定。配合物業管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。

　　1.合理使用小區內共用部份共用設施設備，自覺維護物業小區的'整潔、美觀，遵守政府對市容環境要求的相關規定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

　　2.愛護小區的公共環境。小區所有公共設施屬小區全體業主所共有，包括小區道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

　　3.自覺維護物業小區內的公共生活秩序。小區業主和物業使用人不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他業主正常生活的噪音，不得利用物業從事危害公共利益的活動以及進行法律法規及政府規定禁止的其他行為。

　　4.業主飼養寵物，應遵守政府有關規定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區公共場所的寵物糞便。

　　5.機動車在小區內應控制時速低于5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業小區內禁止鳴笛。

　　機動車應該放在每個業主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

　　本物業小區公共車位由物業管理人員施畫。僅用于業主和訪客車輛的臨時停放。

　　6.業主需要進行房屋維修時，應通知物業管理人員或業主委員會并遵守有關規章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時清理余泥垃圾。

　　四、物業服務費用的交納。

　　本小區物業服務費包括：物業管理人員（保安）工資福利、公共場所電水費，維修費等等。

　　1.業主或物業使用人約定每月10號前向業主委員會交納物業服務費。業主因故不能按期交納物業服務費的，應委托他人按期代交或及時補交。

　　2.對欠繳物業服務費的業主，業主委員會應進行催繳或委托物業服務人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。

　　3.欠費六個月以上或拒繳物業服務費用的，業主委員會在小區內顯著位置公布欠繳情況。

　　4.欠費總金額過高時，業主委員會授權物業服務人員依法通過訴訟途徑解決。

　　五、財務管理。

　　本小區設收款記賬員一名。本小區財會收支情況每季度向全體業主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區全體業主監督。

　　本物業管理制度自20xx年一月一日起執行

　　本物業管理制度由業主委員會負責解釋。

　　物業小區管理制度 9

　　為規范小區維修基金的收取、使用及管理工作，根據有關規定，結合小區物業管理實際情況，特制定本制度。

　　（一）基金用途

　　小區維修基金僅限于支付小區開業前管理籌備費用及日后小區設施設備大型維修、保養及更換的.費用。

　　（二）基金收取

　　小區交付使用時，每一位業主都必須繳納相當于其名下單元一個月管理金額的小區維修基金，該基金不可退還，但可以在業權發生變更時，轉至新業主名下。

　　（三）收入管理

　　1、每一戶業主按小區入伙時規定的時間繳納。

　　2、本基金由公司收取，也可以由發展商代收后統一劃入公司賬戶。

　　3、公司設立專門賬戶進行單獨核算和反映。

　　4、在會計核算賬務系統進行總賬控制，并在電腦客戶管理系統中進行記錄，同時應設置備查簿，登記各業主維修基金的繳納情況。

　　（四）支出管理

　　一般情況下，公司不能動用維修基金。需動用維修基金，必須取得原業主委托書及新業主產權證明資料，然后辦理基金明細賬戶的變更處理。

　　（五）結存管理

　　1、公司應根據小區運作情況，對本基金進行管理，盡可能讓其保值及增值。

　　2、公司應及時向業主反映其增減變動情況，在財務報告中予以說明。

　　3、其結余情況應每半年向業主公布一次，接受業主監督。

　　物業小區管理制度 10

　　一、進入物業區域內的車輛必須服從物業管理公司的'管理。

　　二、凡住戶之機動車一律不能停放在非指定停放的位置。對違章停車者，物為管理處將給予處罰。

　　三、業主(或租戶)長期在物業區域內地面停放車輛，必須在物業管理處辦理定位立戶手續，將車停于指定車位，并憑證出入小區，按月交納車費。

　　四、機動車停車場內嚴禁吸煙，隨車嚴禁存放易燃、易爆及其它危險品。

　　五、不得在停車場和小區范圍內洗車及清掃車上的雜物于地面，漏油、漏水車輛不許進入停車場。

　　物業小區管理制度 11

　　1、人員組織

　　專職安全護衛人員，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態良好，有吃苦奉獻精神和甘當保姆的意識;

　　接受過安全護衛或相關訓練，訓練有素，掌握基本安全護衛技能，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力;

　　熟悉小區環境，熟悉物業管理及有關法律法規，能恰當的處理和應對小區護衛工作;思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛工作，無不良記錄;

　　安全護衛人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具;

　　當班時佩戴統一標志和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴規范，儀容儀表規范整齊;

　　上崗時精神振作，舉止應文明，姿態良好，大方、得體，精神振作，姿態良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表;在執勤時不吸煙、吃零食， 不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋，不彎腰駝背，前傾后靠;

　　講普通話，可以進行簡單英語會話;

　　交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

　　2、門衛

　　參照《門衛制度》執行。

　　各出入口24小時有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少有一人值守;按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的`商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導等工作。

　　3、巡邏

　　參照《小區保安人員巡邏檢查制度》執行。

　　白天巡邏次數不少于6次，夜間巡邏次數不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;每組巡邏人員不少于2人，并排或列隊巡邏，規范整齊;及時發現和處理不安全隱患;接受業主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發事件時，及時報告警方與管理服務中心，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據;安全巡邏有記錄有檢查。

　　4、緊急事故反應

　　參照《突發事件處理制度》執行。

　　制定緊急事故處理預案，至少包括:火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等;

　　有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態;

　　書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練;

　　高層住宅按消防要求組織進行疏散演習;

　　對緊急事故做出快速、正確的反應;盡可能減少破壞和損失程度;

　　按照業主或業主委員會的委托組織恢復生活秩序，如:幫助恢復電力供應、搶救財產等。

　　5、其他防范措施

　　設有業主(使用人)求助與報警電話，24小時有人值守;

　　接到報警信號，確認后管理服務中心應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理;

　　涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施;

　　協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生;

　　對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明;

　　建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

　　建立訪客登記、車輛登記、值勤與巡邏記錄等資料。

　　6、標準與要求

　　總體管理服務標準:達到《上海市住宅區物業管理服務標準》五級標準。

　　應急及突發事件接報后立即趕到現場處理。

　　保安員崗前、崗中培訓率達到98%。

　　對保安服務的滿意率達到92%以上。

　　物業小區管理制度 12

　　為了保證公司會所的管理質量和服務水準，指導員工的行為規范，特制訂本制度。

　　第一章 宗旨

　　第一條 "會所"顧名思義即為"聚會的場所"，它是以康樂為主要內容，它是為顧客(社區居民)提供運動、健身、保健、休閑、娛樂、聚會的社會場所。

　　小區會所的經營宗旨在于使業主享受到親和力和親切感，讓業主有做主人的感覺，成功會所應該是業主私家客廳的延伸。

　　第二條 社區會所經營的目的在于豐富小區住戶的日常文化，體育生活，加強住戶之間的溝通和聯系，體現小區充滿生機，蓬勃向上的生活氣息，成為業主們娛樂休閑、交流的中心，成為他們業余生活不可缺少的一部分。

　　xx下屬各小區會所都是其小區業主之私家會所，旨在為全體業主提供一個健身、娛樂、休閑和交流的高尚場所，為小區釀造一種健康文明、積極向上的文化氛圍。

　　第二章 會員消費

　　第三條 小區會所實行以會員制為主的管理模式，會所內所有設施只提供給本小區之業主、住戶及嘉賓娛樂。

　　第四條 凡小區會所的業主/住戶，可憑業主卡自動入會，成為會所的會員，優惠享用會所內各類娛樂設施(正常價格的六折優惠)。

　　第五條 經業主或相關人員推薦之嘉賓，可享受正常價格的八折優惠，也可按規定繳納相應的入會費，而后享受會員的待遇(正常價格的六折優惠)。

　　第六條 前來會所消費娛樂的會員，請向總臺出示住戶卡(本小區住戶)或貴賓會員卡，以驗明身份，并把住戶卡或貴賓卡暫留總臺，等消費完畢回總臺結完帳時，再交還本人。(若已辦理了其他消費卡如月卡、次卡等，則可憑消費卡消費。)

