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企業物業管理

時間：2023-12-01 14:06:16 管理我要投稿

（薦）企業物業管理15篇

企業物業管理1

　　一，報銷管理制度

　　1、目的

　　根據總公司財務制度的有關規定，進一步規范物業處內部報銷、付款程序，嚴格有關手續。

　　2、適用范圍

　　適用于物業處各部門和全體員工。

　　3、職責

　　3.1財務部統一辦理物業處所有財務結算，并進行集中管理。

　　3.2財務部對物業處各項目管理部的開支情況進行總體控制，并執行董事的授權范圍內辦理公司內部往來結算及公司與其他單位的財務收支事項。

　　4、程序

　　4.1審批權限

　　4.1.1各級管理人員按照總公司規定的權限簽批;

　　4.1.2各部門負責人應對該項部門所發生的業務進行審查簽字。

　　4.1.3對不符合規定的貨幣資金支付業務，審批人應當拒絕批準。

　　4.2報銷程序

　　4.2.1取得原始憑證

　　原始憑證必須是公司經營業務流動中經正正規渠道取得的合法、有效的憑據，經稅務部門監章的正式發票，經物價、財政部門監章的正式收據，公司與業務往來單位簽定的合同(協議)。因特殊原因不能取得合法憑據的，須由經辦人填寫情況說明單，闡明原因，經證明人證實，部門負責人簽字，財務負責人審核，董事長批準簽字，方可作為報銷沖賬的憑據。

　　4.2.2原始憑證的種類：

　　a全國聯運、貨運統一發票;

　　b各省市餐飲、娛樂業定額發票;

　　c非經營性結算統一收據;

　　d其他服務業發票;

　　e商業零售發票

　　f其他國家監制的合法發票。

　　4.2.3原始憑證必須具備以下主要內容：

　　購物發票、收據應有：

　　品名(收費項目)，數量、單價(收費標準)，金額，收款人簽章(簽字)。

　　合同應有：有效數量、價款(酬金)、付款期限。

　　4.2.4填制報銷憑證

　　費用報銷單;

　　借款單;

　　4.2.5報銷憑證粘貼

　　a較小的票據，如停車費等，應粘貼在"報銷單據粘貼單"的方框內;

　　b較大的票據，粘貼在報銷單的左邊(左齊報銷單邊框，上齊報銷單邊沿)。將有關空白結算憑證粘貼在上面(如"較大票據"粘貼法)，并準確、完整、清晰地填制。

　　c若有附件(如：批文、說明、申請等)，須將附件折疊，整齊地粘貼在背面。

　　4.2.6報銷原則及過失責任

　　a堅持誰發生誰報銷的原則，嚴禁代報。

　　b堅持報銷人、審批人分權原則，財務人員必須拒絕報銷審批人和報銷人同為一人的費用。

　　c原始憑證要求整潔、清楚，不得涂改、偽造，對涂改過金額的發票，應有開票單位加蓋的更改章，否則無效。不得索取空白發票、收據自己填制。

　　d各種原始憑證必須是原件，復印件無效。

　　e購物票據必須經實物責任人驗收，庫房管理員辦理入庫手續后方能報銷。

　　f按合同支付款項的，在首次付款時，應將合同交財會部備查。今后需支付的款項，由部門負責人審核并報總裁/執行董事審批后，方可開支。

　　g報銷單的填寫和簽字，不能使用鉛筆和圓珠筆，否則可視為無效單據，出納員不予辦理付款。

　　h凡在費用報銷中有弄作假、虛報費用、虛構業務報銷費用等行為者，一經查實，將嚴肅處理。

　　4.2.7報賬流程

　　經辦人→部門負責人(二級主管、一級經理)審查簽字→會計(財務負責人)→總裁/執行董事審批簽字→出納員支付款項。

　　4.3各項退款

　　4.3.1交納服裝押金的員工辭職時，憑原收據隨離職工資一并退回，收據遺失的，需提出其它證據，并說明原因。

　　4.3.2裝修公司退出入證押金，先由各項目部服務中心填寫"裝飾裝修退款申請單"，再按：客戶主管(內勤)→部門負責人(二級主管、一級經理)→會計(財務負責人)→出納退款。

　　4.3.3施工完成需退裝修保證金、外單位的進場保證金時，由各項目服務中心填寫"裝飾裝修退款申請單"，再按：客戶主管(內勤)→業主簽字→工程主管→部門負責人(二級主管、一級經理)→會計(財務負責人)→出納退款。

　　4.3.4業主退物管費、車位費，應由各項目服務中心寫退款單，并注明退款原因。經：客戶→客戶主管(內勤)→部門負責人(二級主管、一級經理)→財務審核→服務中心收銀退款。

　　4.4工資結算

　　4.4.1簽批程序：二級主管(根據員工出勤狀況及工資制度制表2日)→一級部門經理(簽署具體意見4日)→人事行政部(匯冊各公司《工資表》表進行初審6日)→財務管理中心(最終審核并確認無誤后9日)→總裁(批準11日)→執行董事(批準13日)→財務管理中心(發放15日)。

　　4.4.2離職員工的工資在辦妥離職手續后，方可發放.

　　二，個人借款管理制度

　　1、目的

　　規范物業處借款管理制度，督促借款人及時歸還，使物業處財務報表上反映的費用和利潤精確，避免物業處的資金損失。

　　2、適用范圍

　　適用于物業處部門和全體員工。

　　3、條件

　　借款人為物業處轉正的員工。

　　4、原則

　　嚴格執行"前清后借，前不清后不借"原則，特殊情況須說明原因，以總裁/執行董事簽批后，方可再借。

　　5、程序

　　5.1借款單需填列日期、借款部門、借款事由、借款金額、借款人等內容;若缺項，財務有權拒絕付款;

　　5.2借款單由借款人、部門負責人、財務負責人、總裁/執行董事簽字后，出納員方可辦理款項支付;若缺少簽字，財務有權付款。

　　5.3報銷金額大于或小于原借款金額的，一律采取"一次結清，多退少補"的'辦法結算，財務部門不留底，不掛賬，借款人不得拖欠。

　　6、結算期限

　　6.1借款人處理完業務回公司后，必須及時到財務部報銷，沖抵借款。

　　6.2差旅費報銷應于出差返回后五日內辦理

　　6.3備用金借款結算時間為一月。

　　7、財務監督

　　7.1沖銷原借款費用時，應在填制憑證時注明"沖銷借款"。財務人員應認真核對開支內容與原借款單上注明的用途是否想符，如不符，有權拒絕報銷。

　　7.2財務部每月底應根據員工欠款情況，列出明細，報總裁/執行董事、分公司、各部門(管理部)負責人，并發出催款通知書，通知借款人限期到財務部結算。如確因某種原因一時不能退還借款，需由借款人重新辦理借款手續，并由總裁/執行董事批準，方可適當延期結算。

　　7.3不能按期歸還借款的，財務部在借款人的當月工資中扣繳。

　　三，票據管理辦法

　　1、目的

　　規范物業處收費行為，保證各項收入足額、完整交付公司。

　　2、適用范圍

　　適用于公司財會部及下屬各項目部、辦事處等財務、收銀人員。

　　3、職責

　　3.1財務部是票據管理的職能部門。

　　3.2會計主管負責保管空白票據和票據存根。

　　3.3出納員或授權收款部門負責票據的領取和開具。

　　4、程序

　　4.1票據的種類：

　　a其它服務業發票;

　　b機動車停車場定額發票;

　　c自印具名專用收據;

　　d通用收據;

　　e合作單位代收代付發票、收據。

　　4.2票據的取得：

　　a發票由財務部依法向稅務機關申請購買;

　　b通用收據由財務部根據需要購買;

　　c合作單位委托公司代收款項而提供的票據，由財務部接收管理。

　　4.3票據的使用管理：

　　①所有款項的收取必須向交款方出具票據，并按票據要素填寫齊全，書寫清晰，出現大小金額不符或書寫差錯的，應作廢后重新填寫，不得在原票據上涂改。

　　②財務部設計各種票據登記簿，對各種票據的購、領、存進行登記管理，各部門領票人對所領票據的使用、庫存負責，用票部門憑已用票據換領新票。

　　③授權收款的部門，由公司指定專人在財會部領取票據，并加蓋公司"財務專用章"或"院內停車專用"章，方能使用。

　　⑤財務部票據保管人應認真核銷已使用各種票據，確保各項收款及時、足額上交財務部。

　　5、財務監督

　　5.1票據存根應妥善保存，不得隨意丟失、銷毀。

　　5.2財務部負責人不定期對各用票部門或個人進行檢查，發現違規、違法使用票據的行為，將嚴肅處理。

企業物業管理2

　　1、全面負責集團會務工作;

　　2、負責食堂對接供應商物品采購、驗收及對不合格品的處理工作，保證員工的飲食健康;

　　3、監督食堂衛生，包括食品衛生和環境衛生，組織做好食堂的`食品安全以及食堂定期清掃工作;

　　4、食堂預算以及食堂成本控制，按照食堂用餐人數以及食堂食品采購數量、市場價格變化等進行食堂預算，嚴格控制食堂伙食成本的支出;

　　5、監督并嚴格執行相關食堂管理規章制度;

　　6、飯卡充值管理工作;

　　7、負責園區及567號樓宇保潔管理工作;

　　8、按上級要求管理垃圾分類工作;

　　9、樓宇綠化管理工作;

　　10、領導交代的其他任務。

企業物業管理3

　　一、企業物業管理員工特點

　　在歐美國家，物業管理屬于高端行業，其社會地位自然也不低。相比我國，歐美在此行業發展相當成熟，形成了完善的職業經理人制度。目前我國因為物業管理剛起步，存在各種不足之處，主要表現在以下幾個方面。

　　1.員工整體素質較低。缺乏對物業管理人員的職業、專業及規范化等訓練，導致其行業員工的整體素質普遍偏低。

　　2.物管市場的需求量較大。日前，國內共計物業管理企業4萬余家，從事物業管理的員工約有400多萬，即便這樣，還是不能很好地滿足市場要求。

　　3.缺少高素質的職業管理人員。專業管理人才的缺少，導致了物業管理市場服務不夠規范化，服務的質量難以上一個新的層次。

　　4.底層人員不夠穩定。基層物業管理人員基本上都是保潔、保安、工程等人員，大多是從農村來的務工人員或城市的下崗人員，本身具有較大流動性；再就是工資不高吸引力差，人員易于流動，往往無法保證穩定性。

　　二、員工管理中呈現出的問題

　　員工對工作缺乏必要的熱情。為了更加直觀的了解這種現狀，我們對企業物業管理人員進行了調查，在調查中我們發現，這類員工中很多人對工作沒有熱情，對顧客缺乏必要的耐心，甚至與顧客發生沖突，給企業的形象帶來了負面影響。對于這部分員工來說，具有比較低的收入和較低的社會地位，這也是由于物業管理行業屬低利潤的行業特點所決定的。盡管比較低，但是具有一定的穩定性。一般來說，都是以固定工資為主要收入，沒有太大的上升空間。相對其他的一些行業來說，整體薪酬待遇較低。薪酬體制中缺少激勵性。根據相關市場調查表明，在物業管理過程中，企業中缺乏必要的獎懲制度，無法進一步調動員工的積極性，這一點在管理層多表現為激勵性獎勵不足，固定收入比例過大；普通員工中，這種問題則更加嚴重，員工收入與效益沒有直接聯系。適當提高員工的績效收入，對于激發員工的工作積極性、提高工作水平有著重要的意義。

　　三、實施高效激勵機制的措施

　　對物業管理企業員工采取激勵措施，可以激發員工的積極性，使其產生一種來自自身的內在動力，朝著所期待的目標奮斗前進，通過激勵來充分調動員工的積極性。

　　1.構建完善的企業組織結構。建立起完善的企業組織框架，這樣才能對執行激勵機制起到優良的保障作用。因此，要想建立起有效的激勵機制，就必須要建立起企業的良好組織關系，依據企業的工作流程及業務范圍，構建合理的組織結構，尤其是要成立專門的人力資源管理單獨部門，配以適合的人才。在企業管理部門中，領導層的主要職責是通過業務需要及工作流程，促進工作任務、組織及員工相適應，這樣就可以為員工更好地發揮積極性提供了一個施展的舞臺。企業建立起系統的管理機制，能夠更加有效的增加企業職工的激勵效果，從而最大限度的提高職工的積極性。

　　2.完善員工的收入分配機制。在對員工的各種激勵措施當中，收入的激勵影響最為重要，效果也最為突出。而要使收入充分發揮出激勵作用，就要改革收入分配機制，使收入分配機制可以適合企業的長期發展。收入分配制應沖破平均主義思維，務必把員工收入與企業效益、職工績效相結合。在員工全部收入中，需適量縮減固定收入比例，加大浮動工資比例，并摻入績效工資等多變的收入分配制。在崗位工資的設置上，要考慮設置多種級別的工資，以適合不同崗位或同一崗位上不同員工、不同階段的差異化體現。在企業里設立適當的獎懲機制，對工作突出的員工進行獎勵，來鼓勵他們的先進性，對不積極的員工適度懲罰，建立可以提升服務質量的獎勵政策，例如對待業主誤會可以自主應對的員工，可予以一定獎勵，對其心理進行撫慰。

　　3.構建恰當的情感激勵機制。因基層服務人員（如保潔員、保安員）的社會地位偏低，對于員工的尊重與關愛是實行情感鼓勵的主要手段，可以給員工帶來很大的動力，從而有效彌補其工作心里失衡的缺失。在對員工的管理當中，要多一點認可和贊揚，少些否決和和教導。依據員工的性格特點，配置合適的崗位讓其充分發揮其優點，并能夠給予恰當的培訓，使之能在崗位上發揮巨大的效果。員工在工作中出現的問題之時，要做到鼓勵為主，盡量不要使用嚴厲的詞語，以免造成他們在以后的工作中畏首畏尾，不能放開手腳。積極開展情感激勵，這對管理層與基層員工之間的交流溝通很重要。首先我們要熟悉員工的需求和想法，然后有的放矢，使員工本身的潛能得到充分的施展，進而推進企業快速健康地發展。

　　4.構建科學的績效考評體系。在進行員工考核過程中，一定要采用具有較強科學性的績效考評體系，這樣才能進行有效的獎懲、續聘、調整工資等級等工作，能有效在員工心目中養成公開公正公平的環境，有效處理上下級之間的關系，保證工作的效率的提高，給予員工足夠的成長空間。績效考評時要采取科學合理的`方法，通過檢查來評定員工對本職工作完成的程度和效果。考評要堅持公平公正、實事求是、公開民主的原則，不同的對象采取不同的考評方法，要以提升企業效益與員工綜合素質為基礎，采取適當的方式。在分析企業績效考評體系過程中，應該看到其所起積極的作用，有其表現在分配激勵方面。另外，還應該在具體的收入分配上進行一定的表現，具體體現在職務提升以及技能培訓方面，這樣才能有效提高員工的工作積極性。

　　5.形成優秀的企業文化。優秀的企業文化對公司的飛速發展起著積極的主導作用，企業文化是有推動作用的，它對公司的內在本質起著積極的引導性，能夠讓員工從內心深處激起了激昂的情緒，并產生積極向上的開拓精神。這其實是自發的體現自身價值的過程，并不是被動的滿足一些基本的需要。富含激勵機制的企業文化在企業發展過程中扮演著催化劑的角色，它不但推動著企業核心價值觀的實現，而且有助于企業對人力資源的優化配置。

　　四、結語

　　綜上所述，物業治理的重心就是以顧客服務為核心，服務質量是決定其能否可連續發展的根本性原因。要想進行有效的物業管理，就應該在通過一切手段和方法，滿足客戶的期望和需求入手，保證有效提高客戶的滿意度。在物業公司管理中，一定要充分重視員工的狀態，只有保證具備良好的工作狀態，才能有效實現素質管理。要實現物業管理的可持續發展，物業管理企業就應建立健全各項管理制度，并以此為依據和準則，采取強有效的激勵方法，最大力度的激發員工潛能，鼓勵員工提高工作效率的同時注重創新能力的培養，另外優化員工福利待遇，注重各項資源的優化配置，以此打造一批充滿活力的工作團隊。

企業物業管理4

　　我國的物業管理作為一個新興的服務行業，它的發展與國民經濟的增長、人民生活水平和質量的提高有著密切的聯系，這一特點決定了物業管理行業在相當長一段時間內仍屬于微利行業。如何使這一行業盡快成長起來，從物業管理企業的個體發展來講，到底是從大到強，還是先強后大。或者說是先做大還是先做強，是業內外人士關注的重要問題。我認為，在企業缺乏強有力財力支撐的情況下，企業先做大再做強，是一條有效的發展之路。

　　一、做大與做強的辯證關系

　　企業做大和做強其實并不矛盾。“大”與“強”都是為了獲取效益。所以“大”和“強”是不可分割的整體。“大”是一種量，“強”則是一種質，從國外先進的物業管理企業的一般發展來看，只有經歷了量的變化，才能達到質的飛躍。所以，做強應該考慮先做大，做大是只是一種結果，做強才是企業的根本目的。從兩者的關系上看，做大是做強的基礎，做強又反作用于做大，最后使企業既“大”又“強”。

　　1、做大是做強的基礎

　　企業最理想的發展狀況是既大又強，那是最好的。但是做強是有前提條件的，做強的條件至少有兩個方面，第一必須要有做強的人力資源；第二必須要有做強的經濟實力，缺少這兩樣是做不強的。因此企業必須取得一定規模和市場份額，有了效益就有條件做強。從這一意義上說，做大就是做強的基本前提和基礎。

　　2、做強是做大的最終目的企業實行規模化經營后，才有條件進行整合；才有條件加大技術創新項目、硬件設施的投入；才有條件引進掌握先進技術、管理以及具有創新能力的人才，進而構筑具有先進的管理理念、創新機制的核心競爭力，從而進一步做深、做寬、做強。

　　物業管理企業與制造企業不同，它提供的是一種“活化”的勞動產品，只有具備一定的規模、一定的`資金積累和一定的品牌效應，才會得到市場的認可。這樣，人才就比較容易集中，就會有發展專業化、市場化的基礎。從行業來看，只有相當部分大企業的實踐和效應，才能促進物業管理行業的做大做強。所以在行業內應該鼓勵競爭，使一部分具備條件的企業從“大”到“強”。

　　二、從陸家嘴物業公司的發展看做大做強的意義

　　1、企業管理規模發展過程

　　上海陸家嘴物業公司成立于1992年，是上海最早成立的專業物業管理公司之一。

　　1992年至1999年，主要以管理動遷小區和集團開發的項目為主，管理面積只有230萬平方米，這7年可以說是企業的初創階段，或者說是對物業管理市場的探索階段。

　　20xx年至20xx年，公司市場開發突飛猛進，企業進入規模擴張階段。20xx年底，管理面積達到20xx萬平方米。先后進入無錫、常州、鎮江、江陰、溫州、杭州、紹興、余杭、桐鄉、景德鎮、太原、濟南、安陽等城市。管理項目類型覆蓋寫字樓、商業物業、會展物業、公眾物業、教衛物業、廠房倉庫、酒店、公寓、別墅等。企業的社會品牌效應急速凸顯。

　　20xx年起，公司對各種資源進行了有效整合。加快管理物業性質和區域結構、贏利結構、人力資源結構的調整，優化整合管理項目，在提高市場覆蓋率的同時，調整和摒棄不良、虧損項目，承接高盈利、非居住、規模化的中高檔物業，為實施企業品牌戰略奠定了扎實的基礎。

　　2、市場發展策略

　　從做大到做強，從量變到質變；

　　先易后難，漸進提升；

　　形成公司品牌營銷、理念營銷、管理營銷和技術營銷的多元化市場戰術；建立以上海為中心，以江、浙兩省為重點，從周邊到外延逐步輻射的市場定位戰略。

　　3、打造企業的核心競爭力

　　由于堅持做大和擴大市場份額的戰略，為公司的發展積累了基礎。公司先后獲得上海市文明單位、上海市用戶滿意企業、上海市物業管理“百強”企業第一、上海市“質量管理獎”、全國用戶滿意企業、中國優秀物業管理公司、中國物業管理公司100強第一，并被IBAC國際品牌委員會認定為國際知名品牌企業。公司完善了五大保證體系（教育培訓體系、標準化管理體系、質量保證體系、信息反饋體系、人力資源體系），并集中資源構建企業的核心競爭能力，從而為企業的自身發展積蓄能量。

　　提高企業服務產品的科技含量。20xx年5月開通了以物業管理服務為主要內容的專業服務平臺“96916”服務信息平臺，為廣大居民提供了更多的服務項目和內容，受到社會各界的贊譽。目前平臺的服務范圍已經覆蓋整個浦東新區，3年來，已為市民解決了40多萬個服務需求。

　　強化對員工的技能培訓。公司投入近200萬元建立了培訓中心，并配備了具有多功能、綜合型的計算機教學、電化教育系統。同時每年用于職工培訓的費用達到200多萬元。舉辦了12期為期半年的全脫產的物業經理培訓班，有88。88％的學員走上了管理處經理或公司管理部門崗位。每年選派職工赴美國、日本、香港、澳大利亞考察學習物業管理和房地產開發，開闊視野，提升對物業管理的認知水平。

　　加強理論研究。公司創建了理論研究室，將管理中所取得的經驗上升到理論，反過來指導實踐，提升實踐。一些理論研究方面的論文連續在行業的研討活動中獲得獎項。近幾年公司編撰了《物業管理運作實務》、《陸家嘴物業企業標準》、《陸家嘴服務案例》等書籍，得到各界好評。

　　回報社會。企業的做大離不開政府、社會的支持，因此一個負責任的企業取得成就后應該考慮對社會的回報和反饋。公司在追求自身經營績效的同時，自覺履行社會責任，努力構筑符合社會發展需要的企業價值觀，“發展企業、造福業主、回報社會”。近年來公司積極支持公益性事業，承擔起企業應盡的社會責任。如出資資助兒童福利、扶貧幫困，建立抗癌患者專項基金等。同時積極參與行業的各項活動，為推進行業進步做出應有的貢獻。

　　三、對物業企業做大做強發展的思考

　　1、物業管理的市場營銷

　　產品營銷→服務營銷→品牌營銷

　　物業管理市場的營銷是一種特殊的市場營銷領域。隨著科學技術的進步，傳統的服務和管理方式得到了很大的創新。在這種情況下，各企業之間的競爭就不僅僅是提供服務本身的競爭，而是物業服務和管理所能提供的附加利益之間的競爭。于是，作為附加利益重要的和主要構成要素，服務的范圍、程度、質量便成為企業之間進行激烈競爭的重要武器。物業管理企業之間的市場營銷已由服務營銷取代了服務產品營銷。

　　隨著市場經濟的發展，也必將帶來物業管理企業服務競爭的升級，企業更加關注與顧客或業主之間的服務關系。因此，對物業管理企業而言，掌握服務的精髓，理解服務在市場中能夠為他們的產品創造和確立持久的競爭地位所做的貢獻，都是極為重要的。要想做強企業，就需要企業迅速更新理念，把企業市場營銷的手段由服務營銷向更高層次即品牌營銷轉換。努力培育顧客對企業品牌的滿意度和忠誠度，這將是物業管理企業在市場競爭中取勝的主要手段。

　　2、物業管理的市場競爭

　　價格競爭→質量競爭→服務競爭→品牌競爭

　　服務品牌是企業形象戰略的重要組成部分。社會經濟的發展進步表明，品牌戰略已經逐漸成為現代服務企業普遍采用的經營指導思想。通過推出能讓消費者識別的服務品牌，表達企業對消費者的各種承諾，提高消費者對企業和服務產品的認同和信任，這種品牌中包含的特殊價值，是企業的有效資源和無形財富。

　　物業管理的市場競爭從價格競爭開始，經歷了質量競爭、服務競爭，越來越多的企業已經認識到，構筑企業品牌的極端重要性。因為品牌是市場經濟發展的一定階段的必然產物，它可以使顧客產生一種信賴、追求、迷戀的心理傾向。一般來說，只有顧客對企業品牌的滿意程度達到一定水平時，才會有忠誠于企業的意愿。與產品品牌一樣，優秀的物業管理企業也可以通過提升服務質量，提供差異性的服務來實現品牌的創建，達到顧客忠誠的目的。因此物業管理企業做強的最終標志是打造和形成顧客對企業品牌的忠誠。

　　3、物業管理品牌競爭的核心

　　企業理念→企業形象→企業行為

　　在當今物業管理市場競爭中，產品價格與質量已不完全是競爭的主渠道了，服務理念才是市場競爭的焦點所在。因此，對服務的認識及服務的理念應貫徹到物業管理企業所有的經營活動中。