　　第七條 會員在會所娛樂消費時，應遵守本會所之各娛樂點之管理制度，接受會所管理人員的指導。

　　第八條到本會所消費的會員，年齡不小于十二周歲，不大于六十五周歲，超越這個年齡段的須在適齡的家屬陪同下，方可娛樂消費。

　　第九條 會員前來會所消費，應穿著得體，男的不得赤膊，女的不得穿過于裸露的衣服。

　　第十條 會員在消費期間請勿:吸煙、大聲喧嚷、打鬧、追逐、隨地吐痰，以免影響他人健身娛樂。

　　第十一條 會員在會所娛樂，應愛護會所內的設施，一旦損壞公共財物，須按規定價格賠償。

　　第三章 人員素質與員工培訓

　　第十二條 會所管理人員的素質要求:

　　1、較高的政治思想素質

　　會所管理人員必須正直、誠實，具有完善而高尚的人格;堅持原則，勤奮、敬業、愛崗，具有良好的職業道德;嚴于律己，勇于承擔責任;對工作充滿信心。

　　2、有一定的領導才能

　　能有效利用和控制會所人、財、物等資源，充分調動員工的積極性與創造力，營造良好的集體氛圍，為顧客創造最佳最優質的服務，為會所創造良好的經濟效益。

　　3、有一定的專業文化知識和專業技能

　　會所服務，涉及到文化、心理、運動、審美等方面，只有具備一定程度的文化修養，才能從會所的內外裝修、裝飾、設施到全體服務人員身上反映出服務意識，營造出理想的會所氛圍，給客人提供視覺、聽覺上的良好享受。同時，會所管理人員在于顧客交往中彬彬有禮、談吐高雅、思維敏捷，以自己廣博的見識來吸引，為顧客提供優質服務。

　　作為會所管理人員應了解會所各項目的活動規則、要求、原理，并在運行中保持良好運轉。

　　4、具有經營意識

　　會所管理人員應有經濟頭腦，具有較強的應變能力，有較強的公關意識，建立良好的客際關系，知法懂法。

　　第十三條 會所服務人員的素質要求:

　　1、敬業勤奮，精力充沛熱情周到為客人提供服務

　　2、會所工作時間長，工作較為枯燥乏味，因此會所服務人員應有良好的服務意識、健康的身體和充沛的精力。

　　2、熱情周到為客人提供服務會所服務人員應具備開朗的性格(性格外向)，熱愛自己的工作，提高對專業的興趣。

　　3、有一定的專業文化知識和專業技能一定的專業文化知識，有利于準確的理解和快速掌握各種設施、設備的運行原理、使用、維護、保養知識及各項目的活動規則，也有利于與顧客的交流。

　　4、有一定的應變能力。

　　在意外情況出現時及時采取措施控制局;善于用各種形式解決問題。

　　第十四條 員工培訓包括職業道德培訓和專業技能培訓。

　　1、職業道德培訓包括:員工的職業榮譽感、職業態度、敬業精神、道德規范、團結協作精神、行為規范。

　　2、專業技能培訓包括:專業知識、技術、服務技能等。

　　第四章 工作紀律

　　第十五條 考勤:正常上班時間為14:00~22:00，周末和節假日為10:00~23:00。不準遲到早退或擅離崗位，若有特殊情況確需請假，須提前向負責人提出申請，經同意并安排人員頂崗后方可離開。

　　第十六條 值班:若碰到特殊情況需早晨提前上班(顧客預定打網球)，或晚上拖后延時，部長應及時安排人員值班(以輪流方式安排)。

　　第十七條 保潔:員工上班后的首要工作為清潔衛生(時間30分鐘)，服務員在營業時間應確保本清潔責任區內的地面臺面、玻璃門窗、設施設備等無塵光潔、擺放整齊，空氣清新。在一天的營業時間里及時整理、及時清潔。

　　第十八條 到崗:清潔完畢，各崗位服務員必須在本服務崗位做好各方面的準備，精神飽滿、訓練有素地等待營業的開始。

　　第十九條 在崗:在規定上班的時間內，各崗服務員必須堅守崗位，為顧客提供周到服務。不得擅自離崗或串崗，除有特殊情況，在部長的旨意下，可到別的崗位協作服務。

　　第二十條 職責:各崗位員工對本崗位器材和設備的完好率負責在服務中及時發現器材的損壞并當面向顧客指出，向會所負責人報告，便于索賠。若服務員不能及時發現器材或設備的人為損壞或遺失，則視為嚴重失責，損壞或遺失的器材須由此崗位服務員按原器材成本價加倍賠償。

　　第二十一條 會所員工須嚴格遵守《會所員工行為規范》。

　　第二十二條 會所員工須嚴格遵守:

　　1、嚴格執行上下班時間和操作規程，不得私自提前或拖后打掃衛生;工作時間外不得在會所滯留(值班員工除外)。

　　2、除保潔時間外，各崗位員工必須保證各娛樂點全天候整潔衛生。

　　3、不得在開單后就置顧客于不顧，必須確保顧客在娛樂的.全過程中得到完善的服務。

　　4、不得擅自離開工作崗位，若有特殊情況不得不暫時離崗，需提前跟主管請示，得到應許后，方可走開。

　　5、上班時間不得隨便接打私人電話，即便有意外情況，通話時間也以三分鐘為限。

　　6、會所員工及親朋好友不得在會所免費消費。在特殊情況下，有顧客邀請指點切磋時，不得越崗進行陪客，不得影響其他項目的服務。

　　7、上班時間不得聚眾聊天，不得接待親朋好友。

　　8、嚴格執行主管的安排，接受主管的指正批評，不得當面與主管爭吵或強詞狡辯。

　　9、不得在員工中搬弄是非、搞幫派。

　　10、嚴格要求公司各項規章制度，按規定程序作業。

　　第五章 服務流程

　　第二十三條 迎客:由負責人在總臺門口站立迎客，道歡迎詞:"歡迎光臨!"， 身體微鞠躬，面含微笑，并把客人引到前臺。

　　第二十四條 開票:前臺小姐站立迎客，道歡迎詞:"歡迎光臨!"、"您想消費哪一項娛樂項目"而后詢問顧客是否會員(憑住戶卡或住戶附卡)，采用那種消費方式(一次消費、次卡消費、月卡消費等)，若一次消費，則開一式三聯的票，把顧客聯交付顧客，若以卡消費，則查看核對卡的期限(次卡在背面蓋上小章)，按規定辦理(留下卡在總臺，等顧客消費完畢再歸還顧客)，后由部長把顧客引到消費地點。

　　第二十五條 消費:各消費點的服務員站立門口迎客，致辭:"歡迎光臨"，后接過總臺開出的消費單(顧客聯)，把顧客引消費點，對器材的使用方法作簡短的解說，根據顧客的具體需求再作對應服務。

　　第二十六條 驗單:顧客每次消費完畢離開前，各消費點服務員應對器材進行驗收，若有損壞，按會所管理規定給予賠償。

　　第二十七條 結帳:晚十點半，負責人查看各消費點顧客情況，確認無顧客后，由各點服務員與總臺結帳，并在日收入帳上簽字，再由負責任核實，在一天收入總帳上簽字認可。

　　第六章 設施、設備管理

　　第二十八條 會所設施、設備的配置應和會所規模、檔次、發展商的實力、業主的構成等相適應.

　　第二十九條 會所應保證其設備完好率達到100%。

　　第三十條 會所工作人員必須熟悉各種設備的性能、特點、使用方法、使用要求，制定科學的操作規程、維修保養計劃與制度，提高設備的使用效率，保證設備、設施正常運行和日常使用安全，延長使用壽命，降低經營成本。

　　第七章 安全管理

　　第三十一條 會所應每周定期對設施設備、用具用品進行消毒。

　　第三十二條 在配置設備時應考慮安全性能和保護設計，并必須配備有關質檢部門的產品合格證書。

　　第三十三條 設置設施設備時要注意電器線路敷設的規范、安全，同時必須注意安全接地。

　　第三十四條 要了解、檢查設備動作時容易發生碰撞或造成使用者傷害的部位有無安全裝置，如跑步機的緊急制動連線，攀巖機下的軟墊等。人體接觸部位構件要避免粗糙或有楞角。安全扶手、重力支架等部件要安全穩固。

　　第三十五條 對任何帶有危險可能的康樂項目，必須有明顯、完好的安全說明牌，告知客人其危險及安全注意事項，并配有專業人員在現場進行安全檢查，認真檢查客人是否進行安全的活動，監督和制止客人帶有危險性的康樂活動方式。

　　第三十六條 會所的消防管理工作，要貫徹"預防為主，防消結合"的方針。消防工作的組織管理必須從負責人到服務人員，形成一個全員管理的局面。貫徹落實國家有關部門"公共娛樂消防安全管理規定"，切實把消防安全工作落實到實處、提高消防意識，加強安全管理，每半年對電器線路進行定期的安全檢查。

　　第三十七條 每天營業結束后，會所工作人員應對工作場所進行全面的檢查，注意煙頭等安全隱患，按規定切斷電源。

　　物業小區管理制度 13

　　為規范小區維修基金的收取、使用及管理工作，根據有關規定，結合小區物業管理實際情況，特制定本制度。

　　（一）基金用途

　　小區維修基金僅限于支付小區開業前管理籌備費用及日后小區設施設備大型維修、保養及更換的費用。

　　（二）基金收取

　　小區交付使用時，每一位業主都必須繳納相當于其名下單元一個月管理金額的`小區維修基金，該基金不可退還，但可以在業權發生變更時，轉至新業主名下。

　　（三）收入管理

　　1、每一戶業主按小區入伙時規定的時間繳納。

　　2、本基金由公司收取，也可以由發展商代收后統一劃入公司賬戶。

　　3、公司設立專門賬戶進行單獨核算和反映。

　　4、在會計核算賬務系統進行總賬控制，并在電腦客戶管理系統中進行記錄，同時應設置備查簿，登記各業主維修基金的繳納情況。

　　（四）支出管理

　　一般情況下，公司不能動用維修基金。需動用維修基金，必須取得原業主委托書及新業主產權證明資料，然后辦理基金明細賬戶的變更處理。

　　（五）結存管理

　　1、公司應根據小區運作情況，對本基金進行管理，盡可能讓其保值及增值。

　　2、公司應及時向業主反映其增減變動情況，在財務報告中予以說明。

　　3、其結余情況應每半年向業主公布一次，接受業主監督。

　　物業小區管理制度 14

　　一、20xx物業管理制度

　　（一）、安全職責

　　1、嚴格執行公司的各項管理制度；

　　2、負責制定各項安全護衛職責制度，根據實際情況進行指導和檢查，對公司管理區域實施安全監督；

　　3、負責小區消防設施的監護和公共服務場所安全防范的督察；

　　4、做好公司管理區域內的管理工作，涉及違法案件的藥及時移交派出所，業務上自覺接受派出所指導；

　　5、查處公司管理區域內因員工玩忽職守而發生的治安、刑事案件和火災事故；

　　6、建立健全和管理好系統檔案資料；

　　7、抓好護衛隊思想政治教育和業務技能培訓；

　　8、做好新接物業護衛工作人員的崗位設置和物品配備的統籌策劃工作；

　　9、完成領導交辦的其他任務。

　　（二）、護衛崗位職責

　　1、護衛員上崗必須穿著統一制服，佩戴統一的工號，儀容嚴整；

　　2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務，禮貌待人；

　　3、上崗時要認真檢查設備、設施，認真做好安全防范工作，發現不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時報告領導，確保小區的安全；

　　4、堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設法將其抓獲；

　　5、熟悉本崗位任務和工作程序，預防案件、事故發生，力爭做到萬無一失；

　　6、愛護設施設備、公共財物，對小區的一切設施、財物不得隨便移動及亂用；

　　7、熟悉小區的消防系統及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的.使用方法，遇到突發事件能正確進行處理；

　　8、值班時間，對崗位內發生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄；

　　9、熟悉小區內公共設施情況，巡查、登記公共設施完好及損壞情況；

　　10、嚴格執行交接班制度，認真做好交接記錄；

　　11、對進入小區內的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；

　　12、對進入小區內的陌生車輛要進行登記；

　　13、對發生在護衛區的刑事案件或治安案件，有保護現場、保護證據、維護秩序及提供請客的職責；

　　14、熟悉本管理區域內公共設備、設施及業主的基本情況；

　　15、認真完成領導交辦的其他任務。

　　（三）、電梯服務標準

　　1、電梯公司維保人員依據《電梯維護養護標準》，對小區電梯實施維修保養。

　　2、轎廂內須張掛“電梯服務標準”、和“乘梯須知”；

　　3、執行北京市房屋電梯運行標準：18小時運行，24小時有人值守；

　　4、司機須持證上崗，統一工作服，禮貌待客，按時交接班，認真填寫運行記錄；

　　5、維修保養及時，嚴格執行保養規程，認真填寫保養記錄

　　6、轎箱環境整潔明亮，不得有油污，垃圾等。機房干凈，整潔，各種應急設施，抱閘扳手，盤車輪，滅火器等齊全有效。

　　7、按計劃進行大、中修，并提前２天通知管理服務中心，經同意方可實施。

　　（四）、安全質量管理

　　1、電梯公司質管部門定期對小區電梯維保工作進行安全檢驗并填寫《年度電梯安全普查表》，電梯維修質量實行內檢，互檢，專職驗檢制度，填寫《電梯維修保養檢查驗收摘要》確保電梯維修質量，電梯運行安全可靠。

　　2、電梯公司定期對電梯進行檢查填寫《電梯運行維修（周）檢查表》。

　　3、維修、保養電梯時應在電梯基站張貼或掛立告示牌，并做好安全防護措施。

　　4、電梯設備出現停電、故障、火災、浸水等緊急情況時，啟用《電梯故障應急方案》。

　　（五）、電梯設備檔案管理

　　1、電梯運行及保養、修理過程的記錄表應建檔，保存期為兩年。

　　2、建立電梯設備臺帳及設備清單，妥善保管電梯安裝，調試等原始資料。

　　法律規定：

　　《物業管理條例》

　　第二十一條，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條，建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　物業小區管理制度 15

　　一、為確保業主利益，規范服務程序，提高服務標準，特制定如下制度：

　　１、對業主提出的各類咨詢應做好記錄，并予以答復。

　　２、對業主的誤解，物管人員應進行必要的耐心解釋。

　　３、物管經理及相關職能部門應定期對小區業主進行回訪。

　　４、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。

　　５、回訪中，對業主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。

　　６、回訪后遇到的重大問題，應上報例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。

　　８、對業主提出的各類在本物業服務范圍之內的問題，應承諾解決的方法和時限，并做好記錄，并在規定的時間內給予回復。

　　９、對已解決的問題按性質及需要在不超過三日或一周內回訪業主，征求意見。

　　１０、對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業主簽字為證。

　　二、回訪時間及形式

　　１、物管經理／主任每年登門回訪2－5次，了解情況，解決問題、溝通關系。

　　２、小區物管員工按區域范圍分工，每季回訪1次。

　　３、利用節日慶祝活動、社區文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。

　　４、有針對性地對住戶（業主）作專題調查，聽取意見。

　　５、小區設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經理／主任及時處理。

　　６、作好回訪登記。

　　（一）投訴事件的.回訪：

　　１、重大投訴由物管經理組織進行，一般投訴由物管員進行處理；

　　２、回訪率應該達到100％；

　　３、應在投訴處理完畢后的三日內進行。

　　（二）維修工程的回訪：

　　１、由小區物管員進行；

　　２、回訪率應該達到30％；

　　３、應在維修完成以后的一個月以后兩個月以內進行。

　　（三）業戶報修的回訪：

　　１、由物管管理員進行；

　　２、回訪率應該達到30％；

　　３、應在維修完成以后三天以內進行。

　　回訪人員領取《回訪記錄表》，通過與住戶面談、現場查看的方式進行回訪，回訪的內容包括質量評價、服務效果的評價、住戶的滿意程度評價、缺點和不足的評價、住戶意見的征集，將回訪的內容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上，并請住戶簽名確認。

　　管理員每月末對回訪的結果進行統計和分析，對發現的回訪不合格、連續就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現象，寫成統計分析報告，以書面形式上報物管經理審閱，并做出解決方案。