　　在企業由大到強的發展過程中，用什么樣的服務理念指導服務活動，對于企業能否贏得競爭優勢，把握經營制勝的主動權十分關鍵。而服務理念不是天生就有的，而是在一定的經濟、文化環境的影響下，在企業長期的營銷服務實踐中逐漸形成的，它集中體現在企業的形象和行為當中。

　　在企業的形象和行為系統中，員工對企業的滿意、顧客對企業服務的滿意是物業管理企業理念得以貫徹實現的重要因素。因此企業要做強，除了在服務上不斷追求高目標，提升服務品位，創造服務特色，達到顧客滿意外，應該十分關注員工對企業的態度。物業管理企業要讓顧客對自己的服務滿意，首先必須從滿足實現員工的需要開始。創造條件滿足員工求知的需要、發揮才能的需要，享有權利的需要和實現自我價值的需要，激發員工的奉獻精神，才能使他們真正成為推進企業做強戰略的主要力量。

企業物業管理5

　　1.實驗記錄是指在藥品的研究過程中應用試驗、觀察、調查或資料分析等方法根據實際情況直接記錄或統計形式的各種數據、文字、圖表、聲像等原始資料。

　　2.實驗記錄的基本要求：真實、及時、準確、完整，防止漏記和隨意涂改。不得偽造、編造數據。

　　3.實驗記錄的內容應包括實驗時間、實驗環境、實驗人員、實驗名稱、實驗目的、實驗設計或方案、實驗材料、實驗方法、實驗操作、實驗結果、實驗結論或分析討論等內容。格式包括：

　　3.1實驗名稱

　　每項實驗開始前應首先在實驗記錄本的封面寫明課題代號和實驗名稱。如同一實驗有多本記錄，應標明序號。

　　3.2實驗目地

　　注明實驗內容和為什么做這個實驗

　　3.3實驗時間

　　3.3.1按年月日順序記錄實驗日期；

　　3.3.2對于有時間要求的實驗要記錄具體的時間，精確到幾點幾分。

　　3.4實驗環境

　　如實記錄當天的天氣情況（如溫度、濕度等）和實驗過程中的環境條件（如光照、通風、潔凈度、溫度、濕度等）。

　　3.5實驗材料

　　3.5.1受試樣品、對照樣品來源，批號及效期；

　　3.5.2實驗儀器及設備名稱、型號；

　　3.5.3主要試劑、輔料的名稱、生產廠家、規格、批號及效期；動物來源；

　　3.5.4自制試劑的配制方法、配制時間和保存條件等；

　　3.5.5實驗材料如有變化，應在相應的實驗記錄中加以說明。

　　3.6實驗方法

　　3.6.1常規的、有文獻報道的試驗方法應當在首次試驗記錄時注明方法來源，并簡述主要步驟，便于別人重復時方法有據可查；

　　3.6.2改進、創新的實驗方法應詳細記錄實驗步驟和操作細節。推薦使用流程圖的.方式記錄；

　　3.6.3計算公式（注明公式中每個符號的含義）；

　　3.6.4如果第二天仍然用同一方法進行試驗，可以寫“方法同前”；如果中間間隔幾天后再用此方法實驗，必須要寫明“方法同××年××月××日”，以免混淆。

　　3.7實驗操作

　　按照實驗順序，詳細記錄研究的過程、觀察到的現象、異常現象的處理等。如實地記錄實驗中的各個定量參數的具體數據和定性觀察指標的實驗變化。

　　3.8實驗結果

　　實驗數據處理：列表格，數據處理公式并舉一例進行闡明。

　　3.9結論或分析討論

　　3.9.1有結論的應給以明確的結論；

　　3.9.2如是優化性試驗，應對結果做必要的數據分析，對實驗數據、實驗中出現的異常情況及其產生原因，影響因素等進行分析討論，為進一步的實驗設計提供參考。

　　3.10實驗人員

　　3.10.1在封面上記錄該實驗記錄本所有參加實驗研究人員；

　　3.10.2實驗人需在相關的實驗記錄上簽字，實驗負責人在對實驗記錄、圖譜和結果復核后簽字。

　　4.實驗記錄用紙

　　4.1實驗記錄必須使用公司統一印制的實驗記錄本；

　　4.2計算機打印的圖表和數據資料應按順序黏貼在記錄本上（需方便翻閱）；不宜黏貼的，可另行整理裝訂成冊并加以編號，同時在記錄本相應處注明，以便查對；

　　4.3實驗記錄本或記錄只應保持完整，不得缺頁或挖補；如有缺、漏夜，應詳細說明原因。

　　5.實驗記錄的書寫

　　5.1實驗記錄本豎用橫寫，不得使用鉛筆。實驗記錄應用字規范，字跡工整；

　　5.2常用的外文縮寫（包括實驗試劑的外文縮寫）應符合規范。首次出現時必須用中文加以注釋。實驗記錄中屬譯文的應注明其外文名稱；

　　5.3實驗記錄應使用規范的專業術語，計量單位應采用國際計量單位，有效數字的取舍應符合實驗要求。

　　6.實驗記錄不得隨意刪除、修改或增減數據。如必須修改，須在修改處劃一斜線，不得完全涂黑，保證修改前紀錄能夠辨認，并應由修改人簽字，注明修改時間及原因。

　　7.實驗圖片、照片應黏貼在實驗記錄的相應位置，底片裝在統一制作的底片袋內，編號后另行保存。用熱敏紙打印的實驗記錄，須保留其復印件。SDS-PAGE電泳完成后將膠制成干膠保存。

　　8.實驗記錄應妥善保存，避免水浸、墨污、卷邊，保持整潔、完好、無破損、不丟失。

　　9.實驗記錄的檢查和存檔每項研究工作結束后，應按歸檔要求將實驗記錄整理歸檔。

　　10.本規定起草依據國家藥品監督管理局20xx年1月3日發布的＜＜藥品研究實驗記錄暫行規定＞＞。

企業物業管理6

　　總則

　　第一條為了規范發展公司所屬物業公司各項收費工作的管理，完善收費記錄等基礎會計工作，加強對物業公司收費工作會計監督，結合本單位實際情況，制定本制度。

　　第二條收費工作是發展公司業務的重要組成部分，物業公司應嚴格執行發展公司制定的各項收費管理制度。

　　第三條物業公司負責人應該依照本制度規定，規范各項收費管理，建立健全各項收費管理辦法，組織有效實施;收費室主任在日常工作中，依照本制度規定組織、管理各項收費工作。

　　第四條收費管理制度應達到如下目標：

　　一、規范各項收費工作，保證收費資料真實完整;

　　二、建立并完善收費記錄制度，保證各類相關收費數據的記錄準確，并做到數據來源清晰、賬賬相符;

　　三、各類的數據應及時上報發展公司財務，保證財務數據及時傳遞，為管理活動提供及時、準確的信息;

　　四、加強對物業公司財務收支活動的會計監督，不相容職務有不同人承擔。

　　第五條為了更好的激勵員工完成公司的收費任務，加大各項費用的收繳力度，對于在收費工作中表現突出或不能完成收費任務的部門或個人進行一定的獎、罰，具體獎罰方案詳見物業公司績效考核方案及考核細則。

　　收費分工

　　第六條物業公司各項收費日常業務歸口公司財務室指導管理，各收費小區、收費部門，日常收繳業務工作管理統一由有色苑收費室統籌安排指導。按照不相容職務相分離的原則，收費業務授權批準、收費業務執行、收費稽查檢查等工作，應由不同的人員執行，已達到明確職責權限，行成相互制衡機制。

　　第七條以下不相容工作為：收費金額確認工作與收費工作;水、電、暖等費用的抄表工作與收費工作;裝修押金收取標準、押金退回的確認工作與收費工作;應收款的記錄工作與收費工作等。

　　第八條收費工作分工如下:物業公司經理負責應收管理費及其他費用收取標準、收費起止時間的確認工作，同時負責確認押金收取標準、押金批準退付及處理工作;水電抄表工負責轄區所有由物業公司支付費用的`水電表的抄錄工作;收費員負責以上各項經確認的收、付內容進行收、付款作業，編制相關報表;收費室主任負責數據統計工作，同時規范各收費小區、收費部門收繳程序及核查上報報表準確性;財務室負責收付款業務的稽核，規范各收費項目收費制度。

　　收費程序

　　第九條水電費收費程序：抄表工應在次月1日將抄錄的電費數據上報收費室，收費員在1-9日依據抄表工抄錄電費數據錄入收費軟件，同時依據業主實際情況計算當期水費、物業管理費數據，針對公用水、電、物業費轉賬部分，要求抄表工每季度抄錄一次報發展公司財務室，財務室根據各單位實際予以轉賬。電費總表的抄錄時間應與供電部門抄表時間同步，分表應在每月25-30日內完成抄錄。收費室

　　主任應對當月錄入數據進行稽核，并保證當月10日準時收費。

　　第十條停車費的收費程序：停車費的收取分按年收費、按月收費和臨時收費三種形式。按年收費、按月收費由辦卡人在收費室憑持卡人詳細資料辦理，收費員必須錄入持卡人相關信息后，按月或年收費標準收費(初次辦卡需繳納制卡費)，按月、年收費的收費情況，應按月編制收費清單，列明所屬起止日期，報發展公司財務室，金額必須與上報數據一致。臨時收費由門衛值班人員收取，門衛值班人員交接班時，必須依據門禁軟件列示應收金額與實際收款金額，填列交款明細表，并詳細列明差額原因，同時交接班時應清點臨時卡、停車費發票、錢款，交接班人員簽字確認。門衛值班人員所收票款必須及時上交秩序維護部負責人處，不得長時間滯留在各值班人員手中。收費室主任應隨時檢查門衛的交接班記錄，檢查門衛的停車票和票款數量金額，及時查找出現的錯誤。門衛應及時估算停車票使用情況，不夠時及時在收費室領取，收費室應建賬登記停車票領購情況。

　　第十一條門面出租及市場房屋、攤位租金的收費程序

　　(1)所有出租房屋、攤位必須簽訂租賃合同;

　　(2)租賃合同簽訂后，房屋及攤位租賃戶須持出租合同到發展公司財務按合同的要求繳納租金;

　　(3)新簽或合同到期后續簽的所有出租合同，必須由物業公司、財務科、綜合辦根據本地當年市場租賃價格重新進行評估，確定門面、市場房屋及攤位租金的收費標準，以書面報告報請公司批準后簽訂租賃合同;

　　(4)租金每年繳納一次，租賃合同期內，未按合同及時繳納租金的，物業公司必須由專人負責催繳，保證租金及時繳納。承租方應積極繳納租金，若數次催繳仍不及時繳納租金，出租方有權終止合同，停止向其繼續出租，因終止出租合同所造成的損失全部由承租方承擔。

　　第十二條押金、代收費收退程序：各收費點收費員根據各小區實際押金、代收費項目標準進行收費，收取時，開具收款收據并告知業主需妥善保管，押金退付時憑收款收據支付。收費員交款時必須附押金、代收費明細，同時向收費室主任上報電子版明細，上報數據與繳款金額必須相符。業主需退付押金時，經各小區負責人簽字、物業公司經理確認后，收費室主任安排各服務小區收費員直接進行退費，當日交款時，發展公司財務室出納根據審核手續齊全的當日退費明細清單，開具現金支票與當日收費款項一同繳存銀行，同時將審核手續齊全的退費明細清單上交財務室當日進行賬務處理。

　　第十三條收費員每天收費后，于下午四點扎帳，財務室出納準時收款，出納收款時，依據有當日收費員簽字確認的收費交款表，結合當日收費扎帳匯總表進行收款，及時送存銀行。各收費網點包括門崗，在每星期一下午四點，依據各收費點填列交款交接明細(各交款交接班必須詳細列示，并有交接班人員簽字)，到收費室繳費。如果平日收有大量現金，提前電話通知財務收費。

　　第十四條在每月月末，各網點收費扎完帳后，在次月5日前以電子版形式上報欠收費用明細單。報送收費室主任處匯總后上報財務，財務銷售會計核對欠費掛賬情況。

　　第十五條各項應收款的減免必須由物業、熱力公司寫專題報告報發展公司，專題報告內容應包括：繳費人的姓名、金額及減免的理由等。由發展公司綜合辦、財務科核實后，報主管領導簽字，最終由董事長簽字確認后，收費室方能處理減免，同時做好相關資料的保管工作，以備查驗。