　　物業小區管理制度 16

　　一、在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守牧業管理法規政策的規定。

　　二、執行業主委員會或業主大會的決議、決定。

　　三、委托物業管理企業負責、房屋設施、設備、環境衛生、公共秩序、安全防范、等管理，全體業主和物業使用人應遵守物業管理企業根據政府有關法規政策和業主委員會委托制定的各項規章制度。

　　四、全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。

　　五、業主或物業使用人對物業企業的管理工作如有意見或建議，可直接向物業管理企業提出，發生爭議時可通過業主委員會協調解決。

　　六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。

　　七、業主或物業使用人裝修房屋，應遵守有關物業裝修的制度，并按有關規定到物業管理企業辦理有關手續。物業管理企業對裝修房屋活動進行指導和監督并將注意事項和根本上行為告知業主和物業使用人。業主或物業使用違規、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，千百萬他人損失的'應承擔賠償損失，對拒不改正的，造成他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正，物業管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業主委員并報有關行政管理部門依法處理。

　　八、業主如委托物業管理企業對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，應支付相應費用。

　　九、凡房屋建筑及附恬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的，業主應及時進行維修養護；拒不進行維修養護的，由業主委員會委托物業管理企業進行維修養護，其費用由當事業主按規定分攤。

　　十、與其他業主使用人建立全法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業主公約和物業管理規定，并承擔連帶責任。

　　十一、在物業范圍內，不得有下列行為：

　　（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等。

　　（2）對房屋的內外承重墻、染、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

　　（3）各類防盜或保安門、窗、柵等安裝超出外墻立面。

　　（4）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；

　　（5）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公司設施；

　　（6）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

　　（7）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危險物質等；

　　（8）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；

　　（9）在公共場所、道路兩側亂設攤點；

　　（10）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

　　（11）隨意停放車輛；

　　（12）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

　　（13）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

　　（14）法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

　　十二、人為造成公用設施設備或其他業主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。

　　十三、按規定交納物業管理企業應收取的各項服務費用。

　　十四、業主使用物業內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等應用設施、場地時，應按規定交納費用。

　　十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

　　十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友好，和睦相處，共同創造良好的工作和生活環境。

　　物業小區管理制度 17

　　一、物業管理服務的基本內容

　　1.房屋建筑及其公共服務設施的使用管理、維修養護、巡視檢查；

　　2.園林綠地的管理養護；

　　3.環境衛生的管理服務；

　　4.公共秩序的維護；

　　5.參與物業竣工交付使用時的驗收交接；

　　6.入住管理；

　　7.物業裝飾裝修施工監督管理；

　　8.車輛行駛、停放管理及其場地的維修養護；

　　9.物業檔案資料的管理。

　　10.基礎服務

　　（1）物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹；

　　（2）物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況；

　　（3）房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；

　　（4）建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便；

　　（5）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理、有回訪制度和記錄；

　　（6）定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上；

　　（7）建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。

　　11.房屋管理及維修養護

　　（1）主出入口設有大廈平面示意圖、主要路口設有路標，組團及幢、單元、戶門標號標志明顯；

　　（2）房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；

　　（3）制定設備安全運行崗位責任制，定期巡回檢查、維護保養，運行有記錄；

　　（4）公共設施設備運行安全正常，嚴格執行操作規程，一年內無重大管理責任事故；

　　（5）公用管線統一下地或入公共管道；

　　（6）樓房本體公用部位設施的日常維修執行《房屋及設備小修服務標準》；

　　（7）道路及停車場：確保大廈道路平整、無洞坑、接茬平順；結構無明顯裂縫、無松散；路牙直順無殘缺、路肩無坍塌、翹角；邊溝齊整不淤塞、涵洞通暢無損壞；

　　（8）確保下水管道、檢查井、雨水口不存泥、通暢，結構及附件物無損壞；

　　（9）欄及圍墻完好無破損，定期清洗及粉刷。

　　12.共用設施設備管理

　　（1）共用設施設備運行、使用及維修按規定要求有記錄，無事故隱患，專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范；

　　（2）排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象；

　　（3）道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行；

　　（4）水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛生標準；制定停水及事故處理方案；

　　（5）供電設備運行正常，路燈、樓道等公共照明設備完好；

　　（6）冬季供暖室內溫度不低于18±2℃；

　　（7）電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；

　　轎廂、井道保

　　持清潔；電梯機房通風、照明良好。

　　13.保安、消防、車輛管理

　　（1）大廈基本實行封閉式管理；

　　（2）有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責；

　　（3）積極與派出所配合，維護好大廈的.治安；

　　（4）巡邏時發現火警事故或隱患、治安事故、交通事故，要及時處理，并上報有關部門；

　　（5）危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施；

　　（6）消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制訂消防應急方案；

　　（7）機動車輛進出有登記；

　　（8）非機動車車輛按規定位置停放，管理有序。

　　14.環境衛生管理

　　（1）清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍；

　　（2）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺；

　　（3）大廈外圍道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；

　　（4）房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；

　　（5）商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌。

　　15.綠化管理

　　（1）花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿；

　　（2）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　16.精神文明建設

　　（1）開展有意義、健康向上的社區文化活動；

　　（2）創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設。

　　物業小區管理制度 18

　　一、衛生清潔達標標準

　　1.住宅樓總體清潔服務

　　(1)清理大廈內所有垃圾到垃圾轉運站 每天2次

　　(2)清潔垃圾桶 每天2次

　　(3)清潔所有告示牌、櫥窗及指示牌 每天1次

　　(4)清潔所有出口大門 每天2次

　　(5)清潔所有手印及污漬(包括樓梯、墻壁、防煙門) 每天1次

　　(6)清潔所有扶手、欄桿 每天1次

　　(7)清潔照明燈及燈罩 每周1次

　　(8)拖擦地臺、云石、大理石表面 每周1次

　　(9)清潔所有樓梯及窗戶 每天1次

　　2.人行樓梯衛生

　　(1)掃凈及拖抹所有樓梯 每天1次

　　(2)洗擦扶手及欄桿 每天1次

　　(3)洗擦樓梯表面 每月2次

　　3.高層住宅出入口大堂衛生 (1)掃凈及洗刷大堂出入口地臺及梯級 每天2次

　　(2)清潔大堂入口所有玻璃門窗 每天1次

　　(3)抹凈大堂內墻壁、鏡面、公布牌表面 每天1次

　　(4)大堂總服務臺、地腳線抹塵 每天1次

　　(5)清潔大堂天花板 每月1次

　　4.電梯衛生

　　(1)打掃電梯廂、電梯廳地面 每天3次

　　(2)清擦電梯門及指示板表面 每天1次

　　(3)電梯廂壁、通風口及照明燈清潔 每天1次

　　(4)電梯廂壁、電梯門框并上保護劑 隔天1次

　　(5)電梯槽底清理垃圾及電梯縫清潔 每天1次

　　(6)清擦電梯廂天花板表面 每周2次

　　(7)擦抹電梯廂監視器探頭 每天2次

　　5.天臺衛生

　　清潔打掃天臺衛生 隔天1次

　　6.住宅樓外圍衛生

　　(1)外圍清掃 每天環繞數次

　　(2)垃圾站清理 每天2次

　　二、清潔衛生公約

　　為保持本小區清潔衛生，各業主、住戶和進入本區的其他人員共同遵守，互相監督，特定如下公約：

　　1.各業主、住戶須使用垃圾袋，于早上8點、午后2點投入垃圾桶內，高層業戶于每天晚上將垃圾袋投入垃圾桶內，以便保潔員清運，不準把垃圾長時間擺放在門口、走廊或樓梯間。

　　2.嚴禁任何人員在小區內隨地吐痰，亂丟紙屑、煙頭、果皮及瓜殼，違者罰款 元。

　　3.不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便，違者罰款 元。

　　4.禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如因使用不當導致堵塞或損壞，業戶應負全部修理費用。

　　5.小區內任何公共地方，均不得亂涂、亂畫、亂貼及亂豎指路牌、廣告牌等，違者負責清除和粉刷費用；如屬小孩所為，則由家長負責。

　　6.養寵物必須符合政府的有關規定。

　　7.業戶裝修完畢，應立即清掃，不得將廢物棄于走廊、樓梯道及公共場所。

　　8.區內商業網點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共場地擴大營業場地，應在指定地方放置垃圾桶，不得造成蚊蠅孳生地。