　　對于特困人員、特殊用戶取暖費采取的適當優惠或給予減免，也必須遵守上述審批程序，經董事長簽字確認后給予優惠或減免;對供熱區域的政府惠民蔬菜副食品直銷店，按阜政辦(20xx)94號文通知要求，按居民用熱價格減半收繳取暖費;對于其他相關文件規定應給予減免的，例如發改委明文規定的未安裝供暖設施的樓道、陽臺、儲藏室等空間的取暖費用應該給予減免，一經供暖用戶提出相關減免要求，物業公司經核實后，可減免相關手續盡快予以辦理;新建小區的第一個采暖期熱費由開發商繳納，以后年度由購房者或開發商繳納(未售房)，已購房未入住和開發商未售出的空房按50%繳納熱費(20xx年開始，住建局不成文規定，最先在公務員小區執行)，具體入住情況及空房率由物業公司、財務科、綜合辦進行核實后，物業公司提請書面報告。

　　第十六條物業公司收費室與發展公司財務室將不定期對各類收費情況進行檢查，如有舞弊情況將進行嚴厲懲罰，并在物業公司當季考核中扣發相應考核工資。

　　票據管理

　　第十七條物業公司收款收據、定額停車費發票等，由發展公司財務室統一印制(或購買)、統一管理，由收費室主任在財務室辦理領購手續，負責各收費點的發放，收費室應建立專門備查簿登記收據購、存、領、銷數量、號碼及金額。各收費員繳銷使用完的收據，由收費室主任及時到財務室銷號。

　　第十八條物業各小區設專人負責收據及定額停車費發票的領

　　用、保管和繳銷。領用收據時檢查無缺聯、缺號后加蓋物業公司財務專用章，并在登記簿上登記領用時間、數量、起止號碼及領用人，同時交回前期已使用收據的存根聯，以備查對。

　　第十九條收據的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領用收據的小區，如果人員變動，需在變動前到物業公司收費室交回收據并結清核銷。

　　第二十條各小區使用發票，為便于管理，應到發展公司財務室統一開具。一般情況下應以收據(第二聯)換發票，所換發票的內容應與收據項目、金額完全一致，用以換取發票的收據作為發票記賬聯的附件，留物業公司財務及時進行賬務處理。對于需要先開發票后付款的業主，根據收費通知單開具發票，并在發展公司財務室做好登記，款項入賬后核銷。

　　第二十一條收據填寫要求：

　　據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯次蓋"作廢"章或寫明"作廢"字樣，再另行開具。全部聯次一次填開，上下聯的內容金額一致。④收據必須填寫收款人姓名全稱。

　　第二十二條各小區的收費通知專用章只能用于催款通知，不能用做其它用途;除此公章外，小區不得再有其它公章。

　　第二十三條本制度自二〇一四年一月起執行，由發展公司財務室負責解釋修訂。

企業物業管理7

　　20xx年是XXX尋求發展的一年。在這一年里，XXX物業管理處在公司各級領導的關懷與正確的支持下，始終貫徹為業主"構筑優質生活"的企業管理理念，遵循"業主至上，服務第一"的原則精神，根據XXX的實際情況，在做好物管服務的同時逐步理順完善各項管理工作，使小區前期物業管理工作逐步走上規范化的軌道，物業管理工作取得了一定的成效，這與公司的領導及廣大員工的辛勞付出密不可分，現將20xx年的工作總結如下：

　　一、20xx年日常管理工作目標完成情況：

　　（一）房屋管理

　　房屋管理是物業管理的重要內容之一，此問題在前期業主裝修階段顯得尤為重要，縱觀各老舊物業小區存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結構受損、房屋功能改變等不一而足的問題，無不是因為前期階段管理不到位而種下禍根、埋藏隱患，從而造成了后期管理服務工作的困難重重、舉步維艱，這一問題已逐漸演變成一個困擾行業發展的突出問題。

　　為此，在裝修管理工作方面，我們重點加強了以下方面的工作：

　　1）針對業主與裝修管理專項擬定了"裝修工作指引"，就裝修單元的"重點部位防水"、"消防安全"、"水電管路走向"、"自用設施設備安裝"等作出明確的指引，讓業主與裝修公司提前知悉各項管理規定與要求，為后期的管理工作做好準備；

　　2）從嚴把好裝修申請審批關，建立完善的裝修管理檔案，所有裝修申請必須提交裝修手冊內規定的資料與圖紙，并對裝修申請中的關于外立面及室內結構方面從嚴審核，給出審批意見與建議；

　　3）建立裝修巡查簽到制度，安排各部門按規定對裝修單元開展裝修巡檢工作，對消防管理、違章裝修、防水工程按部門分工開展巡檢工作，將違章裝修現象消除于萌芽狀態；

　　4）定期組織開展裝修專項巡檢整治活動，對存在未符合管理規定要求的現象，限定作出整改，并按計劃實施復檢工作，此項工作得到了大部份業主的肯定。

　　5）從20xx年十月份起，根據工作的安排需要，管理處設立了裝修巡檢專項負責制度，該項工作由保安隊長組織實施，經過相關培訓及各項準備工作后順利予以實施，取得了良好的成效。

　　（二）小區安全防范工作

　　小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重，為能給業主提供一個安全舒適的居住環境，我們狠抓了小區治安消防管理工作，對保安人員定期進行崗位培訓，考核，制定了嚴格的崗位執行標準，并堅持嚴格執行了各項工作程序、巡更、巡崗制度。要求保安

　　不錯的人員認真巡查，文明執勤，禮貌服務，在前期裝修階段進出人員復雜，硬件設施條件欠缺的情況下，基本完成了公司安排的各項工作任務。

　　1）繼續執行施工人員出入證正副證制度，定時定崗進行裝修單元清場，這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效，同時更避免了延時裝修引致客戶投訴的情況，收到了良好的成效；

　　2）為加強裝修搬運的監管，避免違章使用電梯搬運裝修材料的情況，從20xx年下半年起管理處實行了"裝修搬運押金管理制度"，自制度實施以來，材料停留在公共部位過夜、搬運過程中破壞衛生環境、違章使用電梯搬運的情況基本得以杜絕；

　　3）嚴格執行人員及物品出入管理制度，施工人員憑證出入，其它人員進出須配合查詢與登記，拿出小區的物品均憑"放行條"并經查核后才能放行，有了這些管理制度的嚴格執行，小區的安全才能得到保障；

　　4）按消防管理制度要求，保安部安排專人每月定期對消防栓、滅火器實施專項檢查，確保消防器材處于良好的狀態，同時針對在經營的商鋪開展滅火器配置檢查工作，目前在經營的商鋪均已按要求配備了滅火器；

　　5）前期階段由于各方面的因素，停車場車輛出入管理較為混亂，通過鄧經理主持召開專項整治工作，并安排落實相關工作后，所有進出的車輛均已憑證出入，大大地提高了停車場車場管理的安全系數。

　　（三）公共設施、設備的管理

　　小區公共設施設備的良好運行狀態與維修養護管理工作是建立在前期的接管驗收入及試運行階段調整磨合基礎上的，XXX作為廣浩地產首個小高層住宅項目，由首期樓宇交付業主起，我們一直秉持的工作理念是："嚴把接管驗收關，密切監控設備運行狀態"，為此我們實施了以下管理措施：

　　1）建立起設備移交初驗復檢制度，如電梯設備的移交，由于各方面的因素，電梯的安裝工藝、設備的運行性能不如理想，但在驗收過程中，在公司各部門的密切配合下，部位存在未符合質量要求的問題，經過協調跟進，基本上得到了整改；

　　2）在物業管理的前期階段，由于設備處于運行磨合階段，同時由于其使用情況有別于正常階段，所以故障情況時有發生，為此管理處加強了與相關單位的溝通工作，對存在的'問題進行專題研討，再根據實際情況調整管理工作重點，經過努力，在后期階段，設備的運行性能得到了極大的改善；

　　3）實施了設備定期巡檢制度，做到設備巡檢及養護工作規程張貼上墻，維修人員定期實施巡檢工作，并做好巡檢工作記錄，基本上達到了公共設備問題及時發現及時處理的工作目標；

　　（四）環境衛生管理

　　環境衛生方面，管理處制定了嚴格的保潔工作程序與巡檢制度，由保潔組長組織安排相關區域的保潔工作，并每天開展巡檢整改工作，經過保潔人員不辭勞苦的付出，小區的環境衛生逐步得到完善，同時因應惡劣氣候環境，我們開展了專項的大掃除工作，全年沒有發生因保潔工作不到位而產生安全事故。

　　1）每幢樓宇交付業主后，施工單位的清潔開荒不到位，不能滿足管理服務的要求，在前期階段人員緊、工作任務重的情況下，管理處將每幢樓宇的清潔開荒責任到崗位，保潔崗位在正常開展日常保潔工作的同時，出色地完成了各幢樓宇的清潔開荒工作，為后期的環境衛生管理工作奠定堅實的基礎；

　　2）前期階段由于施工的原因，造成停車場的衛生狀況差、積塵較多，為此管理處對水景及泳池的廢水加以利用，定期對停車場進行清洗，在有限條件內保持了停車場良好的衛生狀況；

　　3）在業主剛入住的階段部分業主經常將生活垃圾棄置于每幢的電梯內及電梯前廳處，給環境衛生造成了不良的影響，再引致其他的業主的投訴，管理處先是張貼"溫馨提示"，后通過保安與監控確定嫌疑住戶，再通過物管人員多次耐心的解釋與說服后，隨意棄置生活垃圾的情況不再發生；

　　（五）綠化管理

　　為了給業主創造一個優美的生活環境，我們嚴格落實了綠化管理措施，根據XXX小區綠化施工進度，配合公司積極做好綠化養護管理

　　不錯的工作，設計制作綠化警示牌、綠化帶圍欄，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現象；同時根據綠化的習性制定綠化養護計劃，定對對綠化施肥及修剪，通過綠化員工的辛勤工作，小區的綠化生長狀況良好。

　　二、存在的不足與展望

　　雖然，我們在20xx年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。

　　第一、管理人員整體素質不高，服務意識不強，實際處理事務的能力還有待提高；

　　第二，與業主的溝通不夠，了解不足，在往后的工作中應予以加強。

　　第三，設備、設施管理力度還需加強，以確保設施設備的安全正常運行，避免因此而對業主的正常生活造成影響，引至業主對管理服務工作的不滿；

　　第四，保安管理方面仍存在人員思想心態不穩定，工作執力度嚴重欠缺的情況，需要在實際工作中作出改善。

　　針對以上幾個問題，在20xx年工作中，我們將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主服務技能與管理水平，把工作做到更好。

　　在新的一年里我們將加快步伐，不斷提高自身物業管理水平，不斷完善小區各項管理工作，為使XXX早日跨入優秀物業管理小區作出貢獻，為公司的發展添磚加瓦。

企業物業管理8

　　公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部操作部行政部財務部物業部人事培訓部而物業部作為服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業企業。

　　一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。為此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。

　　1 物業服務

　　“以人為本”才是正道，以人為本”是物業服務的根本理念。“以人為本”的物業管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發，在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。

　　2 增值服務

　　創意”考驗用心程度，創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。

　　3 及時響應必須要做到及時、有效。

　　無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。

　　4 物管技能

　　員工實際技能決定公司專業性物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱贊。

　　5 公司綠化

　　綠化管理要因地制宜小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。

　　6 物業維修基金

　　做好物業維護最重要物業維修基金的'動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。

　　7 企業文化

　　“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”顧客第一，服務第一，行動第一”

　　8 物管人員素質

　　高科技設施呼喚高素質人才，早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。

　　行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主干，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。

　　專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。

　　行政部門應該兢兢業業、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有“泰山崩于前而色不變”的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的“法治”秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以“人治”。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在“管理”、“協調”和“服務”三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業的行政管理者。

企業物業管理9

　　目前，物業公司必須逐步擺脫那種單純依靠手工進行管理的思想和手段，及時將成熟的科學技術應用到物業管理的具體實踐中，提高管理效率和質量，使物業管理走上社會化、專業化、現代化的管理之路。

　　一、物業公司運作管理的特點

　　物業公司不論其規模大小，也不論其管理的物業類型有何不同。物業服務的內容大同小異，可以分為公共服務和專項服務兩大類。公共服務有：清掃保潔、綠化、保安、維修等;專項服務有：商業、金融、家政、社會福利等。分析物業公司的服務內容有如下特點：