　　9.業主、住戶不得向室外(即窗外或陽臺外)傾倒污水、拋丟紙屑、煙頭、雜物等，違者罰款 元。

　　10.凡違反以上規定者，物業管理處有權根據政府有關衛生管理規定或城市管理規定給予處罰，或在公共場所公布其行為。

　　三、業戶保潔要求

　　1.嚴禁隨地吐痰，隨地丟果皮、煙頭、廢物、雜物，隨地傾倒垃圾(業戶的生活垃圾須裝入袋中按時放到指定地點)。

　　2.不準隨地大小便(小孩隨地大小便，追究家長的責任)。

　　3.不準飼養寵物、“三鳥”和家禽。

　　4.不準亂豎廣告牌，亂貼標語、廣告、啟事。

　　5.不準亂堆建筑垃圾和建筑材料。

　　6.嚴禁搭建各類違章建筑。

　　7.不準在公共場地、花木上拉繩晾曬衣物。

　　8.不準攀登、涂污園林雕塑小品。

　　9.嚴禁從樓上往下拋撒雜物、潑水。

　　10.嚴禁在樓梯間、通道、屋面、平臺等處堆放垃圾雜物。

　　四、管理處主任巡檢制度

　　為完成物業公司下達的目標管理責任制，加強部門內部各項管理工作，指導和協調內部人員工作要求和工作關系，管理處主任對各項工作有必要進行檢查和監督，使小區樓宇管理工作更加富有成效。

　　1.管理處主任對物業公司經理進行負責，具體負責分管住宅樓區域公共設施，清潔、衛生、殺蟲滅鼠、綠化美化、日常維修等管理工作。

　　2.管理處主任每月必須對上述管理工作范疇全面檢查一次，并進行認真記錄，每月對各項管理工作的實施情況進行評價，并填寫相應表格。

　　3.管理處主任負責制定每月管理工作實施計劃，并對工作計劃逐項進行檢查、指導和落實，抓住管理工作中的薄弱環節，統籌安排，合理布置。

　　4.管理處主任應對住宅樓公共設施管轄范圍、衛生區域責任范圍、消殺范圍及重點部位、綠化責任區域做到心中有數，在每次全面檢查過程中要針對存在的問題找出原因和解決辦法，及時督促樓管員或責任人前去處理，并將處理結果記錄下來，事后檢查完成情況。

　　5.管理處主任應對各項管理工作高標準、嚴要求，除每個月定期檢查以外，還要采取不定期的抽查，突出重點，兼顧全面。在抽查過程中可走訪部分業戶，虛心聽取業戶意見和建議，增強與業戶之間的良好關系，努力改進工作要求和提高質量標準，取得業戶的理解、支持、配合與信賴。

　　6.管理處主任負責制定各項管理工作的整改措施，對檢查出來問題較為嚴重的，應發出書面的糾正和預防措施，要求樓管員或責任人限期整改，使存在的問題得到根本解決。

　　7.管理處主任每月對各項管理工作完成情況做出評價，評價結果與樓管員、清潔工、綠化工、維修工的獎金或工資直接掛鉤，獎勤罰懶，獎優罰劣。

　　五、樓管員衛生檢查監督制

　　為了強化樓管工作，提高管理人員工作水平，提倡優質服務及嚴謹管理作風，創造文明、整潔、美觀、舒適的生活環境，特制定本標準。

　　1.樓管人員應具備良好的思想素質和嚴肅認真的工作態度，熱愛樓宇管理工作，熱心為業戶服務，團結全體員工齊心協力地完成各項工作任務。

　　2.樓管員應對管轄房間的業戶情況以及對樓層公共區域設施的使用情況了如指掌，對環境清潔衛生、綠化區域常青負全面責任。

　　3.樓管員應不定期走訪業戶，虛心聽取業戶意見和建議，做好業戶走訪記錄，增強與業戶之間的良好關系，取得用戶的理解、支持、配合與信賴。

　　4.樓管員每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個樓層、公共區域的清潔衛生，以及設施的`狀態情況做到心中有數，發現問題及時報告監控總值班，并督促及時解決。

　　5.妥善保管業戶登記表、裝修報告及各類檔案資料，建立健全業戶檔案。

　　6.為保持轄區的清潔衛生始終處于良好狀態，樓管員每天應全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將檢查結果填入考核表格內，每月總結一次，報管理處主任評定，考核結果與月份工資掛鉤，做到“獎勤罰懶，獎優罰劣”。

　　7.每月發放衛生工具及清潔材料，工具及材料的領用應本著滿足工作實際需要，努力降低消耗，節約成本，從嚴控制的原則。

　　8.組織員工參觀學習先進單位在清潔、衛生、綠化等方面的做法和經驗，取長補短，不斷改進日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清潔標準。

　　六、清潔工日常工作程序

　　1.工作范圍

　　物業公司管轄區域住宅區的清潔。

　　2.作業程序

　　(1)室內部分

　　①早晨 ～ 清掃底層單車房和樓道口。

　　②上午 ～ 清掃、拖抹樓道，清潔墻面，清掃天花板、雨篷，清潔水池，清運雜物。

　　③下午 ～ 擦抹扶手、電子門、信報箱、電表箱、窗戶、消防栓、管、開關、燈具等。

　　(2)室外部分

　　①早晨 ～ 清掃馬路、草地、公共場地、停車場各一遍；清運垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水沖洗。

　　②上午 將垃圾拖運到中轉站上車，并清洗中轉臺和排水溝以及各自的手推垃圾車，值班員用噴霧器對中轉臺及周圍地面消殺噴藥。

　　③對各自責任區內的馬路、草地、污（雨）水井、沙井、散水坡、排水溝等全面清潔，每小時循環一遍。

　　④下午 ～ 清運各責任區垃圾池、箱內的垃圾，清洗垃圾中轉臺，并消殺噴藥；清洗垃圾池或箱，對各自責任區進行保潔，每小時循環一遍。

　　⑤公共場所，如中心花園、大門口、綜合超市周圍、停車場等在中午 ～ 和下午 ～ 安排清潔工值班保潔。

　　3.標準

　　符合《清潔工作檢驗標準》。

　　物業小區管理制度 19

　　一、根據會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續傳遞制度。

　　二、每月27日前，向經理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區水、電損耗情況報告。

　　三、每月10日前各站上報上月經營情況報表，財務分析報告。

　　四、財務現金借用（含各小區收費員）必須由經理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。

　　五、出納會計現金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。

　　六、對各類獎罰，由物業公司報企管部后下發通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現。

　　七、對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內必須報銷，原則上不得跨月。

　　八、各小區發生的任何收付款項必須統一入賬，不得出現帳外資金收支。

　　水、電工管理制度

　　一、由專人負責對水、電的`日常管理和維修養護。

　　二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄要齊全。

　　三、操作人員即水、電管理員要嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。確保不發生質量安全事故。

　　四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。

　　五、嚴格控制小區內水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現象，維護全體業主的合法權益。

　　六、如業主發生水、電、暖損壞時，水電工應在短時間內給予修復，最遲不能超過24小時。

　　七、水、電、暖管理員設備房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現象。

　　八、保證路燈、樓道燈完整無損。出現損壞及時修復，最遲不能超過兩天。

　　九、保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　十、如違反以上九條，根據情況給予當事人及相關責任人20元至100元的罰款，造成經濟損失的按損失額的50％負擔。

　　物業小區管理制度 20

　　一、全體職工必須做到有事先請假，事后要銷假。

　　二、職工請假要提前寫出請假報告，待逐級批準后，方可離崗，不得出現先離崗后請假的現象。

　　三、職工請批假范圍

　　請假半日以上（含半日），須提前寫出請假報告，由副經理或經理批準，各站長一切非因公外出須經經理批準。

　　四、因病請假一日以上（含一日）須有正規醫療部門的證明手續。

　　五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按公司的'有關規定執行。

　　六、以上事項如有違反，按獎懲制度第十二條執行。

　　物業小區管理制度 21

　　第一章 董事會職權

　　一、議定本公司的長遠規劃和經營方針。

　　二、依據公司的長遠規劃與經營范圍，討論和決定本公司的機構設置、人員編制和職責范圍。

　　三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。

　　四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算。

　　五、討論和議定公司的重要規章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。

　　六、根據工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。

　　第二章 經理崗位職責

　　經理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。

　　一、認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。

　　二、充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規章制度，不斷進行和提高公司管理水平。

　　三、負責編制和審定本公司的經營決策，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發展。

　　四、貫徹執行安全經營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。

　　五、加強財務管理和經濟核算，不斷提高經濟效益。

　　六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨干。

　　七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發揚成績、糾正錯誤，充分發揮員工的積極性和創造性。

　　八、以公司經營宗旨為使命，以業主滿意為目的，搞好實質工作。

　　第三章 辦公室職責

　　一、認真學習貫徹相關法律、法規，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。

　　二、負責住戶的入住、裝修手續辦理及檔案管理，嚴格執行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發放。

　　三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

　　四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。

　　五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。

　　六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業務考核。

　　七、負責小區的環境綠化和衛生保潔工作。

　　八、負責對內對外及對上對下的正常業務，保持公司形象搞好值班工作，監督其他部門工作。

　　九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區文化活動。

　　十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。

　　第四章 管理部職責

　　一、在物業公司經理的領導下，認真貫徹相關法律、法規和公司的規章制度，主管客服和小區治安工作。

　　二、負責小區物業的接管驗收工作。

　　三、負責協調處理業主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄。

　　四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業主水、電、暖的正常使用，發生故障應及時進行維修。

　　五、負責公共設施、設備的管理和維修保養，保證其正常運行。

　　六、負責催交業主的物業管理費；水，電、暖費。

　　七、負責業主鑰匙的管理。

　　八、完成公司交給的其它工作任務。

　　第五章保安員崗位職責

　　一、門衛崗位職責

　　1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。

　　2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的'事。

　　3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態度和藹不急不燥。

　　4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。

　　5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業主或公司領導同意后方可進入。

　　6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區。

　　7、裝修材料及專業安裝隊進入時應檢查相關手續，未辦理裝修和安裝手續的不允許進入。

　　8、業主進入小區時應檢查《臨時業主卡》，裝修人員進入小區須檢查《臨時出入證》。

　　9、對運出小區的物品必須有物業公司簽字后方可放行。

　　10、進入小區的車輛要詳細檢查，如發現有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。

　　二、巡邏崗崗位職責

　　1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。

　　2、負責對進入小區的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離開小區，制止小區內的打假斗毆事件。

　　3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區內各種公共場所、設施上散發和張貼傳單。

　　4、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列以及小區內區間道路走向，車輛和人員流動規律，系統掌握住宅區的整體情況。

　　5、勸說院內的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區域的環境衛生。

　　6、指揮小區內的車輛順序停放整齊，優先保證業主的車位。

　　7、裝修方式時要不定時巡查試施工現場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。

　　8、要與隊友團結協作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。

　　第六章 保潔員崗位職責

　　一、室外崗位職責

　　1、準時到崗，每天清掃分區道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。

　　2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉站。

　　3、熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛生情況，對其負全部責任，發現問題及時解決。

　　4、熱愛本職工作，養成良好的衛生習慣、不怕臟、不怕累。

　　5、積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔衛生知識，提高個人素質。

　　6、維護小區清潔衛生，對不講衛生、不文明的現象要及時勸阻和制止。

　　7、完成公司交辦的其它臨時性工作。

　　二、室內崗位職責

　　①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。

　　②每周對樓梯內標志牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、

　　物業小區管理制度 22

　　一、項目說明

　　本項目為物業管理采購，一個包。供應商必須對包內所有服務項目完全響應，不得分解響應。

　　二、管理范圍

　　安全護衛、衛生保潔、綠化管理、學生公寓管理、水電暖值班及日常維修。

　　三、管理目標

　　（一）安全護衛

　　1、校園護衛：負責學校一個大門24小時值班，按照學校規定，對外來出入人員、車輛進行檢查、登記及管理；根據學校關于學生管理的有關規定，管理學生外出；對校院進行夜間（20：00—7：00）安全巡查，落實有關夜間巡查要求；對值班、巡邏中發現問題及時報告，妥善解決。根據學校安排，服從保衛人員調配，做好各項活動的安全保衛工作。（60畝）

　　2、學生公寓樓值班：負責學生在校期間的男、女生公寓樓24小時值班。根據學校關于學生公寓樓管理的有關規章制度，落實外來人員出入公寓樓、學生上課后清理檢查學生宿舍人員、安全和衛生。保持值班室內清潔衛生，執行夜間巡視排查的管理規定，熄燈前會同學生處值班人員、學生會干部對學生進行點名登記。堅持每天對公寓樓公物、門窗玻璃、消防器材、設施設備和學生反映的維修項目和安全隱患情況及時掌握，分清責任，如實上報且做好記錄。熟悉消防器材的使用與保養，熟知消防通道鑰匙的放置位置，遇到特殊緊急情況能及時打開消防通道，組織學生疏散撤離。

　　3、安全監控值班：負責監控室夜間（20：00—8：00）值班，認真填寫值班記錄，值班人員要熟悉消防報警及監控錄相設備的基本功能，做到會操作使用、會排除一般故障，具有相關技能與水平；服從保衛部門管理，及時報告情況，做好各種突發事件的預防和處理工作。

　　（二）衛生保潔

　　1、學生公寓保潔：學生在校期間，每天清掃地面，每天擦拭樓梯扶手、衛生箱（桶）、瓷墻面，保持地面清潔，無垃圾、痰漬、污漬；保持墻壁無浮灰、蜘蛛網、無污跡；保持門窗干凈；保持廁所衛生清潔，便池、水池、地面、管道無積水、堵塞、垃圾存放，無明顯異味，設施用具完好無人為損壞。（兩棟樓女生公寓5層4500平方米，男生公寓6層3800平方米）

　　2、綜合樓廁所保潔：7層14個廁所，學生在校期間，保持廁所衛生，便池、水池、地面、墻壁無污跡，門窗干凈、地面無積水、無垃圾存放，無明顯異味，管道無堵塞，設施用具完好。18：30—21：30晚自習時間要有人員清掃保持。

　　3、教工住宅區保潔：3幢樓共96戶，配備足量垃圾箱（筒），負責保潔及清運垃圾，包括樓道、扶手、樓道窗戶保潔，要求樓道墻面無浮灰、無明顯污漬、無蜘蛛網。

　　4、學校所有公共區域門窗根據學校要求保潔。

　　5、校園、綜合樓保潔：負責學校全部環境區域衛生的清掃與保持，對校園衛生進行不間斷巡視、清掃，撿拾雜物，路面、場地、綠化區無垃圾、雜物，無衛生死角；保持衛生箱外表干凈，校園內硬化地面無痰漬、污漬。負責對綜合樓一層、三層和全部門窗玻璃進行日常保潔。

　　6、垃圾清運：配備足量垃圾箱（筒），對校園垃圾每天進行清除、外運，做到垃圾日產日清，保持校園垃圾全部進垃圾箱，保持箱外無垃圾，對垃圾箱每天清刷，做到箱體清潔無污跡、無損壞。

　　7、衛生防疫：按照要求負責全校范圍內的滅蚊蟲噴藥。

　　8、廣場保潔：按照學校要求對廣場清洗保潔。

　　（三）綠化維護管理

　　全面負責校院綠化區的'日常養護，制定切實可行的養護計劃和管理措施，適時對花木、草坪進行修剪、施肥、防治病蟲害、養護和澆水，清除綠化區雜草。

　　（四）水電暖值班及日常維修

　　水電暖24小時值班，負責每天燒開水，每周兩次給學生浴室燒熱水（男、女浴室每次各3小時），負責鍋爐房及浴室衛生；采暖期安排鍋爐工負責供暖鍋爐運行，含水處理工作；配備相關專業人員，完成學校交辦的水電門窗等日常小型維修，一次維修費用在50元內（含）由公司承擔，50元以上由學校承擔；負責排水管道堵塞疏通、雨水井口和建筑物樓頂排水口的清淤工作。