　　1.服務交付系統的特殊性。(1)生產與營銷同時完成不可分離。所有的服務業都有一個共同點就是生產過程與營銷過程同時進行。物業公司的服務也不例外。同時，物業服務又有自己的特殊性和復雜性，主要表現為不同的服務在服務過程的結束與服務交付時間上存在不一致性，例如維修與綠化就存在著時間上的不一致，綠化工作因植物生長的周期的原因要有一定時期的延長。(2)物業服務特征矩陣復雜。我們經常用服務特征矩陣來說明不同的服務交付系統的特點和需求。服務特征矩陣是按照服務復雜程度和顧客化程度把服務分為4種類型，服務復雜化程度是對顧客而言的，表示一種服務需要經過的訓練和所需知識技能的程度。顧客化程度是指服務滿足顧客特定需求的程度，分析物業管理所涉及的各種服務會發現不同物業服務之間的差異十分大。(3)顧客參與的程度高。物業服務是受業主委托完成工作，與服務對象接觸是其服務的基礎，適當的顧客參與有利于服務過程的完善和服務質量的提高，但是過高的顧客參與程度必然要降低效率。在實際工作中借鑒銀行、餐飲業前臺服務與后臺操作相分離的經驗，限制與顧客接觸的程度，減少因服務需求的隨機性所帶來的等待成本和資源浪費，對一些物業服務項目來說是十分有益的。

　　2.服務生產率和服務質量難以度量。這是服務業普遍存在的特點，在物業服務中生產效率和服務質量難以度量主要是由于兩個原因造成的：其一是物業服務的綜合性，不僅包含不同專業的服務內容，而且每項服務的深度和廣度也存在著很大的差異;其二是物業服務的對象復雜，業主的差異很大，對服務質量的評價主觀感受占有非常高的比重。

　　3.物業服務的收入與管理費具有的特殊性。(1)物業維修基金。物業管理維修基金，又稱儲備金，俗稱維修費。是業主購房時按照國家規定比例2%交納的一筆費用，用于物業公共部位和設施的維修更新，本質上講維修基金并不是物業公司的收入，其所有權歸業主所有。對于維修基金的使用范圍和程序國家有明確的規定，一般而言，維修基金增值部分足夠支付日常大、中、修，如因特殊情況確需動用本金，要經過業主大會批準，使用后要及時向業主分攤收回。(2)物業管理費。物業管理費是物業公司為業主提供標準服務和委托服務所收取的費用，主要由辦公費、公共設施維護費、保潔費、綠化費等構成。物業管理費是物業公司完成物業管理的實際支出，對物業公司來講是沒有利潤的，物業公司的利潤來自管理者酬金，是業主根據物業公司管理水平、成效與物業公司共同商定一個比率(一般為8%-10%)，用這一比率與物業管理費相乘作為對物業公司的酬金。

　　通過上述分析，不難發現物業管理是一個包含多個專業在內的勞動密集型行業，物業公司所提供的服務范圍廣泛，同時有社會公共服務和個性服務兩種。因此，在考慮物業公司的生產運作管理系統時必須結合物業服務的特點，以解決制約服務效率的因素為重點進行設計和運行管理。

　　二、物業公司生產運作中普遍存在的問題

　　物業公司是從事物業管理服務的專業化公司，其生產運作的過程是對“物”的管理與“人”的服務的綜合體現，在生產運作中普遍存在以下問題。

　　1.市場定位不清。每一種產品都有自己的目標市場，正因如此，我們才會對不同的市場進行細分，也才會針對不同市場制定差別化戰略。物業服務作為一種產品同樣也存在市場定位問題，但很多物業公司卻忽略了這點，單純套用發達地區、甚至國外管理商住樓的方法管理企業內部的住宅型物業，在業主還沒有完全建立起物業消費觀念的內地，超前地向業主推出物業管理所具有的投資特性。從長期看，物業管理同時具有消費和投資兩種特性，因為大多數業主購房的唯一目的是居住，并不會以出售為目的來進行投資，因此對于大多數業主物業的投資性根本不存在。這些錯誤的做法表明物業公司對本身市場定位不清，目前大多數國有物業企業并沒有完全擺脫上級公司的行政隸屬關系，在接管的`物業上沒有選擇權，多數物業是本企業內部的住宅區。這種情況下必須以滿足中低檔物業需求為市場定位，開發適于中低檔業主需求的服務項目才能取得好的效果。

　　2.對行業的特殊性認識不夠。從行政管理色彩十分濃厚的房管部門轉制組建的物業公司，在一定程度上仍延續著計劃經濟體制下后勤管理方式。未從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶來的種種弊端，普遍存在低水平重復建設的現象，在管理上沒有形成科學的方法。物業公司是一個經營性的企業。所提供的服務應該是明確的、標準的主動式服務。如果依然和以前的后勤管理一樣或者大包大攬，或著被動服務，那么物業公司就不是一個經營實體。物業公司的產品是服務，工作內容落實在物和人兩個方面。對物的管理，我們可稱之為硬件管理，包括構筑物管理、設備設施管理等。而對人的服務則是無形的。物業管理是有形管理加無形管理的綜合體現，隨著人們生活水平的提高，享受物業服務的意識越來越強。物業管理作為一種不同于其他任何一種服務類型的服務，其服務和管理是合二為一的。就管理而言，物業公司既不是行政部門，亦不是執法機構;就服務而言，物業公司既不是市政公共機構，也不是公益事業單位。管理和服務是矛盾的兩個方面，既對立又統一，加上物業服務的對象非常廣泛，服務標準千差萬別，使得物業管理這一行業十分特殊。因此，物業公司必須明確自己作為服務者和經營者角色的定位，在生產運作管理上充分考慮行業的特殊性。

　　3.對服務產品的研發設計重視不夠。物業公司的產品實際上就是提供給業主的服務，這種服務產品的構成主要由企業的管理服務模式、技能與方法組合而成。但物業管理企業對產品的研發設計并沒有引起足夠的重視。雖然，有一些物管企業設置有類似機構，但大多沒有研發創新的職能，使得服務的模式、技能和方法沒有創新發展，造成管理成本不斷提高，服務質量問題層出不窮。

　　4.經營意識薄弱成本控制能力不強。物業公司的生產經營成本中人工費用占到了60%～70%，服務效率的提高對成本產生的影響十分顯著。由于原有經營模式和產權制度的原因，許多國有物業公司在機構設置上存在管理人員多、權力過分集中、辦事程序復雜的問題，使得人力、物力、財力浪費極大，企業成本增加;同時各類工程技術人員工作量不飽和、待遇低，造成人才流失、企業人員綜合素質下降，庫存備用材料、低耗物料占用企業大量流動資金，造成流動資金沉淀。這一方面是由于物業公司經營意識薄弱造成的，另一方面也是因為生產組織不科學，服務設計不合。使得物業公司在成本控制上顯得心有余而力不足。

　　三、物業公司生產運作管理

　　無論是從物業公司生產運作的特點出發，還是從現階段存在的問題分析，物業公司生產運作系統的中心就是服務效率和服務質量。因此，在對物業生產運作系統進行設計和管理時，要有質量和效率的觀念，要綜合考慮成本、效率和業主滿意度三者之間的關系。

　　1.塑造物業服務的價值鏈思想。物業公司要系統地把企業的價值、員工的服務、業主的利益三者有機地聯系起來，形成物業服務的價值鏈。按照價值鏈的理論，一個企業的核心能力與可持續競爭來自于企業獨有的，不斷變革、可以提高顧客滿意度的組織機構和業務流程。物業管理企業的業務流程就是對業主的服務流程，其內容應該包括服務設計、服務傳遞、服務接觸三個環節，物業公司只有在規定了其服務流程后，才能通過流程的不斷重復與再造，來追求業主的忠誠并從產品的市場反映中實現企業的價值。物業公司的價值鏈體現的是業主對物業公司的滿意度，物業公司價值鏈的實現是業主對每一個價值鏈條上滿意度的最終體現。在業主服務價值鏈中業主需求是價值鏈的第一環，企業只有充分了解業主對公共服務、專項服務、特約服務的需求，才能有效地為業主服務;服務設計是企業對服務產品的策劃過程，企業依據業主需求策劃服務產品、服務標準和服務品牌，努力將自己設計為業主歡迎的服務供應商;服務交付是企業實施服務的過程，企業應將快捷、便利、優質的服務傳遞給業主，把握好物業服務的基本特征。服務接觸是企業與業主間的交流與溝通。物業管理企業應讓業主感受到誡信、溫馨和親情，努力使企業與業主間零距離。業主滿意是企業推崇的服務理念，企業及其員工在企業價值理念的指導下，不斷滿足業主已知的需求，同時研究業主潛在的需求，以爭取超越業主的期望。業主忠誠是企業追求的服務效果，企業要策劃自己的品牌戰略，營運自己的服務品牌，使業主從認知到聯想、乃至忠誠。企業價值是企業產品的市場反映，企業服務品牌的形成證明企業的生存能力，帶來企業發展的機遇，也積累著企業的無形資產。

　　2.加強目標成本管理費用管理。物業公司所提供的服務和物業費收入是在業主人住之初，以合同的形式確定的。因此，運用目標成本的管理辦法。對物業公司的成本費用進行控制非常可行，而且意義重大，有利于在全體員工中樹立成本意識，提高服務水平。

　　優質的物業服務體現在它不僅使業主享受到了超值服務，而且增加了物業的價值，但這種服務不能靠高額的成本費用支出做代價。因此，物業公司必須加強對成本的管理。用最小的成本取得最好的服務，這就是進行成本費用控制的目標。加強目標成本費用管理的基礎是進行準確的成本費用預算，進而科學地進行決策，形成公司的目標成本，在實施過程中通過各種方法進行控制，定期分析，不斷改進。

　　3.從價值鏈的角度分析物業公司的服務應堅持：(1)“用戶至上、服務第一的”原則。只有樹立這一思想，物業公司的經營才能持續長久。(2)“三效益并重”的原則。是指社會效益、環境效益、經濟效益的統一。三者應相輔相成、相互作用。(3)系統管理原則。物業管理是一個系統工程，由許多子系統構成一個全方位管理的總體系，按照體系內在要求，實現系統化管理是保證物業管理整體系統快速、有效運轉的前提條件。

　　4.從物業管理的發展趨勢看，物業公司必須實現多元化經營，拓展企業經營資金渠道。因此，物業公司應在現行政策法規允許范弱日，加強內部造血機能，利用自身優勢開展多種經營。增加收入來源。要有過硬的內部管理和科學的服務流程和核算體系，形成良好的框架，使企業的多元化經營戰略有效實施。

企業物業管理10

　　沒有考核就沒有管理，績效考核運用得好，會促進企業健康發展，而服務行業的物業管理企業，想在市場競爭中獲得先機，同樣也需要工作績效考核。本文從四個方面介紹了工作績效考核如何在物業管理企業中的運用。

　　在現代企業管理過程中，為提高企業的整體辦事效率，充分調動企業員工工作積極性，最大限度地為企業創造出效益，越來越多的企業采用工作績效考核的方法來對企業員工進行管理，以達到上述目的。特別在現代物業管理企業中，作為一種新興的綜合性經營服務行業，為適應市場發展需求和不斷提高自身市場競爭能力，同樣也引用了工作績效考核的方法來加強自身隊伍建設，但作為物業管理企業來講，由于很多自身特點，在對員工進行工作績效考核時，很難以具體的數量和質量等標準來衡量。筆者根據自己在物業管理企業工作過程中的經歷和體會對工作績效考核在物業管理企業中的運用做一些探討。

　　一、目的明確化

　　在現代企業管理制度中，任何一種管理方法、方案都要有明確的目的。同樣，作為物業管理企業來講，采用工作績效考核的方法對員工進行管理，其目的首先要明確，是為了充分調動員工的工作積極性和主動性，追求企業創造出最大效益，激勵員工及時改正缺點，發揚優點；還是樹立領導權威性和權力象征性，或是作為懲罰“調皮”或沒有完成工作目標員工的一種工具；其次，由于物業管理企業所有員工的層次不同，在對員工的培養教育方面是采用治病救人的方針還是一棍子打死不負責任的態度，需要物業管理企業去思考。