　　四、幾項要求：

　　1、公司按照學校劃定的工作范圍、工作內容及管理目標成立相關機構，制定相應工作流程、工作制度、監督考核辦法，合理安排人員，科學管理，嚴格要求，達標運行。學校分管領導、職能部門負責監督、檢查、指導，發現問題及時溝通、整改，規范運行。

　　2、雙方簽訂物業托管協議，明確各自的權利、義務及責任，切實履行協議內容。

　　3、學生放假期間（學生放假時間約4個月）物業公司根據工作量安排留守工作人員，保持學校的物業管理正常運行，管理目標不變。

　　4、公司人員著工裝上崗，標志明顯，特殊崗位如鍋爐工、電工等

　　要持證上崗。學生公寓值班人員、安全護衛人員素質高、形象好、耐心、細致、機智、敬業，如因人員疏于職守發生被盜、財產損失等情況，由供應商承擔相應責任并照價賠償。安全護衛人員要求年齡50歲以下并在校居住。保潔工作應明確工作內容和工作要點，制定出具體的工作標準、檢查標準。預定編制27人（不含管理人員）。

　　五、相關要求

　　1、在報價文件中，要將成本構成與其服務范圍、服務標準和服務質量一一對應。

　　2、物業公司根據有關物業管理法規和物業委托管理合同對該物業項目實行統一管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。

　　3、物業公司對員工的疾病和人身安全負責。

　　4、采購人在適當的時候對該物業管理進行考核評比，如達不到上述要求則可終止管理合同，由物業公司承擔違約和賠償責任。

　　物業小區管理制度 23

　　1、堅持預防為主、防消結合的消防工作方針，始終把預防火災工作放在首位。

　　2、按照《中華人民共和國消防條例》、《xx省消防條例》、《xx省安全防火責任狀有關規定》、公安部《高層建筑消防管理規則》等要求，認真搞好三落實。

　　（1）責任落實。按照項目管理辦法把消防責任層層落實到基層，落實到每個人，定人員、定時間、定措施。

　　（2）器材落實。堅持做到每棟住宅樓宇的配備齊全，隨時可以使用。

　　（3）檢查落實。定期組織大檢查，每季由公司組織大檢查；每月由安保人員協同維修人員組織檢查消防設施、器材和安全隱患；平時安保員、維修員日查，發現隱患，立即消除。

　　3、普及消防知識，員工和業主均要掌握防火、滅火的各項技能。

　　4、每年組織一次消防器材實際操作演練。

　　5、安保巡邏人員在巡樓時，消防安全要放在首位，對樓內的`消防設施、滅火器材認真檢查。

　　6、對樓內的裝修施工人員要加強管理，進行防火知識宣傳，做到警鐘長鳴。

　　7、裝修施工需要動火作業時，必須到物業經營公司辦進行申請，獲得批準后方可進行。

　　物業小區管理制度 24

　　1、對講機每天必須充電，以保證第二天的.正常使用。

　　2、在使用過程中不得出現摔、磕、劃等非正常使用現象，以保證對講機的使用壽命。

　　3、對講機不得轉借與物業無關的人員，以免毀壞或丟失。

　　4、使用對講機時應使用文明用語，不得使用對講機談與工作無關的事情。

　　5、使用對講機溝通聯絡時，控制好音量大小，語言要簡潔明了。

　　6、保安負責人每天要清點對講機的數量，以免丟失。

　　物業小區管理制度 25

　　崗位職責：

　　1、在當班時間內，責任區的各種垃圾，做到隨產隨清，保持責任區內的衛生。

　　2、保潔員每周對責任區內的排水井、污水井、綠化槽進行檢查，清理殘余垃圾一次。保持雨季水道暢通。

　　3、保潔員接受用戶衛生服務要求后，必須在24小時內完成。

　　4、維護責任區衛生，勸止和制止不衛生、不文明的'現象和行為。

　　5、學習消防知識，履行義務消防員職責。

　　6、做好本職工作并完成領導交辦的其他任務。

　　備注：

　　1、各項基金為基本月薪的45%，為各項保險費用、教育附加、福利費用等，對于管理人員及骨干可辦理相關保險，服務人員原則上不予辦理;

　　2、管理人員試用期為1-3個月，服務人員試用期為2個月。

　　物業小區管理制度 26

　　崗位職責：

　　1、直接上級:護衛主管。

　　2、認真做好交接班質量記錄，按時交接班。上崗前按市場物業管理處的要求整理好自己的儀容儀表，熱情禮貌服務。愛護公物及崗位上的各種設備。

　　3、服從命令，聽從指揮，堅決執行上級的.一切指示，做好各項安全工作。

　　4、對日常安全工作進行自檢。

　　5、熟悉當值崗位的地形地物，熟悉市場的基本情況(包括樓層結構、消防、監控等器材與經營者及業主入住情況等)。

　　6、巡查市場各樓層的房間門、走道、消防通道、電梯間、設備間、消防間、配電間等有無異常情況。

　　7、巡查消防、監控等器材設備是否完好、有無短少，供水、供電系統有無跑、冒、滴、漏異常情況及氣味。

　　8、查看是否有可疑人員、可疑情況等，對在巡查中發現的重大情況或重大問題，必須立即上報，按規定和管理權限作相應的應急處理。

　　9、巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規定要求、規范施工(特別是動火施工)，是否有非該作業區域的人進入，是否有亂扔裝修垃圾等情況。

　　10、消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現象，電梯運行是否正常。

　　11、管理好市場內的安全標識。

　　12、嚴禁以任何形式向經營者及業主索要財物、小費。不得無故脫崗、離崗。

　　13、完成領導交辦的其他任務。

　　物業小區管理制度 27

　　為保持干凈整潔，使住（用）戶享有優雅舒適的.`生活環境，結合管轄區實際情況，特制訂本制度。

　　（一）清掃保潔隊員應熱愛本職工作，培養良好的職業道德和敬業精神，不怕苦、不怕臟、不怕累，用辛勤汗水贏得社會的尊重和承認。

　　（二）嚴格執行清掃保潔工作程序，按時完成各項任務，并按規定質量標準檢查驗收。

　　（1）每天清掃行車道路兩次，上下午各一次。

　　（2）每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。

　　（3）每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。

　　（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。

　　（5）每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次，主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。

　　（6）每季度疏通沙井一次。

　　物業小區管理制度 28

　　1、目的：

　　加強小區停車場的管理，保障私人車位使用權不受侵犯，保障停車有序和安全。

　　2、適用范圍：

　　適用本小區車輛管理。

　　3、引用文件：

　　質量手冊

　　4、職責：

　　保安服務部按《車輛通行、停放收費辦法》為小區住戶提供車輛停放車位服務，并做好登記和宣傳工作。

　　保安服務部的車管員、保安員負責日常的車輛停放秩序、車輛安全管理。

　　保安服務部主任負責對車管員、保安員工作監督與檢查。

　　5、工作程序：

　　對使用小區各種車證車輛管理：

　　1）保安服務部每年根據住戶租用車證期限，到期發放《車位續租通知單》，通知住戶到經營管理部辦理續租、換證、收費手續。

　　2）住戶續租車位、更換停車證要填寫《機動車位登記表》并請住戶將車證放在明顯處。

　　3）對持有小區車證的車輛進入小區時，由保安門崗確認其合法性后，打手勢放行。

　　4）每日20時至次日6時前，持小區車證的車輛進出小區時，須在《機動車進小區登記表》、《機動車出小區登記表》中進行登記。

　　5）每日6時至20時前持小區車證的`車輛進出小區時無須登記。

　　無證車輛管理：

　　1）此類車輛是指各大公司辦理公務，探親訪友者所乘車輛。

　　2）無證車輛進入小區時，保安人員問清去向，所辦何事，填寫在《機動車進小區登記表》、《機動車出小區登記表》和《會客證》，并告知司機不能占用私人車位，如果占用，必須在17：00前離開，以免影響個人使用。