　　二、方案具體化

　　物業管理企業追求的不僅僅是服務結果，更重要的是注重服務過程，在制定工作績效考核時，就需要物業管理企業對考核的項目和內容盡量體現員工的服務過程；同時還需要物業管理企業有針對性，這是因為：第一、物業管理企業的員工有多個層次：如高級管理人、一般管理人、專業技術人員和保安、保綠、保潔等操作人員；第二、每個層次的員工所服務對象、工作性質、工作內容、工作范圍和工作要求等各不相同；第三、各個層次的員工服務過程也不相同。因此，對不同層次的員工，其工作績效考核的項目、內容、辦法、標準等也應有所不同，在制定不同層次員工的工作績效考核方案方面相應就需要具體化。

　　三、實施過程客觀、公正、透明

　　工作績效考核在實施過程中，作為工作績效考核的考核者，一定要客觀、公平、公正地對待每個員工，務必做到“對事不對人”，不攜帶任何個人主觀性和感情色彩去看待每一件事情，使員工明確意識到對待的是這件事情而不是某個人，否則，工作績效考核就失去了客觀真實目的，整個公司的員工為了提高自己的工作績效考核成績就會從下向上形成一種在上級領導面前只會溜風拍馬、不講實話、不做實事，整天想著如何去取悅領導而不去做實事的不良風氣。同時，在工作績效考核過程中，難免出現不公平或不真實的現象，以及員工對考核者考評不理解的問題等，這就需要物業管理企業增加考核的透明度，需要物業管理企業在內部公布，建立申訴機構，暢通申訴渠道，接受員工的'監督，避免不公平、不公正事情的發生，以增加員工在企業中的主人翁意識，提高企業員工工作積極性和主動性。

　　四、結果公開公布、反饋化

　　在每次工作績效考核結束后，考核者都應該及時召開工作績效考核總結大會，把考核結果及時地公布出來，對于優秀的員工在會上給予表揚，總結出好在哪里，號召大家向他學習，在今后的工作中哪些方面需要繼續發揚下去等；對于工作做得不夠好的員工給予批評，指出不足的地方，哪些方面需要在今后的工作中予以改正，特別是對于受到處罰甚至被扣工資的員工，考核者一定要采用“以人為本”的方針、負責任的態度對待他們，講明被處罰的原因，同時，還應該給他們一個發言的權利和說明原因的機會，甚至只要他們能講出一個正當理由就可以不接受處罰，讓受處罰的員工被處罰得心服口服、毫無怨言，從而使被考核者了解到企業對自己工作的看法和評價，知道本人與企業對自己的要求還有多大距離，在今后的工作中自己要發揚哪些方面，而要克服的又是哪些地方。相反，考核者在考核后對考核結果不予以公開公布，甚至嚴加保密，從而導致員工不知道自己與本公司的要求相差還有多遠，在工作績效考核中不知道自己的考核結果，在工作中不知道自己的優缺點，甚至連被處罰、扣工資都不知道什么原因所致，考核者也不給予解釋說明，試問工作績效考核怎么能調動員工的工作積極性和主動性，工作績效考核還有何種意義，相反會大大打擊、挫傷員工的工作積極性和主動性。

　　總而言之，物業管理企業只有科學、合理、具體地制定出工作績效考核的目的和實施方案，在運用的過程中，采取客觀、公平、公正、透明化的方法，及時有效地把工作績效考核結果公開公布出來，同時建立完善的管理監督機構，不斷地把工作績效考核效果反饋出來，才能不斷激勵員工改正缺點，發揚優點；才能不斷促進公司領導者的管理水平；才能為公司的發展留住人才，使人才發揮出最大的潛力，為公司創造出最大的效益，從而營造出一個團結、進取、和諧的企業文化氛圍。

企業物業管理11

　　一、凡是校區范圍內所有人員，均須遵守本規定。

　　二、搞好校區綠化是全體居住人員及過往行人應盡的責任和義務，要樹立愛護綠化、講究文明的社會風尚。

　　三、設立專業綠化養護班組，對校區范圍內的'綠化，苗木進行管理、培植，負有美化校區的責任。

　　四、嚴禁毀壞花木，踏草坪。嚴禁在綠化地內堆收物品，踢足球，打羽毛球，不得任意開挖綠化地，停放自行車、人力車、助動車、摩托車。嚴禁在樹上拉繩、晾曬衣服被褥。裝修要文明施工，不準在綠化地帶丟放建筑垃圾。

　　五、嚴禁在樹木、綠化地帶內設置各種廣告標語牌，未經同意，不準在綠化帶空地上設管線，遷移和損壞樹木，花草。

　　六、提倡增設校區景觀。陽臺盆景要有保護架等安全措施。嚴禁樓上向下亂扔雜物、潑污水等不文明行為，對教育無效者除責令清掃干凈外，并上報有關部門處理。

　　七、嚴禁偷、摘花草，轎車、出租車禁止駛入草坪。

企業物業管理12

　　緒言

　　企業文化建設，歸根到底，其目的無非是促進企業發展生產力。企業文化是為企業發展服務的。企業文化建設的準繩是企業的發展戰略及其目標。圍繞這一目標，我們對企業文化建設的規劃表述為以下幾個方面：

　　一、企業文化建設目標;

　　二、企業核心競爭力;

　　三、企業廣告語;

　　四、企業價值觀體系;

　　五、企業心理意識;

　　六、步驟、方法與途徑;

　　七、企業文化建設組織、職能與運作機制;

　　八、企業文化建設制度;

　　九、企業文化建設配套措施與環境氛圍;

　　十、結語。

　　一、企業文化建設目標：

　　1、企業文化建設引擎：

　　合理、切實、宏大的企業抱負及其慎密的發展規劃，是企業發展的強勁動力。企業的戰略目標是“做深圳最好，創行業一流”。那么，我們對物業管理市場狀況的認識是什么?WTO對物業市場的沖擊如何?我們的競爭對手在以什么樣的方式手段搶占市場?全國物業市場飽和狀態如何?還有多大的發展空間?如果我們想進入國際市場，那我們自己又應該從哪些方面努力?公司提供的《物業市場發展與我們的策略》所提供的對物業管理市場的深刻分析與公司所議定的明晰、科學的發展戰略，為我們展現出波瀾壯闊的市場前景，明確的自我認知和市場定位，理想遠大的宏偉藍圖和堅定信心，大膽、新穎、細密、審慎的戰略措施與步驟。對國際國內市場風云變幻的敏銳把握、為實現理想而擬定的科學策略和堅定不移的信心決心，構成企業文化建設的廣闊背景與動力引擎。

　　2、企業文化建設向標：

　　我們企業文化建設基本指向是：“繼續創新企業文化建設理論，形成企業文化建設新機制、新模式、新格局，內強素質、外樹形象，深化企業品牌的文化底蘊，帶動公司管理機制與模式創新，為公司的市場發展戰略提供文化資源與精神資源支持。”

　　3、企業文化建設目標：

　　總目標：

　　形成與公司發展相適應的、并隨著企業發展戰略調整而調整的企業核心價值觀，培養符合企業價值觀要求并具備相當技能的鵬基物業人，建設創新力強、凝聚力強、競爭力強、事業心強的核心團隊，創造一流的品牌文化，將鵬基物業塑造成“中國物業王”。

　　分目標：

　　1、形成與公司發展相適應的、并隨著企業發展戰略調整而調整的企業核心價值觀體系;

　　2、建立以企業價值觀與物業專業技能為框架的培訓體系;

　　3、配合辦公室繼續建立、完善以市場為導向的激勵性人力資源管理機制;

　　4、確立公司在物業管理理論研究領域的領先地位;

　　5、建設一支物業管理理念模式研究創新的專家顧問隊伍;

　　6、建設一支符合企業價值觀與物業管理技能要求的員工隊伍;

　　7、建設一支“創新力強、凝聚力強、競爭力強、事業心強”的四強核心團隊。

　　二、企業核心競爭力：

　　當今世界，物業管理市場競爭越來越激烈，而物業管理產品與生產技術卻越來越均質化，這就要求，任何一個物業管理企業，要想生存與發展，就必須一方面繼續提高物業管理服務的技術專業水平，另一方面，在細分市場的前提下，提供個性化產品與服務，以個性化企業文化塑造企業品牌個性。而后者已經成為當今物業管理市場的主要競爭力。我們鵬基物業管理有限公司的企業核心競爭力是“個性化”。“個性化”的本質是創新，是通過創新實施差別化市場競爭戰略。“個性化”作為我們公司的企業核心競爭力，主要由個構件：

　　個性化市場細分選擇;

　　個性化文化;

　　個性化管理服務;

　　個性化創新力;

　　個性化的人。

　　公司的企業核心競爭力就是由個性化的人在個性化文化理念氛圍中，運用個性化創新力創造出個性化管理服務。

　　三、企業廣告語：

　　“鵬基物業，陽光家園!”

　　闡釋：突出溫馨二字，突出“家”的概念。

　　“鵬程萬里，四季如春!”

　　闡釋：第一句，一是表明公司的抱負與志向，二是表現對業主住戶的祝愿。第二句表現三層含義，一是環境優美;二是良好的服務，使人如坐春風;三是在這樣的物業環境與服務中的清爽愜意的心情。

　　“小管家!巧管家!好管家!”

　　闡釋：突出管家角色,表現公司人員精干、管理專業、服務良好的企業形象。

　　四、企業價值觀體系：

　　(一)、企業精神：“雛鵬精神”、“鵬基精神”或“大鵬精神”

　　“同心協力，無私奉獻;開拓創新;敢為天下先。”

　　闡釋：企業精神是對企業理念、企業價值觀的提煉，是鵬基人傳統的應有的區別于其他物業公司的價值核心。四句分別表明我們處理對員工與員工的關系、對簡單平凡的工作、對風云變幻的市場、對同行業者的關系時公司任何員工都具有和應該具有的精神，也是對公司標識的合理解釋。

　　(二)、企業理念

　　1、企業宗旨：“營造理想生存空間，

　　提升現代生活品質，

　　造福生態民眾社會。”

　　闡釋：宗旨也就是使命，從行業性質看，物業管理公司就是要通過對房屋、綠化、衛生、公共設施設備以及安全的維護維修保養保障，營造理想生存環境。但生存是最低基本要求，對生活的高品位追求才是時代的發展方向，民眾對服務態度、質量，社區文化的高要求就是表現之一。現代生活方式多樣化是必然趨勢，但無論何種生活方式，提升品位則是我們一切努力不約而同的方向，也是我們可以有所作為的。另外我們的管理目標之一，毫無疑問，應當是人類與生態環境的和諧統一，這也是目前我們能夠想到的最理想的生存境界。三句話，從生存到生活，再從生活到生態民眾社會，是遞進的追求，是物業企業遞進的責任境界要求。

　　2、發展目標：“創行業一流，做深圳第一。”

　　闡釋：這應該是我們追求的目標，永遠的目標。我們立足深圳，逐鹿中華，永遠以行業一流為我們的奮斗目標。一流的目標必然要求員工具備爭創一流業績，爭當一流員工的思想與意識。宏偉的理想追求成為鞭策員工創新進取的不竭動力。

　　3、經營理念：“創造五個價值。”“客戶是我們的最好傳媒。”

　　闡釋：專業化的服務、規范化的管理是我們取勝的手段;為客戶、員工、企業、行業、社會創造價值，我們才能得到客戶認可、員工熱愛、企業認同、同行欣賞、社會承認;客戶認可我們的作為，就成為我們自然的、最好的傳播媒體，他們為我們做世界一流的市場宣傳。

　　(三)、企業價值觀：

　　1、工作作風：“說就說，干就干;說干就干，干就干好

　　闡釋：這既是鵬基物業的工作方法與態度要求，也是工作效率要求，更是工作質量要求。鵬基人是“秀才”加“兵”于一身。決策時，暢所欲言，集思廣益;工作時，雷厲風行，追求卓越，追求第一。不是被動地完成任務，而是主動地創造成果;

　　2、工作信念：“追求精彩每一天。”

　　“沒有枯燥的工作，只有平庸的人。”

　　闡釋：物業管理工作是單調的，大多是簡單重復的`工作。但在鵬基人眼里，沒有枯燥與乏味，只有無盡的創造、無窮的樂趣。我們每天都在即興創作出優良的管理服務，每一款給付的服務，都是世間罕有的藝術精品。微笑的藝術，愛心的藝術，專業的藝術，使我們與客戶的生活精彩紛呈。只有平庸無能的人才會把工作作得越來越簡單，越來越枯燥無味，越來越沒有意義。這種人絕對不是鵬基人。精彩生活每一天，是我們工作生活的態度，也正是有了我們，社區生活的每一天都會更加精彩。

　　3、服務理念：“盡心為客戶著想，

　　盡力讓客戶滿意”

　　“人文關懷，情感服務。”

　　闡釋：公司要發展，我們就要善待客戶。我們的客戶不僅是業主、住戶，還有地產發展商等，這些都只是外部客戶。現代客戶服務理念中除了外部客戶外，還將公司員工視為公司的內部客戶，要求象對外部客戶一樣對待內部客戶。內部客戶滿意，自然把笑容帶給外部客戶。沒有心里樂開花卻臉皮如霜打的怪物。一切以客戶為中心，以人文主義的精神，象對待家人一樣，善待員工，善待業主，善待發展商，全力做好每一件事情。內外客戶的滿意度是衡量我們工作優劣的標準。

　　4、人才觀念：

　　“人才是干出來的，不是看出來的。”

　　“人人是才，量才適用，發揮特長，優勢互補。”

　　闡釋：我們高度重視人才，認為人才是鵬基物業發展壯大所必需的力量源泉;我們選拔人才的標準是干，不是說，也不是看出來的。我們認為任何員工都有自己的特長，都是公司發展所需的人才;每個人的特長不一，不等于人格的高貴與鄙*，而是相互依存，相互欣賞;而且，通過努力學習，不斷創新，都可以成長為技能更精的復合型人才;公司為人才創造一個良好的成長環境：我們惟才是用、量才適用，始終將人才視為我們的創業伙伴;人無完人，天生人人皆可用，只要具備公司的企業精神，只要符合公司行為規范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互競爭、相互幫助、取長補短，優勢互補，大家和企業一起成長，共創美好明天。

　　5、質量方針：“客戶滿意，超越國優，追求卓越。”

　　闡釋：我們以客戶滿意為最高服務質量標準，力爭超越“國優”，創造卓越的質量標準。

　　6、道德規范：“誠信為人，敬業愛崗”

　　闡釋：鵬基人以誠信為做人立業之本，對客戶、同事、親人、朋友等都要誠心誠意，做老實人，說老實話，辦老實事;要信任他人，欣賞他人，關心他人、幫助他人，并講求信譽;信任人，也要爭取讓別人也信任自己。我們富有創造性地投入自己的本職工作，相信自己的工作能為他人、為企業、為社會作貢獻，同時也是為自己創造價值。

　　7、管家意識：“開源節流，精打細算，勤儉持家。”

　　闡釋：公司要生存：

　　一、開拓市場，廣進財源;

　　二、處處節約，控制功耗。在我們與業主的關系中，我們的角色定位是為業主當好管家，必須精打細算，勤儉持家。

　　五、企業心理意識：

　　面對國內國際政治經濟形勢的深刻變革，作為鵬基人，要想在未來十年內不被日趨激烈的競爭淘汰出局，要想在風云變幻的市場中爭得生存、發展的一錐之地，就必須具備基本的企業心理意識：

　　1、危機意識：政企分開，是中國政府的切膚之痛，開放對國計民生沒多大影響的服務業，讓外國優秀企業進入中國市場，通過競爭，淘汰那些政府喂奶的弱者，造就適應國際市場競爭的強者，是發展民族企業的根本途徑。我們現在已經沒有時間去等待，等天等地，不如奮起一搏。爭一爭，有可能生;一味坐等，只能是死。混一天是兩晌的心態，只會害了企業，也害了自己。只有懦夫，才只會悲天吝人，而不抓緊時間，練就一身本領，使自己強大，使企業強大，只等企業倒閉之后去領救濟金。

　　2、競爭意識：市場經濟，就是要市場以價格與供求關系為杠桿，調節社會資源的流向。競爭，就是要與競爭對手爭得社會客戶資源、文化資源、資金資源、人力資源、科技資源等等。沒有競爭意識，無疑于將生存發展的機會拱手讓人。

　　3、創新意識：創新是企業發展的不竭動力。只有創新，才有生機勃勃的人，才有生機勃勃的企業。創新意識是創新行為、創新能力的啟點。

　　4、服務意識：物業管理處于第三產業，屬于服務性行業。優良的服務是當今企業競爭的重要砝碼。服務性行業以服務為業，是本分;以服務制勝，是戰略。

　　5、成本意識：無論是生存還是發展，都需要成本。物業管理行業是微利保本行業，開源乏術，就必須抓好節流問題。我們的管家角色也要求我們必須學會精打細算、勤儉持家。用最少的錢，辦最多的事。

　　6、安全意識：安全是物業管理的首要任務，沒有安全的物業，即使地藏黃金，也是不宜人居。

　　7、協作意識：包括兩個基本點，一是協助別人，這是真正將企業利益置之于個人利益之上的根本標志。是作為企業人的最基本的道德與素質要求。二是請別人協助。這是承認、欣賞別人的最好表示。個人主義、小集團主義是協作的大敵。對內與同事協作，對外與同行、客戶協作，才能為大家爭取最廣闊的生存空間與良好氛圍。

　　8、主人翁意識：樹立“企業即我，我即企業”的主人翁意識，員工與企業榮辱與共，同甘共苦，企業才有前途與希望。

　　9、創業意識：我們公司成立時間不長，“我家有女初長成。”還沒有經歷真正的市場風浪洗禮.實際上,我們還處于創業階段.因為我們還沒有真正脫離生存危機,因此,我們需要具備創業意識;因為我們是一批血性男人,因此我們具有創業精神.

　　六、步驟、方法與途徑：

　　正是由于鵬基物業管理有限公司不僅賦予自己創新的企業精神，而且擁有相應的創新組織及創新激勵機制。因而，在企業文化的建設中，我們對自己的企業文化建設不斷及時檢討，不斷深化對企業文化建設的認識，進而不斷調整企業文化建設格局。最近，我們對自己的企業文化建設狀況有了更加清晰的認識，建設力量投入分布更加合理，目標更加明確，從而使我們的企業文化建設進入可控性與可操作性更強的境界。

　　(1)基本理論：

　　鵬基物業企業文化建設的FED理論

　　1、F(Factor，因素、要素)。我們認為鵬基物業的企業文化主要以下因素構成：

　　①精神理念；

　　②物化標識；

　　③制度規范；

　　④行為方式；

　　⑤誘發性社區文化。

　　其中，精神理念指企業理念、思想、精神、理想等，屬于價值觀范疇;物化標識是傳達精神理念、思想的物質形式，如CI標識、環境裝飾、員工服飾、產品等;制度規范是精神理念價值觀細化而成的規章制度、行為規范;行為方式則是企業精神理念在企業管理行為、員工工作、生活行為上的具體表現;誘發性社區文化是企業精神理念在企業與社區其他主體互動關系中的體現。

　　對企業文化建設因素(Factor)認識的理清有三個方面的意義:一是有助于我們明白企業文化建設應從哪些方面著手，并由此建立我們對企業文化建設狀況的衡量指標，便于我們檢討自己企業文化建設完整性、系統性;二是我們將Factor諸要素與時代背景、企業發展階段等坐標指數聯系考察，審視我們在諸要素建設上的力度、深度與合理性、科學性。三是當我們按照Factor的要求，確立諸個要素的具體內涵時，它意味著我們只是完成了企業文化的基礎工作，是屬于企業文化建設的初始階段，也是企業文化建設最淺層次的境界。我們稱之為第一層境界。

　　2、E(Emphasis，重點)。企業文化按照存在狀態看，它可以分為靜態文化和動態文化。靜態文化包括企業環境裝飾、CI標識、規章制度、準則條例、產品等;動態文化則包括思維活動、行為等，是在行動中體現出的文化。我們認為，建設企業文化的重點是企業文化由靜態到動態的轉化。如果我們所建設的企業文化只停留在紙上，那這樣的企業文化是淺層次的、虛幻的文化。因而，企業文化由靜態到動態的轉化是企業文化建設的重點。對企業文化建設重點(Emphasis)的認識的厘清，有助于我們合理分配時間和精力，集中力量研究這一轉化的機制及過程，研究其轉化途徑與辦法，把握轉化的方向與性質，使企業文化真正從理論、概念、思想、制度、規則轉化為實實在在的精神活動與工作活動，使企業人的行為轉化為企業理念的具體表現。我們自己把這一轉化過程實施稱為企業文化建設的第二層境界，是略高于掌握Factor的另一層境界。

　　3、D(Difficulty，難點)。企業文化按照它的表現形式看，可以分為顯文化與潛文化。顯文化是指被企業所認可的企業基本理念和價值觀及其在諸要素的展現。然而，這種顯文化只是處于被企業所認可的狀態，大多有規范的文本表現形式，如制度、CI系統等。作為分散的個人或小團隊所認可的思想與行為模式，如習慣、習俗、員工個人思想及行為等，是與顯文化相對的潛文化。潛文化的存在，導致了企業文化建設過程中的一種病態現象，即“說”與“做”不一致的“兩張皮現象”。我們認為促使潛文化對顯文化的認同，或者將潛文化限制在一定范圍內，大力弘揚顯文化，使顯文化盡可能地滲透、支配潛文化，是企業文化建設的最大難點。我們同時認為，恰當處理潛文化，促成顯文化對潛文化的同化，合理利用潛文化，是企業文化建設的最理想的境界。我們稱之為企業文化建設的第三層境界。FED理論的創立是鵬基物業管理有限公司全體員工在鵬基集團公司“新理念、新機制、新模式”思想的指導下，致力于企業文化建設理論創新的成果。它成為我們今后一段時間內進行企業文化建設的基本思路與指導思想。我們理出的基本思路是：

　　(二)基本步驟：

　　首先以Factor(因素)為指導，整理整合鵬基物業管理有限公司現有企業文化資源，檢討、改進企業文化諸要素建設狀況;然后以Emphasis(重點)為指導，強化企業靜態文化向動態文化轉化，積極探索靜動轉化途徑與辦法，建立科學的轉化機制;最后是以Difficulties為指導，通過對企業相關制度的改進，建立激勵機制，促成潛文化對顯文化的認同。

　　(三)基本措施方案：

　　系列企業典禮與儀式方案;

　　標準化行為模式推廣方案;

　　企業文化與專業技能培訓課程開發實施方案;

　　企業文化建設項目量化考核方案;

　　企業文化媒體立體化方案：內刊·網站·公眾媒介·公共輿論

　　開展系列“創優勝，樹標兵，授勛章”活動方案;

　　實施以理論武裝品牌戰略方案;

　　社區文化系列主題活動方案;

　　七、企業文化建設組織、職能與運作機制：

　　“建立網絡化企業文化建設組織”：

　　首先，成立了企業文化部，負責公司企業文化建設理論創新、發展規劃、活動策劃、組織企業文化考核以及企業文化建設有關制度的制定等工作，構造出公司企業文化建設運作中心;其次，成立了企業文化研究會，主要由各職能部門負責人及企業文化建設骨干組成，定期研討企業文化建設理論，審議企業文化建設方案，組織落實企業文化建設項目等，將行政力通過非職能組織方式運作起來，實現職能化與非職能化的有機結合，使企業文化建設得到可x的組織保障;

　　三是組織企業文化聯絡小組，由企業文化聯絡員組成，主要負責協助企業文化部上傳下達的聯絡工作，負責業主、員工的意愿調查和建議收集，組織各類宣傳稿件，監督企業文化建設項目進程，參與企業文化效果考核。這樣，我們就構建了縱橫相連的企業文化組織網絡，使每位員工成為這一組織網絡的一個網結，牽一發而動全身，大大提高了企業文化建設功效。例如，一個員工對公司企業文化提出一個建議構思，很快通過聯絡員反饋至企業文化部，企業文化部通過調查、研究予以采納認為應當立即執行的，可以提出方案，提請企業文化研究會審議通過，并將任務分配以文件形式下達給各責任人，由聯絡員負責跟蹤監督，企業文化部組織考核驗收，而考核成績作為決定年終獎金的重要參考依據，從而形成一套比較完善的非職能化組織管理系統。

　　八、企業文化建設制度：

　　包括：

　　1、《企業文化建設組織制度》;

　　2、《企業文化項目管理制度》;

　　3、《企業文化培訓制度》

　　4、等相關配套制度。

　　九、企業文化建設配套措施與環境氛圍：

　　包括以下事項:

　　1.公司大力倡導;

　　2.領導以身作則;

　　3.共同參與激勵;

　　4.政策配套支持;