　　3）此類車輛未經保安保安服務部同意一律不得在小區過夜。

　　搬家、拉物車輛管理：

　　1）住戶搬家需到經營管理部填寫《出小貨物登記單》，將大件物品填寫在物品名細項目內，經門崗驗證無誤后方可放行。

　　2）住戶委托他人協助搬家、搬物時，需在《出小區貨物登記單》受托人項目中填寫姓名及證件號碼。

　　3）住戶拉物出小區時，由門崗確認合法性（指確實時住戶本人）由門崗填寫《出小區貨物登記單》由住戶簽字，即可放行。

　　4）除以上程序外，小區內車輛管理執行《車輛管理規定》。

　　停車場的標識：

　　地面停車位的標識：地面停車場由交通管理局劃制的長5m，寬的車位線，噴制車位號。

　　地下車庫的標識：在入口處掛有限高的標志牌，車位線和車位號同地面停車場相同。

　　在工作過程中，使用《物業管理服務規范用語》。

　　6。支持性文件與質量記錄：

　　《車輛管理規定》

　　《地下車庫車輛管理規定》

　　《機動車車位登記表》

　　《機動車出小區登記表》

　　《機動車進小區登記表》

　　《地下車庫車輛登記表》

　　《出小區貨物登記單》

　　《會客證》

　　物業小區管理制度 29

　　一、制定本制度的目的、范圍

　　目的：規定本公司管轄各小區內保潔工作的職責程序和要求。對保潔工作質量實施控制，為業主戶創造一個清潔的生活和工作環境。

　　范圍：適用于某小區樓內和樓外的清潔管理。

　　二、各自職責

　　1、各項目管理處負責組織和檢查指導清潔工作。

　　2、保潔員按規定的衛生標準進行保潔。

　　三、原材料保證措施

　　1、打掃樓內的保潔員每人配備掃把、拖把、水桶、簸箕、抹布；

　　2、打掃室外保潔員配備掃把、大掃把、刷子、垃圾裝運車等。

　　3、管理處負責人每周檢查一次清潔工具使用保管情況，發現問題及時處理和補發，確保清潔工作需要。

　　四、督導檢查

　　1、管理處負責人每天要對保潔工作進行檢查，并將檢查結果記錄在清潔衛生檢查表；

　　2、項目經理每月對保潔員的.工作質量和效果進行檢查；

　　3、公司每季度檢查一次某小區的清潔工作情況并指導工作。

　　五、日常保潔部分

　　（一）、室內保潔

　　1、電梯保潔每天兩次；

　　2、每天清掃、拖抹樓道一次；

　　3、擦抹樓道內的`公共設施設備每周一次；

　　4、在8：00—17：30，要保持地面無雜物，公共設施無灰塵。

　　（二）、室外保潔

　　1、一天兩次清掃道路、公共場地等；

　　2、清運垃圾桶、果皮箱內的垃圾；

　　3、在8：00—17：30，要保持道路、公共場地等場所無雜物。

　　（三）、清潔方法

　　1、樓道清潔

　　（1）、先清掃電梯轎廂并拖抹內地板，按《不銹鋼的清潔》程序清潔電梯內壁；

　　（2）、從頂層自上而下清掃、拖抹樓道；

　　（3）、用抹布擦抹各層的公共設施設備；

　　2、窗戶清潔

　　（1）、使用抹布蘸取洗滌凈或去污粉抹凈所有窗框。

　　（2）、用鏟刀鏟除玻璃上的污跡。

　　（3）、用玻璃刮帶海綿的一側蘸取玻璃清潔劑抹凈內外，再用清水徹底清洗。

　　（4）、用玻璃水刮刮凈水跡。

　　3、燈具的清潔

　　（1）、關好電源，取下燈罩。

　　（2）、用濕抹布擦抹燈罩內外污跡和蟲子，再用干抹布抹干水分。

　　（3）、將抹干凈的燈罩裝上。

　　4、不銹鋼的清潔

　　（1）、先用中性清潔劑溶液抹表面，再用無絨抹布抹凈表面水分。

　　（2）、至少許不銹鋼油于抹布上對其表面進行擦抹，使表面保持光澤；

　　（3）、用無絨干抹布擦抹。

　　5、噴水池的清潔

　　（1）、平時清潔：用撈篩打撈噴水池漂浮物。

　　（2）、定期清潔：

　　a、打開排水閥門，放至50cm時，保潔員入池清潔；

　　b、用長柄手刷加適量清潔劑自上而下刷洗；

　　c、擦抹池內燈飾、水泵、水管、噴頭上的青苔污垢；

　　d、排盡池內污水并對池底進行拖抹；

　　e、注入新水，清洗水池周圍污跡。

　　6、雨污水管井的疏通

　　（1）、用鐵鉤打開檢查井蓋；

　　（2）、用長竹片捅搗管內粘附物；

　　（3）、沖刷管道內壁；

　　（4）、放回檢查蓋，清洗地面污物。

　　（四）、垃圾處理

　　1、生活垃圾的處理

　　（1）、業主將生活垃圾裝入塑料袋中，放到樓道垃圾桶內；

　　（2）、保潔員每天早晚兩次將桶內的垃圾送到垃圾中轉站；

　　（3）、環衛部門每天兩次運送垃圾，做到日產日清，不過夜。

　　（五）、應急措施

　　1、突發火災應急措施

　　（1）、救災結束后，經消防部門許可，組織保潔員參加清理工作；

　　（2）、清運火災殘留物，打掃地面；

　　（3）打掃地面積水。

　　2、雨污水井、管道、化糞池堵塞的應急措施

　　（1）、維修工迅速趕到現場，進行疏通，防止污水外移造成不良影響。

　　（2）、該責任區保潔員協助維修工處理；

　　（3）、撈起的雜物直接裝上垃圾車，避免二次污染；

　　（4）、疏通后，迅速打掃地面被污處。

　　3、暴風雨過后的應急措施

　　（1）、及時清掃各責任區內所有地面上的垃圾、紙屑、樹葉等；

　　（2）、查看各責任區內雨污水井是否暢通。

　　（六）、消殺服務

　　1、主要針對老鼠、蒼蠅、蚊子；

　　2、定期對雨污水井、化糞池、垃圾中轉站、綠化帶等易引發和滋生蚊蠅蟲鼠的發源地和聚集地進行噴藥、投藥。

　　（七）、保潔質量標準及保潔頻率

　　分類項目質量標準方法及保潔頻率

　　1、電梯廳門、內壁無污跡、印跡，有金屬光澤擦抹若干次/天、消毒1次/周

　　2、地板無煙頭、紙屑、污跡等拖抹2 次/天，全天保潔

　　3、內外按鍵無污跡、印跡擦抹若干次/天

　　4、轎廂照明燈擦抹1次/周

　　5、樓內樓道梯級無煙頭、紙屑、污跡等清掃、拖抹1次/天

　　6、單元門無廣告、無灰塵擦抹若干次/天

　　7、扶手無灰塵、無污跡等擦抹2次/天

　　8、消火栓箱、燈開關報警按鈕等無廣告、無灰塵、無蜘蛛網擦抹1次/天

　　9、地下室無回塵、無雜物清掃1次/天，拖抹1次/2天

　　10、樓頂、雨篷無雜物、排水通暢清掃1次/天

　　11、天棚、轉角掃塵無灰塵、無蜘蛛網清掃1次/半月

　　12、樓道玻璃無污跡、無明顯灰塵請刮1次/月

　　13、樓道燈、煙感探測器、噴淋頭無明顯灰塵、無蜘蛛網外擦抹1次/月，內抹1次/半年

　　14、樓外衛生道路、人行道防滑瓷磚無明顯污跡清掃2次/天，沖刷1次/天

　　15、停車場無雜物、無油污清掃2次/天，隨時中點除污

　　16、散水坡無泥沙、污垢、雜物等清掃2次以上/天

　　17、綠化帶無煙頭、紙屑、枯枝敗葉等清掃2次以上/天

　　18、宣傳欄無積塵、無廣告、無污跡擦抹1次/天

　　19、路燈（柱）無污跡、無廣告擦抹1次/天

　　20、消火栓無積塵、無廣告、無污跡擦抹1次/天

　　21、崗亭無污跡、無雜物擦抹2次/天

　　22、垃圾樓外表干凈、無污跡擦抹1次/天，沖刷1次/周

　　23、雨污水井水流暢通、井蓋無污跡疏通1次/周

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