　　5.硬件配套支持。

　　十、結語：

　　企業文化的核心是企業價值觀，關鍵在于建立一整套有效的落實機制，需要高層強力推動，全體參與與配合。我們相信，在大家的共同努力下，鵬基物業人的優良傳統與作風完全可以成為世界一流的風尚，鵬基物業的品牌必定成為世界一流的品牌。

企業物業管理13

　　一、客戶承諾：

　　為您想得更多，讓您住得更好。

　　二、工作宗旨：

　　真誠服務、客戶滿意。

　　三、企業精神：

　　敬業、樂業、創業。

　　四、質量方針：

　　瞄準國際先進水平，不斷提高服務質量；以嚴謹管理和優質服務，為客戶營造安全、優美、舒適、方便的社區環境。

　　五、團隊精神：

　　所有員工都要有"我的XX、XX的我"的歸屬感、責任感和榮譽感，實行軸心負責制，強調1+1+1〉3，即在任何情況下，都要自覺遵守和維護公司利益和形象，使整體效能大于元素效能之合。

　　六、全程服務：

　　所有員工都要把對每一個客戶的每一次具體服務與公司的生存發展、個人的榮辱得失緊密聯系起來，明確100-1≤0，就是說即使一次微小的失誤，也有可能前功盡棄，必須爭取零缺陷、無微瑕服務。

　　七、經營宗旨：

　　以客為友--您的物業是我們追求完美的事業，即事事以客戶滿意為大前提，充分滿足客戶需求并站在客戶的角度去不斷超越客戶需求，增加客戶對物業管理的接受和信任程度，不讓客戶有"花錢買難受"的感受。

　　八、經營理念：

　　1、以質量立足市場：質量上做到規范化、標準化，以高標準的質量管理體系立足市場，并不斷突破與自我超越，使XX物業獲得市場的認同。

　　2、以品牌角逐市場：有優良品牌的企業才有永恒的生命力和吸納力。"XX"的精神內涵就是以品牌去占領、去獲得市場。這種精神內涵的實現是以規范管理創造品牌、實施創優發展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。

　　3、以信譽贏取市場："XX"以"管就高標準，干就創一流"，樹立起XX良好的`市場口碑和"有諾必踐、一諾千金"的社會信譽。

　　4、以實力拓展市場："XX"對物業管理實行條塊結合、以條為主的專業化管理，和內外并舉、以績為先的規模化、專業化經營，通過組建、磨合、擴充，形成獨樹一幟的人才優勢、技術優勢和產業優勢。

企業物業管理14

　　摘要：隨著我國國民經濟的穩步發展，我國的電力企業也不斷成長壯大，電力企業物業管理作為電力企業中的新興行業，市場對其提出了更高的要求。在市場經濟新形勢下，電力企業應持續提高物業管理的能力，優化電力企業物業管理的服務質量，促進電力企業物業管理不斷朝著規范化、市場化、專業化的方向發展。但是目前我國電力企業物業管理中還存在著一些缺陷和弊端，極大地阻礙了電力企業的發展。文章分析了電力企業現階段物業管理中的弊端，并給出了行之有效的解決途徑，以供有關人員參考。

　　關鍵詞：物業管理；電力企業；弊端；解決途徑

　　電力物業公司是隨著電力企業的壯大發展而產生的，是在國家進行電力行業三項制度改革，推行減員增效的改革措施中逐漸發展起來的。它不但拓寬了電力企業人員的就業機會，吸收了電力主業的多余員工，給電力企業帶來了一定的經濟效益；同時還創造了一定的社會財富，維護了社會穩定，促進了社會發展。

　　一、目前我國電力企業物業管理中存在的弊端

　　（一）電力企業物業管理意識薄弱，管理觀念滯后

　　物業員工的思想觀念轉變是物業公司得以存在與順利發展的首要前提。我國電力企業物業管理人員由于受計劃經濟體制下形成的舊觀念影響，普遍存在后勤福利思想，對單位后勤有很大的依賴性，認為自己的吃穿住用，生老病死，單位就應該全部負責，社會主義法律就是這么規定的，任何人只要進行有償服務，就是違背社會主義原則的。這種觀念在物業管理內部人員中就存在，所以他們消極地開展物業管理工作，認為自己的工作就是拖社會主義的后腿，極大地阻礙了物業管理的創新與發展。比如在電力企業推行房改前，大部分員工居住的都是企業的福利房，基本上不具有住房消費意識，而在房改后，物業費需要按照住房面積，由員工們自行承擔，他們就很難理解和接受。還有些人自以為是地認為物業管理人員就是后勤安保人員，專門負責衛生打掃與安保工作，這種非專業化的物業管理觀念，讓很多人尤其是年輕人不愿進入物業管理行業，造成人才的大量流失。

　　（二）電力企業物業管理人員綜合素質欠佳

　　很多人員固執認為物業部門其實就是原來的后勤保障科，由于這種錯誤的認識，電力企業的物業管理人員常常不是老弱病殘，就是快要退休的老員工，從大專院校畢業直接分配來的年輕人員數量幾乎可以忽略不計。大部分物業管理人員年齡偏大，文化程度低，綜合素質欠佳，只想搗蛋，不想勞動，做得少，拿得多，搞不懂經濟法規，看不懂財務報表，這樣的非專業物業管理隊伍根本不可能提供優質的物業服務。況且他們不僅物業管理專業知識缺乏，在掌握房產、建筑、經濟管理法規等方面也有很大欠缺，根本不能適應新時代下，電力企業物業管理的革新與發展。

　　（三）電力企業物業管理經營方式單一落后

　　現階段，物業公司的收入來主要來自于房屋租賃管理、衛生清理這些瑣碎收入，不但收入微薄，而且也不穩定，根本不足以維持物業的正常開支，更別提創新發展了。為此他們開始進行工程項目的承包施工，以便能生存下去。但由于施工經營范圍的限制和物業員工的素質局限，他們進行工程承包，只收取承建單位一定的管理費用來作為施工報酬，這種不合理有失公平的施工收費方式一直沿襲到現在。影響其存在的主要因素是：第一，電力企業主業仍持有工程項目交給你，僅僅是委托你管理，雙方只是委托與被委托的關系，沒有意識到從法律上講主業與物業公司在施工項目上是平等的甲乙雙方關系。第二，物業公司從業人員本身法律法規觀念淡薄，不懂法，又瑣事具多，沒有額外的精力去更改這種不合理的收費方式。并且他們自身也認為這種收費方式簡單明了，易于接受，對自己也百利無一害，沒必要深究。所以直至今天這種作坊式物業管理方式仍然存在并極大地阻礙著電力企業物業的發展。

　　二、消除電力企業物業管理弊端的有效途徑

　　（一）物業管理部門早早參與，提高電力企業物業管理的發展質量

　　只有具有全面現代的物業管理意識，才能提供優質的物業管理服務。這就需要物業公司的早早參與，電力企業物業管理部門應該從后期物業管理的角度出發，全面協調業主、開發商等不同群體的利益，提出科學合理的規劃建議，為物業后期管理打好基礎。

　　（二）提高電力企業物業管理人員的從業素質，強化其物業管理意識

　　電力企業物業管理部門要提高自己的物業服務質量，必須要提升內部管理人員的從業素質，逐漸轉化物業員工陳舊思想意識，經常給員工灌輸系統的物業管理理論知識，對其進行專業的'管理技能培訓，要求他們競爭上崗，科學合理地安排物業管理的流程。其具體的執行方式主要包括以下幾方面：（1）大力引進專業的物業管理人才，充分施展其領導能力，領導下層員工在管理上改革創新。（2）加強對員工的專業培訓，并定期進行考核與評比，以調動員工的工作積極性。（3）完善物業內部管理制度，創建優良的企業文化，增強物業公司全體員工的思想凝聚力與團結意識。

　　（三）探索出專業化的發展與服務機制

　　物業管理在“優勝劣汰”的市場經濟條件下，需要優良的競爭機制來增強自身的競爭力，取得市場競爭的勝利。電力企業物業應依據市場需要不斷拓展和創新自己的經營方式、服務模式，徹底摒棄陳舊落后的單一經營模式。要不斷引進世界各國各種科學合理的物業管理理念和服務方式，強化電力企業物業內部的管理與創新，并引入績效考核機制。同時依據實際需要，不斷對部管理機構進行整合，大力栽培管理人才，提高物業管理人員的整體素質。最后一定要全力擺脫對電力企業主業的依賴性，主動剪斷電力企業物業與其他電力主業的子母式管理關系。通過公開、公平招標競爭的方式承接自己的工程項目，提高自己的專業化程度和競爭能力，實現電力企業物業效益的最大化。

　　三、結語

　　物業行業屬社會服務型行業，只有不斷地為業主提供優質的服務，才能實現物業管理行業持續穩定健康發展。目前，我國電力企業物業管理中還有一些弊端，阻礙著電力企業物業管理不能朝著科學、規范、專業的方向發展。相關的物業管理人員應該主動認識到這種弊端，大力創新物業管理模式，不斷健全物業管理體制，從而提升物業服務質量，讓廣大業主滿意。

　　參考文獻：

　　[1]游東紅.新形勢下電力企業物業管理的創新策略與發展途徑[J].科技與創新,20xx,(20):90.

企業物業管理15

XXX市房產管理局物業處：

　　我公司成立時間為XXXX年XX月XX日，公司注冊地址為XXXXXXXX，公司法定代表人為XXX，總經理為XXX。為適應新形式下社會的需要，響應黨中央關于“構建和諧社會主義社會“的號召，為職工及居民提供安全、寧靜、舒適、整潔、文明的工作及生活環境并為其提供優質、便捷的服務，現由XXXXXXX公司組建下屬全資子公司“XXXXXX有限公司”，公司章程以及各項工作流程、規章制度等已制定完畢。現就公司各部門的設置及工作職責并管理對象情況簡要匯報如下，特向貴處申請物業管理企業三級資質的核定。

　　一、公司機構人員設置及職責簡要：

　　1、總經理（1人）：領導公司的日常工作,向公司傳達滿足業主和住戶及法律、法規的要求的重要性。以業主和住戶為中心，制定質量方針和質量目標，批準公司質量手冊。負責公司各類費用收支的審批，履行公司安全、消防第一責任人的所有職責；

　　2、副總經理（1人）：協助總經理組織并協調質量管理體系的建立、實施。保持和改進負責公司物業管理服務工作的組織的協調負責公司對外聯絡工作，組織領導公司公關工作。負責對常規合同的歸口管理和監督管理公司檔案。負責對業主和住戶的投訴的歸口處理。

　　3、總經理助理（1人）：負責公司工作計劃、總結各類文件的起草、審核工作。牽頭組織承辦公司各類會議的會務工作，做好會議記錄，整理會議紀要。對上級和外來文、電負責催辦、回復。協助總經理處理日常工作，協調部門工作，監督各部門和服務中心認真及時地貫徹落實公司的各項作決策和指令。

　　4、綜合管理部（人）：幫助管理者代表具體組織實施質量管理體系運行的各項服務質量監督、考評、管理工作，組織質量管理體系的內部審核。了解國家有關法律法規的最新動態，向公司領導及時匯報并組織落實工作。

　　5、財務部（人）：每月、每季審核各種會計報表和統計報表，并寫出分析報告，送總經理審閱。檢查、督促各項費用的及時收繳和管理，保證公司的.正常運轉。合理有效地經營好公司的金融資產，為公司創造更多的利潤。審核、控制各項費用的支出，杜絕浪費。

　　6、項目部（人）：在公司領導下，貫徹公司的質量方針和質量目標，管理公司所轄各個項目。對項目所轄工程、安管、保潔等人員負責。負責項目物業管理費的收取，及對客戶有嘗服務的實施和費用的收取工作。負責做好服務實現過程中的控制和現場管理，及時處理服務中發生的問題。負責主管不合格服務的控制，采取糾正和預防措施，防止服務提供的質量管理體系中出現不合格。二、管理對象情況簡要：

　　1、XXXXX公司：位于XXXXX，始建于XXXX年，現隸屬XXXXX集團公司。工廠占地面積XX萬平方米，其中廠區占地面積XX萬平方米，生產廠房建筑面積XX萬平方米，共有員工XXXX人，是具有“二七”革命傳統的百年老廠，屬于國家大型一類企業。

　　2、XXXX住宅區：住宅區面積共計XX萬平米，分布XX個宿舍區，居民XXX余戶。

　　以上報告如有不妥，敬請批復為盼

　　申請單位（公章）：

　　申請日期：20xx年xx月xx日

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